深圳市气象局系统业务基地物业管理需求公示

本次招标物业服务的对象是深圳市气象系统物业管理项目，包括以下五个子项目：

（一）深圳市气象局竹子林基地；

（二）深圳市气象局蔡屋围城市气象观测基地；

（三）深圳市气象局西涌气象综合观测基地；

（四）深圳市气象局石岩气象综合观测基地。

（五）深圳市气象局龙岗气象综合观测基地。

为了规范本物业的房屋本体、机电设备设施、清洁卫生、绿化、公共秩序的管理，确保机电设备状态良好；办公环境整洁、卫生；公共秩序井然有序，使深圳市气象局及下属单位各项公用设备设施发挥正常功能，为全体工作人员创造一个良好的办公和生活环境，特向社会进行物业管理招标。

物业类型：综合办公楼和气象观测基地等。  

1、房屋管理养护范围：房屋承重结构部位(包括基础、梁、柱、板、屋顶等)、房屋的抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、房屋的内、外墙面、围墙、楼梯间、走廊通道、设备机房、门厅、门窗、屋面和地下室等。

2、房屋管理养护要求：

（1）建筑物外观、各种指示标识完好、清洁，记录完整。确保市气象局所属物业房屋、门窗的完好和正常使用。

（2）制定房屋与公共设施管理养护制度和计划，坚持日常检查和定期检查相结合、计划性维护保养和及时维修相结合。

（2）严格执行建设部颁布的房屋修缮管理标准，保证施工质量。

（3）确保管理养护范围内所有项目、设施的完好和正常使用，及时完成各项零星维修任务，由专业人员进行施工，房屋及公共设施的完好率>99%，零修工程合格率100%，重大维修工程回访率100%；。

（4）严格制定维修养护工作时间，确保在不影响用户办公的前提下开展维修养护工作，并确保人员和财产安全。

（5）确保房屋及公共设施维修养护实施过程中使用材料符合环保要求。

（6）西涌天文台室外木栏杆需要定期（每月一次）刷室外专用清油维护保养。

（7）西涌天文台建筑外墙需半年进行一次全面清洗。

（8）日常维修保养更换、小修及零配件一次单项单次金额在1000元以下（含1000元）由乙方支付，1000元以上由甲方支付。所更换物品的品牌和技术标准不低于原标准。

公共设施管理养护范围：红线范围内道路、室外管网、保安亭、护栏、停车场闸门、标识导向牌、沟渠、池井、路灯、吊顶、信箱等。

1、确保室外场地、道路通畅，路面相关设施完整，交通标识规范完好。

2、定期清理道路边沟、沉砂井，以避免出现堵塞现象。

3、排水沟畅通，沙井盖等设施完好，无丢失。

4、及时完成各项零星维修任务，零星维修合格率100%。

5、日常维修保养更换、小修及零配件一次单项单次金额在1000元以下（含1000元）由乙方支付，1000元以上的项目报甲方物业主管部门审批后实施，所更换物品的品牌和技术标准不低于原标准。

1、房屋建筑本体共用设备管理养护范围：给排水系统、供配电系统、空调系统、消防系统、电梯系统、监控系统、门禁管理系统等。

2、给排水系统、中水系统管理养护要求：

（1）制定并严格落实供水、用水管理制度和给排水系统、中水系统设备维修保养和正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏。

（2）加强对给排水系统范围内的设备设施包括管网、水泵、水箱、水池、化粪池、水井、阀门等的日常检查、保养、维修、清洁和清通工作，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；确保给排水系统24小时正常、安全运行；

（2）建立24小时维修值班制度，及时发现和排除故障，零修合格率100%。

（3）每月对排水管、化粪池、沟渠、池、井进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；按规定做好空调水的处理，水箱保持清洁卫生，定期对生活水池进行清洗消毒，每半年对水质送检并提交检验报告，确保生活饮用水符合国家规定的标准和要求。

（4）定期查抄进水总表行度数据，监测用水量的变化情况。

（5）日常维修保养更换、小修及零配件一次单项单次金额在1000元以下（含1000元）由乙方支付，1000元以上的项目报甲方物业主管部门审批后实施，所更换物品的品牌和技术标准不低于原标准。

3、供配电系统管理养护要求：

（1）制定供配电系统管理养护制度和计划，定期对供配电系统范围内的电气设备包括变压器、高压环网柜、高压开关柜、低压配电柜、变配电室、柴油发电机组、公共照明智能控制系统等进行检查、检测和维护，建立各项设备档案，确保供配电系统24小时正常、安全运行。

