数据备份中心物业服务需求公示

备份中心基本情况

备份中心于位于福田区梅林坳，占地面积5000平米，建筑面积16578平方米，总投资19537万元，建设资金全部来自财政拨款。按不同功能分为办公楼、机房楼、地下室、应急演练房和值班室。各具体功能如下：

1、办公楼：层高八层，建筑面积：2994㎡。

2、机房楼：层高十层，机房共八层（三至十楼为机房，建筑面积为4000㎡，一、二层为办公室和消防控制中心，建筑面积为1000㎡）。

3、应急演练房以及值班楼：层高七层，建筑面积为3000㎡（其中一、二层为厨房餐厅，建筑面积为850㎡，三至七层为应急人员宿舍，建筑面积为2150㎡，共30间房）。

4、地下室：两层，建筑面积为4930㎡，（其中负一层建筑面积4041㎡，为柴油发电机房、高低压配电房、UPS房、民防设施房和停车场，停车位48个；负二层建筑面积889㎡，为办公区中央空调机房、生活用水、消防用水水泵房和水池）。  

一、            物业服务总体要求

（—）该物业是重要的计算机数据中心，对供电、安全、环境、设施的规范性管理要求更严格。物业服务要高标准。

（二）采购单位对中标人组建的物业服务机构进行业务归口管理。

（三）投标人在投标时需提供本公司消防、电梯、空调维护资质证书（若分包则需提供分包方的资质和过往合作案例及分包方企业介绍）。

（四）中标人对物业的物业服务方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前要报告采购单位，采购单位有审核权。

（五）中标人对所录用人员要严格政审，新录入人员一律纳入辖区派出所ICAI信息采集范围，保证录用人员没有刑事犯罪记录、有上岗资格证，并上报采购单位备案。采购单位对一些重要岗位的设置、人员录用与管理和一些重要的管理决策有直接参与权与审批权。为保持稳定，要求秩序维护员的全年人员交换率不超过  30%    。

（六）秩序维护员必须接受采购单位的业务管理、监督和指导，保证带班班长等中层领导的稳定性，不得经常更换。

（七）中标单位每半年向采购单位公布  1 次   物业管理的财务状况，采购单位有权查阅中标人有关  该  物业管理的财务状况及财务报表。

（八）在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购单位对中标物业服务公司人员有直接指挥权。

（九）中标人员工按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。

（十）中标人在做好工作的同时，有责任向采购单位提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

（十一）中标人在物业服务方案中，要有行为节能具体措施：按《公共机构节能条例》实施。

·  在保证物业正常使用、不降低物业服务标准的前提下，负责物业管理的公司通过采取行为节能管理的节电、节水措施，降低  公共场所    的用电量和用水量。

·  在开关、热水器、水龙头、冲洗器具等用电、用水处张贴节能标识。

·  每天定期检查用电、用水系统，防止浪费现象。

·  要对中央空调、公共区域照明、热水器等用电部位采取行为节能措施，切实减少用电量。

·  必须明确写出具体节电、节水措施与实施办法，并纳入综合评分标准。

（十二）中标人提供的物业服务质量符合全国物业服务示范大厦标准。

（十三）中标人不得擅自改动红线内所有房屋、管线、设备等的位置和用途，如需改动应报采购单位审核批准执行。

（十四）中标人应要对物业   2 个变配电室、 1  个消防、安防监控室、   1 个发电机房、  1 个油泵房、油库，主要出入口等重要区域进行24小时值班。

（十五）投标人应按项目分项报价。中标人在物业服务中，违反或达不到投标所承诺的各项指标（含数量和质量）时，采购单位有权按项目扣除相应费用及中止合同。每发生一宗有效投诉扣除   1000  元。

（十六）中标人不承担公共水、电、气费。

（十七）中标人制订建筑物本体、设备设施的大中修计划、方案及费用测算，报采购单位审核后组织实施。  

一、            物业服务内容及标准

（一）      建筑物日常维修养护

·  建筑物外观、各种指示标识完好、清洁，记录完整。确保物业房屋、门窗的完好和正常使用。

·  建筑物及附属设施按计划维修、维护，建立维修回访制度且记录完整。

·  向采购单位提交建筑物本体月度、年度及大中修计划，单项费用在 10000   元以上的项目，必须由采购单位现场监督实施。

·  建筑物本体完好率  99%   以上，物业零修、急修及时率   99%   以上，维修合格率 100%   。室外红线范围内场地、道路的完好率   99%   以上。

