天津市滨海新区塘沽大沽口炮台遗址博物馆物业管理服务采购项目需求书供应商意见函

项目需求书

一、项目背景

塘沽大沽口炮台遗址博物馆位于天津市滨海新区塘沽东南，海河入口两岸，占地面积，建筑面积，展厅面积。主要由展厅、临时展厅、3D影厅等组成，展示主要分为“京畿海门”、“沽口御侮”和“国门沦陷”等部分组成，客观而生动地展现大沽口炮台历经外敌入侵、几经兴废的悲壮历史和中国人民不畏列强、顽强抗争的史迹，凸显大沽口炮台在中国近代史上的重要地位和丰厚的历史积淀。

1988年被国务院列为第三批全国重点文物保护单位，2005年被中宣部命名为全国爱国主义教育示范基地，2012年被国家旅游局授予国家级旅游景区称号。大沽口炮台遗址是中华民族抗击外来侵略、不畏强暴的历史见证，也是国内具有较高文物价值和社会价值的近代海防遗址之一。2014年初“海上国门”展陈获“第十一届全国十大精品展览”优胜奖。2016年12月被国家发改委、中共中央宣传部、财政局、国家文物局、国家旅游局等十四个中央部委命名为红色旅游经典景区。

为满足使用功能，该项目设有变配电系统、给排水系统、安防监控系统、消防控制系统、弱电系统、中央空调系统等。

二、项目要求

（一）拟派驻本项目的项目经理需持有由国家住建部颁发的《中华人民共和国物业管理师资格证书》 或《天津市物业管理项目经理岗位证书》或《天津市物业管理项目经理培训合格证书》上岗。

★（二）所配备的“安检员”必须是从正规具有相关资质的保安公司进行聘请，聘请保安公司的营业执照经营范围及保安服务许可证的服务范围包括“安全检查”，须提供承诺书原件附在技术标中，否则视为无效投标。

七、物业投入人员岗位及每个岗位的需要人数

注：成交供应商必须保留采购人原有的5名宣教员，上述5人的工作与五险一金由成交供应商支付。

三、招标服务范围和服务标准

（一）物业服务范围与服务标准

1、设施设备巡检、报修服务

1.1 服务范围

1.1.1 楼宇及设施设备分系统周期性巡检。

1.1.2 楼宇及设施设备报修处理。

1.1.3 设施设备专业维修维护跟进、监管、记录及信息反馈。

1.1.4 楼宇及设施设备中大修方案制定及上报。

1.2 服务标准

1.2.1 建立楼宇建筑本体及构筑物基础数据管理台账；每月巡查1次，填写巡查记录并存档；对巡查发现的问题及时书面上报，并跟进问题解决。

1.2.2 门窗使用功能良好；楼宇内装无破损。道路设施路面每周巡查1次，道路平整畅通、无明显缺损、交通标志齐全规范，设施正常使用。

1.2.3 配电柜线路情况每周检查1次；公共照明每日巡查1次，灯具更换不超过3日；照明完好，公共照明设备完好率96%以上。

1.2.4 给水系统每周检查1次。排水系统雨水井每周巡查1次，每年清理疏通1次以上，管井排水通畅、无堵塞外溢；排水沟孔每月检查疏通1次，雨季前增加临时检查疏通频次。

1.2.5 报修10分钟到场，零修小修24小时解决，中修、大修3日内确定维修组织方案。

1.2.6 办公家具定期检查，及时维修。

1.2.7 项目报修有报修记录。报修处理及时率100%；零修工程合格率98%以上。

2、清洁保洁服务

2.1 范围

2.1.1 日常保洁服务：包括走廊、楼梯间、大厅、洗手间、会议室等公共区域的清洁保洁服务；办公房间的定期清洁；外围道路及设施的定期清洁保洁。

2.1.2 垃圾收集、存放、外运管理。

2.1.3 专项保洁服务，包括皮革办公家具的定期保养，玻璃顶棚的定期清洁。

2.2 服务标准：

2.2.1 办公楼地面每天拖擦两次，扶手每日擦拭不少于1次，地面每月清洗1次，玻璃每月擦拭1次，钢结构玻璃顶拖擦每季度1次，皮革家具每季度保养1次；达到楼内公共区域洁净、无积尘，楼道内无卫生死角，无散落垃圾，墙面无乱贴乱画，无蛛网积尘。院内公共设施无蛛积尘，无垃圾死角。