（2）建立24小时维修值班制度，供电运行和维修人员必须持证上岗，要求现场配备高级电工一名，及时排除故障，零修合格率100%。

（3）加强对所属物业室内外所有照明灯具、线路、开关的日常维护检修，确保正常、安全使用。

（4）定期查抄总电表行度数据，监测用电量的变化情况。制定切实可行节电管理制度，有明显节能成果。

（5）管理和维护好避雷设施；

（6）日常维修保养更换、小修、零配件及耗材（包括光管、灯泡、镇流器、开关等）一次单项单次金额在1000元以下（含1000元）由乙方支付，1000元以上的项目报甲方物业主管部门审批后实施，所更换物品的品牌和技术标准不低于原标准。

4、空调系统（含分体空调）管理养护要求：

（1）制定并严格执行空调运行管理制度、安全操作规程和空调系统设备维修保养制度，定期对空调系统范围内的设备设施进行检查、检修和保养，运行中无超标噪音和滴漏水现象，确保空调系统安全运行、正常使用。

（2）制定科学合理的经济运行和节能降耗措施；

（3）每月定期清洗风口过滤网，每年检修养护空调主机设备，定期（每年2次）清洗室外主机散热器和室内机蒸发器，保证空调设备、设施处于良好状态。

（4）建立24小时维修值班制度，空调系统出现运行故障后，维修人员应及时（半天内）到达现场维修，并做好记录，零星合格率100%。

（5）日常维修保养更换、小修及零配件一次单项单次金额在1000元以下（含1000元）由乙方支付，1000元以上的项目报甲方物业主管部门审批后实施，所更换物品的品牌和技术标准不低于原标准。

5、消防系统管理养护要求：

（1）制定并严格执行消防管理制度和消防系统设备维修保养制度，加强对消防系统范围内的设备设施包括控制中心、报警系统、应急广播和对讲电话、防排烟风机、气体灭火系统、消防栓及管网、消防泵、喷淋泵、喷淋管网、各类阀门、疏散指示牌等的日常检查、检测、检修和保养，确保设施设备完好率100%、整个系统可随时正常使用。

（2）及时发现并排除设施设备故障，零修合格率100%；

（3）落实区域消防安全责任人、义务消防人员，加强消防日常检查，制定突发性火灾等应急预案，设立消防疏散示意图，保证紧急疏散通道通畅，确保无消防安全隐患，火灾发生率为零。

（4）负责更换过期的消防器材。

（5）日常维修保养更换、小修及零配件一次单项单次金额在1000元以下（含1000元）由乙方支付，1000元以上的项目报甲方物业主管部门审批后实施，所更换物品的品牌和技术标准不低于原标准。

6、电梯系统管理养护要求：

（1）建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度并购买设备责任险。

（2）电梯安全措施齐全、有效，准时开启关闭，每周进行维修保养，确保通风、照明及其它附属设施完好。

（3）轿箱、井道保持清洁，轿箱灯光明亮、通风良好。

（4）电梯运行、养护记录完备。

（5）编制电梯应急预案，规定应急处理人员抵达现场的时限，及时、正确、有效处理电梯困人等故障。电梯出现故障，需在5分钟内向有关部门报修，接到报修后维修人员在30分钟内到达现场抢修，及时排除故障。

（6）严格执行《特种设备安全监察条例》、《深圳市电梯维修保养安全管理规定》等有关规定，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。

（7）禁止工作时间保养电梯，以免影响电梯使用。

（8）日常维修保养更换、小修及零配件一次单项单次金额在1000元以下（含1000元）由乙方支付，1000元以上的项目报甲方物业主管部门审批后实施，所更换物品的品牌和技术标准不低于原标准。

7、监控系统的维护保养：

（1）定期对各种系统性能状态检查、系统测试和计划性修理，发现隐患及时处理（24小时内），确保设备运转自动化。

（2）状态良好，设备整洁、标识明显，维修及时率98%以上，维修合格率100%。

（3）日常维修保养更换、小修及零配件一次单项单次金额在1000元以下（含1000元）由乙方支付，1000元以上的项目报甲方物业主管部门审批后实施。

8．太阳能热水系统的维护保养：

（1）每月检查太阳能热水系统各部件的完好情况，定期测试电加热容器和加压水泵的工作状况，保证太阳能热水系统稳定供热。每月检查、维护易损元件，零修合格率100%。

（2）日常维修保养更换、小修及零配件一次单项单次金额在1000元以下（含1000元）由乙方支付，1000元以上的项目报甲方物业主管部门审批后实施，所更换物品的品牌和技术标准不低于原标准，所更换物品的品牌和技术标准不低于原标准。

