国家税务总局上海市宝山区税务局2021年物业管理服务项目中标公告
| 附件1 | 国家税务总局上海市宝山区税务局2021年物业管理服务项目招标文件（最终稿）.pdf |
一、项目编号：SITEN-ZB-20201480（招标文件编号：SITEN-ZB-20201480）
二、项目名称：2021年物业管理服务项目
三、中标（成交）信息
供应商名称：上海罗南物业管理有限公司
供应商地址：宝山区罗南开发区（南东路8号）
中标（成交）金额：254.6980000（万元）
供应商名称：上海民逸物业管理有限公司
供应商地址：上海市宝山区沪太路4889弄绿地北郊广场4号楼104号
中标（成交）金额：148.9880000（万元）
四、主要标的信息
| 序号 | 供应商名称 | 服务名称 | 服务范围 | 服务要求 | 服务时间 | 服务标准 |
| 1 | 上海罗南物业管理有限公司 | 包1：2021年沪太路6600号及同济支路98号物业管理服务 | 2021年沪太路6600号及同济支路98号物业管理服务 | 详见招标文件 | 服务周期：合同签订后1年。
注：根据政府采购指南，本次服务采购采取一次采购多年享用的方式，服务时间可延长为3年，分年度签订采购合约。次年签订的采购合同价格原则上不得超过前一年，（如采购方要求增加或减少内容，可相应调整服务费用）服务供应商需年度服务考核达标，方可续签下一年度的服务合同；服务供应商若年度考核不合格的（或项目内容及价格变动较大，超过原合同采购金额的10%），采购人将重新招标 | 详见招标文件 |
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| 序号 | 供应商名称 | 服务名称 | 服务范围 | 服务要求 | 服务时间 | 服务标准 |
| 2 | 上海民逸物业管理有限公司 | 包2：2021年宝杨路1369号及友谊支路87号物业管理服务 | 2021年宝杨路1369号及友谊支路87号物业管理服务 | 详见招标文件 | 服务周期：合同签订后1年。
注：根据政府采购指南，本次服务采购采取一次采购多年享用的方式，服务时间可延长为3年，分年度签订采购合约。次年签订的采购合同价格原则上不得超过前一年，（如采购方要求增加或减少内容，可相应调整服务费用）服务供应商需年度服务考核达标，方可续签下一年度的服务合同；服务供应商若年度考核不合格的（或项目内容及价格变动较大，超过原合同采购金额的10%），采购人将重新招标 | 详见招标文件 |
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五、评审专家（单一来源采购人员）名单：
孙福昌、宓芸、丁云风、邵林科、王吉磊
六、代理服务收费标准及金额：
本项目代理费收费标准：详见招标文件。
本项目代理费总金额：0.0000000 万元（人民币）
七、公告期限
自本公告发布之日起1个工作日。
八、其它补充事宜
如对此结果有异议，请于本结果公布之日起7个工作日内以书面形式向招标代理单位提出质疑，否则不予受理。
九、凡对本次公告内容提出询问，请按以下方式联系。
1.采购人信息
名 称：国家税务总局上海市宝山区税务局
地址：上海市宝山区宝林路43号
联系方式：王磊 021-56108316
2.采购代理机构信息
名 称：上海上投招标有限公司
地 址：上海市黄浦路53号海湾大厦2楼203室
联系方式：包秋禾 021-63234076-1091
3.项目联系方式
项目联系人：包秋禾
电 话： 021-63234076-1091
0 招 标 文 件 项目名称：2021年物业管理服务项目 项目编号：SITEN-ZB-20201480 采购人名称：国家税务总局上海市宝山区税务局 采购代理机构：上海上投招标有限公司 2020 年 11 月 1 目 录 第一章 投标邀请 ............................................. 2 第二章 投标人须知 ........................................... 5 第三章 评标方法及标准 ...................................... 23 第四章 拟签订的合同文本 .................................... 26 第五章 投标文件格式 ........................................ 35 第六章 项目采购需求 ........................................ 54 2 第一章 投标邀请 根据《中华人民共和国政府采购法》等有关规定，现对“2021 年物业管理服务项目”进行 国内公开招标。欢迎合格的供应商前来投标。 一、项目信息 项目名称：2021年物业管理服务项目 项目编号：SITEN-ZB-20201480 标讯区域：中央 行政区域：上海 项目联系人：包秋禾 项目联系电话：021-63234076-1091 联系邮箱：benten512@163.com 二、采购单位信息： 采购单位：国家税务总局上海市宝山区税务局 联系人： 王磊 联系方式：021-56108316 联系地址：上海市宝山区宝林路 43号 一级预算单位：国家税务总局 三、代理机构信息： 单位名称：上海上投招标有限公司 联系人：包秋禾 联系方式：021-63234076-1091 联系地址：上海市黄浦路 53号海湾大厦 2楼 203室 四、标讯信息： （一）采购项目的名称、数量、简要规格描述或项目基本概况介绍： 包 1：2021年沪太路 6600号及同济支路 98号物业管理服务 预算金额：254.752万元 沪太路 6600 号及同济支路 98 号物业管理服务，包含绿化租摆、保安。服务人数不少于 31 人。 3 包 2：2021年宝杨路 1369号及友谊支路 87号物业管理服务 预算金额：149.9万元 2021年宝杨路 1369 号及友谊支路 87 号物业管理服务，包含保安服务，服务人数不少于 24 人。 服务周期：合同签订后 1年。 注：根据政府采购指南，本次服务采购采取一次采购多年享用的方式，服务时间可延长为 3 年，分年度签订采购合约。次年签订的采购合同价格原则上不得超过前一年，（如采购方要求增 加或减少内容，可相应调整服务费用）服务供应商需年度服务考核达标，方可续签下一年度的服 务合同；服务供应商若年度考核不合格的（或项目内容及价格变动较大，超过原合同采购金额的 10%），采购人将重新招标 具体要求详见招标文件第六章。 注：超过预算的投标无效。 （二）投标人资格要求： （1）符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定； （2）具有独立法人资格，投标人及其提供的货物和服务符合国家法律法规及强制性规范所 规定的条件； （3）未被列入“信用中国”网站(www.creditchina.gov.cn)失信被执行人名单、重大税收 违法案件当事人名单和中国政府采购网(www.ccgp.gov.cn)政府采购严重违法失信行为记录名 单的供应商； （4）具备保安服务许可证或自行招用保安员单位备案证明； （5）如投标人满足《政府采购促进中小企业发展暂行办法》（财库[2011]181号）规定条件 的，必须提供《中小企业声明函》； （6）本项目不接受联合体投标； （7）未经采购人许可不得转包、分包或代管； （三）获取招标文件的时间及地点等： 获取招标文件的时间： 2020年 11月 17日 9：00起至 2020年 11月 24日 9:00止（北京时间）（节假日除外） 上午 9：00——11：30 下午 13：30——15：30 获取招标文件的地点：上海市黄浦路 53号海湾大厦 2楼 203室 获取招标文件的方式或事项： 4 （1）须提供资料：法人代表授权书原件（加盖公章），营业执照（副本）复印件（加盖公章）， 法人及被授权人身份证复印件（加盖公章）、保安服务许可证或自行招用保安员单位备案证明（加 盖公章）。 （2）凡愿参加投标的投标人应在上述规定的时间内按照规定获取招标文件，逾期不再办理。未 按规定获取招标文件的投标将被拒绝。 招标文件售价：人民币 500元（售后不退） （五）投标截止时间及开标时间等： 投标截止时间：2020年 12月 9日 13：30 开标时间：2020年 12月 9日 13：30 开标地点：上海市黄浦路 53 号海湾大厦 2 楼上投招标公司会议室，逾期收到的或不符合规定的 投标文件恕不接受 （六）采购项目需要落实的政府采购政策：促进中小企业发展等。 （七）其他补充事宜：如上述日程安排发生变更，请关注“中国政府采购网”相关信息及招标代 理机构发出的书面通知。 5 第二章 投标人须知 一、投标人须知前附表 序号 条 款 名 称 编 列 内 容 1 采购人 采购人：国家税务总局上海市宝山区税务局 地址：上海市宝山区宝林路 43号 联系人： 王磊 联系方式：021-56108316 2 采购代理机构 名称：上海上投招标有限公司 地址：上海市黄浦路 53号海湾大厦 2楼 203 室 联系人：包秋禾 电话：021-63234076-1091 3 项目名称 2021年物业管理服务项目 4 资金来源 财政资金 5 项目内容 包 1：2021 年沪太路 6600 号及同济支路 98 号物业管理服 务 预算金额：254.752万元 沪太路 6600 号及同济支路 98 号物业管理服务，包含绿化 租摆、保安。服务人数不少于 31人。 包 2：2021 年宝杨路 1369 号及友谊支路 87 号物业管理服 务 预算金额：149.9万元 2021 年宝杨路 1369 号及友谊支路 87 号物业管理服务，包 含保安服务，服务人数不少于 24人。 6 服务周期 合同签订后 1年。 注：根据政府采购指南，本次服务采购采取一次采购多年 享用的方式，服务时间可延长为 3 年，分年度签订采购合 约。次年签订的采购合同价格原则上不得超过前一年，（如 采购方要求增加或减少内容，可相应调整服务费用）服务 供应商需年度服务考核达标，方可续签下一年度的服务合 6 同；服务供应商若年度考核不合格的（或项目内容及价格 变动较大，超过原合同采购金额的 10%），采购人将重新招 标 7 质量要求 应当符合现行相关规划法律、规范要求且满足招标文件要 求 8 合格投标人 （1）符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定； （2）具有独立法人资格，投标人及其提供的货物和服务符 合国家法律法规及强制性规范所规定的条件； （3）未被列入“信用中国”网站(www.creditchina.gov.cn) 失信被执行人名单、重大税收违法案件当事人名单和中国 政府采购网(www.ccgp.gov.cn)政府采购严重违法失信行 为记录名单的供应商； （4）具备保安服务许可证或自行招用保安员单位备案证 明； （5）如投标人满足《政府采购促进中小企业发展暂行办法》 （财库[2011]181号）规定条件的，必须提供《中小企业声 明函》； （6）本项目不接受联合体投标； （7）未经采购人许可不得转包、分包或代管； 9 是否接受联合体投标 不接受 10 踏勘现场 踏勘时间：自行联系前往踏勘（如有需要） 联系人： 王磊 联系方式：021-56108316 11 政府采购强制采购：节能产 品 否 12 政府采购强制采购：信息安 全认证 否 13 政府采购优先采购：节能产 品 否 14 政府采购优先采购： 环境标志产品 否 15 支持中小企业发展 本项目非专门面向中小企业采购项目。 对小型和微型企业产品的价格给予 6%-10%的扣除，用扣除 后的价格参与评审。本项目的扣除比例为：6%。（不可与环 7 境标志产品、节能产品扣除同时享受） 16 支持监狱企业 监狱企业可视同小微企业在价格评审时给予 6%的扣除，用 扣除后的价格参与评审。 17 招标澄清会 如有，另行通知 18 投标人提出问题的截止时 间 2020年 11月 24日 17：00时 如有疑问请以书面形式在截止时间前发送至招标代理机构 邮箱：benten512@163.com 19 招标采购单位书面澄清的 时间 如有，另行通知 20 构成招标文件的其他材料 无 21 投标有效期 开标后（90）天，投标有效期不足的投标将被视为非实质 性响应。 22 投标保证金 本项目不收取投标保证金 23 投标文件份数及装订 投标文件：1正 4副，共 5份。电子投标文件 1份。 如同时参加两个包件的投标，投标文件内容需分包件分别 制作，但可一并装订，统一密封。 注： 1、 每套投标文件须清楚地标明“正本”或“副本”。若正 本和副本不符，以正本为准。 2、 纸质投标文件须胶装成册，不得采用活页装订。 3、 电子投标文件，必须以 U盘或光盘的存储的形式提供， 内容应为 PDF 扫描版和可编辑的 word 版（须与正本一 致） 24 投标截止时间及投标文件 递交地点 投标截止时间：2020年 12月 9日 13：30（北京时间） 投标文件递交地点：上海市黄浦路 53号海湾大厦 2楼上投 招标公司会议室 25 开标时间和地点 开标时间：2020年 12月 9日 13：30（北京时间） 开标地点：上海市黄浦路 53号海湾大厦 2楼 203室上投招 标公司会议室 26 评标委员会的组建 评标委员会构成：5人，其中相关商务、经济、技术类专家 不少于总人数的三分之二。 