宁海县梅林商务楼物业管理服务项目预公告

国内公开招标

（全一册）

采购编号：ZJHY-NHCG2020027

项目名称：宁海县梅林商务楼物业管理服务项目

采购单位：宁海县顺达城市建设开发有限公司

代理机构：浙江鸿远建设工程管理有限公司

二〇二〇年十一月

目 录

公开招标公告

招标需求

投标人须知

评标办法及评分标准

政府采购合同主要条款

投标文件格式

第一章 公开招标公告

项目概况

 宁海县梅林商务楼物业管理服务项目 招标项目的潜在投标人应在 浙江鸿远建设工程管理有限公司（宁海县桃源街道气象北路295号24-2） 获取招标文件，并于2020年 月 日 14:00 （北京时间）前递交投标文件。

一、项目基本情况

项目编号：ZJHY-NHCG2020027

项目名称：宁海县梅林商务楼物业管理服务项目

预算金额（最高限价）：285万元/年；855万元/三年

采购组织类型：国企采购

采购方式：公开招标

采购需求：

合同履约：本次招标，委托管理权限为三年。管理合同必须为一年一签（如上一年考核不合格则业主方可拒绝与中标单位签订下一年合同）

本项目不接受联合体投标。

二、申请人的资格条件（本项目资格后审）

（一）投标人一般资格条件：

1、具有独立承担民事责任的能力；

2、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；

3、具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；

4、有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；

5、参加采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；

（二）落实采购政策需满足的资格要求：无；

（三）本项目的特定资格要求：无；

（四）单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同供应商，不得参加同一合同项下的采购活动。除单一来源采购项目外，为采购项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、施工等服务的供应商，不得再参加该采购项目的其他采购活动；

（五）投标人未被列入“信用中国”网站(www.creditchina.gov.cn)“记录失信被执行人或重大税收违法案件当事人名单或采购严重违法失信行为”记录名单；不处于中国政府采购(www.ccgp.gov.cn)“政府采购严重违法失信行为信息记录”中的禁止参加采购活动期间。（以投标截止日当天在“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）及中国政府采购网查询结果为准，如相关失信记录已失效，供应商需提供相关证明资料）；

三、获取招标文件

1、时间：2020年 月 日至2020年 月 日（节假日除外），上午：8:30时-11:30时 ；下午14:00时-16:30时 。

2、发售地点：浙江鸿远建设工程管理有限公司（宁海县桃源街道气象北路295号24-2）

3、方式：现场购买。如需邮购，请与浙江鸿远建设工程管理有限公司联系。联系人：徐璐璐 联系电话：0574-65568666 邮箱：1084404493@qq.com 本公司不对邮寄过程中的遗失负责。

购买招标文件时必须提供的资料：

1．报名表，格式见附件；

2．有效的法人或者其他组织的营业执照等证明文件（复印件加盖公章）；

3．法定代表人授权书，授权委托代表人身份证；

以上资料复印件必须加盖公章，如有缺漏，本项目采购代理有权拒绝其报名。

4、售价：招标文件500元人民币，售后不退

四、提交投标文件截止时间、开标时间和地点

提交投标文件截止及开标时间：2020年 月 日14：00（北京时间）。

开标地点：宁海县公共资源交易中心(宁海县桃源街道金水东路五号五楼，详见当天五楼大厅公告)。

五、公告时间

自本公告发布之日起5个工作日。

六、投标保证金

1.人民币：170000元。

2、保证金收妥抵用(即到帐)截止时间：2020年 月 日16:00，各单位以转账支票(必须实时清算)、银行汇票或电汇形式向浙江鸿远建设工程管理有限公司提交；

3、开户银行：浙商银行宁海支行

户名：浙江鸿远建设工程管理有限公司

账号：3320020910120100050565

4、开标时须提供浙江鸿远建设工程管理有限公司开具的保证金收据。（开标时凭银行回执单原件与浙江鸿远建设工程管理有限公司置换）

七、投标文件递交方式：密封装袋加盖公章后直接送达现场。

八、本次招标有关信息公告在

宁海县公共资源交易信息网(http://ninghai.bidding.gov.cn)

浙江政府采购网（http://www.zjzfcg.gov.cn/）

★请供应商随时关注本项目自发布采购公告后后续可能出现的修改通知，澄清说明等等，如有错过，后果自负。

九、采购人：宁海县顺达城市建设开发有限公司

地址：宁海县梅林街道梅林东路86号

联系人：张朝杰

联系电话：0574-59959369 

十、招标机构名称：浙江鸿远建设工程管理有限公司

联系地址：宁海县桃源街道气象北路295号24-2

联系人：徐璐璐

电话：0574-65568666

传真：0574-65568666

十一、监督管理部门名称： 宁海县人民政府梅林街道办事处

联系人：娄科 

监督投诉电话： 0574-5998 3507

监督管理部门名称： 宁海县国有资产管理中心

联系人： 王老师 

监督投诉电话： 0574-55868392 

招标需求

招标项目概述及要求

招标文件提供的数据资料仅为投标参考使用，详细信息投标方应实地踏勘现场调查核实，中标后，投标人不得以不完全了解项目现场和周围环境等情况为借口，提出额外补偿的要求！

一、项目概况

（一）物业类型：综合型办公大楼

（二）服务范围：办公大楼

（三）物业名称：宁海县梅林商务楼（以下简称大楼）

（四）坐落位置：梅林街道核心区块西面，北依梅深路，南临梅泉路，东侧湖山路

（五）大楼主要功能及设施设备情况：

1、概况：

宁海县梅林商务楼总建筑面积35398平方米，其中地上建筑面积23008平方米，地下建筑面积12390平方米。地上11层、地下1层，楼高47.6米。位于梅林街道核心区块西面，北依梅深路，南临梅泉路，东侧湖山路，环境优美、配套设施完善、交通便利，地理位置优越。

