消防监督管理局物业管理采购需求公示

一、招标项目概况

深圳市公安局消防监督管理局机关本部办公大楼，招标管理面积20540平方米。

（一）物业地址：深圳市福田区燕南路与红荔路交汇处。

（二）物业面积：占地面积15306平方米，建筑面积20540平方米，其中公安消防局办公楼建筑面积9000平方米，停车场面积11540平方米。

（三）公安系统物业情况介绍：共有建筑物3栋，具体如下：

1、局办公大楼共12层

2、简易宿舍用房1层。

3、新食堂2层

（四）主要设备设施介绍

1、供配电系统：

（1）380v KVA:295,220KW柴油发电机组一台；

（2） SC9-400/10电力变压器2台，容量为400KVA、S7电力变压器1台，容量315KVA；（3）TYPE GA24高压开关柜四个；低压馈电柜八个；低压电容器柜三个；

（4）AL-21动力配电柜两个。插接配电箱九个。

2、给排水系统：

（1）50DL*5、5.5KW生活水泵两台；

（2）100DL*4、30.3KW消防水泵四台；

（3）WQ25-17/3、5KW排污水泵两台

3、电梯系统：通力15.2 18KW的电梯两台，。

4、空调系统：

（1）RTHA255N 380V 50HZ特灵中央空调主机两台；

（2）F3-1430M-BF冷冻泵三台；F3-1430M-BF冷冻泵三台；

（3）CIA-22 5.5KW冷却塔两个。

（4）中央空调盘机164个。

5、停车场系统1套。

6、其它设施：风机九台；避雷网一年检测一次、厨房设备、燃气管道、地面训练场。

二、招标范围

1、房屋及公共设施维护服务

（1）红线范围内归属公安系统物业的房屋非本体结构的维护，包括内墙壁、楼顶平台、通道、地面、道路、天花、门窗、玻璃等的维修、保养；院内房屋建筑本体共用部位（外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的检查、维修、养护和管理。

（2）红线范围内归属公安系统物业的公用设施（道路、室外上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、化粪池、沟、渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、共用照明、天线、楼内导向标记、自行车房棚、停车场等）的检查、维修、养护和管理。

2、机电设备设施管理

红线范围内归属公安系统物业的共用设施设备（供配电系统、消防系统、闭路监控电视、中央空调和分体空调、电梯、供水系统等）的检查、维修、养护和运行管理服务。

3、 环境卫生管理

（1）红线范围内归属公安系统物业的办公楼、宿舍楼的环境卫生的清洁保洁、垃圾的收集；

（2）红线范围内归属公安系统物业的环境卫生的消杀管理；

（3）红线范围内归属公安系统物业内的公共洗手间厕纸、洗手液、擦手纸的检查、更换。

（4）局机关办公楼外墙清洗每年一次。

4、绿化养护管理

（1）红线范围内归属公安系统物业区域的室外绿化养护管理，包括修剪施肥、浇水、杀虫及补种绿化。

（2）局机关本部归属公安系统办公大楼的室内绿化日常租赁、摆放和养护。

5、安全保卫及停车场管理服务

（1）红线范围内归属公安系统物业区域的安全、保卫、工作秩序、治安秩序；

（2）归属公安系统的车辆交通秩序、停车场管理；

（3）物业管理范围内归属公安系统的应急事件处理；

（4）配合和协助公安机关进行红线范围内归属公安系统的安全监控和巡视等保安工作。

6、会务服务

局机关本部归属公安系统的会务接待服务。

7、其他附属服务设施管理

红线范围内归属公安系统物业的附属配套服务设施的维修、养护和管理。

8、物业及物业管理档案、资料管理

9、局机关本部大楼邮件、报刊收发服务

三、物业服务期限

四、物业服务标准及要求

项目服务标准及要求

（一）物业管理服务整体标准及要求

按“全国物业管理示范大厦”标准进行管理。

1、房屋完好率95%以上。

2、设备完好率95%以上。

3、用户满意及基本满意率95%以上。

4、有效投诉处理率100%。

5、有效投诉率低于0.5%。

6、管理区域内无任何重大事故发生。

7、环境卫生、消杀、绿化达标率为100%。

8、杜绝火灾事故、质量事故。

9、利用现代化管理手段对物业进行管理。

10、消防管理通过政府规定的年检。

（二）物业管理服务各分项标准及要求

1、归属公安系统物业的房屋及配套公共设施管理要求

a.     提供切实可行的维修养护实施方案和应急措施。及时完成各项零星维修任务。

b.     房屋使用和维护管理制度完善明确，落实房屋管理责任人。

c.     房屋维修养护档案、资料齐全，管理完善，随时可查。

d.     无违章装修，无乱搭建，无乱张贴、悬挂等。

e.     房屋本体、公用设施整洁，公用楼梯、通道无堆放杂物及违章占用等。

f.     房屋外观完好，整洁，室外设施完好无损坏。

g.       确保楼盖、屋顶、梁、柱、共用部位内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门窗、设备机房\室外场地、道路的完好和正常使用。

