市档案中心物业服务项目需求公示

项目名称

采购类型

采购人名称

采购方式

财政预算限额（元）

项目背景

  档案中心物业服务项目将于2015年10月24日到期，现申请新一轮物业服务招标。

投标人资质要求

服务类清单

具体技术要求

注意：提供服务总体要求、服务标的（如人员、车辆、检测对象、管理对象）数量情况、详细具体的服务需求内容及工作量情况（以能给供应商准确的报价依据，使不同供应商的项目报价不至于差距过大作为判断需求“详细具体”的标准）

一、物业服务总体要求

（一）档案中心物业为集档案集中保管、利用与相应的办公、展览、培训功能于一体的全市性档案集中储存基地。对安全性、规范性要求严格，物业服务要求高规格、高档次。

（二）采购单位对中标人提供的物业服务质量进行监管。

（三）投标人在投标时需提供一级或甲级消防、电梯、空调等设备系统的维保资质证书。若投标人不具备以上资质，必须委托具有一级或甲级资质的公司（不得挂靠）对受委托管理区域的设备设施进行维修保养。投标人在投标时必须提供分包方的资质、分包方企业介绍和分包服务意向书。投标人中标后必须在进场时将正式分包合同报采购单位备案。

（四）中标人对档案中心的物业服务方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前要报告采购单位和使用单位，采购单位和使用单位有审核权。

（五）中标人对所录用人员要严格政审，新录入人员一律纳入辖区派出所ICAI信息采集范围，保证录用人员没有刑事犯罪记录。主要管理人员必须持全国注册物业管理师证，作业人员按岗位要求持证上岗（电梯维修工持电梯特种作业证、水电工持电工特种作业证、高压操作人员持高压进网证）。采购单位和使用单位对一些重要岗位的设置、人员录用与管理，一些重要的管理决策有直接参与权与审批权。为保持稳定，要求秩序维护员的全年人员交换率不超过15%。

（六）中标人每半年向采购单位公布物业管理的财务状况，采购单位有权查阅中标人有关物业管理的财务状况及财务报表。

（七）在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购单位和使用单位对中标人的人员有直接指挥权。

（八）中标人员工按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。

（九）中标人在做好工作的同时，有责任向采购单位和使用单位提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

（十）中标人在物业服务方案中，要有行为节能具体措施：

l  在保证档案中心物业正常使用、不降低物业服务标准的前提下，中标人负责通过采取行为节能管理的节电、节水措施，降低用电量和用水量。

l  在开关、热水器、水龙头、冲洗器具等用电、用水处张贴节能标识。

l  每天定期检查用电、用水系统，防止浪费现象。

l  要对中央空调、公共区域照明、热水器等用电部位采取重点节能措施，切实减少用电量。

l  必须明确写出具体节电、节水措施与实施办法，并纳入综合评分标准。

（十一）中标人提供的物业服务质量符合全国物业服务示范大厦标准。

（十二）中标人不得擅自改动红线内所有房屋、管线、设备等的位置和用途。

（十三）中标人应对物业内的3个变配电室、1个保安消防监控室及主要出入口等重要区域进行24小时值班。

（十四）投标人应按项目分项报价。中标人在物业服务中，违反或达不到投标所承诺的各项指标（含数量和质量）时，采购单位有权按项目扣除相应费用及中止合同。每发生一宗有效投诉扣10000元。

（十五）中标人不负责维修、养护使用单位自行购置使用的办公终端设备（如各办公单位自行购置的打印机、复印机、饮水机、电脑、传真机、UPS电源、密码柜、保险箱、机房和UPS配电房内专用设备等）。

二、物业服务内容及标准

（一）建筑物日常维修养护

l  建筑物外观、各种指示标识完好、清洁，记录完整。确保档案中心房屋、门窗的完好和正常使用。

l  建筑物及附属设施按计划维修、维护，建立维修回访制度且记录完整。

l  每年向采购单位提交建筑物年度维修养护计划，每月向采购单位提交建筑物月度维修养护计划。单项费用在50000元以上的项目，必须报采购单位和使用单位批准，并由采购单位和使用单位监督实施。

l  建筑物本体完好率98%以上，物业零修、急修及时率98%以上，维修合格率100%。室外红线范围内场地、道路的完好率98%以上。

l  采购单位抽查时每发现一项不合格扣1000元。

（二）设备设施管理

l  供配电系统：按国家规范对供电系统进行严格管理，建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度；对供配电系统进行定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，确保供配电设备运行良好，做到安全、合理、节约用电；供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%；确保供气管道及设施完好无损；管理和维护好避雷接地的设备设施；制定切实可行的供配电应急预案，设备状态标识明显。每月抄集物业内电表行度，确保数据准确。至少每两年进行一次停电应急演练。每年必须进行一次供配电系统检测，由中标人聘请有资质的第三方检测，检测结果报采购单位备案。