27 评标方法 综合评分法，具体评分标准参见第三章。 28 履约保证金 本项目不收取履约保证金 29 招标服务费 每个包件的招标服务费由中标单位在领取中标通知书时支 付，以每个包件的招标预算金额为基数，按照计价格[2002 8 年]1980号文服务类计费标准向招标代理机构支付服务费。 9 2.1 总则 2.1.1 招标概况 2.1.1.1 根据《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国政府采购法实施条例》等 有关法律、法规和规章的规定，本招标项目已具备招标条件，现对本项目进行国内公开招标。 2.1.1.2 本招标项目采购人及采购代理单位（以下简称招标采购单位）：见投标人须知前附 表。 2.1.1.3 本招标项目名称：见投标人须知前附表。 2.1.2 资金来源 2.1.2.1 本招标项目的资金来源：见投标人须知前附表。 2.1.3 项目内容、服务周期和地点、质量要求 2.1.3.1 本招标项目内容：见投标人须知前附表。 2.1.3.2 本招标项目服务周期和项目实施地点：见投标人须知前附表。 2.1.3.3 本招标项目质量要求：见投标人须知前附表。 2.1.4 合格的投标人 2.1.4.1 合格投标人应具备的资质条件、能力和信誉。凡在法律上和财务上独立、合法运 作、独立于采购人和招标代理公司的，并有投标竞争能力、符合本次招标所规定具有相应资格 和资质要求的供应商为合格的投标人。 2.1.4.2 投标人的资质要求:见投标人须知前附表。 2.1.4.3 投标人须知前附表规定接受联合体投标的，除应符合本章第 2.1.4.1、2.1.4.2项 和投标人须知前附表的要求外，还应遵守以下规定： （1） 联合体各方应按招标文件提供的格式签订联合体协议书，明确主投标人和各方权 利义务； （2） 由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较低的单位确定联合体资质等级； （3） 采购人根据采购项目的特殊要求规定投标人特定条件的，联合体各方中至少应当 有一方符合采购规定的特定条件。 （4） 联合体各方不得再以自己名义单独或参加其他联合体在同一标段中投标。 2.1.4.4 投标人存在下列情形之一不得参加本项目的投标： 10 （1） 投标人不得直接或间接地与采购人为采购本次招标的成果进行设计、编制规范和 其他文件所委托的咨询公司或其附属机构有任何关联； （2） 参加政府采购活动前三年内有重大违法记录的； （3） 投标人之间或投标人与招标采购单位之间不得存在串通行为。 2.1.4.4 投标人投标所使用的资格、信誉、荣誉、业绩及企业认证必须为本法人或者母公 司所直接拥有。 2.1.4.5 被省级或省级以上政府采购监管部门处分，禁止参加政府采购活动且尚在禁止期 内的供应商不得参加本采购项目的投标。 2.1.5 合格的成果和服务 2.1.5.1 投标人对所提供的成果应当享有合法的知识产权、所有权，没有侵犯任何第三方 的知识产权、技术秘密等权利，而且不存在任何抵押、留置、查封等产权瑕疵。 2.1.5.2 投标人应明确列出自己拥有的、与其所供成果和服务相关的专利权、商标权等知 识产权或工业产权，并在投标文件中承诺，如果投标人中标，将许可该招标项目的采购人使用 上述列出的知识产权或工业产权。如有未列出与该招标项目相关的知识产权或工业产权，则默 示为许可采购人使用。上述明示和默示的知识产权或工业产权的许可使用费，均包含在投标人 的投标价格中。 2.1.5.3 投标人还应承诺，投标人投标的技术方案或成果等，不侵犯第三方的知识产权或 工业产权。若投标人中标可能会导致侵犯第三方的知识产权或工业产权，那么投标人应声明主 动放弃中标，或者全部承担由于侵犯他人知识产权或工业产权引起的全部责任和赔偿费用，包 括因侵权而造成采购人的后续使用费及其相关费用。 2.1.5.4 投标人提供的投标成果应当是应当符合招标文件的要求，并且完全符合国家标准、 行业标准或地方标准。 2.1.5.5 投标人应当说明投标成果的来源，如投标的成果某一部分非投标人编制的，则应 当提供其从合法途径获得该内容的相关证明。 2.1.6 投标费用 不论投标的结果如何，投标人均应自行承担所有与投标有关的全部费用，招标采购单位在 任何情况下均无义务和责任承担这些费用。 11 2.1.7 信息发布 本采购项目需要公开的有关信息，包括招标公告、更正公告、中标结果公示以及延长投标 截止时间等与招标活动有关的通知，招标采购单位均将通过“中国政府采购网”公开发布。投 标人在参与本采购项目招投标活动期间，请及时关注以上媒体上的相关信息，投标人因没有及 时关注而未能如期获取相关信息，是投标人的风险，招标采购单位对此不承担任何责任。 2.1.8 询问与质疑 2.1.8.1 投标人对招标活动事项有疑问的，可以向招标采购单位提出询问。询问可以采取 电话、电子邮件、当面或书面等形式。对投标人的询问，招标采购单位将依法及时作出答复， 但答复的内容不涉及商业秘密或者依法应当保密的内容。 2.1.8.2 投标人认为招标文件、招标过程或中标结果使自己的合法权益受到损害的，应当 在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内以书面形式向招标采购单位提出质疑。 2.1.8.3 质疑书应明确阐述招标文件、招标过程或中标结果中使自己合法权益受到损害的 实质性内容，提供相关事实、依据和证据及其来源或线索，以便于有关单位调查、答复和处理。 2.1.8.4 招标采购单位将在收到投标人的书面质疑后七个工作日内作出答复，并以书面形 式通知提出质疑的投标人和其他有关投标人，但答复的内容不涉及商业秘密或者依法应当保密 的内容。 2.1.8.5 对投标人询问或质疑的答复将导致招标文件变更或者影响招标活动继续进行的， 招标采购单位将通知提出询问或质疑的投标人，并在原招标公告发布媒体上发布变更公告。 2.1.9 公平竞争和诚实信用 2.1.9.1投标人在本招标项目的竞争中应自觉遵循公平竞争和诚实信用原则，不得存在腐败、 欺诈或其他严重违背公平竞争和诚实信用原则、扰乱政府采购正常秩序的行为。“腐败行为”是 指提供、给予任何有价值的东西来影响采购人员在采购过程或合同实施过程中的行为；“欺诈行 为”是指为了影响采购过程或合同实施过程而提供虚假材料，谎报、隐瞒事实的行为，包括投 标人之间串通投标等。 2.1.9.2 如果有证据表明投标人在本招标项目的竞争中存在腐败、欺诈或其他严重违背公 平竞争和诚实信用原则、扰乱政府采购正常秩序的行为，招标采购单位将拒绝其投标，并将报 告政府采购监管部门查处；中标后发现的，中标人须参照《中华人民共和国消费者权益保护法》 第 55条之规定三倍赔偿采购人，且民事赔偿并不免除违法投标人的行政与刑事责任。 12 2.1.10 其他 本《投标人须知》的条款如与《投标邀请》、《具体要求》和《评标办法》就同一内容的表 述不一致的，以《投标邀请》、《具体要求》和《评标办法》中规定的内容为准。 2.1.11 保密 参与招标投标活动的各方应对招标文件和投标文件中的商业和技术等秘密保密，违者应对 由此造成的后果承担法律责任。 2.2 招标文件 2.2.1 招标文件的组成 本招标文件包括： （1） 投标邀请（第一章）； （2） 投标人须知（第二章）； （3） 评标方法及标准（第三章）； （4） 拟签订的合同文本（第四章）； （5） 投标文件格式（第五章）； （6） 项目采购需求（第六章）； 根据本章第 2.2.2 款对招标文件所作的澄清、修改，构成招标文件的组成部分。 2.2.2 招标文件的澄清和修改 2.2.2.1 任何要求对招标文件进行澄清的投标人，均应在投标人须知前附表规定的时间内 提出。 2.2.2.2 对收到的澄清要求，招标采购单位需要对招标文件进行澄清、答复的；或者在投 标截止前的任何时候，招标采购单位需要对招标文件进行补充或修改的，招标采购单位会通过 书面形式通知各投标人。如果澄清或修改公告发布时间距投标截止时间不足 15 天的，则相应延 长投标截止时间。延长后的具体投标截止时间以最后发布的澄清或修改公告中的规定为准。 2.2.2.3 澄清或修改公告的内容为招标文件的组成部分。当招标文件与澄清或修改内容就 同一内容的表述不一致时，以最后发出的文件内容为准。 2.2.2.4 招标文件的澄清、答复、修改或补充都应由招标采购单位以书面形式发放，除此 以外的其他任何澄清、修改方式及澄清、修改内容均属无效，不得作为投标的依据，否则，由 此导致的风险由投标人自行承担，招标采购单位不承担任何责任。 13 2.2.2.5 招标采购单位召开答疑会的，所有投标人应根据招标文件或者招标采购单位通知 的要求参加答疑会。投标人如不参加，其风险由投标人自行承担，招标采购单位不承担任何责 任。 2.3 投标文件 2.3.1 投标文件的组成 投标文件应包括（但不限于）内容如下： 商务部分： ★1）投标函（含法定代表人身份证明或授权委托书）（参照第五章相关格式）； ★2）开标一览表（参照第五章相关格式）； 3）分项价格表（参照第五章相关格式）； 4）商务条款偏离表（参照第五章相关格式）； ★5）供应商符合投标人资格条件的证明文件 a. 营业执照复印件（或事业单位、社会团体法人证书）（加盖公章） b. 近一年企业年度财务报表或年度审计报告； c. 开标日前 6个月内任意一个月的缴纳税收的证明材料； d. 开标日前 6个月任意一个月的社会保障资金缴纳的证明材料； e. 报名结束后，投标截止时间前任意一天的未被列入“信用中国”网站 （www.creditchina.gov.cn）失信被执行人名单、重大税收违法案件当事人名单的查 询结果，投标人须将查询结果页面截屏打印，内容须包含投标人名称（须显示完整） 及查询结果等有效信息。该查询结果仅在本项目采购活动中使用，并不作其他用途， 且会作为采购文件的一部分进行存档。 f. 报名结束后，投标截止时间前任意一天的未被列入中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn） 政府采购严重违法失信行为记录名单的查询结果，投标人须 将查询结果页面截屏打 印，内容须包含投标人名称（须显示完整）及查询结果等有效信息。该查询结果仅在 本项目采购活动中使用，并不作其他用途，且会作为采购文件的一部分进行存档。 g. 参加政府采购活动最近三年内在经营活动中没有违法和不良记录的声明函（参照第六 章相关格式）； h.招标要求资质 14 6）符合政府采购政策的证明材料（中小企业声明函等） 7）投标人须知前附表要求投标人提交的其他资料 8）供应商认为需要提供的其他资料 技术部分： 1） 服务方案（应包含项目的服务响应方案，关键设备投入，人员力量投入，应急方案等 内容）； 2） 管理服务理念和目标； 3） 物业服务管理方案； 4） 费用成本测算表 5） 劳动力投入计划 6） 投标人的各项服务承诺 7） 考评完成方案； 8） 规章制度一览表 9） 其他招标文件要求的内容； 10） 投标人认为有必要提供的内容。 2.3.2 投标截止时间 投标截止时间见投标人须知前附表。 2.3.3 投标报价 2.3.3.1 投标人应按照第六章投标文件格式完整地填写投标报价表和开标一览表，说明其 项目名称、单价、服务周期等。 2.3.3.2 投标人应在详细分解本项目需求后，以分项形式进行明细报价 2.3.3.3 除《投标人须知前附表》中说明并允许外，本项目只允许有一个报价，任何有选 择的报价将不予接受。 2.3.3.4投标人应在招标文件所附的相应的技术服务报价表上注明拟提供的项目服务内容 的投标总价。如果单价与总价有出入，以单价为准。报价包括所需支付的技术服务费用、相关 税费、使用单位人员培训以及招标文件中的其他要求等。履行合同所必需的其他项目，如没有 另外说明价款，所有费用视作已包括在合同总价内。投标总价中不得包含招标文件要求以外的 15 内容，否则，在评标时不予核减。投标总价中也不得缺漏招标文件所要求的内容，否则，评标 时将有效投标中该项内容的最高价计入其投标总价。 2.3.3.5 投标人所报的投标价应是固定不变的，不得以任何理由予以变更。否则投标人以 可选择的价格提交的投标文件将作为非响应性投标而予以拒绝。 2.3.3.6投标人按规定提交的分项报价仅供评标委员会评标方便，但不限制买方以其它方 式签订合同的权力。 2.3.3.7开标一览表是为了便于招标采购单位开标，开标一览表内容在开标时将当众唱出。 开标一览表的内容应与投标报价表内容一致，不一致时以开标一览表内容为准。 2.3.4 投标有效期 2.3.4.1 投标有效期见投标人须知前附表。 2.3.4.2在投标有效期内，投标人不得要求撤销或修改其投标文件。 2.3.4.3 出现特殊情况需要延长投标有效期的，招标采购单位以书面形式通知所有投标人 延长投标有效期。投标人同意延长的，应相应延长其投标保证金的有效期，但不得要求或被允 许修改其投标文件；投标人拒绝延长的，其投标失效，但投标人有权收回其投标保证金。 