天津市滨海新区残疾人联合会物业管理项目需求书供应商意见函

天津市滨海新区残疾人联合会物业管理项目

需求书

1项目名称

天津市滨海新区残疾人联合会物业管理项目

二、项目预算

项目采购预算1983604.05元/年

三、服务期限

项目服务期为一年，以双方签署的合同约定时间为准。

四、项目概况

天津市滨海新区残疾人联合会项目建筑面积16092平方米，院区面积4099.71㎡（其中道路面积2808.46㎡，绿化面积1291.25㎡）。地下一层，地上八层，坐落在铁路京山线以北、京山道和吉林路交汇处，毗邻洋货市场，交通便利。

该项目分为南楼、北楼，其一层为钢结构连接，七楼、八楼为连廊，从功能区分上说，南楼为办公区域，一层为综合办事大厅、文体馆等。二层为活动区，三层为文体综合，包括阅览室、残疾人辅助器具服务中心等，四层为康复室、办公区域，五层为滨海新区残疾人劳动服务中心办公区，六层主要为会议室和计算机培训室，七层和八层为滨海新区残疾人联合会办公区；北楼一层、三层为富康门诊（残疾人门诊），二层为富康门诊部、厨房和员工餐厅，五层为值班室，六层为滨海新区残疾人劳动服务培训中心，七至八层为办公区；钢结构一层为一站式服务大厅和室内文体馆；地下一层为车库和设备用房。

该项目定位为综合办公楼，为满足使用功能，设有变配电系统、给排水系统、电梯系统、安防监控系统、消防控制系统、二次供水系统、地源热泵中央空调系统等；绿植主要分布在外围、南楼三层空中花园和大厅景观绿植，以乔灌木、草坪和绿篱为主。

注：天津市滨海新区富康门诊部（包括一楼面积550㎡，二楼面积60㎡，三楼面积600㎡，总面积1210㎡）清洁保洁服务不包括在本次招标采购范围内。

五、招标内容及要求

（一）基本要求

1、项目设施设备概况

（1）消防系统

消防控制柜：1台，规格型号JB-QG-GST5000；消防电气柜：1台，规格型号SBKP2HP3，功率3KW；稳压泵：4台，规格型号YZ-100L-2，功率3kw；30m?消防水箱1处；300m?消防水池1处；喷淋泵：2台，规格型号YZ-250M-2，功率55kw；消防泵：2台，规格型号YZ200L1-2，功率30kw；喷淋头：2000个，规格型号为GB5135.1—2003；ABC干粉灭火器：218个，功率3KG；感烟探测器：1123个，规格型号JTY-GD-G3；可燃气探测器：8个，规格型号JB-QBD-PH/A。

（2）监控系统

室内摄像头80个；室外摄像头9个；监控主机：3台，规格型号BV128V32。

（3）空调系统

地源热泵空调机组：2组，功率145KW；加压水泵：6台，规格型号Y2-160L-2，功率18.5KW；系统补水泵2台，4KW；地源补水泵2台,3.2KW；隔膜压力罐：2台，规格型号HSS42222MDQB201，功率145KW；冷暖风机：1台，功率18.5KW。

（4）供电系统

高压控制柜：2套，规格型号KYN28A-12；低压受电柜：2套，规格型号SCB10-800/10。

（5）给排水系统

二次供水水箱2处，15m?；热水泵房水箱2处，15m?；中水泵房水箱2处，10m?；加压水泵3台,5.5KW；高区增压泵2台,5.5KW；低区增压泵2台,3.2KW；循环泵2台,3.2KW；加压水泵2台,5.5KW；隔膜压力罐：2个，规格型号1012-28，0.8 m?。