l  弱电系统（含楼宇自控系统、闭路监控系统、防盗报警系统）：定期对各种系统性能状态进行检测、系统测试和计划性维护保养，并将检测报告报发现采购单位，隐患及时处理（24小时内），确保楼宇自动化设备运转正常。状态良好，设备整洁、标识明显，维修合格率100%。严格按照有关消防法律法规对消防系统、气体消防系统设备进行操作和维保，要求维修合格率100%。维保情况每月书面报采购单位和消防监管部门备案。

l  电梯系统：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度。电梯安全措施齐全、有效，准时开启关闭，定期进行维修保养，维修保养项目情况报采购单位。确保通风、照明及其它附属设施完好。轿厢、井道保持清洁。电梯运行、养护记录完备。编制电梯应急预案，规定应急处理人员抵达现场时限，及时、正确、有效处理电梯大、小故障。严格执行《特种设备安全监察条例》、《深圳市电梯维修保养安全管理规定》等有关规定，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。禁止工作时间保养。

l  给排水设备：保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，并把水质检测报告和维修保养情况报告采购单位；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零修合格率100%；每月抄集档案中心内分列的水表行度，确保数据准确。

l  中央空调系统：建立空调及除湿系统运行管理制度和安全操作规程，保证空调及除湿系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；制定科学合理的经济运行和节能降耗措施；定期对冷冻水、冷却水系统进行杀菌灭藻处理及除浮锈、除油化学清洗；定期检修养护空调及除湿设备，定期清洗过滤网，保证空调及除湿设备、设施处于良好状态，定期把维修保养情况报告采购单位；空调及除湿系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，零修合格率100%。

l  照明系统（含室外灯光）：外观整洁无缺损、松落和安全隐患，光源完好率、维修更换及时率100%，无蚊虫、蜘蛛网、积尘等。

l  采购单位抽查时每发现一项不合格扣1000元；停水、停电、停空调不能预先通知每次扣2000元；专业人员不符合持证上岗条件每发现一宗扣5000元。

（三）安全管理

l  签订物业服务合同时必须一并签订消防安全管理责任书，并指定一名负责消防安全的专职消防安全主任，中标人须服从采购单位检查监督管理。

l  必须委托具有消防一级资质公司进行消防维保，中标人进场时必须将消防维保正式生效分包合同报采购单位备案。未及时委托专业维保的，除扣除该时段物业管理维保费用外，还将按相关法律、法规处理。实行24小时安全管理制度，人防、物防、技防相结合，监控、巡视、值班相配合，确保无漏岗、脱岗、睡岗等失职现象。

l  建立、健全消防安全制度，落实消防安全责任，对消防设施每月进行一次全面检测，确保完好有效、无故障。检测记录由维保单位、中标人和采购单位签字并加盖公章后，报消防监督管理部门备案。

l  每月开展不少于一次的专项消防安全大检查，不留死角，对存在的消防安全隐患要做出“隐患提示”，及时督促使用单位整改，消除火灾隐患，中标人每月上报消防安全工作简报，内容包括本月消防工作成效，检查中发现的隐患、整改结果以及需要使用单位协助解决的问题等。

l  保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通。

l  中标人进场一个月内，须详细统计好该区域消防设备设施、器材分布情况、使用期限，并交采购单位备案。管理、维护好公共消防设施、设备，保障消防器材以及消防标志完好有效。

l  每季度至少对员工进行一次消防安全教育培训。

l  中标人必须制定火灾应急处理预案，每季度至少组织一次消防演练。确保火警发生时5分钟内不少于8名消防志愿者赶赴火情现场进行应急处理。《应急预案》报采购单位和消防监管部门备案。