2.2.2 卫生间每日清洁一次：包括地面清扫、湿拖，便池刷洗，隔断门擦拭等，并不定时巡视保洁，保洁耗品（洗手液）配置满足使用需求。

2.2.3 外围道路清洁每天不少于1次，全天保洁。

2.2.4 垃圾箱外表清洁，周边无散落垃圾。

2.2.5 垃圾箱干净，无强烈异味，无垃圾外溢。

2.2.6 垃圾日产日清，无积存。

3、秩序维护与安全管理

3.1 范围

3.1.1 安全防范管理：包括访客进出、机动车辆进出和大宗物资进出登记检查，楼层巡逻和外围区域巡逻，门禁定时关闭，技防设施运行管理。

3.1.2 公共秩序维护管理包括物业管理区内导行、值勤、巡逻和秩序维持。

3.1.3 车辆疏导和停放管理。

3.1.4 对违规行为应采取规劝、制止等措施管理。

3.1.5 夜间巡逻、值班安全管理。

3.1.6 突发事件应急处理。

3.1.7 消防安全管理包括设施巡检。

3.2 服务标准：

3.2.1 员工必须穿统一制服，佩戴胸卡，使用文明用语，严守职责；现场服务文明礼貌服务；消控岗等有特殊岗位要求的，员工持证上岗。

3.2.2 按规定制定相应的消防管理制度，岗位职责和相对应预案，定期巡视，检查和维护各类消防设施，能熟练操作各类消防设施，并持证上岗。

3.2.3 按规定制定相应的治安保卫管理制度，岗位职责和相对应预案，定期巡视，检查和维护监控及其他设施，能熟练操作各类治安设施。

3.2.4 门岗区域24小时值守；岗亭每日清洁1次，环境整洁，工具物品摆放有序；班次交接规范；值班记录完整准确。

3.2.5 门岗实行车辆及大宗物资实行出入查验制度，车辆行驶停放有序，无交通堵塞现象发生。

3.2.6 安防监控室消控室24小时值守，发现异常及时通报上报，并做好记录；班次交接规范；设备运行状况良好；每日清洁。

3.2.7 巡逻每小时1次，发现问题及时报告，有突发事件处理记录和改进举措；按巡逻路径规范巡逻，及时发现可疑状况并处理，巡逻路径无死角，不定时更换巡逻路径；配带对讲机、手电等必备工具，反应快速；对管理区域内的消防设施每日巡查并有巡查记录，发现问题及时通报相关部门。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告。