2.3.5 投标保证金 2.3.5.1 投标保证金金额和形式见投标人须知前附表。 2.3.5.2 投标人不按本章第 2.3.5.1项要求提交投标保证金的，将被视为投标无效。 2.3.5.3 招标采购单位在中标通知发出后五个工作日内退还未中标人的投标保证金，在签 订合同后 5个工作日内，向中标人退还投标保证金。 2.3.5.4 有下列情形之一的，投标保证金将不予退还： （1） 投标人在规定的投标有效期内撤销其投标文件； （2） 中标人在收到中标通知书后，无正当理由拒签合同。 2.3.5.5 投标人的投标保证金，除本须知第 2.3.5.4条的情况下，可按下列两种形式之一 予以退还； (1) 招标机构从投标保证金中扣除招标服务费后退还余额； (2) 在中标人向招标机构支付招标服务费后，予以退还。 2.3.6 资格性符合性审查资料 投标人应该按照合格投标人的要求，提供招标文件要求提供的资格性证明文件。 16 2.3.7 投标文件的编制 2.3.7.1 投标文件应按第五章“投标文件格式”进行编写。 2.3.7.2 投标文件应当对招标文件有关交付时间、投标有效期、质量要求、具体要求等实 质性内容作出响应。 2.3.7.3 投标文件应用不褪色的材料书写或打印，并由投标人的法定代表人或其委托代理 人按招标文件要求签字并加盖单位公章。委托代理人签字的，投标文件应附法定代表人签署的 授权委托书。投标文件应尽量避免涂改、行间插字或删除。如果出现上述情况，改动之处应加 盖单位公章或由投标人的法定代表人或其授权的代理人签字确认。 2.3.7.4 纸质投标文件正本、副本份数见投标人须知前附表。正本和副本的封面上应清楚 地标明“正本”或“副本”的字样。当副本和正本不一致时，以正本为准。 2.3.7.5 电报、电话、电传、传真和电子邮件的投标文件概不接受。 2.3.8 语言文字 除专用术语外，与招标投标有关的语言均使用中文。必要时专用术语应附有中文注释。 2.3.9 计量单位 投标计量单位，招标文件已有明确规定的，使用招标文件规定的计量单位；招标文件没有 规定的，一律采用中华人民共和国法定计量单位（货币单位：人民币元）。 2.3.10 踏勘现场 2.3.10.1 投标人须知前附表规定组织踏勘现场的，招标采购单位按投标人须知前附表规定 的时间、地点组织投标人踏勘项目现场。 2.3.10.2 投标人踏勘现场发生的费用自理。 2.3.10.3 招标采购单位在踏勘现场中介绍的情况，供投标人在编制投标文件时参考，招标 采购单位不对投标人据此作出的判断和决策负责。 2.3.11 招标澄清会 2.3.11.1 投标人须知前附表规定召开投标澄清会的，招标采购单位按投标人须知前附表规 定的时间和地点召开招标澄清会，澄清投标人提出的问题。 2.3.11.2 投标人应在投标人须知前附表规定的时间前，以书面形式将提出的问题送达招标 采购单位，以便招标采购单位在会议期间澄清。 2.3.11.3 招标澄清会后，招标采购单位在投标人须知前附表规定的时间内，将对投标人所 17 提问题的澄清，以书面形式通知所有获取招标文件的投标人。该澄清内容为招标文件的组成部 分。 2.3.12 费用承担 投标人准备和参加投标活动发生的费用自理。 2.4 投标 2.4.1投标文件的密封标记 2.4.1.1投标文件的正本与副本密封包装，并在封口处加盖投标人单位公章。 2.4.1.2 投标文件的封套上应清楚地标明招标编号、项目名称、包件名称（如有）、投标人 名称及在开标前“不准启封”的字样。 2.4.1.3 未按本章第 2.4.1.1 项或第 2.4.1.2 项要求密封和加写标记的投标文件，将被视 为无效标。 2.4.1.4 为方便开标唱标，投标人应多备一份开标一览表、招标服务费承诺书，其与投标 保证金交纳凭证一并单独密封提交，并在信封上标明“开标一览表”字样。 2.4.2 投标文件的递交 2.4.2.1 投标人应在本章第 2.3.2项规定的投标截止时间前递交投标文件。 2.4.2.2 投标人递交投标文件的地点和方式：见投标人须知前附表。 2.4.2.3 投标人所递交的投标文件不予退还。 2.4.2.5 投标人应根据招标文件规定的要求、地点和时间当面递交投标文件，逾期送达的 或者未送达指定地点的投标文件为无效投标文件，招标采购单位将拒绝接收。 2.4.3 投标文件的修改与撤回 2.4.3.1 在本章第 2.3.2 项规定的投标截止时间前，投标人可以修改或撤回已递交的投标 文件，但应以书面形式通知招标采购单位。 2.4.3.2 修改的内容为投标文件的组成部分。修改的投标文件应按照本章关于投标文件同 样规定进行编制、密封、标记和递交，并标明“修改”字样。 2.5 开标 2.5.1 开标时间、地点和方式 2.5.1.1 招标采购单位将在投标人须知前附表规定的时间和地点组织公开开标。投标人应委派 其代表参加。 18 2.5.1.2 开标时，由投标人代表按投标顺序当众宣读正本“开标一览表”内容，未宣读的投标 价格、价格折扣和招标文件允许提供的备选投标方案等实质内容，评标时不予承认。 2.5.1.3招标采购单位将做开标记录，参加开标的投标人代表应在开标记录上签字确认。 2.5.1.4开标一览表内容与报价明细表内容不一致的，以开标一览表内容为准。 2.6 评标 2.6.1 评标委员会 2.6.1.1 评标由招标采购单位依法组建的评标委员会负责。评标委员会由采购人代表，以 及有关技术、经济等方面的专家组成。评标委员会成员人数以及技术、经济等方面专家的确定 方式见投标人须知前附表。 2.6.1.2评标委员会负责对投标文件进行评审和比较，并向招标采购单位推荐中标候选人。 2.6.2投标文件的初审 2.6.2.1 开标后，采购人和招标代理机构将对投标人资格进行进行初步审查，检查投标人 资格是否符合要求。 确定每个包件符合资格的投标人不少于 3家的，将组织评标委员会进行评标。 资格审查表如下： 序 号 资格条件 招标要求 是否 满足 1 资 格 条 件 法定基本 条件 （1）符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定的条 件： a. 营业执照复印件（或事业单位、社会团体法人证书）（加盖 公章） b. 近一年企业年度财务报表或年度审计报告； c. 开标日前 6个月内任意一个月的缴纳税收的证明材料； d. 开标日前 6 个月任意一个月的社会保障资金缴纳的证明材 料； e. 报名结束后，投标截止时间前任意一天的未被列入“信用中 国”网站（www.creditchina.gov.cn）失信被执行人名单、重 大税收违法案件当事人名单的查询结果，投标人须将查询结果 页面截屏打印，内容须包含投标人名称（须显示完整）及查询 19 结果等有效信息。该查询结果仅在本项目采购活动中使用，并 不作其他用途，且会作为采购文件的一部分进行存档。 f. 报名结束后，投标截止时间前任意一天的未被列入中国政府 采购网（www.ccgp.gov.cn）政府采购严重违法失信行为记录名 单的查询结果，投标人须 将查询结果页面截屏打印，内容须包 含投标人名称（须显示完整）及查询结果等有效信息。该查询 结果仅在本项目采购活动中使用，并不作其他用途，且会作为 采购文件的一部分进行存档。 g. 参加政府采购活动最近三年内在经营活动中没有违法和不 良记录的声明函（参照第六章相关格式）； h. 具备保安服务许可证或自行招用保安员单位备案证明； 2 联合投标 本次招标不接受联合投标。 3 投标文件 投标文件是否在截止时间前送达 2.6.2.2 在详细评标之前，评标委员会对通过资格性检查的投标人的投标文件进行符合性 审查，是否实质性响应了招标文件的要求。实质性响应是指投标文件与招标文件要求的条款、 条件等的相符性，投标文件内容是否完整、编排是否有序、有无计算上的错误、文件签署是否 规范，是否没有招标文件所规定的无效投标情形。评标委员会只根据投标文件本身的内容来判 定投标文件的响应性，而不寻求外部的证据。 有下列情形之一的，应在符合性审查时按照无效投标处理： (1) 投标人的投标函未提供或不符合招标文件要求的； (2) 投标文件未按照招标文件要求加盖公章或无法定代表人签字或法定代表授权的代理 人签字或盖章的； (3) 授权代表无法定代表人出具的授权委托书； (4) 投标有效期不满足招标文件要求的； (5) 递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标货物报有两个 或多个报价，且未声明哪一个为最终报价的（按招标文件规定提交备选投标方案的除外）； 20 (6) 附加条件的报价（除投标须知前附表中有规定外）； (7) 投标人虚假投标，提供的投标文件与事实不符。或在澄清过程中虚假澄清，提供的澄 清文件与事实不符； (8)开标后，投标提出降价或进行抬价或利用澄清机会实质性变更投标价的； (9)投标文件符合招标文件中规定废标的其它商务条款； (10)投标文件不满足招标文件技术规格中加注星号（“★”）的主要参数要求或加注星号 （“★”）的主要参数的； (11)投标文件技术规格中一般参数超出允许偏离的最大范围或最高项数的（具体见评分标 准）； (12)投标文件符合招标文件中规定废标的其它技术条款； (13)投标人对合同条款中的重要条款提出偏离或保留的； (14)不按招标文件要求编制投标文件的； (15)有违法违规情形的。 2.6.2.3 没有实质性响应招标文件要求的投标文件不参加进一步的评审，投标人不得通过 修正或撤销不符合要求的偏离或保留从而使其投标成为实质上响应的投标。 2.6.2.4 对于投标文件中不构成实质性偏差的小的不正规、不一致或不规范，招标采购单 位可以接受，但这种接受不能影响评标时投标人之间的相对排序。 2.6.3 投标文件错误的修正 投标文件中如果有下列计算上或表达上的错误或矛盾，将按以下原则或方法进行修正；其 他错误或矛盾，将按不利于出错投标人的原则进行修正。修正后的结果对投标人具有约束作用， 投标人应接受并确认这种修正，否则，其投标将被作为无效投标处理： （1）开标一览表内容与报价明细表及投标文件其它部分内容不一致的，以开标一览表内 容为准； （2）投标文件的大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准； （3）总价与单价和数量的乘积不一致的，以单价计算结果为准，并修正总价； （4）对投标文件中不同文字文本的解释发生异议的，以中文文本为准。 2.6.4 投标文件的澄清 2.6.4.1 为有助于对投标文件审查、评价和比较，评标委员会可分别要求投标人对其投标 21 文件中含义不明确、同类问题表述不一致等有关问题进行澄清。投标人应按照招标采购单位通 知的时间和地点委派授权代表向评标委员会作出说明或答复。 2.6.4.2 投标人对澄清问题的说明或答复，必要时还应以书面形式提交给招标采购单位， 并应由投标人授权代表签字和加盖投标人公章。 2.6.4.3 投标人的澄清文件是其投标文件的组成部分。 2.6.4.4 投标人的澄清不得改变其投标文件的实质性内容。 2.6.5投标文件的评价与比较 2.6.5.1 评标委员会只对被确定为实质上响应招标文件要求的投标文件进行评价和比较。 2.6.5.2 评标委员会根据《评标办法》中规定的方法进行评标，并向招标采购单位提交书 面评标报告和推荐中标候选人。 2.6.6 评标的有关要求 2.6.6.1 评标委员会应当公平、公正、客观，不带任何倾向性和启发性，评标委员会及有 关工作人员不得私下与投标人接触。 2.6.6.3 评标过程严格保密。凡是属于审查、澄清、评价和比较有关的资料以及授标建议 等，所有知情人均不得向投标人或其他无关的人员透露。 2.6.6.3 任何单位和个人都不得干扰、影响评标活动的正常进行。投标人在评标过程中所 进行的试图影响评标结果的一切不符合法律或招标规定的活动，都可能导致其投标被拒绝。 2.6.6.4招标采购单位和评标委员会均无义务向投标人进行任何有关评标的解释。 2.7 定标 2.7.1确认中标人 除了《投标人须知》第 2.7.4 条规定的招标失败情况之外，采购人将根据评标委员会推荐 的中标候选人及排序情况，依法确认本采购项目的中标人。 2.7.2 中标公告及中标和未中标通知 2.7.2.1 采购人确认中标人后，招标采购单位将向中标人发放中标通知书，并通过“中国 政府采购网”对中标结果进行公告。 2.7.2.2 除了因发生有效的质疑或投诉导致中标结果改变以外，《中标通知书》对招标采购 单位和投标人均具有法律约束力。 2.7.2.3中标公告同时也是对其他未中标投标人的未中标通知。未中标的投标人即可按《投 22 标人须知》第 2.3.5条的规定退还其投标保证金。 2.7.3投标文件的处理 2.7.3.1所有在开标会上启封并唱出的投标文件都将作为档案保存,不论中标与否，招标采 购单位均不退回投标文件。 2.7.4招标失败 在投标截止时间结束后，参加投标的投标人不足三家的；或者在评标时，符合专业条件的 投标人或对招标文件作出实质响应的投标人不足三家，评标委员会认为缺乏竞争性、确定为招 标失败的，招标采购单位将通过“中国政府采购网”发布招标失败公告。 