天津市河西区卫生计生综合监督所物业管理服务项目(项目编号:HXGPC

项目需求

（一）项目背景

天津市河西区综合办公楼地址：天津市河西区微山路2号增10号，与大沽南路、东南快速路相邻，紧临地铁一号线。该办公楼为区残联、区人防办公室、区体育局、区卫生计生综合监督所联合办公。

本项目整体6层，局部7层，1-3层办公区2715㎡为残联用房，3层685㎡为人防办用房，4层1370㎡为体育局用房，5-6层2739㎡为监督所用房，7层局部541㎡为统计局办公室，物业及公共区域3150㎡（含食堂及地下面积），共计面积11200㎡。

本项目包括物业管理和职工食堂承包两部分，职工食堂就餐人数预计160人。

（二）人员配置及岗位要求

本项目总配备人数应不少于22人，包括项目经理1名、食堂人员7名（含厨师2名、面点师2名、助厨1名、勤杂工2名）、保洁员6名、秩序维护员6名、维修人员2名。

按劳动法和国务院关于职工工作时间的规定，正常情况下，上述人员每日工作不超过8小时，每周工作不超过40小时。需安排加班的，中标供应商应配合并向劳动者支付加班费。

（三）服务范围及标准

1、食堂承包服务

1.1投标方提供日常营养早餐及午餐服务。用餐标准为每人每天21元（其中采购方每人每天补贴18元，职工餐费据实结算）。

1.2 食堂供餐时间：早餐7：40-8：20，午餐11：30-12：20。

1.3早餐：均需现场制作，不得外购。要求每餐品种至少包括：云吞、豆腐脑、锅巴菜、手擀面、疙瘩汤，每天2种；各种粥类，每天1种；豆浆、牛奶，每天提供。面食：油条、花卷、小窝头、大饼、煎饼果子烧饼、甜点等，每天5种。凉菜4种、茶鸡蛋、煮鸡蛋、火腿肠，每天提供。

1.4午餐：要求至少：素菜3种；荤菜3种（2主荤1次荤）；主食不少于4种；汤粥类2种；时令水果等。主荤限量，其余不限量，可以任意食用。

1.5要求投标人具有良好的责任心，在食堂的承包过程中严格按照国家及地方卫生部分的要求做到食品加工及配餐的卫生、加工人员做到身体健康，持证上岗，饭菜在节俭的前提下做到可口美味，按时按点提供配餐服务，以满足就餐员工的就餐要求。投标人负责所有从业人员的体检并办理有效健康证和卫生知识培训合格证，所聘用员工需相对稳定，持有效健康证和培训证上岗（无证不予上岗），定期进行相关体检，确保从业人员身体健康。

1.6要求严格把好食品卫生质量关，坚持做到不买入、不验收、不使用、不加工腐烂变质的原料和食品，并按照低温保藏的卫生要求贮存食品，防止食品腐烂变质。不吃病死、毒死或死因不明的禽畜肉。不吃有毒或不认识的野菇、木薯、发芽马铃薯，限制食用四季豆等。厨务人员必须定期进行健康检查，证明无“五病”才能上岗，并经过卫生知识培训，懂得基本卫生知识。

1.7承包食堂经营所需的水、电、燃料由采购人负责。

1.8采购人有权对投标人的服务和饭菜质量进行实时监督。

1.9食堂人员要求配备7名（含厨师2名、面点师2名、助厨1名、勤杂2名），承包过程中原配置人员不得任意更换，如有更换，须经采购人同意，否则采购人有权终止承包合同。

1.10采购人负责提供食堂承包正常经营的一切厨房设备（包括餐具、餐桌、餐椅、炊具、餐盘、冷藏、保鲜设备等）。厨房设备在双方正式交接后，由投标人负责承包过程中相关厨房用具的维修。