2、交通停车及出入口：大楼地面共有 2 个车行出入口，1个人行出入口。

3、基本设施情况。

（1）电梯系统共有电梯7台

（2）暖通系统（含空调）

（3）给排水系统

（4）供配电系统

（5）消防系统

（6）楼宇智能化系统

（7）其他：绿化灌溉系统；天然气泄漏报警系统；照明系统；玻璃幕墙工程等。

（六）大楼的运行特征。

作为行政办公大楼，其运行特点如下：

1、大楼安全保卫等级要求高，人员进出量大，来访人员成分构成复杂，安保管理要求高；

2、发生群访性突发应急事件的概率较高；

3、接待活动多，部分来客级别高，会务、接待等服务要求高；

4、重要办公区域服务标准要求高，对工作及服务人员服务质量和保密性要求高；部分岗位对人员形象要求较高。

5、大楼设备总量多，维护要求高。

二、物业管理的总体要求、目标、委托事项和具体要求

（一）大楼物业管理的总体要求：

大楼物业管理思路定位为开放式、高档次的物业管理，要求供应商充分理解本项目的特点，对招标文件内所有的服务内容能按国家级物业管理示范大厦标准及操作规范作出实质性响应，以全国物业管理示范大厦的物业标准及操作规范制定物业管理具体服务方案并实施运作，严格按照既定管理目标管理大楼。

（二）物业管理需达到的总体目标：

1、入驻单位物业的总体管理满意率在 95%以上；

2、房屋及设备、设施完好率 98%以上；

3、维修及时率 100%，急修及时率 100%；维修工程合格率 95%以上；

4、绿化完好率 95%以上；

5、清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，工作垃圾日产日清；有效保洁率 95%以上；

6、投诉处理和回访率应达到 100%；

7、道路、停车场完好率达到 98%以上；

8、事故发生率控制在县安全责任考核目标要求内。

（三）委托物业管理项目内容。

对于委托供应商提供物业管理服务的具体内容如下：

1、房屋和设备设施管理：负责对整个大楼房屋及设施、设备的日常管理、维修养护、日常巡视、故障检修、应急处理，范围包括大楼建筑安装系统、电气设备、供配电及照明系统、电梯系统、暖通系统、给排水系统、消防系统、安保监控系统、建筑智能化和弱电系统、灯光音响系统、建筑幕墙、建筑装饰和室内外配套工程、落水管、污水井、门窗设施、大楼外围公共设施、附属设施等，以及对其他外来服务和施工单位的监督、管理、配合等服务。

2、共用设施设备维护：电梯年检、电梯维护，空调清洗维保，大楼监控系统运维，楼层信息发布系统维护。

3、礼仪会务服务：负责大楼内公共会议室各类重要会议服务、公共活动礼仪服务以及负责大楼范围外各类业务参与的重大活动服务，包含迎送服务、引领服务、签约服务、剪彩服务、颁奖等礼仪服务，其服务时间不仅限于工作日。

4、安保服务：负责公共秩序维护管理与服务；负责大楼内及外围日常安全保卫工作，负责做好突发事件、重大活动和信访事件处置时期的安全保卫工作，负责办公大楼治安、交通与消防管理工作，包括门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务。

5、保洁服务与管理：负责环保管理及办公大楼公共区域卫生服务；负责大楼内外公共区域的保洁，负责指定区域和房间的保洁，负责楼内外环境的管理；负责大楼各类墙面、大理石的清洁保养工作。

6、绿化养护：负责室外绿化的养护管理；负责对室内绿化租摆单位的管理工作。

7、收发服务：负责大楼内邮件、信件、快递等收发室功能服务，分配至大楼内每个单位。

8、管理受采购人委托管理使用的各类资产及物业相关的工程图纸、档案、竣工验收资料等；

9、负责承办采购人委托的后勤事务工作。

10、负责食堂餐饮服务。

（四）具体工作要求。

1、房屋和设备设施维护服务。

（1）房屋和设备设施维护服务的目标。

供应商依据现代企业管理要求，采用现代的设备设施管理理念、办法和手段，做好对房屋和设备管理维护工作，使其处于优良的状态，充分发挥设备的功能，提升应用价值，延长使用寿命，最大限度使物业得以保值；合理、科学地控制成本，建立健全设备管理制度，明确各种岗位工作标准，并制定具体的落实措施，为采购人提供优质高效的服务，并实现无重大责任事故或重大安全事故的安全生产目标。

（2）设备设施服务的标准与要求：

2.1 严格按规范做好设备管理服务，确保各类设备系统正常使用。落实设备安全运行的岗位责任制；定期巡检和维护保养，严格执行维修保养和操作使用规程，并按规定记录设备运行状况。具体维修时根据各相关设备的保修情况联系设备提供商进行维护维修。负责与专业维保单位等第三方的联系及现场管理工作，记录专业维保单位的服务情况，并进一步向采购人提出合理化建议。