2.8授予合同 2.8.1 合同授予 除了中标人无法履行合同义务之外，招标采购单位将把合同授予根据《投标人须知》第2.7.1 条规定所确定的中标人。 2.8.2 签订合同 2.8.2.1 中标人与采购人应当在《中标通知书》发出之日起 30日内签订政府采购合同。 2.8.2.2 中标人应根据合同条款的规定，按照招标文件中提供的履约保证金格式向采购人 提交履约保证金。 2.8.2.3 如果中标人没有按照上述规定签订合同或提交履约保证金，招标采购单位将取消 原中标决定。在此情况下，招标采购单位可将该标授予下一个中标候选人或者重新招标。 2.9招标服务费 中标人须向招标公司按如下标准和规定交纳中标服务费： （1）以招标预算金额作为收费的计算基数。 （2）中标服务费金额按照投标须知前附表所规定计算和收取。 （3）招标服务费的交纳方式：中标人在收取中标通知书时以支票、银行转帐、电汇等方式向采 购代理公司交纳招标服务费。 23 第三章 评标办法 根据《中华人民共和国政府采购法》（主席令第 68 号）、《中华人民共和国政府采购法实施 条例》（国务院令第 658 号）、《政府采购货物和服务招标投标管理办法》（财政部令第 87 号）、 等有关规定，并结合本项目招标文件及补充文件中的有关条款和内容予以确定本办法，作为招 标采购单位确定中标人的依据。 评标方式： 本次评标采用综合评分法，对价格、技术、商务分别评审，每个包件分别评审，综合平均 得分最高者为第一名，依次类推确定得分排名顺序。如出现二家投标人综合得分相同，则确定 投标综合报价较低者排名顺序优先。评标委员会推荐综合评分排名第一的投标人作为该包件的 中标候选人报采购人，由采购人根据评标委员会意见，确定其为该包件的中标人。若综合评分 排名第一的的投标人放弃中标或由于不能按要求提供履约保函，不能按招标文件规定签订合同 等原因取消中标资格，则按得分排名顺序确定综合评分排名第二名的投标人为该包件中标人或 重新招标。 如投标人同时参加两个包件的投标，则至多成为一个包件的中标人，如投标单位在综合评 审中已排名包件 1第一，则在对包件 2进行综合评分时将剔除该单位。 1.评审因素见下表（100分） 序号 评分项目 分值 评分要点及说明 一 投标报价 （10分） 10分 投标人报价得分=（满足招标文件要求的最低报价÷投标报 价）×10。 （投标单位是小、微企业，投标价给予 6%的折扣参予评审）。 二 企业综合实力 （0-20分） 9分 近三年（2017年至今）类似项目管理业绩（0-9分） 提供近三年（2017年至今）以来承接过的类似项目管理业 绩（提供合同复印件），每提供一份案例得 3分，本项最高 累计不超过 9分。 6分 用户满意度评价（0-6分） 提供近 3年类似项目的用户满意度评价反馈表（加盖服务单 位公章），每提供一个评价反馈表（需为好评）得 2分，最 多不超过 6分。 5分 企业实力（0-5分） 评判标准：根据企业的业内知名度、认可度，企业所获奖项、 资质水平等方面由评标专家综合评审。 24 三 技术方案 （0-70分） 20分 整体服务方案策划、具体实施方案、日常服务措施与达标承 诺（0-20分） 评判标准：服务方案针对性、设想是否全面、定位是否明确、 可行。有明确的，更方便业主的服务内容，提出合理的优化 方法,根据采购方的服务需求，有针对性明确的改进方案等。 5分 项目难点分析及解决方案（0-5分） 评判标准：对项目的总体情况的了解，对项目目前具体难点 及存在问题的提炼及分析，是否能提供相应的、完善的、具 有针对性的解决方案等。 10分 规章制度与应急预案（0-10分） 评判标准：是否建立符合性、适用性、实际操作性强的各类 规章制度、工作流程、应急预案，检查验收是否有据可依， 不提供制度与预案的不得分。 10分 考核考评完成方案（0-10分） 评判标准：对考核考评要求的理解是否正确，是否有完善的 方案达成考核考评要求。 5分 项目经理（0-5分） 评判标准：根据项目经理文化水平、专业职称、工作经验、 工作业绩、管理能力等方面，及是否符合招标要求进行评分。 10分 人员配置和管理（0-10分） 评判标准：项目管理和专业人员配置是否齐全、科学，服务 岗位人员设置是否合理、人员来源及人员管理机制、留用人 员安置等问题是否能妥善解决，专业人员是否持证上岗，人 员考核是否有标准、有措施、奖罚淘汰机制是否完善、信息 化管理等方面。 5分 能源管理（0-5分） 评判标准：能源消耗的现状分析和能源管理及节能管理思 路、方案是否可行，目标是否明确、措施是否得力。 5分 内部管理与控制方案（0-5分） 评判标准：针对项目的包括工程、保洁、保安巡检、设备设 施计划性维护、接报修等等方面是否具备信息化管控，是否 有包括像 OA、sap等系统应用于管控，是否具有可实施性， 是否能及时更新在管物业项目的实时信息等方面。 2.符合性审查相关要求详见投标人须知。 3.核价原则详见投标人须知。 4.价格扣除原则： 25 1.对小型或微型企业以及监狱企业，在评审时按投标人须知的规定对其投标价格给予扣除。供 应商需按照投标文件格式要求提供《中小企业声明函》，监狱企业须在投标文件中提供相关证 明文件，否则在评审时将不给予价格扣除。 小型或微型企业应当符合以下条件：符合小型或微型企业划型标准，提供本企业制造货物或者 提供其他小型或微型企业制造的货物； 5. 综合评审 评标委员会按照评分标准分别对两个包件的各投标人投标文件进行分析评定后，各自进行 独立打分，汇总投标人的最终得分，取各评委打分的算术平均值，得分分值取小数点后两位， 每个包件平均得分最高的投标人作为该项目的推荐中标人。 26 第四章 拟签订的合同文本 合同编号： 合同项目名称： 合同双方： 甲方（委托人）： 地址： 邮政编码： 电话： 传真： 联系人： 乙方（受托人）： 地址： 邮政编码： 电话： 传真： 联系人： 开户银行： 帐号： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国政府采购法》、《物业管 理条例》、《公共机构节能条例》等法律法规的规定以及 （采购项目名称） 项目招标投标结果，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，就 （物业名称）物业管理服务事宜经双方协商一致，订立本合同。 27 一、合同主要要素： 1、乙方根据本合同的规定向甲方提供： 2、合同金额：本合同金额为人民币 （大写 元整），除按合同文件规定的暂 列金额部分按实际发生情况进行结算外，与达到本合同文件规定要求与标准完成本 物业服务项目有关的所有费用应包含在合同金额中，委托人不再另行支付任何费用。 3、服务期限： 4、服务地点： 5、付款方式： 6、履约保证金： 7、其它： 二、合同文件的组成和解释顺序如下： 1、本合同执行中双方共同签署的补充与修正文件及双方确认的明确双方权利、 义务的会谈纪要； 2.本合同书 3.本项目中标或成交通知书 3.乙方的本项目投标文件或响应文件 4.本项目招标文件或采购文件中的合同条款 5.本项目招标文件或采购文件中的采购需求 6.其他合同文件（需列明） 上述文件互相补充和解释，如有不明确或不一致之处，按照上述文件次序在先 者为准。同一层次合同文件有矛盾的，以时间较后的为准。 三、合同条款： 第一条 一般规定 （一）遵守法律 28 1、甲乙双方在履行合同期间需遵守国家和本市有关法律法规和行业规范标准要 求，对法律法规文件规定的物业管理服务单位需要获得的许可证、执照、证件、批 件等，乙方需依法取得，并且在合同期间保证前述许可、证照的有效性，及相应的 资质等级不降低。 2、乙方应按时向所雇用人员发放工资，并按照规定办理有关保险，依法缴纳相 应税费。 （二）保密责任 甲乙双方在订立和履行合同过程中负有保密责任，双方签订的保密协议作为合 同附件。 （三）廉政责任 甲乙双方在物业项目招投标和履约过程中应严格遵守相关廉政建设法律法规和 工作纪律要求，严格履行合同义务。双方签订的廉政协议作为合同附件。 第二条 物业管理服务范围 乙方所接受的物业管理服务范围是物业建筑产权标注区域，及其配套设施设备 等资产在内的管理服务，不涉及资产的所有权。具体详见合同附件。 物业竣工图纸及物业构成明细应作为合同附件，物业构成明细以甲乙双方实际 验收交接清单为准。 第三条 物业管理服务的内容和要求 具体服务内容和要求详见项目招标文件和乙方的投标文件。 除上述约定的物业管理服务内容外，甲方因机关正常运营需要，需委托乙方提 供其它服务（合同文件服务范围以外的服务，如通讯、理发、送水、洗衣、自行车 免费租赁、物品搬移等服务，以及甲乙双方协商约定的突击性、临时性服务等）的， 视为延伸服务，延伸服务的内容、标准和服务费用由双方另行约定。 第四条 专项服务分包 29 1、乙方对专业性强，技术要求高的管理服务项目，可进行专业分包，但不得将 物业管理服务合同约定的全部事项一并委托给他人。除乙方投标文件中已说明的委 托专项服务事项外，乙方一律不得进行对外专业分包。 2、乙方所选定的专业分包单位，必须具有相应的专业资质。乙方所签订的分包 合同的服务标准不得低于本合同的服务标准，并对专业服务企业的服务行为承担连 带责任。专业分包单位不得将专业分包项目再次转包。 3、分包合同不能免除乙方在本合同中应承担的任何义务和责任。乙方应对分包 服务项目进行相应监督管理，保证合同的履行。 第五条 管理服务的质量标准 乙方应在本合同履行期限内，对本物业的管理服务达到甲方在招标书中提出的、 乙方在投标书中承诺的以及在管理服务方案中具体表明的质量标准。详见招标文件 和乙方的投标文件。 第六条 合同期限 1、本项目实行一次招标三年沿用，分三个年度分别签订合同。本项目服务期限 为 3年，自＿＿年＿月＿日起至＿＿年＿ 月＿ 日止。其中本合同服务期限为 1 年，自＿＿年＿月＿日起至＿＿年＿ 月＿ 日止。 2、本合同到期前一个月，甲方对乙方的履约情况进行考核。考核通过的，在合 同服务内容不变的条件下，甲方与乙方就下一年度服务价格进行协商，协商一致后 双方续签下一年度合同。在服务内容、要求不变的情况下，第二和第三年度合同总 价原则上不得高于招标时所确定的第一年度合同价格。如乙方年度考核未通过，或 者第二和第三年度因服务内容、人工成本变化等原因导致合同价格变动较大、价格 变动幅度超过招标时所确定的第一年度合同总金额 10%的，则本合同到期后，双方 不再续签下一年度合同。此种情况下甲乙双方均不承担任何违约责任。 第七条 合同价款 1、本合同价款按招标文件内容、范围，第一年合计：大写人民币 元（￥--- 30 元）。 2、除根据合同约定在物业管理服务过程中需进行增减款项外，合同价款不作调 整。 第八条 支付方式 （一）支付时间 双方约定物业管理服务费按季支付，每季支付 元。甲方在对上一季考核 合格后，支付下季费用，考核日期为 。支付期限由甲乙双方商定。 （二）付款程序 在乙方完成物业管理服务各项工作，经甲方考核符合要求并确认无误后，由甲 方组织向乙方支付。所有支付由甲方收到发票后，向乙方支付。如乙方的物业管理 服务工作未达到所承诺的服务标准和要求，必须经整改达标后，方可支付当期的物 业管理服务费用。如经两次整改仍不合格，甲方有权终止物业管理服务合同并不再 支付任何费用。 第九条 甲方的权利义务 1、审定乙方编制的物业管理服务方案、年度管理服务计划、年度维修计划和有 关费用预算等，监督乙方管理服务工作的实施。甲方有权按照合同约定和法律规定 的标准规范，对乙方实施的物业管理服务提出修改和变更建议。 2、负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题，便于乙方开展工作。 3、制定、审议、修改物业管理区域共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和 环境卫生维护等方面的规章制度。审核涉及本物业公共部位固定资产配置、绿化和 设备改造等事项，并根据批准的方案委托乙方实施。 4、对物业管理服务质量进行监督检查和考核，对不符合质量标准的管理服务要 求乙方整改落实。 5、为乙方的管理服务提供合同文件规定的工作条件，包括办公用房、设备工具 库房（包含合同文件规定应由甲方提供的相关工具、物料）、员工更衣及休息场所 等，以及甲方掌握的物业管理服务所必需的图、档、卡、册等资料。 31 6、对乙方的节能工作进行指导，下达有关物业年度节能指标，督促乙方加大节 能管理力度，提高用能设施设备的能源利用效率。 7、根据有关部门的要求，指导、协调乙方妥善处理与物业管理服务相关的控烟、 爱国卫生等工作。 8、定期召开协调会议，与乙方沟通协调物业管理服务相关事宜，组织实施第三 方物业管理服务满意度测评，配合乙方提升本物业的服务质量。 9、加强对机关工作人员的安全教育，并遵守有关安全规定。 10、如甲方因特殊原因要求增加或减少物业管理服务内容，乙方必须相应调整 服务费用。 第十条 乙方的权利义务 1、在承接物业时，对物业工程技术档案资料、共用部位、设施设备等进行查验, 并做好书面确认工作；对所有图、档、卡、册等资料应做好管理和建档工作。 2、在本物业管理服务区域设立专门机构负责物业的日常管理工作，并按要求委 派符合岗位资格要求的人员履行本合同。 