残疾人综合服务大楼物业服务项目需求公示

一、招标项目概况

大楼基本情况

深圳市残疾人综合服务大楼是为全市残疾人提供综合服务的设施， 项目总用地面积4954平方米，总建筑面积为16706.4平米。中心建筑设计14层，地上13层地下一层。

为了规范圳市残疾人综合服务大楼的物业管理服务,拟将大楼的附属设施、机电设备、公用设施的维修、保养和管理及安全保卫、绿化保洁、综合服务等物业服务打包选择一家有资质、有管理经验、有业绩、有实力的物业管理公司(一级资质)实行一体化管理。

主要设备设施介绍

      1、空调：海尔KMR-450W/D532A 冷暖两用工程主机37台；

      2、电梯：天津奥的斯 OTIS SKY 小机房电梯3台；

      3、供配电：

      （1）北京施耐德环网开关柜:7单元（其中高压配电3单元，综合配电4单元）

       (2) 江苏施耐德SCB10-630KVA树脂浇注干式变压器：2台

     (3) 英国320KW康明斯发电机：1台

     （4）浙江施耐德进线及联络开关（低压）柜：12台

    4、消防系统：

     (1) JB-QTL-2100联动型火灾报警系统：1套

     (2) 广州市白云泵业集团有限公司Y2-225M-2  55KW立式消防栓水泵：2台

    （3）广州市白云泵业集团有限公司Y2-225M-2 55KW立式喷淋水泵：2台

      (4) 广州市白云泵业集团有限公司25BGL4-15X3 1.5KW稳压水泵：4台

     5、巡更系统：美国ADEL-9000-A5离线安保巡更系统1套；

      6、给排水：

         (1) 广州市白云泵业集团有限公司Y250M-4Y-B5 55KW生活水泵（立式多级）：2台

      （2） 广州市白云泵业集团有限公司BYL12/12.5X8-50 5KW生活水泵（恒压）：1台

       （3） 广州市白云泵业集团有限公司JB/T10391-2008排污水泵：12台

         7、监控系统：监控系统1套。

二、招标范围

物业服务范围

      （一）大楼建筑本体共用部位(外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等)的维修、养护和管理；

      （二）大楼建筑本体共用设施设备(照明、空调系统、给排水系统、供配电系统、消防设施设备、门禁系统、闭路监控系统、电梯、会议系统、厨房设备等)的维修、养护、管理和运行服务；

      （三）本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施（道路、路灯、化粪池、沙雨井、绿化带、室外水管道等）的维修、养护和管理；

      （四）采购单位配套的专业设备设施的维护和管理；

      （五）物业红线内公共场地、办公室、会议室、大厅、办公楼走廊、消防楼梯、洗手间、水房等部位的清洁卫生，垃圾的收集清运，环境定期消杀；

      （六）大楼外墙（含玻璃幕墙、磁砖外墙）每年清洗2次；

      （七）大楼节假日摆花，楼内日常绿化盆栽放置、养护、及定期更换；

      （八）大楼秩序维护和安全保卫；停车场管理，交通、车辆行驶及停泊；

      （九）配合和协助公安机关进行治安监控和巡视等保安工作；抽调临时保安力量，做好大楼重大活动安全保卫工作，随时出员提供紧急救助服务；

      （十）综合后勤服务：包括会务管理服务、文体管理服务、图书阅览服务、理疗室服务、消防安全服务；

     （十一）负责大楼的报纸、信件、包裹、特快专递、文件等收发工作；

      （十二）物业及物业管理的档案和资料管理；

      （十三）法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

三、物业服务期限

四、物业服务标准及要求

（一）物业管理总体标准

    1、物业管理服务指标达到全国物业管理示范大厦指标标准；

    2、建立ISO9001质量保证体系，并有效运作；

    3、业主满意率达98%以上；

    4、有效投诉率0.2%以下；

    5、有效投诉处理率达100%；

    6、房屋及公共配套设施、设备完好率98%以上；

    7、大厦内治安案件发生率为零，无任何重大事故发生；

    8、环境卫生、消杀、绿化达标率为100%；

    9、利用现代化管理手段对物业管理进行管理100%；

    10、消防管理通过政府规定，年检完好率100%。

（二）要求

       1、乙方（即中标单位，下同）根据有关物业管理法规和与甲方（即深圳市残疾人联合会，下同）签订的物业管理委托合同，对该物业实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏，不得将项目非法分包或转包给任何单位和个人；如有特殊专业必须由有资质的专业公司承接相关服务，需经甲方同意才可分包或转包；