2.2 定期开展设备检测工作，并将检测结果及时将报告采购人。各类设备维保合同也需及时上报采购人备案。

2.3共用设施设备维护：电梯年检一年1次，电梯维护每月1次，空调清洗维保每年冷、暖运行期各1次。

2.4大楼监控系统运维维保服务、故障诊断服务、评估和优化服务。

2.5楼层信息发布系统维护：负责维护大楼多媒体设备的正常运行，并保证每周一个工作日（周三或周四）有一名相对固定的技术人员全天时间在项目现场，遵守采购人规定、要求，接受采购人检查；如提供的技术人员在服务期间不符合采购人要求的，采购人有权随时提出更换。

2.6 设备机房环境整洁，物品摆放有序；机房内严禁吸烟、饮酒等，无关人员不得随意入内。

2.7 强化日常工作巡查，及时发现并解决问题，做好问题处理情况的记录。在接到维修通知后，应在 15 分钟内到达现场，维修及时率保证达到 100％。原则上要求维修期限为 24 小时。要求保证维修质量，减少返修，并有回访记录。

2.8 每月底向采购人提交设备管理服务运行情况工作报告。对各类消防器材每月检查和测试一次，并将检查、测试的结果书面报采购人。

2.9 制订供电、给排水事故等应急处理方案。有计划限停水电时，应及时通知采购人。一旦发生事故，维修人员须在 15 分钟内抵现场抢修。

2.10 设备图纸、档案资料收集齐全、分类清晰、管理完善；建立设备台账，登记详细，账物相符。

2.11水电运行管理

提供24小时随叫随到应急服务。

具体工作要求：

1）做好供电、供水的日常维护和运行管理，小修应及时维修，以保证设施正常运行；

2）熟练掌握临时用电管理措施与停电应急处理方案；

3)其他零星维修和杂务。

（3）以下是需维护、保养、管理的设备设施系统名称。要求供应商提供管理服务方案，对设备、设施的运行和维护实施年、季、月的计划管理制度。

3.1 供配电系统:

3.2 给排水系统;

3.3 消防系统;

3.4 空调系统;

3.5 电梯系统;

3.6 楼宇自动化系统;

3.7 安防系统;

3.8 照明系统;

3.9 监控系统;

3.10楼层信息发布系统；

3.11 会议系统;

3.12 高低压电器设备;

3.13 发电机组;

3.14 天然气泄漏报警系统。

3.15建筑与装修

2、安保服务。

（1）安保服务的的目标。

供应商依据现代安保管理服务的要求，通过周密、严格、规范、高效的安全管理，做好防火、抵御自然灾害的各项常规工作，保证大楼区域内公共秩序井然有序，公共活动正常开展，人身、财产得以保障，防止交通事故和车辆被损、被盗情况的发生，并实现零事故的目标。

（2）安保服务标准与要求：

2.1 提供公共安全管理，要求确保大楼区域内人身财产安全，安保人员对大楼整个区域进行全天候安保值勤，设立固定安保岗位和流动巡逻岗，对违法违纪行为要及时处理,保障行政大楼公共秩序良好。主要门岗（南面门岗）岗位24小时值班，监控室24小时安排人员值班；各办公区和公共区域定时巡逻。

2.2 对停车场、车辆进行安全与交通管理，包括临时停车管理,保证停车场的车辆停放整齐、交通有序，保证车辆安全。维护正常交通秩序，防止交通事故和车辆被损、被盗情况的发生；加强中心区地面和地下车库定时巡逻。

2.3 做好日常防火及做好抵御自然灾害的各项常规工作； 建立各类应急预案（如防火、防盗、防破坏、防自然灾害事故、群体性事件等），培训相关人员达到相关要求并组织演练。

2.4 设立固定岗、游动岗和机动应急分队，建立一个严密可靠的安全队伍体系。具体安保流动及固定岗位设定，巡更点及路线，全天巡更次数等安保实施细则必须按采购人要求，中标供应商须无条件执行。

2.5 重大任务必须事先制订周密方案，并严格按方案实施。

2.6 各岗位工作要求如下:

（1）门岗：维持门口秩序，保证出入畅通；做好外来车辆、办事人员出入大门的登记；外运物品须由业主单位开具证明并岗位核对后方可放行；对上访群众做好“劝、疏、阻”工作，并按程序及时上报有关部门。

（2）楼层岗：熟悉楼层办公分布情况及办公人员，落实不定期巡查制度；加强重点楼层（党政首脑机关）的安全防范，阻止无关人员的进入和上访群众的冲击。

（3）监控岗：操作人员必须持证上岗，熟知各类监控设备的性能、作用，熟练使用监控设备，实行 24 小时不间断的运转，提供完整无缺、清晰全面的记录。

（4）交通岗：做好机动车辆有序停放管理，维护出入秩序和停车秩序。

（5）定期做好对防火设备和消防器材的使用、设置及保养情况的检查，并做好应对突发事件（灾害事故）的处置预案，以确保安全。发生突发事件时大楼的全体保安人员必须全体到岗待命，随时服从上级领导或公安部门的指挥、调遣。 建立消防培训制度，每半年组织义务消防队进行消防知识培训；每月组织人员对消防设施、重点部位进行防火检查，记录完整；建立消防预案，明确承担责任等。

3、保洁和绿化服务。

（1）保洁服务的范围。

1.1 大楼范围所有公共部位包括公共会议室、活动室、大厅、电梯、走廊、楼梯、楼道、卫生间、茶水间、停车场及道路等保洁工作。

1.2 楼内各类地面大理石的清洁保养工作。

1.3 垃圾的清运工作，并确保大楼排污正常。

1.4适当范围内的新增保洁管理服务项目。

（2）保洁服务的标准与要求：

2.1 清洁、保洁区内实行全天12小时保洁制，垃圾日产日清并按指定位置倒入，卫生设施齐全、完好率达99%以上，对损坏的卫生设施及时进行处理。

2.2 大厅内地面大理石应保持干净、光亮；其它部位，如墙面、台面、栏杆、椅子、沙发、灯座等应保持光亮、整洁；大厅玻璃门、窗、框应保持干净、光亮；大厅内不锈钢应保持光亮。