l  全体员工都须具有相应的消防知识，熟悉并能正确使用各种消防设施和器材；每个消防控制室必须实行24小时双人双岗值班，值班人员必须持证上岗。

l  对危及物业使用安全和事故易发区域及时设置警示标志，并采取切实可行的安全防范措施。

l  有针对性的提供突发事件的应急保障服务，编制完善的火灾、盗窃、妨碍公务等突发事件应急预案，做到预案完备、制度健全；措施得力、操作熟练；管理规范、处理及时。

l  确保管理区域无火灾、刑事案件、交通事故等事故发生。

l  管理区域出入口及外围无聚众滋事、阻塞交通、违规叫卖等现象。

l  确保安全的工作环境；做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全隐患。

l  有重大活动、重要会议、贵宾接待时，须按要求增加安全保障人员，制订应急预案。

l  中标人负责在服务期内开展电气防火检测，并向采购单位提供检测报告。

l  采购单位抽查时发现中标人未按上述落实消防安全管理职责，一经查实每次扣1000-10000元，特别严重者，解除物业服务合同，并按相关法律法规追究责任。

（四）交通、车辆管理

l  道路通畅，路面相关设施完整，交通标识规范完好。

l  停车场管理制度完善，人员配备合理，无乱停乱放和阻塞现象。

l  对出入物业的车辆进行检查，根据使用单位开具的放行条对出入物业的物品进行检查、核对后放行。

l  采购单位抽查时每发现一项不合格扣1000元；因中标人责任发生车辆丢损的每发生一起扣20000元，并按规定追究相关责任。

（五）清洁保洁管理

l  建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施设置合理、完备，垃圾日清，保洁工作满足政府办公环境和外来人员流量大的特点要求。

l  建筑外墙、屋面、室外场地、道路、地下室等保持清洁无积尘，无纸屑、树叶、烟头等杂物。

l  办公室、会议室、设备房、楼梯、走道、大堂、室内公共区域及开水间、卫生间的顶面、地面清洁无尘，无蜘蛛网，无积水；室内设施表面、门窗等无灰尘；定期消杀；大堂、室内主要通道地面无尘印。

l  大理石、花岗岩及电梯轿箱表面定期打蜡养护；会议室、接待室和其它功能室等定期吸尘、清洗、擦拭，随时保洁，确保随时可以使用。

l  室内外金属护栏、把手和电梯轿厢定期擦拭保养，确保无锈迹、污渍、汗渍。

l  路灯、草坪灯、牌匾、宣传栏牢固、安全、美观、整洁，无乱贴乱画现象。

l  公共玻璃门、窗、玻璃隔断保持无污迹、灰尘；玻璃幕墙、文化景观墙、外墙每年至少清洗一次，或根据需要清洗。

l  地下停车场地面和管道、设施表面清洁无积水、积尘，顶面、墙面无灰尘和蜘蛛网。

l  保证所有卫生间（含公共区域）的厕纸、擦手纸、洗手液的配备和摆放。

l  采购单位抽查时每发现一项不合格扣1000元。 

（六）北区6至24层库房区域管理

l   负责公共区域的清洁保洁。

l  每年组织一次对库房内地面、墙面、天面、档案柜架表面的彻底全面清洁。

l   负责公共区域日常巡检。

（七）绿化养护管理

l  制订公共区域和会议室的花木摆放方案并组织实施。

l  根据植物生长习性、种植环境等因素进行科学养护。包括光照管理、温度管理、水分管理、土壤管理、施肥管理、修剪整形、病虫害防治等。

l  落实公共绿地、花坛、树木养护措施，修剪、更换及时，无破坏、践踏、无虫害、枯死及随意占用现象，绿化达标率100%。

l  绿地、花坛、树丛无杂草、纸屑、枯死树叶、烟头等杂物；室内盆栽阔叶植物叶面无灰尘、盆内无纸屑、烟头。

l  公共区域和会议室摆放花木叶面无灰尘、盆内无纸屑、烟头。

l  采购单位抽查时每发现一项不合格扣1000元。

（八）会务服务管理

 

l  根据会议的不同性质、不同规模制定切实可行的会务保障方案，并严格按照方案执行；做好会议车辆及人员引导、会务安全保障保密工作。

 

l  根据使用单位的会议通知，提前1小时对会议室的照明、空调、电源、卫生进行全面检查，会议期间安排维修、清洁、秩序维护人员待命处理应急事件。

 

l  清洁会议室桌面，保持干净、无污迹、无灰尘、无手印。

 

l  会议结束后30分钟内开始会场清洁服务，擦桌、椅子归位、关闭空调、灯、门窗等。

 

l  未达到保障要求造成投诉，经查属实的，每次扣5000元。

 

（九）餐厅区域物业服务

 

l  餐厅、食堂等区域地面的日常清洁保洁、水电终端、地面、墙（体）面、天花、灯具、门锁、餐厅隔油池等维修养护，以及照明系统、空调系统、送风系统、排风（烟）系统、消防系统、供排水及污水处理系统、货（电）梯等设备设施的维修养护。

 

l  除厨房设备外的所有机电设备的日常维护。

 

l  未达到保障要求造成投诉，经查属实的，每次扣5000元。

 

（十）物业档案资料管理

 

保证物业档案资料（包括设备维修、改造的档案资料）的完整性、完好性。  

商务需求

注意：提供项目服务期限（完成期限）、项目进度安排、付款方式、验收要求、培训要求、售后服务要求

1、 服务期限：2015年10月25日至2016年10月24日。

2、 项目进度安排：从2015年10月25日开始进驻。

评标信息

其他

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