      2、为确保服务质量及与甲方的沟通联络，乙方须在大楼设立专门管理处，委派专职主管，负责对提供服务、履行承诺、服务质量的检查监督及与甲方日常业务联系；

       3、乙方须制定并提供员工管理服务规范要求及确保服务质量达标的具体措施；

       4、乙方须向甲方提供并履行服务承诺；

       5、乙方须主动接受甲方的指导、检查、监督及协调，甲方在适当时候对该物业管理进行考核，如达不到上述要求，则可终止委托管理合同并进行财务审计，由乙方承担违约和赔偿责任；

       6、甲方除按合同规定支付物业管理费和合同明确规定由甲方支付的相关费用外，物业管理各项费用开支均由乙方自行承担；

       7、乙方应严格执行有关物业管理法律法规以及与甲方签定的物业管理合同，自觉接受行业主管部门的监管，因违法或违约造成的一切法律责任，由乙方自行承担；

       9、本招标项目招标人选择一家独立中标单位，中标单位不得将服务内容予以转包或分包，服务内容除涉及变更外，各项服务费总价、单价均以中标价为准。举办任何大小活动需增加临时服务时，不再增加任何费用；

      10、服务单位所有员工甲方不提供餐饮和住宿；

       11、服务人员在岗履行工作职责期间，发生自身的人身伤害、伤亡，均由服务单位负责处理并承担经济和道义上的责任，甲方不承担任何责任；

      12、服务单位违反国家相关法规，与其聘用人员发生纠纷，均由服务单位负责调解与处理，甲方不承担任何责任；

      13、服务单位在服务中违反国家相关法规，因过失造成他人人身伤亡的，均由服务单位负责处理并承担经济和道义上的责任，甲方不承担任何责任；

      14、本项目给出的工程承包范围和说明描述只是概括的，不应认为是全面的、无缺的，服务单位应研究所有相关文件、工程量清单，特别是图纸和工程现场的实际情况去完全了解本项目的实际范围。

（三）人员配备要求

物业公司在保证按要求配备值班人员外，按照相关法律法规安排好员工的轮休。

      1、大楼服务综合管理1人、残疾人文体辅导员1人、文体设施管理1人、文案管理1人、图书阅览室管理1人、会务\理疗室管理1人、消防安全管理（具安全主任资格证）1人；

      2、保安人员17人，清洁9人；

      3、工程主管（有高级技术证书）1人，水、电维修工（有中级技术证书）3人；

      4、物业公司所有人员上岗前须经甲方认可同意；

      5、人员流动1年内不得超过25%，必须安排三名深户残疾人在本项目内。

五、物业服务基本内容

（一）房屋与公共设施管理养护

      1、房屋管理养护范围：房屋承重结构部位(包括基础、梁、柱、板、屋顶等)、房屋的抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、房屋的内、外墙面、围墙、楼梯间、走廊通道、设备机房、门厅、门窗、屋面和地下室等。