3、根据法律法规的规定及本物业的实际情况开展物业管理服务，编制物业管理 服务方案、年度管理服务计划、年度维修养护计划和合同文件规定应由甲方承担的 相关费用预算，报送甲方审定。 4、保证从事本物业管理服务项目的人员具备相应的职业资格和应有的素质，做 好从业人员有关政治素养方面的审核。如需调整主要管理人员及技术骨干应事先通 报甲方，对甲方提出认为不适合的在岗人员，乙方应在接到甲方变更在岗人员要求 后及时作出调整。 5、非经甲方书面许可，不得改变物业管理区域内共用部位、共用设施设备的用 途；不得占用、挖掘物业管理区域内道路和场地；确因工作需要，乙方应事前以书 面形式向甲方提出申请并经同意后，方可实施，施工不得影响机关工作秩序。 6、对有违反或影响本合同执行，包括影响机关正常办公秩序的行为，乙方应及 时整改。 32 7、协助甲方做好物业管理区域内各项节能管理工作，对物业管理服务人员进行 节能管理专业培训，加大节能管理力度，完成甲方下达的物业公共部位年度节能指 标。 8、乙方应协助甲方做好本物业管理区域的安全生产和事故防范工作，对从事本 物业的从业人员应进行安全操作培训；遵守有关环境保护和职业健康管理职责要求。 根据甲方要求，采取详细的事故防范措施，制定应急预案，并组织演练，避免发生 安全事故。发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，及时向甲方报告，保护 好现场、协助做好处置工作。 9、按要求组织成立服务质量监督检查部门，定期对物业管理服务质量进行内部 监督检查，及时向甲方通报本物业管理服务区域有关物业管理服务的重大事项，稳 步提升物业管理服务质量。 10、自费投保物业公众责任险。 11、 乙方应在年底前向甲方提交物业管理服务年度总结报告；合同期限届满前， 乙方应向甲方提交物业管理服务总结报告；合同期限届满且不再续签新合同时，乙 方应向甲方移交房屋、物料、设备、工具、档案和图纸资料，并填写移交清单，由 双方签收；全部手续完成后签署物业移交确认书。 第十一条 履约保证金 1、在签署本合同之前，乙方应向甲方提交一笔金额为合同价 %的履约保证 金。履约保证金的有效期到本合同内容全部验收完毕时止。履约保证金到期后 7天 内，甲方退还给乙方。 2、履约保证金可以采用甲方认可的银行出具的履约保函形式，保函格式必须 为甲方所接受；如乙方愿意，也可以采用支票作为履约保证金。乙方提交履约保证 金所需的有关费用均由其自行负担。 3、如乙方未能履行本合同规定的任何义务，则甲方有权从履约保证金中得到补 偿。 第十二条 物业管理用房 33 甲方根据相关要求向乙方提供的物业管理用房建筑面积为 平方米，位 于 。 物业管理用房属业主所有，供乙方在本合同期 限内使用，但不得改变其用途。 第十三条 违约责任 1、乙方按合同约定的质量标准履行物业管理服务职责而甲方逾期支付物业管理 服务费用的，每逾期一天按未付物业费用金额的 %向乙方支付违约金。 2、乙方未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，但未给甲方造成损失的， 甲方可要求乙方整改，乙方在双方协定期限内达到甲方或第三方评估机构认定的管 理服务质量标准后，甲方应支付相应的管理服务费用；乙方延迟履行超过 30日的， 甲方有权解除本合同。 3、乙方未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，给甲方造成损失的，甲方 可要求乙方按实赔偿；因乙方管理服务质量问题导致甲方无法实现合同目的的，甲 方有权解除合同。 4、因乙方原因导致重大火灾、失窃等事件或其他违反法律、法规和规章规定的 行为的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿相关损失。 5、乙方对投标时及合同中承诺的主要管理人员安排情况自行变动而未经招标人 同意的，将按照违约处理，情况严重的，甲方有权解除合同。 第十四条 争议解决方式 双方发生争议的，尽可能通过协商解决；协商不成的，可向有关部门申请调解， 或者（请在选择项中打“√”） □提请上海市仲裁委员会仲裁。 □向甲方所在地法院提起诉讼。 第十五条 合同生效 1、本合同签订后经双方签字、盖章后生效。本合同一式三份，甲乙双方各执一 份。一份送上海市财政局备案。 34 2、本合同双方的地址、传真等联系方式为文书、信息的送达地址，变更须书面 通知对方。 甲 方： 乙 方： 住 所： 住 所： 法定代表人： 法定代表人： 委托代理人： 委托代理人： 电 话： 电 话： 开户银行： 开户银行： 账 号： 账 号： 邮政编码： 邮政编码： 签订时间： 年 月 日 签订时间： 年 月 日 35 第五章 投标文件格式 商务部分 36 一、投标函（格式） 致: （招标采购人或采购代理机构） 根据贵方为 （招标编号） ，（项目名称） 、（包号包名）招标采购货物和服务项 目的招标邀请，签字代表_____________（姓名、职务、身份证号）经正式授权并代表投标人 _____________（投标人名称、地址）提交下述文件正本一份、副本 份、电子版______份： 在此，签字代表宣布作出承诺如下： （1）具备政府采购相关法律法规规定的参加政府采购活动的供应商应当具备的条件： 1） 具有独立承担民事责任的能力； 2） 具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度 3） 具有履行合同所必需的设备和专业技术能力； 4） 有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录； 5） 参加此项采购活动前 3年内，在经营活动中没有重大违法记录。 6） 具备本项目招标文件中规定的其他资格条件。 （2）所附投标价格表中规定的应提供服务投标报价为_________元（人民币，大写），即 ________________元（数字）。 （3） 投标人将按招标文件的规定履行合同责任和义务。 （4） 投标人已详细阅读全部招标文件，包括修改文件（如有的话）以及全部参考资料和有 关附件。我们完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权利。投标文件均属实，若有不 实之处，同意被视为无效标。 （5） 本投标自开标日起有效期为 90 个日历天，如果投标人的投标被接受（直至合同生效 时止）本投标始终有效。 （6） 投标人同意提供按照招标采购单位可能要求的与其投标有关的一切数据或资料，完全 理解招标采购单位不一定要接受报价最低的投标或其他可能收到的任何投标，并可不作任何 解释。 （7） 本投标货物和服务均采用自有技术，与第三方的专利或知识产权无任何纠纷，若有碍 买方，投标人愿承担所有责任。 （8） 我方承诺，与招标采购单位聘请的为此项目提供咨询服务的公司、设计机构及任何附 属机构均无关联，我方不是招标采购单位的附属机构。 （9） 与本投标有关的一切正式往来通讯请寄： 附件 1：法定代表人身份证明复印件（适用于法定代表人参加投标） 37 附件 2：法定代表人授权委托书（适用于授权代表参加投标） 地址： 邮编： 电话： 传真： 电子邮件： 投标人名称： 投标人代表签字： 公章： 日期： （注：本附件是组成投标文件的一部分） 38 附件 1： 法定代表人身份证明复印件（适用于法定代表人参加投标） 39 附件 2： 法定代表人授权委托书（适用于授权代表参加投标） 委托单位： 地 址： 法定代表人： 受托人姓名： 性别： 出生日期： 年 月 日 所在单位： 职务： 身 份 证： 兹授权 （投标人代表姓名、职务）为本公司的投标人代表，就 （项 目名称）投标及相关事务代表本公司处理与之有关的一切事务。 委托期限： 代理人无转委托权。 本授权书于 2020年 月 日签字生效，特此声明。 授权代表身份证明复印件 委托单位 （公章） 法定代表人（签章） 授权代表（签章） 年 月 日 说明：授权用投标专用章的，与公章具有相同法律效力 40 二、开标一览表（格式） 招标项目名称： 招标编号： 包件 1： 2021年沪太路 6600号及同济支路 98号物业管理服务 序号 名 称 投标总价 （人民币元） 服务周期 1 2 3 总计： 大写： 小写： 注：除投标文件中应有此表外，本表应装入一个单独密封的信封内，并在信封上注明“开标 一览表”字样，供唱标时用。 投标人盖章： 投标人代表签字 日期： 年 月 日 说明：授权用投标专用章的，与公章具有相同法律效力 41 招标项目名称： 招标编号： 包件 1：2021年宝杨路 1369号及友谊支路 87号物业管理服务 序号 名 称 投标总价 （人民币元） 服务周期 1 2 3 总计： 大写： 小写： 注：除投标文件中应有此表外，本表应装入一个单独密封的信封内，并在信封上注明“开标 一览表”字样，供唱标时用。 投标人盖章： 投标人代表签字 日期： 年 月 日 说明：授权用投标专用章的，与公章具有相同法律效力 42 三、分项价格表 招标项目名称： 招标编号： 包件 1：2021年沪太路 6600号及同济支路 98号物业管理服务 序号 分项名称 具体内容 单价（元） 说明 1 2 3 4 ?? 总计 ￥： 大写： 投标人盖章： 投标人代表签字 日期： 年 月 日 备注：1.所有价格以人民币表示； 2.如果单价和总价不符时，以单价为准；3.价格应按投 标人须知的要求报价；4.如果不提供详细分项报价将视为没有实质性响应招标文件 43 招标项目名称： 招标编号： 包件 2：2021年宝杨路 1369号及友谊支路 87号物业管理服务 序号 分项名称 具体内容 单价（元） 说明 1 2 3 4 ?? 总计 ￥： 大写： 投标人盖章： 投标人代表签字 日期： 年 月 日 备注：1.所有价格以人民币表示； 2.如果单价和总价不符时，以单价为准；3.价格应按投 标人须知的要求报价；4.如果不提供详细分项报价将视为没有实质性响应招标文件 44 四、商务条款偏离表 招标项目名称： 招标编号： （包件号）： 招标文件条款号 内容 投标文件条款号 偏离内容 说明 说明：如有偏离，则必须注明“偏离”；未注明偏离的，视为完全响应。 委托单位 （公章） 法定代表人（签章） 授权代表（签章） 年 月 日 45 五、投标人具备投标资格的证明文件。 1. 营业执照（或事业单位、社会团体法人证书）（复印件加盖公章）； 2. 近一年企业年度财务报表或年度审计报告； 3. 开标日前 6个月内任意一个月的缴纳税收的证明材料； 4. 开标日前 6个月任意一个月的社会保障资金缴纳的证明材料； 5. 未被列入“信用中国”网站(www.creditchina.gov.cn)失信被执行人名单、重大税收违 法案件当事人名单的证明材料； 6. 未被列入中国政府采购网(www.ccgp.gov.cn)政府采购严重违法失信行为记录名单的供 应商的证明材料； 7. 参加政府采购活动最近三年内在经营活动中没有违法和不良记录的声明函。 参加政府采购活动最近三年内在经营活动中没有违法和不良记录的 声明函 致：（招标采购单位） （投标人全称） 参加的（项目名称） （招标编号） 招标。在此郑重声明： 我公司在参加政府采购活动近三年（2017年至今）内，在经营活动中未因自身的任何违约、违法、 不良记录及违反商业道德的行为而导致合同解除或招致法律诉讼。 投标人名称（盖公章）： 法定代表人或授权代表（签名或盖章）： 日期： 46 六、提供符合政府采购政策的证明材料 中小企业声明函 本公司郑重声明，根据《政府采购促进中小企业发展暂行办法》（财库[2011]181号）的规定， 本公司为__________（请填写：中型、小型、微型）企业。即，本公司同时满足以下条件： 1. 根据《工业和信息化部、国家统计局、国家发展和改革委员会、财政部关于印发中小企 业划型标准规定的通知》（工信部联企业[2011]300 号）规定的划分标准，本公司为 ________（请填写：中型、小型、微型）企业。 2. 本公司参加_________单位的___________项目采购活动提供本企业制造的货物，由本企 业承担工程、提供服务，或者提供其他_________（请填写：中型、小型、微型）企业 制造的货物。本条所称货物不包括使用大型企业注册商标的货物。 本公司对上述声明的真实性负责。如有虚假，将依法承担相应责任。 企业名称（盖章）： 日 期： 47 “节能产品”“环境标志产品”、信息安全认证产品等 政府采购法律法规规定的其他证明材料文件 说明： 1.供应商提供的产品属于《节能产品政府采购清单》内产品，应同时提供有效期内的节能产品证 书及最新一期的节能产品政府采购清单首页及产品所在页的复印件（加盖供应商公章） 2. 供应商提供的产品属于《环境标志产品政府采购清单》内产品，应同时提供有效期内的环境 标志产品证书及最新一期的环境标志产品政府采购清单首页及产品所在页的复印件（加盖供应商 公章） 3.供应商提供的产品属于信息安全认证产品的，应提供相关证明。 4.