3.2.8 消防栓箱每周巡检1次，有巡检记录，发现问题及时上报。

3.2.9 制定突发事件应急处理预案，每季度演练，应急处理有效。

3.2.10 定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，每月对消防器材检查1次。

3.2.11 每年进行1次消防应急演练；每季度轮流开展各类突发事件应急处理演练。

4、安检服务

4.1 服务范围

4.1.1 门岗安全检查

4.1.2 违禁品查收

4.1.3 安检相关知识讲解

4.1.4 突发应急事件处理

4.2 服务标准

4.2.1 在采购方正常营业时间内至少配备2名安检员提供服务。

4.2.2 安检服务人员提前10分钟到岗，按规定着装。

4.2.3 工作前开启安检设备检查是否能正常使用。

4.2.4 文明礼貌，尊重被检查人员。

4.2.5 严格执行安全检查操作规范，不得损坏被检查人携带的合法物品。

4.2.6 发现禁止携带的物品和违法犯罪行为时，立即向公安机关报告。

5、客户服务

5.1 范围：

5.1.1 客户接待、咨询、投诉处理。

5.1.2 客户回访服务。

5.1.3 资料档案管理。

5.1.4 临时活动协助。

5.2 服务标准：

5.2.1 员工必须穿统一制服，佩戴胸卡，使用文明用语，严守职责。

5.2.2 每月进行1次回访，回访覆盖率不低于70%科室，回访满意率86%以上；有效投诉办结率100%；管理服务档案资料齐全、规范；

5.2.3 各种接待活动配合及时，临时性活动协助支撑到位。

5.2.4 各类档案建立齐全，档案资料完整。

6、员工餐厅服务

办公楼就餐人员包括采购单位职工和各类临时活动供餐，日常就餐人数30人左右，每日提供中餐。餐品类别中餐提供主荤1种、次荤1种、素菜2种、主食2种、汤粥各1种。

6.1 范围：

6.1.1 厨房管理，包括制定餐谱、厨房设备维护、进料验收、菜品烹制、品种调整管理等。

6.1.2 卫生管理，包括人员体检、加工过程安全管理、食品留样、炊具餐具卫生等。

6.2 服务标准：

6.2.1 依据员工餐标，合理确定菜品品种，保证菜品食用安全、卫生、健康营养。

6.2.2 菜品每周不重样。

6.2.3 餐厅食品留样48小时以上；供餐服务各环节符合国家相关法规规范要求。

四、采购服务相关事项说明

1、本项目物业服务费应包括以下内容：

（1）人员费用：包括员工薪金、社会保险、公积金、福利待遇、员工制服等；

（2）设施设备巡检报修费用：包括工具折旧、维修耗材（不含更换配件）、化粪井清掏费用等；

（3）保洁服务费：包括耗材、工具折旧等；

（4）公共秩序维护费：包括工具折旧等；

（5）安检外包服务费用；

（6）办公费：包括办公工具折旧费、耗材费等；

（7）固定资产折旧费；

（8）企业利润；

（9）税费。

注：★供应商的服务人员工资构成必须包含基本工资（不低于天津市最低工资标准）、社会保险、公积金、福利费、服装费等费用。费用明细将作为最终结算的依据。

★供应商的报价必须包含服务内容中由供应商承担的各项费用。

2、采购单位提供物资或承担费用包括：

（1）设施设备运行能耗（水、电、煤气）费用；

（2）设施设备中大修和改造费用；

（3）其他设施设备专业维护检测费用；

（4）设施设备维修所需零配件费用。

3、在委托管理期限内，采购人将提供必要的管理用房，供中标人免费使用。

4、工作地点：由采购人指定

5、投标人应根据本企业的成本自行决定报价，但不得以低于其企业成本的报价投标；投标人的投标报价，应是本项目采购范围和招标文件及合同条款上所列的各项内容中所述的全部，不得以任何理由予以重复。

6、由于项目服务的特殊性，正常工作时间外、节假日物业管理服务均属于应提供正常服务的时间，中标方已将由此产生的加班和服务延时等所有费用，招标方无需另行支付，请投标方充分考虑此部分费用。如招标单位临时性任务需中标方人力支持所产生的用工费用，招标方均不再另行支付。

7、所有人员工资待遇不得违反国家最新修订的《劳动合同法》和《劳动法》规定及天津市本地区相关规定。

8、从事特殊工种的物业服务人员，必须按法规要求持相应资格证书上岗，且须保证在合同服务期内持证人员的在岗数量以及证件在有效期内。

9、中标方及其全部工作人员均应服从招标方领导，完成招标方交办的临时性工作任务。遇特殊天气、防灾、防汛等特殊情况，中标方工作人员应提前到岗或延迟离岗，服从招标方统一调度，保证项目正常运行。

10、中标方所聘员工身体健康，品行端正，无犯罪纪录。