      2、公共设施管理养护范围：大楼区域内道路、室外管网、保安亭、护栏、停车场闸门、标识导向牌、沟渠、池井、路灯、吊顶、信箱等。

      3、房屋与公共设施管理养护要求：

      3.1 制定房屋与公共设施管理养护制度和计划，坚持日常检查和定期检查相结合、计划性维护保养和及时维修相结合；

      3.2 严格执行建设部颁布的房屋修缮管理标准，保证施工质量；

      3.3 确保管理养护范围内所有项目、设施的完好和正常使用，房屋及公共设施的完好率>99%，零修工程合格率100%，返修率<0.5%，重大维修工程回访率100%；

      3.4 严格制定维修养护工作时间，确保在不影响用户办公的前提下开展维修养护工作，并确保人员和财产安全；

      3.5 确保房屋及公共设施维修养护实施过程中使用材料符合环保要求；

      3.6 日常维修保养更换、小修及零配件一次单项金额在200元以下（含200元）由乙方支付，维修材料单项200元以上材料费由甲方支付人工由乙方支付。

（二）房屋建筑本体共用设备管理养护

      1、房屋建筑本体共用设备管理养护范围：供配电系统、给排水系统、空调系统、消防系统、电梯系统、监控系统、门禁管理系统等。

      2、供配电系统管理养护要求：

       2.1 制定供配电系统管理养护制度和计划，定期对供配电系统范围内的电气设备包括变压器、高压环网柜、高压开关柜、低压配电柜、变配电室、柴油发电机组、公共照明智能控制系统等进行检查、检测和维护，建立各项设备档案，确保供配电系统24小时正常、安全运行；

      2.2 建立24小时维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%；

      2.3 加强对大楼内外所有照明灯具、线路、开关的日常维护检修，确保正常、安全使用；

      2.4 制定切实可行节电管理制度，有明显节能成果；

      2.5 确保市政停电情况下发电机组在15秒钟内运转供电，功率因数达0.95以上；

      2.6 管理和维护好避雷设施；

      2.7 日常维修保养更换、小修、零配件及耗材（包括光管、灯泡、镇流器、开关等）一次单项金额在200元以下（含200元）由乙方支付，维修材料单项200元以上材料费由甲方支付人工由乙方支付。

    3、给排水系统管理养护要求：

       3.1 制定并严格落实供水、用水管理制度和给排水系统设备维修保养制度，加强对给排水系统范围内的设备设施包括管网、水泵、水箱、水池、化粪池、水井、阀门等的日常检查、保养、维修、清洁和清通工作，确保给排水系统24小时正常、安全运行；

       3.2 建立24小时维修值班制度，及时发现和排除故障，零修合格率100%；

       3.3 每季度对生活水池进行清洗消毒，按规定做好空调水的处理，确保生活饮用水符合国家规定的标准和要求；

       3.4 日常维修保养更换、小修及零配件一次单项金额在200元以下（含200元）由乙方支付，维修材料单项200元以上材料费由甲方支付人工由乙方支付。

   4、空调系统（含分体空调）管理养护要求：

      4.1 制定并严格执行空调运行管理制度、安全操作规程和空调系统设备维修保养制度，定期对空调系统范围内的设备设施包括冷水机组、冷却塔、水泵、风机盘管、新风机柜、阀类、控制系统、水处理系统、分体空调机、中央空调运行智能控制系统等进行检查、检修和保养，确保空调系统安全运行、正常使用；

     4.2 建立24小时维修值班制度，及时发现和排除故障，零修合格率100%；

     4.3 建立空调设备档案，做好各项运行和维修保养记录；

     4.4 制定切实可行节能运行制度，有明显节能降耗成果；

     4.5空调为全包项目所有规范维修由乙方承担。

   5、消防系统管理养护要求：

     5.1 制定并严格执行消防管理制度和消防系统设备维修保养制度，加强对消防系统范围内的设备设施包括控制中心、报警系统、应急广播和对讲电话、防排烟风机、气体灭火系统、消防栓及管网、消防泵、喷淋泵、喷淋管网、各类阀门、疏散指示牌等的日常检查、检测、检修和保养，确保设施设备完好率100%、整个系统可随时正常使用；

     5.2 及时发现并排除设施设备故障，零修合格率100%；

     5.3 落实区域消防安全责任人、义务消防人员，加强消防日常检查，制定突发性火灾等应急预案，设立消防疏散示意图，保证紧急疏散通道通畅，确保无消防安全隐患，火灾发生率为“0”；

     5.4 日常维修保养更换、小修及零配件一次单项金额在200元以下（含200元）由乙方支付，维修材料单项200元以上材料费由甲方支付人工由乙方支付。

   6、电梯系统管理养护要求：

      6.1 制定并严格执行电梯运行管理制度、安全操作规程和电梯系统设备维修保养制度，定时、定期对电梯系统各项设施设备进行检查、检测、检修和保养，确保设施设备完好率100%、整个系统安全、正常运行；