2.3 走廊：随时打扫，保持地面、墙壁、顶棚的洁净，无杂物，无污痕，无尘挂，清洁光亮；灯罩内无垃圾；走道四角及踢脚板应保持干净卫生。

2.4 洗手间：大楼内卫生间洗手液、卫生纸、擦手纸足量保障（每个洗手处需配置盒装擦手纸）；随时打扫，保持洁具、墙面、地面、玻璃等室内设施的清洁、无异味、无积水。

2.5 指定办公室的保洁：指定专人定时打扫，保持地面、墙面、家具、门窗、空调、踢脚线等部位的清洁卫生。（注：其服务时间不仅限于工作日）

2.6 机动车和非机动车停车场的地面、立柱、墙面、管道保持干净卫生。

2.7 楼外墙及玻璃幕墙的清洁保养工作。

2.8车库及幕布车棚顶的清洁保养工作。

2.9 修改成建立“四害”消杀工作管理制度，根据实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生，定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物和设施；“除四害”实施单位须具有相关《专业机构资质证书》，提供的服务不得低于相关规定及验收标准，并视特殊情况增加次数，相关材料及药品等应计入服务费。

2.10 乙方可选择专业保洁公司提供服务人员，但不能转移其管理责任。

（3）绿化养护的服务要求。

3.1外绿化由供应商负责日常养护，供应商可选择专业绿化公司养护，但不能转移管理责任。

3.2室外绿化的种植和养护原则上按照《宁波市园林绿化管理条例》实施，达到绿化、净化、美化的要求。绿化养护需达到95%完好率目标。草坪无高大杂草，绿地无夹生或野生的攀援植物。花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃；绿化建筑小品无损坏；盆花无纸屑、烟头等杂物。

3.3每年制定年度绿化养护方案和绿化更新方案报采购人批准。

3.4供应商应在汛期、台风季节落实植株的保护措施，做好防护工作。要做好病虫灾害的防治工作，以保障树木的健康成长。要做好室外植物抗旱防冻的防护、春冬季节保暖防护措施。

4、会务礼仪服务。

（1）会务礼仪的服务内容。

1.1 会务服务的内容：主要指大楼区域内公共会议室的会议服务；领导层的会务服务；以及大楼范围内重大活动服务；

1.2 礼仪服务的内容 ：大堂礼仪服务、迎送服务、引领服务、签约服务、剪彩服务、授牌、颁奖等礼仪服务。

（2）会务礼仪服务的标准与要求

2.1 供应商按不同的功能定位和不同要求提供专业的会务服务，要求服务培训到位，服务做到专业化、标准化、星级化、品质化，达到四星级酒店会务服务标准。

2.2 建立会议服务全程跟踪制度，规范会议室使用登记流程，细化会前、会中、会后服务的各个环节，大型会议会前制定详细周密的会议保障方案，会中提供优质服务，把握会议情况，

会后做好总结记录工作。

2.3、根据不同规格的会议，确定相应的服务人数，事先检查好调音设备、空调、灯光设备，所有服务人员应熟知会务要求；会场保持清洁、卫生、整齐，服务操作符合规范要求。

2.4 供应商必须制定培训计划并定期开展培训工作。

2.5 礼仪会务服务人员工作时，着装须统一、整洁，端正，须熟悉服务的对象及其个性化服务的需求，熟知会议场所设施配置和功能，熟练使用各种设备和掌握各类服务的基本技能。

2.6 做好保密工作，会议内容不外传，会议资料不外带，妥善做好处置工作。

2.7 工作日提供固定的大堂礼仪岗服务。

5、食堂餐饮服务：

1、食堂配置主厨1人、面点师1人，切菜等杂活小工4人；中标单位必须每周确保两次和采购人做好对接工作。

2、食堂提供工作日早餐点心品种6-8种，小菜2-4种，饮品2-4种；午餐10-12个菜品（4-5个全荤菜、2-3个半荤半素菜、4个素菜）。

3、用餐时间：早餐7：30—8:30 中餐11:30—12:30 晚餐：17:30—18:30（具体就餐时间按照采购单位作息时间调整）中标单位必须按采购人规定的作息制度做好供餐工作并及时提供下一周菜单，日常工作餐为每周一至周五，如无特殊情况一周菜肴品种不得重复。中标单位应在周四提交下周菜单，征求采购人同意，根据采购人意见加以调整。

4、采购人如有就餐人员变动或重大活动需要增加及减少，应提前通知中标单位，以便中标单位做好就餐工作及不必要的浪费。

5、甲方提供厨房、全套厨房设备，若财产发生人为损坏，乙方自行负责。

6、承包期内必须添置或更换的设备，由甲方负责。

7、服务费用包括以下：（1）人员费用(工资、津贴、各种社会保险、服装费）；（2）税金；（3）管理费等。

8、甲方承担的费用：（1）规定费用：有关管理部门收取的费用；（2）食材原料；（3）设备费（煤气灶、消毒柜、电饭锅、保温箱等）、能耗费及其他设备维修费等（非人为损坏）；（4）餐巾纸、牙签等易耗品；