·  采购单位每月抽查一次，每发现一项不合格扣 500  元。

（二）      设备设施管理

·供配电及备用发电机系统：按国家规范对供电及备用发电机系统进行严格管理，建立严格的配、送电、备用发电运行制度、电气及机组维修制度、配电房、发电机管理制度；对供、配电及备用发电机系统进行定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，确保供、配电及备用发电机设备运行良好，做到安全、合理、节约用电；供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零修合格率 100%   ；确保所有管道及设施完好无损；管理和维护好避雷接地的设备设施；制定切实可行的供、配电、应急发电预案，设备状态标识明显。

·  智能化系统（含楼宇自控系统、闭路监控系统、防盗报警系统、一卡通系统等）：定期对各种系统性能状态进行检查、系统测试和计划性修理，发现隐患及时处理（24小时内），确保楼宇自动化设备运转正常。状态良好，设备整洁、标识明显，维修及时率   99%   以上，维修合格率 100%   。

·  消防系统：必须委托具有消防一级资质公司进行消防维保。加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防各系统（水消防、气体消防、电气火灾监控）运转正常，相关设施完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；及时发现并排除故障，零修合格率 100%   ；制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好，零修合格率 100%   。定期对消防系统及背景音乐系统进行保养维护。对过期的消防器材进行更换（所有更换费用由中标单位负责）。每年至少举行  3  次消防演练。

·  电梯系统：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理。电梯安全措施齐全、有效准时开启关闭，定期进行维修保养，确保通风、照明及其它附属设施完好。轿厢、井道保持清洁。电梯运行、养护记录完备。编制电梯应急预案，规定应急处理人员抵达现场时限，及时、正确、有效处理电梯困人等故障，电梯管理人员必须持证上岗。严格执行《特种设备安全监察条例》、《深圳市电梯维修保养安全管理规定》等有关规定，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。禁止工作时间保养。

·  给、排水设备：保证给、排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，定期对排水管、沟、集水坑进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零修合格率 100%   。

·  中央空调系统：建立空调系统运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；制定科学合理的经济运行和节能降耗措施；定期对冷冻水、冷却水系统进行杀菌灭藻处理及除浮锈、除油化学清洗；定期检修养护空调设备，定期清洗过滤网，保证空调设备、设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，零修合格率  100%  。

·  照明系统（含室外灯光）：外观整洁无缺损、松落和安全隐患，光源完好率、维修更换及时率 100%  ，无蚊虫、蜘蛛网、积尘等。

·  采购单位每月至少抽查 3  项次，抽查时每发现一项不合格扣 200  元；停水、停电、停空调不能预先通知扣 1000 元；专业人员不符合持证上岗条件每发现一宗扣 500   元。

（三）      安全管理

·  签订物业服务合同时须一并签订消防安全管理责任书，服从采购单位办公室的监督管理，并接受相关部门的指导。

物业服务单位进场时必须将消防维保正式生效分包合同报采购单位备案。未及时委托专业维保的、除扣除该时段物业管理维保费用外、还将按相关法律、法规处理。

·  实行24小时安全管理制度，人防、物防、技防相结合，监控、巡视、值班相配合，确保无漏岗、脱岗、睡岗等失职现象。

·  全体员工都须具有相应的消防知识，熟悉并能正确使用各种消防设施和器材；消防控制室值班人员必须持证上岗。

·  保障疏散通道、安全出口、消防通道畅通。

·  对危及物业使用安全和事故易发区域及时设置警示标志，并采取切实可行的安全防措施。

·  有针对性的提供突发事件的应急保障服务，编制完善的火灾、盗窃、妨碍公务等突发事件应急预案，做到预案完备、制度健全；措施得力、操作熟练；管理规范、处理及时。

·  确保管理区域无火灾、刑事案件、交通事故等事故发生。

·  管理区域出入口及外围无聚众滋事、阻塞交通、违规叫卖等现象。

·  确保安全的工作环境；做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全隐患。

·  有重大活动、重要会议、重宾接待时，须按要求适当增加安全保障人员。

·  采购单位每月至少抽查 3  项次，抽查时每发现一项不合格扣  200  元；消防控制室值班人员不符合持证上岗条件每人扣  100  元；每发生一起安全责任事故扣 10000   元，并按规定追究相关责任必要时终止服务合同。