安全保卫管理服务的内容和要求包括：

1、红线范围内实行24小时保安监控管理，加强日常巡查，确保所属物业及各项财产安全，保证良好的工作秩序，偷盗案件发生率为零。

（1）竹子林观测基地（气象塔）设岗亭、主楼门卫、监控、观测场、巡逻5个岗位。

（2）蔡屋围城市气象观测基地（市防雷中心）设大门岗、监控（巡逻）2个岗位。

（3）西涌天文观测基地（天文台）设上山入口岗亭（1号岗）、气象楼路口岗亭（2号岗）、综合楼巡视岗（兼天文台巡逻，3号岗）、天文楼执勤岗（4号岗）共4个岗位。

（4）龙岗基地办公楼及观测场一个岗位。

（5）石岩观测基地设大门岗、监控（巡逻）2个岗位。

2、负责来访人员引导、甄别、登记、疏导等工作，并建立车辆出入登记检查制度，对出入车辆、人员、物品进行登记检查，做好安全防范。

3、合理规划交通线路和停车区，指挥内部、外部车辆停放，保证内部车辆安全，维护良好交通秩序，责任内车辆丢失损坏率为零。

4、负责大楼所有门窗、照明、公用电器设备等的开、关，做好附楼负一楼影视机房、一楼、十三楼等机房空调的日常巡查（每天不少于2次，并有巡查日志和记录）。及时发现和排除各种安全隐患。

5、有针对性地提供突发事件的安全保卫服务，措施得力，制度健全、人员到位，编制切实可行的突发事件的应急预案及措施。配合实施气象应急预案，半小时内响应人员到位，有效处理其他突发事件（自然灾害、传染疫情、刑事治安等各类突发事件、事故）。

6、危及物业使用安全处和事故易发区设置警示标志和采取切实可行的安全防范措施。

7、制定并落实保密管理制度，未经用户批准不得在办公区照相、录音和录像，不得泄露用户内部工作人员私人电话、车牌号等私人资料。

8、无火灾、刑事和交通事故发生率为零。处理及时率为100%。各基地每年至少组织二次消防演习（含气象局系统人员参与的消防演习1次）。

9、负责当天报刊信件分发，非经常性物品搬运、饮用水派送等工作。

10、有重大活动、市民参观、接待或会议时，须按甲方要求在规定时间内增加适当的安全保卫人员保障安全。

1、保持道路通畅，路面相关设施完整，交通标识规范完好。

2、做好交通、车辆行使、停泊及进出大门的管理，正确引导车辆按指定区域有序停放；杜绝车辆随意停靠，防止交通堵塞，保证车辆出入畅通。

3、经常巡视停车场内停放的车辆，发现车门、车尾箱未锁和车窗未关好现象的及时通知车主，因乙方管理不善，造成车辆被盗、受损应付赔偿责任。

4、停车场的车位等划线要求每年补划一次。

1、清洁卫生服务范围：红线范围内的环境地面、道路、地下室各种设施；大楼外墙、楼顶及玻璃；大楼大堂及门口走廊、各层办公室、休息室、会议室、接待室、健身房、单身（职工）宿舍（周转房）等公共场所、走廊、卫生间、楼梯间地面及墙身、灯饰、空调风口、天花、门窗、消防栓、标识牌等公用设施设备；各部电梯等。

2、清洁卫生服务要求：

（1）建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施设置合理、完备，垃圾日清，保洁工作满足政府行政办公环境的特点要求。

（2）建筑外墙、屋面、室外场地、道路、地下室等保持清洁无积尘，无纸屑、树叶、烟头等杂物。

（3）办公室、会议室、楼梯、走道、大堂、室内公共区域及开水间、卫生间的顶面、地面清洁无尘，无蜘蛛网，无积水；室内设施表面、门窗等无灰尘；定期消杀；大堂、室内主要通道地面无尘印。