9、桌餐、宵夜提前三小时告知，费用实销实报;

10、每季度末对食堂菜品进行考核，考核不合格需更换主厨；

11、餐饮质量：中标单位应当建立食品安全制度及采购制度，建立健全食品安全追溯机制。确保餐饮质量、菜品新鲜及花色品种，每季度征求各业主单位意见。餐饮安全和质量等要求在物业合同中予以明确。

12、工作要求：中标单位安排管理人员做好用餐期间的现场管理，始终保持就餐环境整洁有序。食堂管理人员每周须与招标单位管理部门交流汇报食堂服务管理事宜。食堂工作人员须做好就餐打卡、外来人员就餐引导安排及其他餐厅服务工作，正常工作日的中餐时间，餐厅工作人员需全部到岗。根据采购单位需要和工作安排，适时调整供餐时间。

12.1严格执行《中华人民共和国卫生法》、《食品安全法》、《食品安全法实施条例》、《餐饮服务食品安全监督管理办法》和《餐饮服务食品安全操作规范》，服从业主的管理，自觉接受全体业主的监督和采购单位有关部门的日常检查和考核；

12.2严格厨房整体管理，包括工作人员岗位安排、员工培训、工作纪律、工序流程、食品安全、环境卫生、设施维护、人员安全、设施安全、规范操作、成本控制等。

12.3严格厨房流程管理，包括清洗切配粗加工、烹饪加工、就餐服务、餐厨废弃物处置、餐具清洗消毒、清洁卫生、食品留样、食品贮存、除虫灭害、设备设施维护、更衣室管理、杂物间管理、煤气间管理等本单位食堂的各项劳务工作。

12.4及时做好加工的原辅材的质量验收和评估，安排专人负责每日食品留样工作，建立索证、台账和留样制度；

12.5提前做好下一周的菜单编制，主动了解大厦职工口味，定期更新菜品；

12.6在规定时间内按要求提供及时、卫生、保质、足量的早中晚三餐供餐和服务。

12.7遇中国传统节日，食堂餐厅要创造条件，营造节日氛围。

6、其他服务要求。

（1）设立统一服务电话，实行 24 小时值班值勤制度，随时接受采购人及用户对物业管理报修、求助、建议、问询、质疑、投拆等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录，处理率和回访率应达到 100%

（2）提供收发室服务。

（3）提供活动室服务。

（4）做好供水设备防冻措施。

（5）提供值班室保洁、被褥晒洗及更换、电器设备维护等服务。

（6）供应商还需提供防台防讯措施的方案。

三、机构配置和人员配置要求

（一）机构配置

根据以上要求，供应商必须为大楼设立专门管理处，内设业户服务、设备管理、安保、保洁绿化、会务礼仪等相应专业部门，实施管辖区域内统一的物业管理。

★人员配置数量、岗位。

配置人数和要求：项目需配置项目经理1名，财务兼内勤1名，客服部4人，秩序维护部14人，工程部3人，保洁部10人，食堂6人，合计不得少于39人。

备注：1、本表要求的人员数量配置为最低人员数量要求，投标人必须满足；

2、采购人有权对物业服务人员的配备进行调整，中标人须无条件服从。若因服务内容变动需增减工作人员的，采购人可要求供应商增配或减配相应工作人员数量，增配人员成本由采购人承担，按供应商投标报价所报相应岗位人员劳务成本×增配人员数量调整服务费用，但调整服供应商费总额不得超过中标总金额的10%；若减配工作人员的，按供应商投标报价所报相应岗位人员劳务成本×减配工作人员数量调扣减服务费用。

（三）人员素质要求：

1、主要核心岗位的人员素质要求：

管理处经理（项目总负责人）：45周岁以下，管理过政府机关或政府职能部门后勤服务项目的且有三年以上工作经验，其管理的项目面积在3 万平米以上；有住房和城乡建设部评定的物业管理师资格证书，有良好的团队精神和沟通技巧，有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表达能力。

秩序维护部主管：45周岁以下，有从事过 3 年以上非住宅物业类似管理工作并有安保人员上岗证的，仪表端正，有管理能力，最好为退伍军人.

保洁部主管：45周岁以下,非住宅物业管理相关领域 3 年以上管理经验。

设备设施主管：具备从事大楼设备管理三年以上工作经验。

2、各岗位人员素质要求：

2.1设备维护类人员要求：

2.1.1 所有人员均持有相关资格职业证书，具有 2 年以上实际操做工作经验，身体健康，工作认真负责、吃苦耐劳，品德好。

2.1.2技术领班：具有中级及以上技术职称，有相关行业从业证书，具有三年以上相关工作经历。

2.1.3高压值班电工：持有相关从业资格职业证书，具有 2 年以上实操工作经验，具有相应维修能力。

2.1.4 空调暖通工：具有 2 年以上实操工作经验。

2.2安保人员的要求：

2.2.1所有安保人员男性，年龄要求 20 岁-40 岁之间，具有保安工作经验的人员，部队、武警、消防部队退役军人可适当放宽条件；身体健康，能说普通话，有较强的沟通能力，能吃苦耐劳，责任心强。