1.11在供餐的过程中，当日的餐饮不允许使用上一餐的剩菜剩饭。

1.12遇突发状况，如停水、停电、停气等情况，投标人应保证按照原配餐标准按时提供餐饮服务。

1.13每日早中餐食物开餐前，须在餐前留样（留样时间为48小时）封存，以备人员出现食物中毒或其他情况下的查验。

1.14食堂餐饮实行磁卡制，投标人需提供食堂餐饮磁卡销售系统设备及公用餐磁卡，系统功能要求根据本项目需求制定并经采购方审核批准后实施。

1.15食材选用要求：餐饮加工每次采购的食用油、大米、白面和肉类等须具有卫生检验部门出具的合格证，定期向采购方实际用户单位提供购食材发票复印件。

1.16投标人负责餐厅的保洁工作及潲水的及时处理，做好环境卫生工作，严防食物中毒。如发生安全卫生事故或相关部门检查不合格，投标人承担引起的一切经济和法律责任。食堂卫生及食堂周围包干区由投标人负责打扫，保证操作间、售饭间、洗菜间、用餐地点以及卫生包干区等地方每次餐后清扫干净，保证地面清洁，确保食堂（墙壁、门窗、洗碗池、餐桌椅、案板用具等）无油污、无废纸果壳、无灰尘、无卫生死角，保证操作环境要保持卫生整洁. 达标，保证加工食品过程中安全健康。

1.17投标人应恪守经营项目，严禁超范围经营。保证不断增加食品花色品种，利润合理适度。投标人的各种主副原料采购必须从国家工商部门认可的经销企业进货,承包方应索证备查，并建立主、副食品台账。严禁采购三无、变质过期、有害物质污染等其他不符合食品卫生标准和要求的食品及调味品。如发现投标人违约，采购人有权责令投标人作出检查或停业整顿后，停业整顿期间造成的一切损失由投标人承担。

1.18 投标人要按时完成上级部门下达的消费扶贫任务，优先购买受援地区的农副产品。

2、物业管理服务

包括保洁服务、秩序维护服务、维修服务、日常养护服务及采购人交办的临时性工作。投标人须制定详细的物业管理方案，须明确各岗位的人员配置、工作内容、职责和标准（包括具体负责区域、作业内容、清洁频率、检查频率和作业标准，以及所要达到的效果），制定突发事件的应急预案，并将上述方案在楼内醒目位置予以公示）。

2.1保洁服务：范围包含地下及1-7层公共区域。服务内容包括：接待大厅、会议室、活动室、公共走道、楼梯、电梯间及卫生间日常保洁服务。

（1）楼内范围：楼内公共区域（包括各层楼道、大厅、楼梯间、卫生间、玻璃、墙壁、门窗、电梯、开水房、会议室、活动室、楼顶、入口台阶等区域的全方位卫生保洁（含耗材）。

（2）楼外环境卫生区域：环境卫生的清洁与垃圾箱的消杀工作，冬季院区的除雪工作。

（3）设置除鼠撒药设施，定期更换药饵；做好防蝇防蚊工作，定期对食堂及公共区进行蟑螂消杀工作等。

2.2安保服务，服务内容包括：办公区门禁值岗、接待区秩序维护及地下车库秩序维护。

（1）负责楼内外24小时的安全保障工作，维护楼内的公共秩序，协助维护楼周边的公共秩序，负责消防巡检、楼内外巡查等，做好防火防盗防洪等安全措施的实施，确保设施设备安全。

（2）负责管辖区域内交通疏导、停车场管理、自行车停放管理。

（3）监督楼内公共区域用电、堆放物品的情况，及时清除上述区域内存放的废弃物或违规存放的物品（如易燃、易爆等物品），保障消防通道畅通。

（4）按照规定做好来往信件的登记工作，做到当天信件不漏登、不误登、记录准确备查。对当天收到各类报刊、信件及时进行清点分类，准确送达各单位，做到信件不丢失、送报不延误，相关急件快件收到后随时送达相关部门不拖延。

（5）协助采购人做好突发事件处理工作。

2.3维修服务，服务内容包括：日常办公设施零碎修及相关设施的运行保养维护。

（1）保障各项公共设备、设施的安全完好及各部位设备、设施的正常运行和用电安全。

（2）负责楼内公共设备、设施（包含电梯、电力、照明、上下水、卫生洁具、消防设施、门窗锁具、窗帘等）的日常管理、检查报修和零散维修工作，并负责电梯、设备、消防等专业公司完成专业设备设施的维修保养工作。