未提供填写的，评标时不予考虑 48 七、近 3年类似项目业绩一览表（2017年至今） 招标项目名称： 招标编号： 序 号 委托人名称 项目名称 服务内容 合同总价 签约及完成时间 单位联系人及电话 1 2 3 4 5 6 7 8 备注：请附上合同复印件等有效证明文件作为同类业绩评价证明资料。 投标人盖章： 投标人代表签字 日期： 年 月 日 （注：本附件是组成投标文件的一部分） 49 八、供应商认为需提供的其他资料 50 技术部分 51 一、 主要内容 1） 服务方案（应包含项目的服务响应方案，关键设备投入，人员力量投入，应急方案等内 容）； 2） 管理服务理念和目标； 3） 物业服务管理方案； 4） 费用成本测算表 5） 劳动力投入计划 6） 投标人的各项服务承诺 7） 考评完成方案； 8） 规章制度一览表 9） 其他招标文件要求的内容； 10） 投标人认为有必要提供的内容。 52 二、投标人为本次投标项目配置主要人员一览表 招标项目名称： 招标编号： 姓名 职务 职称 拟任岗位 说明： 上述人员包括本项目的项目经理，主要人员等并提供相应资质证明复印件。 53 三、其他招标文件要求的内容； 四、投标人认为有必要提供的内容。 54 第六章 项目采购需求 一、包 1：2021 年沪太路 6600 号及同济支路 98号物业管理服务 ? 沪太路 6600号委托管理物业概况 （一）物业基本情况 物业名称： 国家税务局总局上海市宝山区税务局 物业类型： 机关办公楼 坐落位置：上海市宝山区沪太路 6600号 建筑面积：12000 平方米，其中绿地面积 100平方米 其中:办公楼 10000 平方米（多层：其中地下 2000 平方米） 公用设施、设备及公共场所（地）情况： 1、院区车辆出入口 1 个，人行出入口 1 个； 2、道路、车行道 400 平方米； 3、绿化面积 100平方米； 4、污水管长 60 米，污水检查井 13 座；雨水管长 80 米，雨水检查井 2 座，化粪池 1 座； 5、分类垃圾箱（干湿） 5 个，果壳箱 5 个； 6、停车场：室内停车库 1 个，停车位 45 个；露天零散停车位 48 个；自行车停车位： 自行车停放设在大楼南面围墙边； 7、电梯 2 台； 8、配电房变压器 4 台，容量共 3990 千瓦，配电房 1，品牌型号 JMNS； 9、生活蓄水池 16 立方米；生活水泵 1套； 10、消防自动报警系统情况及消防灭火器配备情况，自动喷淋灭火系统一套，烟雾感应报警 点位 5个，手提式灭火器 172只； 11、消防机房，1台稳定泵，1台启动泵及 3套控制机柜； 12、安全监控系统：131个摄像点、14台硬盘录像机、8台监视器；与 110联网。 13、空调机组：共计 28台外机，8只室内机，新风机 5只，挂机 8只，商用机 64套； 14、物业管理用房面积 30 平方米，其中办公房 1 间；工作间 1 间；仓库 1 间； 15、食堂空调 1台，品牌型号 大金；洞灯 80盏，日光灯组 40套； 16、开水器 4台； 17、道闸横杆式 1 台； 18、电热洗手器 5 只； （二）各楼宇各层功能分布情况 55 地下一层：停车场 2000平方米。物业办公室 2间，泵房 1间。配电机房 3 间 1F：税务大厅,其中办公室共 11 间，卫生间 45㎡、票证库房 2间，弱电机房 1间。监控 室。 2F：税务局有关科室,其中办公室共 20间、卫生间 45㎡、值班室 1间、会议室 1间，食堂 餐厅等； 3F：税务局有关科室,其中办公室共 60 间、卫生间 45㎡、各类库房 12 间、机房 1 间 。 4F: 税务局有关科室,其中办公室共 60间、卫生间 45㎡、各类库房 12间、会议室 1间等； 5F： 大中会议室各 1个、阅览室 1间、乒乓球室 1间，健身房 1间，接待室 1间，办公室 8 间，卫生间 45㎡ 。 6F：库房 2间 。 ? 同济支路 98号委托管理物业概况 （一）物业基本情况 物业名称： 国家税务局总局上海市宝山区税务局 物业类型： 机关办公楼 坐落位置： 上海 市 宝山 区 同济支路 路 98 号 建筑面积：1383平方米，其中绿地面积 10 平方米 停车场：42平方米； 餐厅 1处，54平方米，厨房 1处，29平方米 公用设施、设备及公共场所（地）情况： 1、院区车辆出入口 1 个，人行出入口 1 个； 2、道路、车行道 160 平方米； 3、绿化面积 10平方米； 4、污水管长 60 米，污水检查井 3 座；雨水管长 30 米，雨水检查井 1 座，化粪池 1 座； 5、分类垃圾箱（干湿） 4 个，果壳箱 4 个； 6、停车场：停车位 5 个；露天零散停车位 3 个； 7、消防自动报警系统情况及消防灭火器配备情况，自动喷淋灭火系统一套，手提式灭火器 24只； 8、安全监控系统：1个摄像点、14台硬盘录像机、1台矩阵主机，1台监视器；与 110联网。 9、空调机组：共计 8只室内机，挂机 20只，商用机 1套； 10、物业管理用房面积 30 平方米，其中办公房 1 间；工作间 1 间；仓库 1 间； 11、食堂空调 3台，品牌型号 格力；洞灯 26盏，日光灯组 4套； 12、开水器 1台； 13、电热洗手器 4 只； （二）各楼宇各层功能分布情况 56 物业办公室 1间，配电机房 1间 南楼： 1F：会议室 75.6平方米，卫生间 4.2平方米、办公室 17平方米 2F：税务局有关科室：办公室共 5间、卫生间 4.2平方米 3F：税务局有关科室：办公室共 4间、卫生间 4.2平方米、机房 1间 4F：税务局有关科室：办公室共 5间、卫生间 4.2平方米 北楼： 1F：食堂 1间、档案室 1间 2F：税务局有关科室：办公室共 4间、卫生间 5.4平方米 3F：税务局有关科室：办公室共 4间、卫生间 5.4平方米 4F：税务局有关科室：办公室共 3间、卫生间 5.4平方米 ? 委托管理物业管理要求 1、机电、照明及自动化系统管理： （1）、对办公楼(区)供电系统高、低压电器设备、明装置等设备正常运行使用进行日常管理 和养护维修并根据实际使用情况制订年度总体节能计划。 （2）、建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。 （3）、供电和维修人员持证上岗。并配主管电气工程师。保证 24小时有人员值班，做到发 现故障、及时排除。 （4）、保证公共使用的照明、指示、显示灯完好；电气线路符设计、施工技术要求，线路负 荷要满足用户的要求、确保发配电设备安全运行。 （5）、停电限电事先出通知、以免用户措手不及。 （6）、对临时施工工程有用电管理措施。 （7）、发生特殊情况，如火灾、地震、水灾时，及时切断电源。 （8）、负责对路灯、庭园灯电源的操作，保证供电正常。 （9）、确保办公区域内所有公共及专用照明灯管灯泡完好，发现损坏，及时调换。 （10）、负责办公楼（区）楼音源、服务器、喇叭正常使用及维修保养工作。 服务标准：对供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，按照规定周期对 变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；建立各项设备档案、台账、维修记录，做 到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度，配电 室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无 鼠、虫害发生；；供电运行和维修人员必须持证上岗；建立 24小时运行维修值班制度，及时排除 故障，一般故障排除时间不超过 2小时，零维修合格率 100％；加强日常维护检修，公共使用的 照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电完全；管理和维护好办公楼(’区)灯光亮化的 设施；制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送审批权限；供电设备完好率 57 达到 99％、弱电设备完好率达到 98％。每年雨季前对建筑避雷系统进行检测’，留存检测合格报 告，同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测；保持避雷系统完整性，不 得擅自拆除、迁改避雷设施； 每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、 其它金属物体的接地装置进行全面检查，有问题及时解决；每季度对强、弱电井、设备间内的机 电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机 电设备、配电柜(箱)、管道、金属构架物接地良好。一年内无重大管理责任事故。 2、消防系统： （1）、对火灾自动报警系统； 自动喷淋系统；室内灭火栓；排防烟系统；安全疏散、应急 系统； 防火门系统；二氧化碳等灭火系统进行日常管理和养护维修。 （2）、按时对消防、喷淋、配电系统做启动测试，管道养护工作。将水管内污水排空，保证 消防系统在应急处理中能正常运转，培训有关人员学会应急处理的方法。 （3）、负责对消防水电设施进行例行保养，定期检查消防栓和消防器械。消防水电设施确保 运行良好。 服务标准：严格执行消防法规，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，确侏整个系统 处于良好的状态；定期检查保养消防设备，维保质量达到消防要求，保证系统开通率及完好率均 为 100％；安全出口、疏散指示灯火灾时应在维持 90分钟以上的照明时间，引路标志完好，紧急 疏散通道畅通；消防水带每半年检查一次，应无破损、发黑、发霉现象；联动控制台工作正常、 显示正确，系统误报率不超过 3％；消防泵每月启动一次，每年保养一次；消火栓每月检查一次， 保持消火栓箱内配件完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次；控测器至少每三年进行一次清 洗除尘；消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆；保证消防用水的基本储备，确保火灾险 情时的应急灭火用水；每月对消防设备定期检查一次，重大节日增加检查次数，有故障时，维修 人员应及时到场；确保整个消防系统通过消防部门的消防年检，取得年检合格证；消防监控系统 运行人员必须有消防部门核发的上岗证书；有突发火灾应急方案，经常组织义务消防员的培训， 每年组织一次消防火灾演练。 3、 中央控制室（监控室）管理规定 （1）、中控室实行每日 24 小时人员值班、监控。 （2）、控制非必要人员进入中控室。 （3）、保证各控制相、显示屏、信号灯、控制线路等的运作始终处于良 好状态，各类操作按钮、手柄在自动位置。 （4）、每班检查一次各类信号是否正常并做记录。 （5）、出现报警信号后，立即赶到事发现场进行处理。 （6）、中控室的清洁由值班人员负责。 服务标准：按保养计划进行维修保养，并将维修保养情况记录于相应记录内，物业工程部主 管每年按设备运行情况制订下一年度中修、大修计划。中控室设备故障维修一般不超过 2小时。 设备类总体运行标准详见《全国城市物业管理示范大厦标准及评分细则》 58 （三）安保管理要求与服务标准 提供保安服务的单位和从业人员必须符合《保安服务管理条例》相关要求，并在其规定的权 限内提供服务。具体内容如下： 1、全天候负责区域内正门、边门、区域通道、围墙、办公区域。。。。楼内餐厅及公共走道交 通及 24小时保安、巡逻、值勤。因涉及税务征收大厅，人员进出频繁，每天必须有专人做好大 厅的日常秩序维护工作。监控室 24小时有人值班。大门口、地下车库门口、园外停车场、征税 大厅必须有一人维护秩序。 2、办公楼（区域）来人来访人员通报、登记、证件检查等。 3、积极配合公安部门工作，完善监控室管理制度。 4、贯彻执行公安部门关于保安保卫工作方针、政策和有关条例。 5、坚决制止物业管理区域内的不文明及违法行为。 6、定期对电气设备、开关、线路和照明灯具等进行检查。积极开展防盗、防火宣传。大厅 叫号系统、自助办税终端、导税台电脑、咨询室电脑等设备的定时开关。 7、保安巡逻范围包括区域的公共道路、绿地带、设备用房和各办公楼的各楼层。 8、处理各种突发事件。 9、实施三级防火责任制和岗位责任制，建立健全防火制度和安全操作制度。 10、每周一次的蔬菜分发。 11、遇到特殊天气摆放雨伞架、防滑垫、警示牌等 12、每天国旗的升降。 13、发票仓库的发票进库搬运。 14、物业办公设备、公共区域设备的保管。 15、定期巡视、试验、维修、更新消防器材和设备，指定有关人员负责保养、维修和管理。 16、建筑物内严禁焚烧物品。建筑物内的走道、楼梯、出口等部位，保持畅通，严禁堆放物 品。 17、保安人员上班时着统一的制服，配戴工作证。执勤人员佩带对讲机、警棒、电筒等装备。 服务标准：建立办公楼（区域）传达、保安、公共秩序等管理制度并认真落实，确保办公楼 （区域）安全和正常的工作环境，严格、证件、登记，杜绝闲杂人员进入办公楼（区域）。环境 秩序良好，维护和保证防盗、防火报警、监控设备的正常运行。