2.2.2消控中心24小时值班的安保人员必须经过县级及以上消防部门培训合格才可上岗。安保人员中必须有2名人员专门负责消防业务。

2.3客服人员的要求：

女性，形象气质佳，身体健康，普通话标准，懂宁海方言，工作认真负责，无不良嗜好及不良记录。

2.4如特殊岗位年龄和其他条件另有需求，均须无条件接受采购人的要求。

（四）人员管理的基本要求。

1、要求在后勤服务期间，所用员工必须仪容整洁、仪表端正、礼仪规范。

2、 除供应商自行对服务人员的培训外，如有需要，须接受采购人对服务人员的集中培训。

3、所有岗位均应建立岗位责任制，明确运作程序和工作质量标准，并无条件接受采购人监督检查。

4、所有配置人员必须专职为大楼服务，供应商不得委派兼职。

5、指定办公室的室内保洁服务人员必须由供应商员工承担，其他保洁人员允许专业服务外包单位派遣。

6. 所有安保人员必须经过培训满足岗位能力需求和严格的政审后才能上岗。

7、各类专业技术（工程）人员须经过培训、考核并持有效证书方能上岗工作。

8、供应商应保持员工队伍相对稳定。各类主管、领班、领导服务人员、技术骨干等重要岗位聘用、离职、岗位调整需及时上报采购人同意。一般各类工程技术人员、安保人员、会务人员聘用、离职、岗位调整需及时向采购人备案。

9、供应商未能按标书配置人员，其物业费用扣减按合同和采购人对供应商的考核管理办法执行。

10、全体员工的劳动合同必须依法按时签订，并缴纳国家规定保险和税金及人身意外保险。

11、中标单位在合同签订时提供人员证书、劳动合同给业主，如未按招标文件要求提供，业主有权没收履约保证金，重新招标。

四、服务商务技术条款

1、除招标文件已注明外，员工服装、物业办公费用、通讯费其费用包括在投标价中，物业办公用房按规定由采购方提供，物业办公家具如业主已缴纳项目前期筹备金则可让物业自行负责，如未缴则业主方需配置。物业办公用房根据实际需求提供。

2、采购人单位应承担的费用：（1）能耗费用：包括水、电、燃气等；（2）室内盆花植物租赁费用（3）房屋设备维修直接费（4）其他相关费用。

3、物业费支付方式：物业费实行按季支付，年终结算，每季支付额度以物业费用总额度90%的4分之一进行等额支付，10%的物业费用年终考核后支付。

4、考核约定和保证金。

提取 10%比例的物业费用，作为考核资金，年终考核后支付。每个年末由采购人按照供应商承诺的服务目标及技术规程进行考核，如考核合格，采购人即向供应商支付年度服务费的余额，如达不到要求作相应扣减（扣减金额将由双方在合同条款或考核管理办法中明确）。考核应结合对服务对象满意度测评，采购人平时工作巡查记录，以及对不满意事项的整改情况。投标人应在十个工作日内以书面形式反馈整改结果。

管理期限：本次招标，委托管理权限为三年。管理合同必须为一年一签（如上一年考核不合格则业主方可拒绝与中标单位签订下一年合同）。合同应符合政府采购预算安排要求，申报政府采购计划，经批准，并经采购人考核验收，双方同意后，方可续签订下一年度的合同。

6、履约保证金：

履约保证金金额：一个年度合同总价的5%

履约保证金形式：现金、电汇、银行保函、保险保函

中标供应商在签订该项目采购合同前，向招标人提交履约保证金，待该项目完成后15个工作日内无息退还。

7、合同执行期间，遇到社保缴费基数、比例及最低工资标准上调，则合同中的人员工资等部分按实际情况予以调整，确保用工合法，由此增加的费用，由中标供应商负责，合同价格不作调整。

宁海县梅林商务中心物业服务考核细则

注：每年年底对当年物业服务情况考核一次，得分达到80分以上（含80分）为合格，下年第一个月年度考核后支付剩余10%物业管理费；低于80分，按相应比例扣除当年物业管理费。其中，80分-75分（含75分）扣除当年物业管理费的2%；75分-70分（含70分）扣除当年物业管理费的4%；70分-65分（含65分）扣除当年物业管理费的6%；65分-60分（含60分）扣除当年物业管理费的8%；低于60分扣除当年10%物业管理费，并不与签订第二年物业服务合同。

前附表

一 总 则

（一） 适用范围

本招标文件适用于宁海县梅林商务楼物业管理服务项目的招标、投标、评标、定标、验收、合同履约、付款等行为（法律、法规另有规定的，从其规定）。

（二）定义

1.招标采购单位系指组织本次招标的代理机构（“招标人”）和采购单位。

2.“投标人”系指向招标方提交投标文件的单位或个人。

3.“产品”系指供方按招标文件规定，须向采购人提供的方案成果及其它有关技术资料和材料。

4.“服务”系指招标文件规定投标人须提供的方案。

5.“项目”系指投标人按招标文件规定向采购人提供的服务和成果。。

6.“书面形式”包括信函、传真、电报等。

7.“★”系指实质性要求条款。

（三）招标方式

本次招标采用公开招标方式进行。

（四）投标委托

投标人代表须携带有效身份证件。如投标人代表不是法定代表人，须有法定代表人出具的授权委托书（正本用原件，副本用复印件，格式见第六章）。

（五）★投标费用

不论投标结果如何，投标人均应自行承担所有与投标有关的全部费用（招标文件有相反规定除外）。

投标人在提交投标文件的同时，应向本项目采购代理机构提交500元的资料费；未按上述要求提交资料费的投标人，其投标文件招标人不予受理。

（六）联合体投标

本项目不接受联合体投标。

（七）转包与分包

1.本项目不允许转包。

2.本项目不可以分包。

（八）特别说明：

1.单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同供应商，不得参加同一合同项下的政府采购活动。除单一来源外，为项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、检测等服务的供应商不得参加同一合同项下的政府采购活动。