（4）大理石及表面定期打蜡、养护，电梯轿箱每天清洁及抹不锈钢油；会议室、接待室和其它功能室等定期吸尘、清洗、擦拭，随时保洁，确保随时可以使用。

（5）室内外金属护栏、把手和电梯轿厢定期擦拭保养，确保无锈迹、污渍、汗渍。

（6）路灯、草坪灯、牌匾、宣传栏牢固、安全、美观、整洁，无乱贴乱画现象。

（7）公共玻璃门、窗、玻璃隔断保持无污迹、灰尘；玻璃幕墙、外墙每年至少清洗一次。

（8）停车场地面和管道、设施表面清洁无积水、积尘，顶面、墙面无灰尘和蜘蛛网。

（9）保证各基地各楼层所有洗手池、卫生间的用纸和洗手液正常供应，满足使用需要。

（10）餐厅的地面吸尘、清洁、桌面清抹、烟缸清洗、卫生清洁，及时更换餐厅餐巾纸、洗手液。

（11）负责垃圾外运（垃圾外运费用含在投标报价中）。

（12）办公大楼室内外日常清洁、消杀项目执行表

注：1、竹子林基地广场及道路的卫生打扫延伸至园博园东门道路交汇处。

2、竹子林监控系统铁栅栏外四周15米内每半年清扫一次，无落叶、枯草。

3、此项目包括一般物业维护（如下水道的堵塞清通等）。

消杀作业具体要求、标准：

绿化服务的内容和要求包括：红线范围内所有室外绿化（含各基地观测场绿化）和室内植物。

1、草坪管理（含各基地的观测场绿化面积）

（1）草地无石块、纸屑、垃圾等杂物，无人为破坏，缺损及时补植。

（2）清除杂草，无明显高于15cm的杂草，每平方米不得有超过12cm的杂草5棵，无黄土裸露，草地纯度达99%以上。

（3）适时适量浇水施肥，每年早春、晚秋各施1次全效复合肥；每年施二次有机肥；

（4）适时剪草，留在茬高4-6厘米，修剪平整、美观，边缘整齐。

2、乔、灌木、绿篱管理

（1）及时修剪枯黄枝叶，绿篱修剪侧面垂直，平面水平，剪漏无缺口，脚步整齐。

（2）杂生植物、爬藤等应及时连根清除。

（3）适时适量浇水、松土、施肥，采用穴施或沟施肥，覆土平整，肥料不露出土面。

3、病虫害防治

   每月喷施广普杀菌条虫药1次，突发病虫害进行针对性防治。要利用周未或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒以上农药；白蚁防治要采用专有药物防治。

4、按照现代化办公环境要求，在所属物业大楼大堂及走廊、裙楼、会议室、接待室、各楼层大厅摆置相当数量和具备一定品质的绿化植物；按照“一大两小”标准，在所属物业各层办公室等部位摆置具备一定品质的绿化植物。

5、重点加强对局领导办公室、会议室、接待室、大堂绿化植物的品质管理；根据季节变化及时变更室内植物，更换次数视植物生长状况而定，保持无病虫、无黄叶、无脏物、造型优美，创造优美、舒适的工作、办事环境。

6、制订实施元旦、春节、五一、国庆等节日摆花方案。并按要求做好重大会议、庆祝活动、接待活动的花卉摆置工作。

7、经常了解业主对绿化工作的意见，客户满意度达到99%以上。

8、竹子林基地需固定配置园林专业技术人员 1 名（其中：持有绿化施工员证书的园林绿化中级工以上人员 1 名）。

9、西涌天文台与石岩基地的园林绿化施工人员与气象局共用。

1、办公家具与专用设备管理和维护范围：大楼内所有办公家具，包括桌、台、椅、柜、沙发、茶几、休息室用床等；会议室、餐厅等公共场所音响系统、影视设备、灯光系统；饮水机、电开水器、热水器、消毒柜、厨房设备以及门禁卡系统等专业设备系统。

2、办公家具、专用设备维护要求：

（1）加强日常维护检修，确保正常、安全使用；

（2）及时发现和排除故障，及时处理和完成甲方申报的维修事项，零修合格率100%。

（3）日常维修保养更换、小修及零配件及耗材一次单项单次金额在1000元以下（含1000元）由乙方支付，1000元以上的项目报甲方物业主管部门审批后实施。

1、会务服务

（1）按照会议活动的具体内容和甲方要求，制定切实可行的会前准备、会中服务、会后整理等各项会务保障方案，重大会议做好会议车辆及人员引导、安全及有关保障工作，保证会议环境安全、舒适。

（2）按照会议通知时间，至少提前2小时对会议室的音响、投影设置、照明、空调等相关设备进行全面检查，调试好音响及有关设备，做好有关座位牌、茶水供应等工作。会议期间安排维修、清洁、保安机动人员待令处理应急事件。