（3）大楼屋顶维修，保障大楼不出现漏水情况。

2.4日常养护服务，服务内容包括：楼内公共区域绿植的养护。

2.5采购人交办的临时性工作。

（四）服务人员基本要求

1、物业公司聘用的所有工作人员均应经过所从事行业的专业和文明礼仪培训，专业技术工种要持有专业上岗证书。

2、所有物业公司工作人员，均需统一着装，干净整洁，不得歪戴帽子，不卷袖子和裤腿，不得敞胸露怀，不得在楼内随意躺坐，仪容仪表和工作姿态要符合专业要求。

3、男性工作人员不蓄长发，女性工作人员不化浓妆。

4、在工作区域内举止端庄，谈吐文雅，不得大声喧哗。

5、所有清洁工具及耗材应统一存放在院方指定的房间内，不得随意放置在其他地方。

6、物业所有工作人员应在指定的房间休息，不得在工作区域逗留和休息。

7、物业工作人员要礼貌对待来访人员，不得以任何理由与其发生口角或做出超越职权的行为。

8、保安人员必须工作认真负责、思想素质高、应变能力强，具备处理紧急情况的能力与素质。夜间保卫值班不得脱岗睡觉，不得饮酒上岗。

9、投标方须为服务人员配备必要的通讯器材，保证各岗位间联系。

10、投标方须按照国家相关规定为服务人员支付工资、加班费和福利费、缴纳社会保险及住房公积金等，采购人抽查时需提供相关缴费证明。

（五）各岗位人员服务内容和标准

1、项目经理

（1）对楼内的各项服务工作进行督导、检查，对物业工作人员进行管理和培训，确保各项工作达到服务标准。

（2）就物业公司服务情况，定期与采购人进行交流，及时将采购人意见反馈到物业公司管理工作当中去，并督促改进工作。

（3）与各专业公司对楼内的各种设备、设施维修保养工作进行协调与配合。

（4）协助采购人处理各种临时性紧急事项。

2、食堂人员

（1）提供严谨食堂管理制度，至少包括厨房卫生管理、环境卫生管理和食品卫生管理制度。

（2）用餐按需制作，防止浪费。

（3）用餐环境卫生达标，食品卫生达标。

（4）提供主要食材供应商的资质。

（5）菜品留样。

3、保洁员

3.1公共区域

（1）对公共区域（包括各层楼道、大厅、楼梯间、玻璃、墙壁门窗、电梯、开水房、活动室等）进行随时保洁。确保楼道、大厅、楼梯间、扶手、电梯、开水房等公共部位无杂物，无积水、浮尘及污迹。清扫的垃圾要及时运到指定地点，不得在楼内堆积。每天晚上定时清理垃圾桶内垃圾，将其运至楼外指定地点。