（6）电梯系统

电梯：地上8层地下一层9站4台，规格型号PR04032。

2、项目服务人员配备岗位及要求

注：其他要求：

①中标供应商安排1名项目经理对服务工作进行紧密跟踪和管理，协调与采购人之间的重大问题。

②按劳动法和国务院关于职工工作时间的规定，正常情况下，上述人员每日工作不超过8小时，每周工作不超过40小时。需安排加班的，中标供应商应配合并向劳动者支付加班费。

③供应商的服务人员工资构成必须包含基本工资（不低于天津市最低工资标准）、社会保险、福利费、服装费等费用，且员工岗位薪酬水平不能低于区域同行业市场水平。

（二）物业各岗位人员具体工作内容、职责及服务标准

1房屋本体及配套设施设备维修养护服务

2清洁保洁服务标准

注：天津市滨海新区富康门诊部（残疾人门诊：一楼面积550㎡，二楼面积60㎡，三楼面积600㎡，总面积1210㎡。）清洁保洁服务不包括在本次招标采购范围内。

3安全秩序与安全保卫管理服务

4、客服服务

5、综合管理

（三）餐饮服务标准

1、范围

（1）厨房管理，包括制定餐谱、厨房设备维护、进料验收、菜品烹制、品种调整管理等。

（2）卫生管理，包括人员体检、加工过程安全管理、食品留样、炊具餐具卫生等。

2、服务内容

（1）职工食堂服务的对象：职工及临时活动就餐人员。

（2）职工食堂服务时间：早餐、中餐和值班餐。

（3）职工食堂餐饮形式：自助模式。

（4）职工食堂餐品构成：

早餐：荤菜1种、素菜3种，蛋类1种，主食2种，汤粥类2种，奶制品2种。

午餐：主荤菜1种，次荤菜2种，素菜2种，凉菜1种，主食3种，粗粮1种，汤粥2种，水果2种。

加、值班餐：安排以手工水饺为主。

职工餐入口成本标准：入口成本为30元/人日

①早餐

②午餐

（5）依据员工餐标，合理确定菜品品种，保证菜品食用安全、卫生、健康营养。

（6）菜品每周不重样。

（7）餐厅食品留样48小时以上；供餐服务各环节符合国家相关法规规范要求。

3、服务要求

（1）供应商应遵守《中华人民共和国食品安全法》、《餐饮服务食品安全操作规范》等法规政策文件要求，依据项目实际制定满足项目供餐配套服务方案。

（2）服务方案须包含食品采购、入库、出库、制作、售卖、配送及食品安全等管理措施与标准。

（3）服务方案应包括食堂满足项目需求的人力资源配置、人员职业卫生和环境卫生的管理措施标准等。

（4）服务方案应包括应急预案及措施，如能源中断、设备故障、食品安全、自然灾害、工伤事故、火灾、食物中毒、突发爆炸、疫情等突发事件发生时的餐饮保障措施。

（5）服务方案应包括原材料来源可追溯，并提供食材供应商资质证明；供应的副食品和食品材料应有原始票据可查，定点采购，确保新鲜卫生，防止过期变质。供应商应承诺食用油购用品牌档次与“金龙鱼”等品牌相当，不使用转基因食材。

（6）供应商须承诺供应职工餐餐标遵守本文件上述相关规定。

（7）服务方案应包括如下承诺：采购人有权对成交供应商在经营本项目的过程中出现问题责令其进行整改，直至解除合同，包括在经营过程中，有权对用餐方案进行调整；有权对项目经营单位的管理提出质疑，并责令其限期整改，因同一问题下达2次整改通知书的，有权单方终止合同。

（8）供应商需按市场监督、税务等部门要求，确定正规固定的进货渠道，食品、物品必须有卫生合格证，并登记保管好以备查，不得销售“三无”商品，过期商品、假冒伪劣用品及不洁食品，供应商出售的菜品造成顾客的人身伤害和经济损失由供应商负责全额赔偿。

（9）供应商必须无条件接受属地市场监管、消防、环保等相关部门和采购人相关负责人检查、监督、监管和考核。

（10）供应商根据经营服务的需要，可以在经采购单位审核同意后（必须按市场监管局规范达标）对食堂餐厅、厨房区域进行装修和改造，装修和改造必须符合国家法规标准，所需费用自行承担；供应商所投入的固定装修、装饰等部分自动无偿转为采购单位所有。