（3）服务工作要细致周到，服务中要做到三轻（走路轻、讲话轻、动作轻）。

（4）会议结束后30分钟内完成会场清洁打扫，擦桌、椅子归位、关闭空调、灯、门窗等。

2、派员协助做好后勤、接待、信访、咨询等工作。

3、负责（配合）气象文体活动策划和组织实施。

4、负责会议室的管理和会议安排并统一登记，做好协调和落实工作。

5、预先根据计划提前开启多功能厅、培训室、阅览室、健身室、篮球场等，活动结束后，及时清理现场，做好清洁卫生，关闭好以上场所，并保管好各室钥匙。

1、建立物业报建审批文件、竣工图纸和技术资料等基础管理档案。

2、建立完备供电、供水、消防、空调系统、电梯、视频监控、门禁系统等设备系统的运行、维修和保养的管理档案。

3、建立完整的保安值班、巡逻的管理资料。

4、清洁工作的实施和绿化养护管理工作记录完整，定期存档备查。

5、保证物业档案资料（包括设备维修、改造的档案资料）的完整性、完好性。

1、管理服务原则：天文台业务中心在甲方的直接领导下，做好天文科普、会议、学术交流等后勤保障服务工作，没有接到甲方通知，禁止人员入住和就餐。

2、客房服务管理：严格按服务规范为客人提供优质服务，接到通知后，应立即做好各项准备工作，保证客人入住，并做好登记。

3、卫生管理：

（1）按卫生标准及时打扫房间，保持物品及设备表面平整、光亮、无异味、无损坏、无抹痕，摆放整齐有序。

（2）被套、枕套（巾）、床单等卧具做到一客一换洗，一客三天一换洗；承担客房床单、被罩等床上用品清洗费用。

（3）房间内家具应每日擦拭，保持表面光洁、无油渍、无水渍、无异味。

（4）客房卫生间做到每日清扫、消毒、并保持无积水、无蚊蝇、无异味。洗漱池、淋浴设备应每日清洗消毒。

4、餐饮管理：

（1）负责制定菜谱，采购原材料并作好登记。

（2）把好食品卫生关，保证食品新鲜，餐具必须消毒，无油渍、无灰尘、无水滴、无茶渍。

（3）负责保障气象局在西涌天文台的工作人员的工作用餐和其他人员在天文台期间的临时性就餐。

（4）甲方负责提供厨房与餐厅（食堂）所需的设备、餐具、负责提供厨房及餐厅所需的水、电费。

5、人员配备及服务要求：

（1）配备具有厨师证的专业厨师 1 名；要求身心健康，不得有传染性疾病。

（2）厨师在休假期间，乙方必须保证具有厨师证、身心健康的厨师顶岗，保障西涌天文台工作人员就餐需求。

（3）客房服务管理人员 1 名。工作认真负责，办事有条理，有一定沟通协调能力，具有物业管理员上岗证，同时要求仪表端妆，举止大方。

（4）工作人员要着装上岗，仪表端妆，举止大方，规范用语，文明服务，礼貌待客，主动热情。

（5）西涌天文台必须配备持有厂内车辆驾驶证的人员，电瓶车维护、保养、使用由其专人负责。

蔡屋围城市观测基地2栋、3栋、4栋职工宿舍（周转房）的管理服务除房屋及维修，房屋建筑本体共用设施的维修、养护、管理和运行服务按共性管理服务外：

（1）做好职工宿舍（周转房）日常管理工作。

（2）负责安全、用电、用水的管理，抄水电表，做好租金、水电费等费用的收取工作，每月7号前将上月房租、水电费全额上缴气象台物业管理处。

（3）做好除室内卫生外的公共卫生打扫、垃圾日清。

负责8小时安全保卫，卫生清洁，整理，水电维修，家具维护，服务点活动的配合。

负责24小时对业务点及观测场进行安全保卫，卫生清洁，整理，水电维修，家具维护，服务点活动的配合。

1、物业管理服务指标达到全国物业管理示范大厦指标标准；

2、业主满意率达98%以上；

3、有效投诉率0.2%以下；

4、有效投诉处理率达100%；

5、房屋及公共配套设施、设备完好率98%以上；

6、所属物业治安案件发生率为零，无任何重大事故发生；

7、环境卫生、消杀、绿化达标率为100%;

8、利用现代化管理手段对物业管理进行管理100%；

9、消防管理通过政府规定，年检完好率100%。

中标人对市气象局的物业管理方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前要报告市气象局办公室，市气象局及下属单位办公室有审核权。人员配备要求（如以下11项内容所述，本项目共需配备物业管理人员总数不少于  78  人，项目需求中对人员的要求均已包含在这11项内容中，投标人在投标时应当注意）：