（2）拖地时，树立小心地滑的警示牌；遇雨雪天气时，及时设立警示牌，清除出入路面及附近的积雪（水）。

（3）保持楼道内墙壁（含工作栏、宣传栏外部）、门窗的整洁干净，无乱贴乱画。

（4）每天对一楼大厅玻璃门做一次整体清洁。

（5）保持泵房、配电间、设备间干净无尘。

（6）公共区域绿植养护。

（7）其他临时性工作。

3.2卫生间、洗漱间

（1）应设专用清洁物品（墩布、抹布、扫帚），并配备厕纸。

（2）每日随时清洁，要确保无污迹，无异味，无水垢。

（3）确保便盆内无便痕，小便池内尿渍，保持卫生间无异味。

（4）洗手盆和镜子表面要随时保持清洁、干净，无积水，无污物。

（5）每日及时清理垃圾桶，确保无隔夜的垃圾。

（6）发现设备设施损坏，及时报告物业办公室。

3.3会议室和活动室

（1）保证会前准备工作的及时性。

（2）会后及时清理会议室卫生，并做巡视保洁。

（3）门窗：所有公共区域门窗易污部位应无尘土、无污迹、窗台无杂物。

（4）玻璃：门窗玻璃干净无尘。

（5）桌椅：每日常规保洁无灰尘、无污迹。

（6）墙面：墙面每周保洁，无灰尘、无污迹。

3.4场院

场院绿化、水景、树木、宣传栏、灯杆、座椅等保持无污迹，无风飘悬挂物、漂浮物，垃圾日产日清，雨后及时清扫积水，雪后及时清扫通道。

（1）台阶、坡道、庭院：无尘土、无杂物、无纸屑、石材台阶要求清洁。

（2）草坪、花坛、花盆造型内无污袋、纸屑、烟头等杂物，外部无污迹。

（3）园林区域内有落叶及时清扫，杂草及时清除。

（4）垃圾收集完毕，按指定的时间、地点、方式处置。

（5）院区卫生整体保持干净、整洁、无死角。

4、秩序维护员

4.1负责全楼24小时安全保障工作，维护楼内公共秩序。定期查看消防泵房是否运转正常，如有问题及时向采购人方反映。

4.2夜间定时进行楼内巡逻，发现可疑情况即时处理，如遇重大突发事件，立即报告物业公司及采购人。

4.3严格执行各项规章制度，遇有来访人员询问，耐心解答，文明用语，态度和蔼。

4.4每晚检查楼道、卫生间的灯是否关闭，门窗是否关好。

4.5每周检查一次楼内消防设施及消防标识是否完好，熟悉楼内消防通道分布情况，遇有火险应及时打开消防通道，并组织楼内人员迅速撤离。

4.6巡查楼内各安全出口，保证安全出口不被堵塞。各安全出口禁止堆放杂物、停放自行车及泊车。

4.7负责交通疏导、停车场管理、自行车停放管理，防止各类车辆盗窃事件发生。

4.8做好来往信件的登记工作，做到当天信件不漏登、不误登、记录准确备查。

4.9对当天收到各类报刊、信件及时进行清点分类，准确送达各科室，做到信件不丢失、送报不延误，相关急件快件收到后随时送达相关部门不拖延。

4.10完成各单位安排的临时性工作。

4.11门卫、监控室服务标准

（1）24小时有专人值班，监控系统实时监控、做好记录。

（2）熟悉防火、防盗、防事故的识别及处置、各处闭路监控探头搜索、监视记录、录像工作及时上报故障点。

（3）监控室内禁止无关人员进入。

5、维修人员

5.1负责楼内公共设备、设施（包括电梯、电力、照明、上下水、卫生洁具、消防设施、门窗锁具、窗帘等）的日常管理、检查报修和零散维修工作，并配合各专业公司完成专业设备设施的维修保养工作。发现问题及设备异常时应及时采取措施防止事态扩大并第一时间报告采购人和物业项目经理，及时联系通知设备维保单位修复并积极配合专业维修人员工作。

5.2巡查楼内用水、用电情况，发现违规行为及时制止并劝其停止使用，对不服从劝阻的及时通知物业项目经理。

5.3定期检查楼顶，清理垃圾，保证雨水排水口通畅。

5.4维修工作应及时、快速，紧急维修响应不超过1小时，一般维修半个工作日内完成，并有完整的维修记录，确保采购人工作的正常开展。

5.5电梯管理人员需持《特种设备作业人员证（电梯作业）》上岗。

5.6完成各单位交付的其他临时性工作。

（六）工具、耗材及费用划分

保洁/食堂/绿化所用工具及耗材均由物业公司承担。

保安所用工具及耗材均由物业公司承担。

所有物业人员工装由物业公司承担。

食材、调料等均由投标方负责采购。

投标方的报价须包含以下内容：

物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用：电梯维保、消防设施维保、强弱电维保（含10kv变电站）、垃圾清运、化粪井清运等。（以上维保项目所包含的更换配件等费用由采购方单独支付）

维修工具、备件（含日常碎修，500元以下配件）等物料费用。维修工具：水、电、暖等专用维修工具及设备（冲击电钻、电焊机、台式钻、管道疏通机、维修工具柜、铝合金梯子等）手钻电池、各类改锥、壁纸刀及刀片、各类扳手、台钳子、角磨机及磨片、手电、防护用品、梯子、线轴、疏通机等；

消耗材料：门锁、节能灯、节能灯泡、合页、门窗把手、其他电料、其他辅料、水嘴、上下水管、节门、台盆、马桶盖、遮阳网、彩条布、水泥、沙子、云石胶、AB胶、801胶、玻璃胶、铁丝、地坪漆及滚刷美纹纸、护套线、水不漏等；