（11）成交供应商不得转让合同，不得转包或分包。

4、服务标准

（1）用餐标准：

1）菜肴搭配合理，营养膳食，适合大多数人的口味，并掌握好供应时间节点，按需操作和供应，减少浪费，冷热菜品按采购人需求提供。

2）把好食品和原辅料卫生质量关，坚决杜绝不洁和变质食品及菜肴进厨房、上餐桌，发现质量问题，立即撤换，并进行调查、核实，及时提出处理意见和整改措施，消除影响。

3）餐饮服务做到主动、热情、耐心、周到。

4）工作人员上岗着装统一，衣帽整洁，带好口罩，佩戴工号牌；不在食品加工区域和餐饮供应场所吸烟。

5）餐厅保持清洁，门窗光亮，空气清新、畅通；桌椅干净无尘，地面清洁，有饭菜打翻，及时清理；餐具严格消毒，无污垢，无异味。

6）发生投诉，虚心听取意见或建议，经核实后，及时整改，争取投诉者的谅解。

（2）卫生标准：

1）不做不卖变质、腐烂、剩的食品。

2）不进没有商标、没有卫生许可证以及过期的食品，如果发现追究责任。

3）生熟分开、荤素分开、冷热分开、食品与非食品分开、半成品与成品分开。

4）库房卫生要做到存放食品隔墙10—15公分，离地面20公分，食品精进、勤销、勤检查，防火、防鼠、防潮、防变质。

（3）燃煮烹调卫生标准

1）检查食品质量，变质食品不下锅，不蒸煮，不烧烤。

2）食品充分加热，防止里生外熟。

3）隔顿、隔夜、外购熟食品回烧后供应。

4）炒菜、烧煮食品勤翻动、勤洗刷炒锅。

5）烘烤食品受热均匀。

6）抹布生熟分开，不用抹布擦碗、盘、碟，溢出碗边汤汁用消毒布擦掉。

7）工作结束调料加盖，工具、用具、灶上、灶下、地面清扫刷干净。

（4）食品库卫生标准

1）食品仓库应专用，并设有防鼠、防蝇、防潮、防霉的设施及措施。

2）食品存放应分类分架、隔墙离地。有异味或易吸潮的食品应密封保存或分库存放，易腐食品及时冷藏保存。

3）建立仓库进出库专人验收登记制度，做到勤进勤出，先进后出。定期清仓检查，防止食品过期、变质、霉变、生虫，及时清理不符合卫生要求的食品。

4）食品成品、半成品及食品原料应分开存放。食品不得与药品、杂品等物品的混放。

5）食品仓库应经常开窗通风，定期清扫，保持干净和整洁。

（5）个人卫生标准：

1）必须穿戴工作服、帽，头发不露帽外，操作直接入口食品时应戴口罩，不戴戒指，不涂指甲油。

2）餐饮从业人员操作仪器前和大小便后，应洗手消毒，不得穿戴工作服、帽进入卫生间。

3）操作食品时不吸烟，不挖鼻孔，掏耳等，不得对着食品打喷嚏。

4）应做到勤洗手、勤剪指甲、勤理发、洗澡、勤换洗工作服、帽。不随地吐痰，不乱丢废弃物。

（6）仪表仪容：

从业员工要衣帽整齐、礼貌服务，要做到：1）发型：男职工，前发不遮眼，两边不过耳，脑后不过领；女职工，前发不遮眉眼，后发不披过肩，不用异味发油或梳成异型怪状。2）面容：男职工，胡须经常刮，不留小胡子和鬓角；女职工，应化淡装，不得涂指甲，不戴耳环，项链，金银手饰等物。3）衣着：工作时着工作服、鞋，衣着整齐，佩戴工号，不得穿奇装异服。4）姿态：在工作岗位上，精神饱满，姿态端正文雅，不准大声喧哗，哼唱，不准喝酒打牌，不准聚集聊天，不准嘻笑打闹，不准看书看报，吸烟或吃东西。

（7）公共餐具清洗消毒标准：

1）公用餐具必经消毒后方可投入下一次的使用，保证每餐对每个餐具消毒达标。

2）公用餐具消毒程序为一洗、二泡、三冲、四烤、五放。一洗：用清水和洗涤灵清洗用餐后的餐具，洗掉残渣和油污。 二泡：用消毒液按比例进行浸泡30分钟，进行化学消毒。三冲：在高温洗碗机上用沸水进行冲洗。 四烤：用远红外线高温消毒柜进行物理消毒。五放：餐具经洗消后放置在碗柜中，关严柜门，以免蚊、蝇进入，并用消毒后的盖布盖上。

3）保持不锈钢餐具的清洁，明亮。

（8）消杀服务

1）消杀对象为蚊蝇、蟑螂、老鼠等；

2）应根据季节的变化规范、调整卫生消杀工作的作业频次；

3)消杀区域包括：餐厅出入口、楼梯间及周围、厨房、就餐区域、卫生间、通道、等室内公共区域。

4）消杀工作至少每半月进行一次，并填写《消杀服务过程记录及质量检验表》

5）杀虫方式以喷药触杀为主，灭鼠方法主要采取投放拌有鼠药的饵料和粘鼠胶。

6）喷药、投放鼠药必须在保证安全的前提下进行，必要时挂上明显的标识。

7）消杀作业完毕，应将器具、药具统一清洗保管。

六、采购服务相关事项说明

1、本项目物业服务费应包括以下内容：

（1）人员费用：包括员工基本工资，社会保险，福利费，加班费，服装费等；

（2）设施设备运行维护费：包括工具折旧，维修配件、耗材费用，电梯维保、检测费用，地源热泵空调维保费用，供水水箱清洗，消防干粉更换，防雷检测费用，消防系统维保、检测费用，变电系统维保、检测费用等；