对办公区域安全状况进行 24小 时监控，监控记录保持完整，监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后应及时报警， 并通知相关人员及时赶到现场进行处理；做好安全防范日常巡视工作，及时发现和处理各种安全 事故隐患，迅速有效处置突法事件。重点、要害部位每小时至少巡逻 1次，发现违法违章行为应 及时制止。 （四）车辆管理 l、制定停车使用条例，停车管理规定。 2、外来车辆进出辖区项办理登记日期、车牌号码、进出时间。 59 3、进入辖区停放的车辆，必须停放的划定的车位、车棚内。行车通道、消防通道及非停车 位禁止停车。 4、进入辖区的车辆应注意汽车的清洁，严禁鸣笛，限速 5公里／H行驶。 5、保安队员严格执行车辆出入规定。 6、保安队员若发现车辆门、窗没关好，速找车主提醒注意。 服务标准：确保车辆进出有记录、停放进出井然有序、车道通畅。凡装有易燃、易爆、 剧毒物品或有污染性物品的车辆及其他来历不明车辆严禁驶入管理区内。 （五）公共绿地和室内绿化、摆花的养护和管理 l、专业的绿化管理，适时浇水，修剪养护树木、花草等，行使正常的养护和管理工作。 2、浇水、修剪的范围包括办公区域的公共草坪、树木，定期做养护草木工作。 服务标准：花草树木生长正常，修剪及时，叶面干净，具有光泽，无积尘，元枯枝败叶， 无病虫害，无杂草；盆器及托盘完好干净，托盘无积土。室外绿化养护应达到绿地及花坛内各种 植物存活率 100％。绿地设施及硬质景观完好无损。植物群落完整，层次丰富，黄上不外露，有 整体的观赏效果。植物季相分明，生长茂盛；草坪保持平整，草屑及时清理；乔木修剪科学合理， 剪口光滑整齐，树冠完整美观，无徒长枝、下垂枝、枯枝，内膛不乱，通风透光；绿篱修剪整齐 有型，保持观赏面枝叶丰满。花灌木花后修剪及时，无残花；绿地内立视应无明显杂草，土壤疏 松通透；草皮无病斑，植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、休眠虫体 及越冬虫蛹；绿地内无垃圾，乔木无树挂；绿地无破坏、践踏及随意占用现象。室内时花、苗木、 盆栽及室内摆花等应按时浇水养护，清理、擦拭，保证其鲜亮、造型美观、无枯枝败叶。有专业 或资质要求的工作岗位，其从业人员必须符合国家与上海市相关要求。 （六）环境卫生与保洁管理 1、请专业清洁人员组建公共卫生清洁班，每天打扫公共部分做到杂物、废弃物立即清理。 因涉及税务征收大厅，人员进出频繁，对征税大厅、政务公开室的卫生工作要加强，每天早晚两 次用消毒液搽洗。 2、楼（区域）内垃圾实行袋装化，在各楼层公共部位设立公共垃圾箱，在露天公共部位设 立杂物箱，由清洁工清运、处理（包括联系环卫部门运出处理）。 3、区域垃圾实行分类收集（有机垃圾、无机垃圾、有害垃圾），从而达到更高层次的环保效 果。 4、及时清扫大区域地面积水、垃圾、烟头等，使地面保持干净、无杂物、无积水等。 5、对公共道路上之汽车道闸、垃圾筒等定期清洁或清洗，停车场、地面道路定期高压冲洗。 6、对设备、设施的表面进行清洁、抹净处理，保持洁净。 7．定期对设施、设备各类金属表层或表面使用专用保洁剂或防锈处理，保持光亮洁净。 8、将楼层的垃圾清运、处理，对楼内公共设施进行擦抹保洁。 9．对人员出人频繁之地，进行不间断的走动保洁。 10、清扫、拖洗属于公共区域室内外的地面。 60 11、擦净、抹净各楼层内会议室、接待室、图书馆、休息室、餐厅等内的桌、椅台面、文件 柜等家具。 12．定期清扫各楼天台、设备机房等部门。 13、清洗及保洁各楼层的洗手间、更换卫生纸、洗手液、洁瓷精。抹净各类洁具等工作。 14、定时收集各楼层内之生活垃圾，并更换垃圾袋，定期清洁垃圾筒等，保持洁净。 15、定期、定点、定计划使用专业消毒、杀虫害等药剂进行环保消杀工作。 16、按时清运、处理垃圾、定时高压冲洗收集站内外墙壁及地面、定期进行灭虫、消毒。 17、保持大楼原有的建筑风貌，每年做一次外墙的清洗工作，使物业持久如新。 18、办公室的保洁。 19、提供常用的工具、用品。 服务标准：建立办公楼（区域）环境管理制度并认真落实，环卫设施齐备，实行标准化清扫 保洁，由专人负责检查监督，清洁率 100%。要求详见《全国城市物业管理示范大厦标准及评分细 则》具体区域标准要求如下： 外围及周边道路地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异 味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。 绿化带及水池绿地内无杂物，花台表面干净无污渍，水池内水质清澈，池内无漂浮物，池壁 无青苔等污垢，水池无异味。 大厅、楼内，公共通道地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、 金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各 种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽； 门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净， 无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表 面干净无杂物，盆栽植物无积尘。 会议室、接待室地面、墙面、干净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍； 桌椅干净，物品摆放整齐、有序。 楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍，防滑条(缝)干净，扶手栏杆表面干净元灰尘，防火门及 闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。 公共卫生间地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表 面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天停车场地面 干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、 蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速 带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。 开水间及清洁间地面干净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净，天花板干净无蛛网， 灯罩表面无积尘、蛛网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序， 室内无明显异味。 电梯及电梯厅电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气 61 清新、无异味； 电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表 面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地 面干净有光泽。 电器设施 灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电 箱无积尘、无明显污迹。 垃圾桶及果皮箱 桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹；烟灰缸内烟头不应 超过 3个，垃圾不应超过 2／3，内胆应定期清洁、消毒。 消防栓、消防箱，公共设施 保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话 插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控 摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无 积尘、无污迹。 垃圾中转房 中转房应专人管理定时开放，袋装垃圾摆放整齐，地面无明显垃圾，无污水外 溢，房内应无明显异味，垃圾日产日清。 设备机房、管道，指示牌无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显 无污渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。 （七）垃圾清运、处理 1、垃圾清运、处理分为：生活垃圾（有机、无机、有害垃圾）清运处理、督促装修队伍装 修垃圾清运处理和废纸及可再生废物的回收。所有垃圾清运处理应符合上海市有关法律、法规规 定。 2、垃圾清运、处理的范围分为： (1) 办公楼之日常办公垃圾 (2) 办公楼之日常生活垃圾 (3) 餐厅等之日常垃圾 (4) 建筑垃圾 (5) 公共部位上通道、园林、道路等之综合垃圾 3、垃圾清运、处理工作分为： (1) 每天定时清运、处理 2次。 (2) 将物业项目内所有桶内垃圾清理干净封好胶袋口。 服务标准：垃圾的清运、处理，由物业公司监督四周必须无散积垃圾、无异味，必须经常喷 洒药水，防止发生虫害。所有垃圾必须日产日清，清洁人员每天定时到各点收集废纸及可再生废 弃物进行回收、处理。 （八）污水管理 l、区域内生活污水经污水管道集中排放处理。 2、为保持污水管通畅，保洁员每月对排水沟清扫一次。(明沟每周一次，暗沟、油水分离池 每月一次)。其他排水管道每月检查 2次，如有堵塞应随时处理、疏通、及时采样及分析，保持 62 构筑物进出流、水位正常。判断正常运作采取有力措施。 服务标准：每日一次对排水系统进行检查巡视，定期对排水管进行清通、养护及清除污垢， 保证室内外排水系统畅通，保证汛期道路、地下室、设备间无积水和浸泡的现象发生；化粪池每 年清理 1次，每季巡查 1次。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及 时清洁现场；楼面落水管落水口等保持完好。开裂、破损等及时更换，定期检查；每 2个月对地 下管井清理 1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管并彻底疏通 1次，清理结束地面冲洗 干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物， 水面无漂浮物，水流畅通，井盖上元污渍、污物。污水排放管道（沟渠）应做到无异味、无杂物、 不堵塞。无瘀积、无蚊蝇繁殖。 （九）、会议服务 l、为办公楼（区域）内举办的各类会议、活动提供服务 (1) 会场布置、会议材料复印、发放，与会人员登记、会议礼仪接待、引导服务等。 (2) 视频、音响保障。 (3) 会议期间开水供应及相关服务 （4）、会议后会场整理、保洁服务 服务标准：建立会议室管理制度，制订会议服务规程并认真落实，做好会议室的音响服务， 礼仪接待周到、规范。保证会议期间茶水供应并定时续水，会前会后打扫室内卫生，保持室内整 洁，会场布置及时。 （十）卫生管理 1、 灭鼠、灭蚊、灭苍蝇、灭蟑螂。 2、 科学有效地进行卫生消毒。 服务标准：灭鼠、灭蚊、灭苍蝇、灭蟑螂达到全国爱卫生委员会及上海市爱卫生委员会规 定的标准；定期科学有效地对办公区进行卫生消毒。在化学防治中注重科学合理用药，不使用国 家禁用药品。 （十一）收发服务 1、建立收发中心，传递报刊、杂志、信件派发送至每一部门信箱。 2、代叫速递公司 3、提供订票、订报、订饮用水等服务 服务标准：报刊、杂志、信件派发及相关服务及时、准确、有记录。 （十二）公共关系管理 1、主动联系本办公楼（区域）水、电、气的供应、管理部门和环卫、公安等部门，建立良 好关系和应急协调机制。 2、主动联系本办公楼（区域）公共设备制造供应商，了解设备大修、维护情况，建立良好 关系和应急协调机制。。 3、制作材质好、外观美的名牌、标牌、告示牌、警示牌等指示牌，与办公区域整体设计相 63 呼应。 服务标准： 对外与各相关部门建立良好联系，在有事情况下能够获得及时支持与帮助。对 内定期了解和满足业主需求，提高服务管理水准。 （十三）前期介入 l、详细审阅、熟悉所有办公楼（区）的设计图纸，并从物业管理及用户角度对物业管理提 出专业管理意见、改进方案。 2、迅速熟悉办公楼（区）机电设备系统、楼宇智能化管理系统、网络系统、IT基础设施的 性能、规格、造型、布置提出专业管理意见和建议。 4、详细了解业主的目前物业状况，并从物业管理及用户角度提出专业意见和改进方案。 5、对业主提供的图纸、资料、档案等提出专业意见和建议。 6、制订进驻验收标准及物业接收计划，草拟工作日程并调配工程人员按工程进度及质量标 准逐步进行验收。 服务标准：迅速熟悉管理区域情况，一旦入驻即能立刻提供业主所要求的管理与服务， 处理各类日常事务和应急事务。 ? 