1、管理处主任 1 名：具备本科以上学历；具有良好沟通协调和执行能力；具有物业管理部门经理上岗证和注册物业管理师证书。

2、基地主管 3 名：具备中专以上学历，工作认真负责，办事有条理，具有较好的沟通协调和执行能力；具有物业管理从业上岗证，其中至少1名具有三体系（质量、环境和职业健康安全）内审员培训合格证；至少1名具有深圳市档案人员培训证书。

3、物业管理员（会务、客服） 4 名：具备中专以上学历，工作认真负责，办事有条理，有一定沟通协调能力。同时要求仪表端妆，举止大方，身高1.60米以上。

4、保安队长 1 名：工作认真负责，办事有条理，应变能力强，责任心强，有较好的沟通协调和执行能力，具有安全主任证书和反恐应急培训证书。

5、保安员 42 名：遇重大会议、活动，根据甲方要求另外增派保安员，临时增援人员不另外计费。初中以上文化程度；男性1.70米以上，女性1.60米以上，政审合格，无违法犯罪记录，身体健康，精神面貌佳。至少有1名保安具有建筑物消防员证书。

6、机电维修主管 1 名：具备大专以上学历，具有较好的沟通协调和执行能力；具有物业管理企业经理上岗证和工程师（或技师）证书。

7、机电设备维修员5 名：具有有效特种工程专业技术资格证，其中至少1名具有电梯安全管理员证。

8、清洁工 17 名：必须身体健康、无传染病史，品貌端正、身体健康、朴实肯干，经过培训具有清洁工作标准操作技能。其中西涌天文台不少于4名。

9、绿化工1 名：长驻局本部，其他绿化工根据项目按需要配置，绿化养护费用（包括节日、活动装饰等）不得少于30万元/年。

10、厨师 1 名：身体健康，无传染病史，具有厨师证。

11、客房服务员 2 名：女性，身体健康，仪表端妆，举止大方，经过培训并符合上岗要求。

乙方工作人员未按甲方要求满员配备、有资质上岗证书要求的各类人员未持证上岗或未达到级别资质证书的，甲方有权自行聘请符合资质证书的相关工作人员（员工）进行补充和替换；补充和替换的工作人员（员工）工资、社保等费用在物业管理费中予以扣减。甲方未补充或替换的，按3000元/月/人在物业管理费中予以扣除。

1、深圳市气象局所属物业集行政、业务、生活设施综合群，对安全性、规范性要求严格，物业公司资质要求为物业管理国家一级企业，以保证提供高标准、高档次的物业管理服务。

2、为确保服务质量及与甲方的沟通联络，乙方须在深圳市竹子林观测基地（防灾预警气象雷达塔）（气象塔，下同）设立专门管理处，其他基地设立管理点，委派专职主管，负责对提供服务、履行承诺、服务质量的检查监督及与甲方日常业务联系，同时保证物业用车，加强所管理物业的项目维修、巡检及物资补充等。

3、中标人员工按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象。

4、中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录、有上岗资格证，并与员工签订保密协议，中标人应承诺保证录用人员队伍稳定，不随意调离本物业工作区域。

5、在处理特殊事件和紧急、突发事故时我局及下属单位办公室对中标物业管理公司的人员有直接指挥权。

6、中标人须制定并提供员工管理服务规范要求及确保服务质量达标的具体措施；在提供并履行服务承诺的同时，每月5日前向我局物业管理部门提交上月物业管理情况报告，内容包含当月物业管理总结、维修清单，物业管理出现的问题和整改意见（作为付款凭证报销的附件）。有责任向甲方提出合理化建议，提高管理效率和管理质量。

7、不得擅自改动红线内所有的房屋、管线、设备等的位置和用途，如需改动应报我局办公室审核、批准执行。未经甲方同意，禁止在各基地饲养犬类，家畜和家禽。

8、中标人不承担物业公共水电费，但应加强对水电使用的管理、杜绝浪费。

9、中标人须主动接受甲方的指导、检查、监督及协调，甲方在适当时候对该物业管理进行考核，如达不到上述要求，则可终止委托管理合同并进行财务审计，由乙方承担违约和赔偿责任。

10、甲方除按合同规定支付物业管理费和合同明确规定由甲方支付的相关费用外，物业管理各项费用开支均由中标人自行承担。

11、中标人应严格执行有关物业管理法律法规以及与甲方签定的物业管理合同，自觉接受行业主管部门的监管，因违法或违约造成的一切法律责任，由乙方自行承担。

12、中标人必须每三个月向甲方公布一次物业管理收支帐目。

13、现有服务范围内，由于工作人员的增加而增加的工作量，不再增加费用。

1、中标单位根据有关物业管理法规与深圳市气象局签订的物业管理委托合同，对该物业实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