（四）      交通、车辆管理

·  道路通畅，路面相关设施完整，交通标识规范完好。

·  停车场管理制度完善，人员配备合理，无乱停乱放和阻塞现象。

·  必要时并根据采购单位要求对出入物业的物品、人员、车辆进行检查。

·  采购单位每月抽查  2  次，每发现一项不合格扣 100   元；因中标人责任发生车辆丢损的每发生一起扣 2000   元，并按规定追究相关责任。

（五）      清洁保洁管理

·  建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施设置合理、完备，垃圾日清，保洁工作满足政府办公环境和外来人员流量大的特点要求。

·  建筑外墙、屋面、室外场地、道路、地下室等保持清洁无积尘，无纸屑、树叶、烟头等杂物。

·  办公室、会议室、设备间、功能房、井道、楼梯、走道、大堂、室内公共区域及开水间、卫生间的地面、顶面清洁无尘，无蜘蛛网，无积水；室内设施表面、门窗等无灰尘；定期消杀；大堂、室内主要通道地面无尘印。

·   机房楼区域：机房内、UPS间、阳台、气瓶间每周至少两次对地面、墙面清洁，机柜、空调机外壳表面无灰尘。

·  大理石、花岗岩及电梯轿箱表面定期打蜡养护；会议室、接待室和其它功能室等定期清洗、擦拭，随时保洁，确保随时可以使用。

·  室内外金属护栏、把手和电梯轿厢定期擦拭保养，确保无锈迹、污渍、汗渍。

·  路灯、草坪灯、牌匾、宣传栏牢固、安全、美观、整洁，无乱贴乱画现象。

·  公共玻璃门、窗、玻璃隔断保持无污迹、灰尘；玻璃墙、外墙每年至少清洗  1  次，或根据需要清洗。

·  地下室负一、二层地面和管道、设施表面清洁无积水、积尘，顶面、墙面无灰尘和蜘蛛网。

·  保证所有卫生间（含公共区域）的厕纸、擦手纸、洗手液的配备和摆放。

·  采购单位每月至少抽查 4 项次，抽查时每发现一项不合格扣 100   元。

（六）      绿化养护管理

·  根据植物生长习性、种植环境等因素进行科学养护。包括光照管理、温度管理、水分管理、土壤管理、施肥管理、修剪整形、病虫害防治等。

·  落实公共绿地、花坛、树木养护措施，修剪、更换及时，无破坏、践踏、无虫害、枯死及随意占用现象，绿化达标率  98%      。

·  绿地、花坛、树丛无杂草、纸屑、枯死树叶、烟头等杂物；室内盆栽阔叶植物叶面无灰尘、盆内无纸屑、烟头。

·  公共区域和会议室摆放花木叶面无灰尘、盆内无纸屑、烟头。

·  采购单位每月至少抽查  2  项次，抽查时每发现一项不合格扣 100  元。

餐厅区域物业服务

·  餐厅、厨房等区域地面的日常清洁保洁、水电终端、地面、墙（体）面、天花、灯具、门锁、餐厅隔油池维修养护，以及照明系统、空调系统、送风系统、排风（烟）系统、消防系统、供排水及污水处理系统、货（电）梯等设备设施的维修养护。

·  除厨房设备外的所有机电设备的日常维护。

·  重要接待及活动时相关的物业服务。

﹡维持好现场秩序及人员的引导。

﹡做好接待及活动区域的环境卫生实施循环保洁工作，并及时补充纸巾、洗手液等清洁卫生用品。

﹡对周边卫生间的照明及相关强电井、供电控制箱等进行巡视监护，预防或应急处理意外供电线路短路故障，确保供配电、传菜直梯、空调、给排水等系统的正常运行。

﹡对消防监控系统出现的误报讯号及时采取有效措施进行复位，防止噪音对现场造成干扰。

·  未达到保障要求造成投诉，经查属实的，每次扣 200   元。

·   本次招标不包括：厨房专用设备运行维护保养。

（七）      物业档案资料管理

·  保证物业档案资料（包括设备维修、改造的档案资料）的完整性、完好性。