人员配置要求 序号 地址 建筑面积 建筑物 保安 要求 保安 人数 物业 人数 合 计 1 沪太路 6600号 12000m 2 地上六层，地下一 层、园外停车场 24小 时 12 10 22 2 同济支路 98号 南楼、北楼 24小 时 4 5 9 小计 16 15 31 注：为了确保物业质量，物业人员原则上不少于表中所列人员数量。 沪太路 6600号人员配置：不少于 22人 1、物业管理服务中心：项目经理 1名 2、工程：工程技工 1名 3、保安：12名；岗位设置：巡逻岗 2名、监控岗 4名、大门门岗 4名、地库 2名 4、保洁:7名；岗位设置：楼道 4名、公共区域 2名（兼绿化养护）、地库 1名、垃圾分类 1名 5、会务：会务接待 1名 同济支路 98号人员配置：不少于 9人 64 1、物业管理服务中心：项目经理 1名； 2、工程：工程技工 1名； 3、保安：4名； 4、保洁:3名； ? 绿化摆放及护理要求 沪太路： 编号 摆放植物 数量 备注 2 一楼 B10 大型绿萝 5 二级护理 3 C2 中型龙血树 2 二级护理 4 E2 小型中档兰花 1 二级护理 5 B4 大型龙血树 1 二级护理 6 B3 大型幸福树 3 二级护理 7 D16 大吊绿萝加铁艺花架 2 二级护理 8 F2 红掌（接待台上） 3 二级护理 9 小美人 3 二级护理 10 E7 小型吊绿萝 10 二级护理 11 E2 中档兰花 2 二级护理 12 C2 中型龙血树 2 二级护理 13 栏杆绿萝挂盆 5 二级护理 14 E7 小型吊绿萝 10 二级护理 15 B10 大型绿萝 5 二级护理 17 二楼 B10 大型绿萝 3 二级护理 19 B10 大型绿萝 3 二级护理 20 F2 红掌 3 二级护理 21 E7 小型吊绿萝 3 二级护理 22 D1 中小型龙血树 3 二级护理 23 E3 中低档兰花 3 二级护理 24 D12 万年青 5 二级护理 25 E7 小型吊绿萝 15 二级护理 26 E1 小型高档兰花 1 二级护理 27 E2 小型中档兰花 2 二级护理 28 B10 大型绿萝 2 二级护理 29 B3 大型幸福树 3 二级护理 30 D14 红龙骨 2 二级护理 31 B18 绿宝 3 二级护理 32 D16 大吊绿萝加铁艺花架 5 二级护理 65 33 F2 红掌 10 二级护理 34 三楼 B2 大型发财树 3 二级护理 35 E7 小型吊绿萝 6 二级护理 36 B10 大型绿萝 3 二级护理 37 E2 小型中档兰花 2 二级护理 38 E2 小型中档兰花 2 二级护理 39 B3 大型幸福树 5 二级护理 40 F2 红掌 6 二级护理 41 E5 一帆风顺 5 二级护理 42 B10 大型绿萝 3 二级护理 43 E11 小型君子兰 3 二级护理 44 E3 中低档兰花 3 二级护理 45 D12 万年青 1 二级护理 46 E7 小型吊绿萝 1 二级护理 47 B3 大型幸福树 3 二级护理 48 F2 红掌 5 二级护理 49 四楼 E11 小型君子兰 1 二级护理 50 B10 大型绿萝 1 二级护理 51 吊兰 5 二级护理 52 E7 小型吊绿萝 10 二级护理 53 D5 夏威夷椰子 1 二级护理 54 C2 中型龙血树换成绿萝 2 二级护理 55 E1 小型高档兰花 3 二级护理 56 E2 小型中档兰花 2 二级护理 57 B10 大型绿萝 3 二级护理 58 B3 大型幸福树 2 二级护理 59 D14 红龙骨 1 二级护理 60 孔雀竹芋换成绿宝 3 二级护理 61 E5 一帆风顺 6 二级护理 62 D16 大吊绿萝加铁艺花架 1 二级护理 63 F2 红掌 1 二级护理 64 B3 大型幸福树 1 二级护理 同济支路： 编号 摆放植物 数量 备注 1 北楼 食堂 B10大型绿萝 4 二级护理 2 B3大型幸福树 1 二级护理 3 F2红掌 3 二级护理 66 4 E7小型吊绿萝 6 二级护理 5 南楼 一楼 E7小型吊绿萝 10 二级护理 6 B10大型绿萝 4 二级护理 7 F2红掌 3 二级护理 8 D12万年青 2 二级护理 9 南楼 二楼 D12万年青 2 二级护理 10 E7小型吊绿萝 10 二级护理 11 B10大型绿萝 6 二级护理 12 B3大型幸福树 2 二级护理 13 B18绿宝 3 二级护理 14 南楼 三楼 F2红掌 6 二级护理 15 E7小型吊绿萝 10 二级护理 16 B10大型绿萝 4 二级护理 17 南楼 四楼 F2红掌 6 二级护理 18 B10大型绿萝 4 二级护理 19 D12万年青 2 二级护理 20 E7小型吊绿萝 10 二级护理 21 门廊 内院 金森女贞 40 二级护理 22 红花檵木 50 二级护理 23 杜鹃花 40 二级护理 24 月季小苗 10 二级护理 25 桃叶珊瑚 30 二级护理 26 茶梅 20 二级护理 二、包 2：2021 年宝杨路 1369 号及友谊支路 87号物业管理服务 ? 宝杨路 1369号委托管理服务的物业概况 （一）物业基本情况 物业名称： 宝杨路 1369号 第三税务所 一楼大厅、三楼办公室 物业类型： 商务楼 坐落位置： 上海 市 宝山 区 宝杨 路（街道） 1369 号 建筑面积： 2350 平方米， 其中:办公楼 2350 平方米 该处物业为宝山区房地产交易中心，整幢大楼已有统一物业提供基本物业服务。本次招标为 宝山区税务局对税务局办公的一楼办税服务大厅及三楼办公室单独提供内部保洁服务及办税场 所的保安服务。 67 该处物业为房产交易所，星期六、星期天正常上班（法定节假日除外），办公场所分分为一 楼（办税大厅）、三楼（办公场所），人员进出频繁且拥挤，要求保洁、保安物业保障有针对性。 最低需求人员：保安 12人；保洁 2人 （二）各楼宇各层功能分布情况 1、1号楼 1F：办税大厅 1900㎡ 3F：会议室、休息室、接待室、卫生间、办公室 450㎡ （三）业主方为物业服务企业提供的物业管理服务用房情况 业主方提供物业管理用房面积 10平方米，其中办公房 1 间；工作间 1 间； ? 友谊支路 87 号委托管理服务的物业概况 （一）物业基本情况 物业名称： 友谊支路 87号办公大楼 物业类型： 办公楼 坐落位置： 上海 市 宝山 区 友谊支路 路（街道） 87 号 建筑面积： 3292 平方米， 其中:办公楼 3292 平方米（多层 3292 ，高层 ，其中地下 ）； 该处物业为宝山区税务局稽查局办公地址，需要统一物业提供基本物业服务。 最低需求人员：保安 6人；保洁 3人;维修 1人。 停 车 场 100 平方米； 餐厅 1 处，150平方米； 厨房 1 处， 150 平方米；厨房设备情况：（简介） 公用设施、设备及公共场所（地）情况： 1、院区车辆出入口 1 个，人行出入口 2 个； 2、绿化面积 40 平方米 （二）各楼宇各层功能分布情况 1、1号楼 1F：保安室、资料室、驾驶员休息室、卫生间、600㎡ 2F: 会议室、休息室、接待室、卫生间、办公室、约谈室 600㎡ 3F：会议室、休息室、接待室、卫生间、办公室、约谈室 600㎡ 4F：会议室、休息室、接待室、卫生间、办公室、约谈室 600㎡ 5F：会议室、休息室、接待室、卫生间、办公室、约谈室 600㎡ 68 （三）业主方为物业服务企业提供的物业管理服务用房情况 业主方提供物业管理用房面积 30平方米，其中办公房 1间；工作间 1间；仓库 1间。 ? 物业管理服务要求 （一）一般要求 1、项目经理受业主方委托，代表业主方，依据服务合同和约定，对内管理整个物业，组织 专业化的服务；对外先行承担与物业管理相关的责任，履行相关义务，代表业主方与物业管理所 涉及的各有关方面交涉，维护业主方的合法权益，并提醒业主方遵守与物业管理有关的法规政策， 履行应尽的责任和义务。 2、项目经理应加强与业主方沟通，如协商同意，可决定为业主方提供力所能及的附加服务， 费用另结。 3、物业管理服务人员应经过培训并按国家行政主管部门规定持证上岗，遵纪守法，严禁违 章作业，项目执行情况应有完整的日志和台账，季度小结和年度总结，项目参与者应遵守业主方 的规章制度，不可泄露业主方的秘密，其工作同时接受业主方的监督考核。 4、各类服务相互协调；人员调派和作业时间安排不得违反劳动法和行政部门的资质规定。 在一视同仁，不予歧视和排斥的前提下，兼顾岗位对人员的特殊要求。 5、对业主方日常业务所需资源和相关设备设施、包括施工和服务安排专人巡视、检查，发 现问题，及时处理，将一切可能发生的故障隐患消灭在萌芽中。 6、执行重大事项报告制度，遇到险情和重大事故，或对违规行为劝阻无效时，立即向上级 和当地行政主管部门报告，并及时通知业主方。 7、对外包服务和外来施工的监管： （1）查验登记相关资质和证明或批准文件； （2）有关作业计划、方案和图纸等存档备案； （3）告知相关注意事项； （4）巡视或监督及配合作业过程，维修作业留下作业前后影像资料、在隐蔽工程结束前留 下影像资料存档； （5）及时向业主方和有关部门报告异常情况、劝阻违规作业并取证、发生事故时保护现场； （6）作业结束参与验收，并做好记录。 （二）安保管理要求与服务标准 内容：设立专业保安人员以保证业主的人身、财产、消防等方面的安全。 标准： 1、值勤：保安人员按照职责坚持门岗值勤，交接班要准时并做好交接班记录，加强日常巡视和 监控，积极与公安部门配合，保证物业安全。 2、来访登记：对外来办事人员要进行人员登记、记录和引导，懂得礼仪知识，讲究文明礼貌。 对内工作人员要检查、督促持证进入办公楼。 69 3消防设备：定期进行消防设备的检查和保养，保证消防设备始终处于良好状态，发现火灾事故 或隐患，及时处理并上报有关部门。 4对邮寄和收取的报刊、文件、信函、包裹单、汇款单等及时登记，保管好收据以便查询。 5对从邮局或邮递员中领取的物品、报刊、信函和各种单据要逐一登记，不得冒领或错领，对有 问题的，要提出疑议。 6分发报刊、文件、信函、包裹单、汇款单等要做到准确无差错。同时制止内部的冒领或错领行 为。如有错误，要追究当班人的责任。 7及时通知收件人领取邮件，做到准确无误，文明礼貌，热情周到，达到业主满意。 8对公司的机密、重要文件、信函负有保密责任 9其它突发事件：严防刑事案件和治安事件的发生，随时处理紧急情况和制止突发事件，维护工 作秩序，确保正常办公。 (三)环境卫生与保洁管理 内容： 区域内公用部分的日常清洁，设立专职卫生人员以确保为业主提供一个清洁、舒适的工 作环境。 标准： 办公区域：每天利用业主休息时间彻底清扫办公区域两次，垃圾及时清运。业主办公时间设置专 职卫生员对区域内的卫生进行保洁维护。保持区域内地面无杂物、污渍。对灯具、开关、把手、 楼梯扶手及时擦拭。走廊放置的痰桶及时清理。 卫生间 ：每天对卫生间进行彻底清洁。包括：垃圾和方便饭盒及时清走，墙面便器具、洁具、 墙瓷砖、地砖的洗刷，拖布和日用品要摆放整齐，每周对卫生间彻底冲刷一次。确保下水管道畅 通。 ? 管理服务的质量标准 物业应在本合同履行期限内，对本物业的管理服务达到税务部门在招标书中提出的、物业方 在投标书中承诺的以及在管理服务方案中具体表明的质量标准。 ? 管理服务费用及支付方式 物业管理费按实际政府采购合同约定，支付方式国库直拨。 在合同履行期限内，如遇政府政策性调价、最低工资和社会保险费基数调整、增设缴费项目、 物价指数上升等因素导致物业管理服务成本显著上升，甲乙双方可通过协商一致，以补充协议的 方式对物业管理服务费作出相应调整。 ? 其他要求 1.应根据法律、法规的规定及本合同约定，编制物业管理服务方案、人员编制和费用预算， 报送我局审定。 2.保证从事本物业管理项目的人员具备相应的职业资格和应有的素质要求。如需调整管理人 70 员及技术骨干应事先通报甲方，对税务局提出认为不适合的在岗人员，应作出相应调整。 3.对管理服务涉及的专业性、技术性要求较高的工作内容，可另行委托第三方承担，但应及 时报税务局备案。委托的工作内容仅限于分项内容，整体管理服务项目不得转让给第三方。 4.合同终止时，物业方应向税务局提交物业管理总结报告。在约定时间内向甲方移交房屋、 物料、设备、工具、档案和图纸资料；所有移交的内容都应有清单并由双方签收；全部手续完成 后签署物业移交确认书。 5.按法律规定或经双方商定应由物业方承担的其他责任和义务。 ? 加班规定 如业主发生突发事件，需要零时增加服务人员或需要零时加班，加班工资的折算方式为： 日工资为月工资收入除以月计薪天数，月计薪天数为 (365天-104天)÷12月=21.75天（104天 是 52个双休日），日工资＝月薪÷21.75天，小时工资＝日工资÷8小时。算出日薪与时薪后， 再分别乘上 3倍 (法定节假日)或两倍 (正常公休)，就是当天应得的加班工资。 ? 宝杨路 1369号物业管理服务人员设置需求表 服务区域 服务岗位 班次 每班次人数 小计人数 办税大厅 保安 做五休二 9 12 办税大厅及办公区域 保洁 做一休一 1 2 ? 友谊支路 87号物业管理服务人员设置需求表 服务区域 服务岗位 班次 每班次人数 小计人数 办公区域 保安 做一休一 3 6 办公区域 保洁 做五休二 3 3 办公区域 维修 做五休二 1 1 
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