2.采用最低评标价法的采购项目，提供相同品牌产品的不同投标人参加同一合同项下投标的，以其中通过资格审查、符合性审查且报价最低的参加评标；报价相同的，采取随机抽取方式确定一个参加评标的投标人，其他投标无效。

采用综合评分法的采购项目，提供相同品牌产品且通过资格审查、符合性审查的不同投标人参加同一合同项下投标的，按一家投标人计算，评审后得分最高的同品牌投标人获得中标人推荐资格；评审得分相同的，采取随机抽取方式确定，其他同品牌投标人不作为中标候选人。

3.本项目为非单一产品采购项目，采购人根据采购项目技术构成、产品价格比重等情况确定核心产品为物业，多家投标人提供的核心产品品牌相同的，按一家投标人计算，评审后得分最高的同品牌投标人获得中标人推荐资格；评审得分相同的，采取随机抽取方式确定，其他同品牌投标人不作为中标候选人。

4.供应商应仔细阅读采购文件的所有内容，按照采购文件的要求提交投标文件，并对所提供的全部资料的真实性承担法律责任。

5.供应商在投标活动中提供任何虚假材料,其投标无效，并报监管部门查处；中标后发现的,中标供应商须依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第49条之规定双倍赔偿采购人，且民事赔偿并不免除违法供应商的行政与刑事责任。

6.电信、银行、保险等行业实行许可证管理的本地分支机构可直接参与投标，法人代表授权书可以为分公司负责人授权。

（九）质疑和投诉

1. 供应商认为采购文件、采购过程、中标或者成交结果使自己的权益受到损害的，须在应知其利益受损之日起七个工作日内以书面形式向采购人、采购代理机构提出质疑。供应商应当在法定质疑期内一次性提出针对同一采购程序环节的质疑。

2. 提出质疑的供应商应当是参与所质疑项目采购活动的供应商。未依法获取采购文件的，不得就采购文件提出质疑；未提交投标文件的供应商，视为与采购结果没有利害关系，不得就采购响应截止时间后的采购过程、采购结果提出质疑。

3.供应商提出质疑应当提交质疑函和必要的证明材料，质疑函应当面以书面形式提出。

4. 接收书面质疑函的方式：质疑人可通过送达、邮寄、传真的形式提交书面质疑函，通过邮寄方式提交的书面质疑函以被质疑人签收邮件之日为收到书面质疑文件之日，通过传真方式提交的书面质疑函以被质疑人收到书面质疑文件原件之日为收到书面质疑文件之日。采购人和采购代理机构接收质疑函的联系方式：见本采购文件第一章有关联系方式。

5. 供应商对采购人或采购代理机构的质疑答复不满意或者采购人或采购代理机构未在规定时间内作出答复的，可以在答复期满后十五个工作日内向同级采购监管部门投诉。

二 招标文件

（一）招标文件的构成。本招标文件由以下部分组成：

1.公开招标公告

2.招标需求

3.投标人须知

4.评标办法及评分标准

5.政府采购合同主要条款

6.投标文件格式

7.本项目招标文件的澄清、答复、修改、补充的内容

（二）投标人的风险

投标人没有按照招标文件要求提供全部资料，或者投标人没有对招标文件在各方面作出实质性响应是投标人的风险，并可能导致其投标被拒绝。

（三）招标文件的澄清与修改

1.招标文件的澄清：若潜在投标人对招标文件有疑点，要求招标人澄清（或要求与采购人进行技术交流），应以书面或传真形式通知采购人和代理机构，但不得使采购人和代理机构收到该通知的时间迟于开标前5天。为使潜在投标人有足够的时间依据招标文件的“更改通知”修改投标文件，代理机构应在投标截止时间15日前在宁海县公共资源交易信息网(http://ninghai.bidding.gov.cn)和浙江政府采购网（http://www.zjzfcg.gov.cn/）发布通知，若发出通知日距公告的投标截止期不足15天，采购人在通知书中应明确是否推迟投标截止和开标时间。

2.招标文件澄清、答复、修改、补充的内容为招标文件的组成部分。当招标文件与招标文件的答复、澄清、修改、补充通知就同一内容的表述不一致时，以最后发出的文件为准。

3.招标文件的澄清、答复、修改或补充都应该通过本代理机构以法定形式发布，采购人非通过本机构，不得擅自澄清、答复、修改或补充招标文件。

4.所有投标人均有义务宁海县公共资源交易信息网(http://ninghai.bidding.gov.cn)和浙江政府采购网（http://www.zjzfcg.gov.cn/）网站获取相关信息，代理机构发布在上述网站的修改通知，澄清说明等视为已送达各投标人且已为各投标人知悉，请各投标人密切关注。

（四）对招标文件的异议

潜在供应商对招标文件有异议，可以在招标文件规定的日期内，以书面形式向招标人、招标代理机构提出。逾期提出的将不予受理。对招标文件的异议应有法定代表人／负责人或其委托代理人签字，并盖供应商公章和注明日期。