2、中标单位实行物业管理的标准必须达到《全国物业管理示范大厦》评分标准95分以上，以及标书、委托管理合同的有关规定。

3、深圳市气象局每季对物业管理进行考核评比，如达不到上述要求，则可终止委托管理合同并进行财务审计，由中标单位承担违约和赔偿责任。

4、有关物业管理事项的说明

（1）有关电梯维保的说明。

A、电梯由乙方聘请原厂进行全保维护，或由甲方指定有资质的品牌厂家（专业公司）进行全保维护，费用由乙方承担。维护保养合同必须报甲方审核同意后签订，在合同签订后30天之内提交年度保养合同备案，每次保养记录均需向甲方备案。

合同签订30天后未提交全保维护合同备案的，甲方有权与原厂或有资质的品牌公司签订全保维护合同，费用在物业管理费予以扣减；甲方对乙方未按要求签订维保合同的每有一项处以1000元经济处罚，与维保费用一起在物业管理费中予以扣减。

（2）有关维修项目和故障响应的说明

乙方负责对房屋建筑本体共用设施设备、规划红线内属物业管理范围的公用设施、绿化、办公家具、专业设备、厨房设备等日常单项单次费用少于 1000 元的（含 1000 元）维修项目（含过期消防器材的更换、小型改造等）进行维修养护和更换；所更换和维修的项目物品的品牌和技术标准不低于原标准。

A、乙方对故障的响应时间：供配电系统、给排水系统、消防设施、厨房设备故障发生后，5分钟内到达现场，一般故障维修不超过1-2小时，复杂故障维修不超过24小时（零配件在深圳购买不到的除外）；

B、电梯故障发生后5分钟内到达现场并报修，接到报修后，维修人员30分钟内到达现场抢修，一般故障维修不超过1-2小时，复杂故障维修不超过24小时（零配件在深圳购买不到的除外）。

C、维修金额在1000元以上的维修项目，由乙方制定维修方案，甲方审核同意后由乙方组织实施，费用由甲方承担，维修时间视维修情况双方议定。

D、乙方维修项目完成时限超过甲方约定维修时限和故障响应的，甲方有权聘请其他维修公司进行维修，产生的费用在甲方支付乙方的物业管理费中予以扣减。同时，甲方对乙方1000元以下的小修和一般性维修超过维修时限的每次处以200元经济处罚；对于1000元以上的维修超过双方议定的维修时限处以500元经济处罚；与维修产生的费用一起在每月支付的物业管理费中予以扣减。

（3）有关人员配备的说明。

A、乙方工作人员未按甲方要求满员配备、有资质上岗证书要求的各类人员未持证上岗或未达到级别资质证书的，甲方有权自行聘请符合资质证书的相关工作人员（员工）进行补充和替换；补充和替换的工作人员（员工）工资、社保等费用在物业管理费中予以扣减。甲方未补充或替换的，按3000元/月/人在物业管理费中予以扣除。

B、乙方应建立考勤登记，任何工作人员因伤病（须向甲方提供有效证明）或者辞职等其他原因不能上岗的，乙方实时向甲方报告，同时必须12小时内补岗到位；3天内更换或补充人员到位，更换或补充人员的资格须优于或等同于人员配备要求。并提交名册和合同给甲方备案。

C、因乙方的考勤记录不完整，造成甲方无法核实乙方工作人员的在岗情况的，视为乙方工作人员无故缺员。

（4）有关安全保卫的说明

A、中标的物业公司必须按照甲方有关安全保卫保安岗位设置的要求，保证保安人员配备。

B、乙方未按照甲方有关安全保卫保安的岗位设置要求，出现岗位无人值守的，每发现一次处以2000元经济处罚；并在物业管理费中予以扣减。

C、保安值班期间脱岗、空岗、睡岗、看书等现象，经核查属实的，责成物业公司进行通报批评教育、提交情况说明和整改意见；每发现一次处以200元经济处罚，局系统物业累计发现超过5次后，每次处以500元经济处罚，局系统物业累计发现超过10次的，每次处以1000元经济处罚；并在物业管理费中予以扣减。