     6.2 设立24小时报修电话或对讲机值守制度，及时发现并排除设施设备故障，及时有效处理电梯事故，维修质量合格率100%；

     6.3 按时对电梯进行年度定期检验，办理安全运行证；

     6.4 做好各项运行和维修保养记录；

     6.5 制定切实可行节能运行管理措施，有明显节能降耗成果；

     6.6电梯为全包项目所有规范维修由乙方承担。

（三）安全保卫管理服务

安全保卫管理服务的内容和要求包括：

      1、对大楼红线以内区域实行24小时保安监控管理，加强日常巡查，确保大楼及各项财产安全，保证良好的工作秩序，偷盗案件发生率为“0”；

      2、保安监控中心、门卫岗亭、大楼大堂实行24小时值班制度，按要求对进入大楼的车辆、人员进行登记，做好安全防范；

      3、采取针对性措施，加强对领导办公区域、交通应急指挥中心、保密室、设备机房、停车场等重点部位的安全防范；

      4、建立车辆出入登记检查制度，合理规划交通线路和停车区，指挥内部、外部车辆停放，保证内部车辆安全，维护良好交通秩序，责任内车辆丢失损坏率为“0”；

      5、负责大楼所有门窗、照明、公用电器设备等的开、关，及时发现和排除各种安全隐患；

      6、建立突发事件处理制度，制定各类应急处理预案，及时、有效处理自然灾害、传染疫情、刑事治安、交通事故、交通维稳等各类突发事件、事故；

      7、制定并落实保密管理制度，未经用户批准不得在办公区照相、录音和录像，不得泄露用户内部工作人员私人电话、车牌号等私人资料；

      8、负责上下班音乐播放、当天报刊信件分发、非经常性物品搬运等工作；

      9、配合实施交通系统紧急应急预案，有效处理其他突发事件；

      10、配合实施交通行业维稳和反恐防恐任务；

      11、做好大型会议、活动的接待、安保工作。

（四）清洁卫生服务

      1、清洁卫生服务范围：大楼所属环境地面、各种设施；大楼大堂及门口走廊、各层办公室、休息室、会议室、接待室、健身房等公共场所、走廊、卫生间、楼梯间地面及墙身、灯饰、空调风口、天花、门窗、消防栓、标识牌等公用设施设备；各部电梯；各层地下室等。

      2、清洁卫生服务要求：

       2.1 制定规范、完善的清洁卫生制度和计划，每天做好日常保洁服务，保持良好卫生环境，环境卫生达标率100%；

       2.2 定期使用专业药剂、设备和技术，对日常保洁工作无法顾及或有特殊要求的区域、设施设备包括设施、镜面、大理石地面等进行清洁、养护；

       2.3 按规定做好大楼“四害”消杀及防疫消毒工作，消杀达标率100%；

       2.4 负责及时更换卫生间厕纸和洗手液，费用由甲方负责；

       2.5 按要求每天清理生活垃圾并运送垃圾处理场；

       2.6 建立废旧物品回收管理制度，及时收集并存储、保管有利用价值的废旧物品，定期交由甲方处理。

（五）绿化摆花服务

     1、花卉更换摆放及养护的范围：办公室，会议室，室内外公共部分、每层楼的通道及天台其它场所。

    2、摆放及养护要求：对于所摆放的花卉（包括用户原有的花卉），应当按如下要求进行更换养护。

     2.1 发现花卉长势不良（待换花不超过三分之一）须及时进行更换，或者按照用户的要求予以更换；

     2.2 指定专人每天负责所摆放花卉的日常养护、管理工作；

     2.3 花卉的更换只能在非工作时间进行，同时所派管理和养护人员必须具备花卉养护的专业知识，严格遵守用户的有关规定和制度；

     2.4 如遇大型节日或用户大型活动等需增加花卉摆放时，应当在接到用户通知后按时按要求将所需花卉摆放到位；

     2.5 用户原有花卉的品名、规格、数量、状况等由双方共同清点列出清单，双方签字盖章确认后，和对方所提供花卉一同摆放和养护。合同期满或因其它原因解除合同时，应向用户交付双方确认清单相同品名、规格、数量、状况等的花卉，如因护理不当造成用户原有花卉损坏的按市场信息价予以赔偿；