没有提出异议且又参与了该项目投标的供应商将被视为完全认同招标文件。

三、投标文件的编制

（一）投标文件的组成

投标文件由技术商务文件和投标报价文件两部分组成。

1. 商务技术文件

（1）资格条件自查表（格式详见第六章 投标文件格式）；

（2）符合性自查表（格式详见第六章 投标文件格式；

（3）评分索引表（格式详见技术商务文件格式中的评分索引表）；

（4）对照技术商务评分表的要求提供以下资料（详情见第四章评分细则）：

（5）投标声明书（格式详见第六章 投标文件格式）；

（6）投标人资格声明（格式详见第六章 投标文件格式）；

（7）技术条款偏离表（格式详见第六章 投标文件格式）；

（8）商务条款偏离表（格式详见第六章 投标文件格式）；

（9）投标单位情况一览表（格式详见第六章 投标文件格式）；

（10）投标人认为有必要提交的其他技术商务说明文件和资料（投标人自行编制）；

2.报价文件：

（1）开标一览表（格式见附件）；

（2）投标分项报价表；

（3）供应商针对报价需要说明的其他文件和说明（如有，格式自拟）。

★注：法定代表人资格证明书、法定代表人授权委托书、投标声明书、投标函、开标一览表必须按招标文件格式中相应代表人签署并加盖公章。

★重要说明：技术资信部分中不得出现本项目的投标价格，否则做无效标处理。

（二）投标文件的语言及计量

★1投标文件以及投标方与招标方就有关投标事宜的所有来往函电，均应以中文汉语书写。除签名、盖章、专用名称等特殊情形外，以中文汉语以外的文字表述的投标文件视同未提供。

★2投标计量单位，招标文件已有明确规定的，使用招标文件规定的计量单位；招标文件没有规定的，应采用中华人民共和国法定计量单位（货币单位：人民币元），否则视同未响应。

（三）投标报价

1．投标报价应按招标文件中相关附表格式填写。

2．投标报价是履行合同的最终价格，本次为交钥匙总价包干招标，，投标报价应包含不仅限于下列内容人员薪酬(包括人员工资、各种社会保险、福利和津贴、特殊岗位、加班费用)，人员综合费用（办公费用、服装费、培训费、食宿与交通费等），上述部分的管理费，上述部分的税金，酬金等有关的一切费用。

3．投标文件只允许有一个报价，有选择的或有条件的报价将不予接受。

（四）投标文件的有效期

★1.自投标截止日起 90 天投标文件应保持有效。有效期不足的投标文件将被拒绝

2.在特殊情况下，招标人可与投标人协商延长投标书的有效期，这种要求和答复均以书面形式进行。

3.投标人可拒绝接受延期要求而不会导致投标保证金被没收。同意延长有效期的投标人需要相应延长投标保证金的有效期，但不能修改投标文件。

4.中标人的投标文件自开标之日起至合同履行完毕止均应保持有效。

（五）投标保证金

★1．投标人须按规定提交投标保证金。否则，其投标将被拒绝。

2．保证金形式：转账支票（必须实时清算）、银行汇票或电汇。

3．投标保证金退还（不计息）：除采购文件规定不予退还保证金的情形外，未中标供应商的投标保证金在中标通知书发出（公示期结束后）5个工作日内，凭投标保证金收据无息退还。中标人的投标保证金在与买方签订了合同并提交了履约保证金后，凭合同原件和投标保证金收据原额无息退还。

5．中标人和未中标人应按照上述规定及时前来办理保证金退款手续。对逾期办理者，招标人不承担任何利息和“资金占用费”。

5.投标人有下列情形之一的，投标保证金将不予退还：

（1）投标人在投标有效期内撤回投标文件的；

（2）投标人在投标过程中弄虚作假，提供虚假材料的；

（3）中标人无正当理由不与采购人签订合同的；

（4）将中标项目转让给他人或者在投标文件中未说明且未经招标采购单位同意，将中标项目分包给他人的；

（5）拒绝履行合同义务的；

（6）其他严重扰乱招投标程序的

（六）投标文件的签署和份数

1.投标人应按本招标文件规定的格式和顺序编制、装订投标文件并标注页码，投标文件内容不完整、编排混乱导致投标文件被误读、漏读或者查找不到相关内容的，是投标人的责任。

2.投标文件一式五份，正本一份，副本四份，须各自装订成册。成册后的投标文件不得有活页现象，否则其投标作无效标处理。

投标人应将投标文件的技术商务文件、投标报价文件分别密封在两个不同的包封中，并正确标明“技术商务文件”、“投标报价文件”。技术商务文件、投标报价文件中的文本应正确标明“正本”或“副本”。包封应密封完好，标明投标项目名称、招标编号及投标人名称，密封袋封口处应加盖公章，并注明“开标时启封”字样。技术商务文件中如有报价内容，其投标书将作为无效处理。投标报价文件中如有技术商务的内容，则此技术商务内容作为无效内容。

3.投标文件的正本需打印或用不褪色的墨水填写，投标文件的副本为正本的复印件。

4.投标文件须由投标人在规定位置盖章并由法定代表人或法定代表人的授权委托人签署，投标人应写全称。

5.投标文件不得涂改，若有修改错漏处，须加盖单位公章或者法定代表人或授权委托人签字或盖章。投标文件因字迹潦草或表达不清所引起的后果由投标人负责。

（七）投标文件的包装、递交、修改和撤回

1.投标人应按技术商务文件、投标报价文件两部分密封封装投标文件，投标文件的包装封面上应注明投标人名称、投标人地址、投标文件名称（技术商务文件、投标报价文）、投标项目名称、项目编号、标项及“开标时启封”字样，并加盖投标人公章。

2.未按规定密封或标记的投标文件将被拒绝，由此造成投标文件被误投或提前拆封的风险由投标人承担。

3.投标人在投标截止时间之前，可以对已提交的投标文件进行修改或撤回，并书面通知招标采购单位；投标截止时间后，投标人不得撤回、修