（3）设施设备单项维修费及更换的零配件单次单品不超过500元（月度总费用不超过2000元）的费用；

（4）保洁服务费：包括耗材，工具折旧，垃圾外运，化粪井/隔油池清掏，外檐清洗等；

（5）绿化养管费：包括养护耗料费、绿植租摆费用等；

（6）公共秩序维护费：包括工具折旧等；

（7）餐饮服务费：厨杂工具费、一次性耗材、烟道清洗费用；

（8）办公费：包括办公费等；

（9）固定资产折旧费；

（10）企业利润；

（11）税费。

2、采购单位提供物资或承担费用包括：

（1）设施设备运行能耗（水、电、燃气等）费用；

（2）设施设备中大修和改造费用；

（3）其他设施设备专业维护检测费用由采购单位承担；

（4）食品原材料费用；

（5）厨房设施设备（如电蒸箱、冰箱等）。

4、在委托管理期限内，采购人将提供必要的管理用房，供中标人免费使用。

5、工作地点：由采购人指定（天津市滨海新区塘沽京山道445号）

6、投标人应根据本企业的成本自行决定报价，但不得以低于其企业成本的报价投标；投标人的投标报价，应是本项目采购范围和招标文件及合同条款上所列的各项内容中所述的全部，不得以任何理由予以重复。

7、由于项目服务的特殊性，正常工作时间外、节假日物业管理服务均属于应提供正常服务的时间，中标方已将由此产生的加班和服务延时等所有费用包含在内，招标方无需另行支付，请投标方充分考虑此部分费用。如招标单位临时性任务需中标方人力支持所产生的用工费用，招标方均不再另行支付。

8、所有人员工资待遇不得违反国家最新修订的《劳动合同法》和《劳动法》规定及天津市本地区相关规定。

9、从事特殊工种的物业服务人员，必须按法规要求持相应资格证书上岗，且须保证在合同服务期内持证人员的在岗数量以及证件在有效期内。

10、中标方须对本项目实施独立和完整的项目管理，在人员、财务等方面不得与其他项目合并管理和使用。

11、中标方及其全部工作人员均应服从招标方领导，完成招标方交办的临时性工作任务。遇特殊天气、防灾、防汛等特殊情况，中标方工作人员应提前到岗或延迟离岗，服从招标方统一调度，保证项目正常运行。

12、中标方所聘员工身体健康，品行端正，无犯罪纪录。

七、物业服务费付款方式

物业服务费采用季度付款方式，每季度第一个月10日前依据评价考核结果支付上季度物业服务费。

八、物业服务评价考核

1、招标方对中标方的考核遵循每季度整体考核和每月考核相结合的原则。每季度评价一次，依据评价考核结果物业服务费每季度支付一次。

2、月考核由招标方物业监管部门成员日常巡查，月底将月考核表交至物业监管部门备案。在巡查过程中，如发现物业服务不达标或不符合相关要求的，提出限期整改意见并监督落实。

3、每季度整体考核由招标方物业监管部门组织对中标单位物业服务质量进行综合评估考核，分别对物业公司的设施设备运行维护、保洁服务、绿化养管、秩序维护、会议服务情况等各方面的服务质量、服务态度等方面进行打分，再与每月考核相结合汇总后，依据结果支付物业服务费。

4、中标单位严格配合采购单位开展物业相关工作，人员严格服从采购单位合理调配，能够建立非工作时间应急响应机制，水电维修、门岗及食堂用工等重点岗位人员不得因歇班等原因产生断档。

5、配合采购单位对疫情防控工作进行合理、有效防控工作，规定门岗、前台接待及其他重要岗位人员定期测温、核酸等自检工作，确认不带病上岗，严格落实疫情防控期间各项法律法规及政策规定，同时应承担卫生防控工作风险及相关责任。

6、因中标方工作中出现重大失误或过错，如由此给招标单位带来的经济损失，中标方应按照相关法律及双方协商的结果予以赔偿。

本次招标需求涉及的采购标准及服务范围最后还将以与区财政局及区采购办相关政策要求为准，如区财政局或区采购办有最新解释文件或要求，需求书还将在正式招标前进行相应修改。

天津市滨海新区残疾人联合会

2020年11月19日