     2.6 会议用花须摆放优质鲜艳的时花，且符合用户的要求。

      3、摆花详细清单如下：

外墙每年整体清洗两次，用三相高压机清洗，清洗高空作业员必须系主绳和附绳双保险操作，严禁用酸性药剂清洗。

（七）会议室、阅览室、理疗室、档案室、文体中心、多功能厅等公共场所管理

     1、做好相关后勤服务；

     2、做好各项会议活动的相关准备工作；

     3、进行日常清洁卫生工作；

     4、及时对麦克风、健身器材、康复器材等作消毒处理；

     5、会议活动结束后及时清理现场，做好清洁卫生，关闭好以上场所。

（八）会议服务

     1、会议服务范围：甲方在大楼内召开或举行的各类会议、典礼、仪式、比赛等。

     2、会议服务内容与要求：按照会议活动的具体内容和甲方要求，做好会前准备、会中服务、会后整理等各项会务服务工作，确保会议顺利进行，保证会议环境安全、舒适。

（九）阅览室、理疗室、档案室、文体中心、多功能厅等公共场所服务内容

     1、公共场所服务范围：按照甲方要求开放时间保证各项需求服务的提供。

     2、公共场所服务内容与要求：按照公关场所活动的具体内容和甲方要求，做好公关场所使用前准备、使用中提供相关服务、使用结束后整理好各项服务设备，确保公共场所环境安全、舒适。

     3、严格遵守甲方相关规章制度。

（十）其它服务事项

    1、重大活动无偿提供协助及服务；

    2、邮件、报刊的收发；

    3、无偿提供搬运小型家具、办公用品等其它零星搬运工作；

    4、采购单位无偿提供物业管理公司30平方办公场所。

六、合同签订及付款方式

合同方式：本项目按一年总价计签订合同。按月包干单价不做调整；

付款方式：按月结算每月15日为上月管理服务费结算日，凭承包方完税发票，由甲方签署付款凭证,办理付款手续。

七、物业服务其它事项

      1、本项目物业服务费采用包干制，包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润等一切应尽费用；

      2、投标人应根据本企业的成本自行决定报价，但不得以低于其企业成本的报价投标；

      3、投标人的投标报价不得超过财政预算限额；

      4、投标人的投标报价，应是本项目招标范围和招标文件及合同条款上所列的各项内容中所述的全部，不得以任何理由予以重复，并以投标人在中提出的综合单价或总价为依据；

      5、本项目服务费采用包干制，应包括服务成本、法定税费和管理企业的利润。由物业公司根据招标文件所提供的资料自行测算投标报价；一经中标，投标报价的月单价与年总价作为中标单位与采购单位签定的合同金额，合同期限内不做调整；

      6、除非政府集中采购机构通过修改招标文件予以更正，否则，投标人应毫无例外地按招标文件所列的清单中项目和数量填报综合单价和总价。投标人未填综合单价或合价的项目，在实施后，将不得以支付，并视作该项费用已包括在其它有价款的综合单价或总价内；

      7、投标人应先到项目地点踏勘以充分了解项目的位置、情况、道路及任何其它足以影响投标报价的情况，任何因忽视或误解项目情况而导致的索赔或服务期限延长申请将不获批准；

      8、投标人投标报价总额一经中标后，即作为中标单位与采购单位签订该项目合同的总价；

      9、投标人不得期望通过索赔等方式获取补偿，否则，除可能遭到拒绝外，还可能将被作为不良行为记录在案，并可能影响其以后参加政府采购的项目投标。各投标人在投标报价时，应充分考虑投标报价的风险；

     10、中标人根据有关物业管理法规与采购单位签订的物业服务委托合同，对该物业实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

其他

附件