D、因乙方的管理不善或人为因素，造成甲方公私财物被盗和损失的，乙方赔偿相应经济损失。

E、非经常性物品搬运、饮用水派送响应时间超过1小时的，累计超过5次后，每次处以经济处罚50元，并在物业管理费中予以扣减。

（5）有关汛期物业服务保障

每年3月15日至9月30日，除保安人员、机电维修人员实行24小时值班制度外，管理人员、清洁工根据甲方汛期气象保障需要，双休日、节假日期间安排人员做好汛期气象保障服务。未按要求提供汛期气象服务保障工作的，每发现一次处以200元经济处罚。

（6）有科普活动开放日物业服务保障

全年周末以及法定节假日，竹子林气象塔及西涌天文台保安人员、机电维修人员、清洁工根据甲方科普活动预约安排做好科普活动参观人员的保障服务。未按要求提供服务保障工作的，每发现一次处以200元经济处罚。

（7）有关设备巡查的说明

乙方每天对供配电系统、给排水系统、消防设施设备、设备机房、空调系统、闭路监控系统、电梯进行巡查，并有记录备查。同时乙方建立并落实24小时维修值班制度，有值班记录。未巡查到位和落实值班制度的，每发现一次每次处以200元经济处罚；累计发现超过5次以后，每次处以500元经济处罚；处罚的费用在每月支付的物业管理费中予以扣减。

（8）有关清洁卫生管理

未按清洁卫生管理的服务内容和要求进行及时保洁消杀的，每发现一次处以200元经济处罚；玻璃外墙、处墙每年未按规定进行清洗的，处以经济处罚500元，同时甲方有权聘请相关公司进行清洗，所产生的费用和处罚的费用在物业管理费中予以扣减。

（9）有关绿化摆放的说明。

A、中标的物业公司承担室内绿化摆放、养护费用（在现有室内摆放数量和品质的基础上提升一个档次），并承担元旦、春节、五一、国庆、重大会议、庆祝活动、接待活动的花卉摆置费用。

B、气象塔主楼与附楼过道两侧和附一楼气象服务大厅两侧均要摆放时令花，并定期（每月）更换时令花的品种，保持花色鲜艳。

C、所属物业大楼大堂及走廊、裙楼、会议室、接待室、各楼层大厅要摆置相当数量和具备一定品质的绿化植物；每月须进行更换和调整品种。乙方要针对甲方提出绿化植物摆放的要求，及时整改和更换，未及时整改和更换的室内植物，甲方有权自行补充和更换，所产生的费用在物业管理费中予以扣减。

（10）有关会务保障服务

未按会务保障内容和要求做好服务保障的，每发现一次处以200元经济处罚。处罚的费用在每月支付的物业管理费中予以扣减。

（11）纸巾和洗手液

餐厅（食堂）、各楼层公共办公场所、会议室、洗手间使用的面巾纸、擦手纸、厕纸、洗手液、纸杯、牙签等由物业公司负责，使用品牌由甲方指定。未及时补充或未提供以上物品的，每次处以100元经济处罚；处罚的费用在每月支付的物业管理费中予以扣减。

（12）管理用房

深圳市气象局将提供适当的管理用房，该用房在委托管理期限内由物业管理公司免费使用。除深圳石岩综合观测基地提供1间、西冲综合观测基地（天文台）在值班中心负一层有提供2间宿舍外，其他物业管理项目乙方自行解决下属员工宿舍。

（13）管理费标准

由投资物业公司根据招标文件所提供的资料自行测算；评标时按招标文件的要求计算分值，但最终签订委托管理合同的管理费标准仍以中标单位在标书中所提出的为准。

（14）公用水电及发电机燃油费

公用水电及发电机燃油费用由深圳市气象局承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类用电）。

（15）停车场：本局及外来办事人员的所有车辆停放均不收费。

（16）中标物业公司负责节日庆典的布置，承担横幅、彩旗等费用。

（17）其余设施设备的说明

深圳市气象局气象招标物业的岗亭、道阀、设备设施专用工具、各类门牌、各类标示指示牌、垃圾中转站及垃圾桶均由深圳市气象局负责安装及提供，除以上设施设备外，投标单位在标书中为管理需要添置的设施设备视为投标单位投资，中标后必须实施。

（18）监管：在合同执行期间，中标方须接受市、区行业主管部门的监管。

1、服务期限

本项目服务期限为自合同签订之日起365个日历日。

特别提示：投标文件开标一览表中须明确交货期（服务期或完工期），交货期（服务期或完工期）必须为365天（日历日），否则该投标文件按废标处理。

合同延期：本项目服务期满后，采购单位可根据中标供应商履约情况确定合同期限是否延长，但最长不超过3年，第一年为本次招标的中标服务期限，合同一年一签。

2、付款方式

按月进行支付。