清洁卫生费用：保洁工具、保洁耗材等；外檐清洗(含石材)、擦玻璃等。保洁工具：如保洁柜、工具架、大盘纸盒、刷地打磨机、吸水吸尘器、榨水车等；保洁耗材（包括洁洁灵、抹布、垃圾袋、洗手液、大盘厕纸、墩布、洁厕剂、香皂、芳香球、消毒剂、专用清洁剂等日常清洁卫生用品、竹扫帚、铲雪板、积水车、3米加长杆、玻璃清洁剂、万恩a除垢剂、不锈钢光亮剂、尘推油、玻璃刮条、扫把、簸箕、毛刷、洁厕灵、洗衣粉、去污粉、84消毒液、小垃圾袋、胶皮手套、玻璃刮、大垃圾袋、尘推、尘推套、地托、抹布、蜡拖、水桶等；绿植养护、消杀除害所需的各种材料）；

根据天津市生活垃圾分类管理实施意见，按要求做好垃圾分类工作，按需求配备分类垃圾桶。

秩序维护费用：对讲机等工具费用。工具费用：对讲机、强光手电、巡更设备及点位、消防蓄水池止回阀、公共区域消防栓灭火器年检更换、沙袋及防洪沙、工具箱等；消耗品：手套、办公品、保洁用具等；

办公费用：物业所需办公用品费、通讯费、交通费等。（包含办公桌、计算机、打印机等更衣柜、桌椅、微波炉、冰箱等）；

职工食堂服务费用：工具、耗材、用品等费用。包括用餐留样冷柜、家用肉馅机、抽真空机、封装机、搅面机、6寸铁锅、豆浆机磨盘、灶口鼓风机*2、蒸箱加热管、加热台加热管、灭蝇灯、刀具、案板、水龙头及管件、调料器皿等；

消耗性材料：洗洁精、垃圾桶、地刷、大垃圾袋、地刮、水桶、抹布、墩布、扫把、簸箕、毛刷、洗衣粉、去污粉、除油剂、胶皮手套、84消毒液、玻璃刮、玻璃刮条、玻璃清洁剂、一次性手套、筷子、餐巾纸、白板笔、钢丝球、洗碗刷等；

（七）量化考核标准

1、日常考核

采购人每月至少两次派出专人对工作内容的完成情况进行督促检查，其余时间不定期抽查，检查人填写工作检查记录由物业公司被检查人签字认可并整理保存。根据平时检查结果，采购人有权针对出现的问题对物业公司实施处罚，并下达书面整改通知，责成物管公司限期整改。

2、季度、年度考核

季度与年度考核重复时只做年度考核。考核由采购人组织实施，相关部门参加考核评定，考核结果报分管领导批准后，由采购人负责对物业管理单位实施奖惩兑现。兑现可在支付物业服务费时进行清算。综合考核评定结果90分为合格，90分以上足额划拨应付服务费；低于90分为不合格，考评为不合格的，扣除应付物业服务费的2%，低于85分以下的，每低3分加扣1%。

3、考核检查内容

物业公司交纳罚款额度：

3.1发生重大失责行为，造成后果者，罚款1000元以上。

3.2工作人员须服务态度端正，佩带明显标志（工作牌），穿工服，讲文明礼貌用语，服从和接受机关管理人员的指挥和检查，每发现一次不合格者罚款50元。

3.3值班秩序维护人员须坚守岗位严禁脱岗，擅自离开岗位或睡觉，每发现一次不合格者罚款100元。

3.4秩序维护人员值班时不准嬉笑打闹，不准看书、看报或进行其他与值班无关的事，每发现一次不合格者罚款50元。

3.5秩序维护人员须严格检查进出大楼物品，严禁易燃、易爆、有毒等危险物品进入大楼，每发现一次未检查者罚款100元。

3.6秩序维护人员须检查消防设备、器材和消防安全标志是否在位，状态是否良好，发现破损应及时维修更换，每发现一次不合格者罚款100元。

3.7闲杂人员进入大楼，院内车辆乱停乱放，不及时制止者，每发现一次罚款100元。

3.8建筑物内公共楼道、步行梯、电梯间、卫生间、大堂、门厅、会议室须保洁及时、无死角，每发现一次不合格者罚款100元。

3.9大楼附近严禁打架、斗殴、寻衅滋事的事件发生，严禁盗窃和人为破坏行为，每发现一次罚款500元。

3.10物业服务人员不得在采购方的公共卫生间洗澡、清洗私人衣物，每发现一次罚款500元。