2、归属公安系统物业的设备管理要求

（1）设备管理综合要求：

a.     建立完善的质量保证体系，提供切实可行的运行管理、维护保养、维修的实施方案和各种措施。

b.     制定设备安全运行管理、岗位责任制、定期巡视检查、操作规程及监督检查制度，建立岗位责任制，并严格执行。做到科学管理、正确使用，精心维护，备齐备件，及时维修。

c.     实行值班制度，保证设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。

d.     设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生。

e.     所需各种专业技术人员配备齐全、维修和操作人员持证上岗。有解决各类故障和事件的能力。

f.        建立设备台帐和档案，项目齐全，目录清晰，设备图纸档案、技术资料齐全。管理完善，可随时查阅。

（2）供配电系统：

a.     对供电范围的电气设备定期巡视维护和重点检测，做到安全、合理、节约用电。

b.     及时发现和解决故障。当出现故障时，维修人员及时到位抢修，排除故障，恢复正常功能。

c.     加强日常维护检修，公共使用的照明灯具（包括地下室照明、楼梯、电梯间、室外院墙照明）线路、开关保证完好，确保用电安全，并管理和维护好避雷设施。

d.       配电设备管理、操作、维修保养严格按国家标准操作运行，制定临时用电措施并严格执行。

（3）给排水系统：

a.     建立用水、供水管理制度并予以实施。

b.     防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，不发生大面积跑水事故，定期对水泵房进行检查、保养、维修、清洁。

c.     水箱保持清洁卫生并定期消毒（按照深圳市二次供水的有关规定），确保二次供水符合饮用水国家标准。

d.     保证设备和管道系统状况良好，供水系统能正常发挥功能。

e.       定期对排水管、化粪池、隔油池、沟渠、池、井进行清疏、养护及清除污垢。保证排水系统通畅、确保上下水管道完好和正常使用。及时发现和解决故障，当出现故障时，维修人员及时到位抢修，恢复正常功能。

（4）消防系统：

a.     加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，使整个系统反应正常；

b.     落实消防安全责任人、义务消防人员，定期进行演练，开展消防知识及法规的宣传教育，避免火灾事故发生。

c.     制定突发性火灾等应急处理方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好。定期对消防系统进行保养维护。

d.       及时发现并排除火灾及其它安全隐患以及消防设备故障。

（5）空调系统

●        整体要求

a.     建立规范完善的空调运行、安全操作规程、维修保养制度，并严格执行。

b.     保证空调系统安全运行、正常使用。运行中无超标噪音和滴漏水现象。

c.     有准确完整的空调系统档案资料,各项运行记录和维修保养记录齐全,并归档。

d.     制定切实可行节能降耗措施，应有明显节能降耗成果。

e.     定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态。

f.        空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录。

●        主机年度工作内容：

a.     用抽排泵将机组冷媒抽至冷凝器。

b.     排放出冷冻油、更换过滤芯及密封圈。

c.     更换马达冷却系统干燥过滤芯及油过滤器。

d.     检查及清理起动柜、配电盘、控制盘所有接触器的触点。

e.     对机组冷凝器进行清洗铜管及检查冷却水对机组有否腐蚀。

f.     对机组加压进行检漏、检查冷凝器、蒸发器上的安全阀是否腐蚀、生锈、泄漏。

g.     对机组所有安全保护进行检查。

h.     抽真空加入新冷冻油，并将冷媒放回蒸发器。

i.     对压缩机马达进行绝缘试验。

j.     开机运行及对机组设定和调试工作。

k.       呈交工作报告。

●        冷冻水泵、冷却水泵年度工作内容：

a.     检查水泵马达的润滑，若有必要给予加注润滑油；

b.     检查有否不正常声响及高温；

c.     检查及记录马达电流量、进水压力和出水压力、检查处理各管道、阀门漏水情况；

d.     检查是否有渗漏水、管道、隔热是否异常；

e.     检查水泵进口端检程序，视具体情况给予清洗；

f.     检查水泵内部运行配件转动、传动装置，包括水泵轴心、叶轮等；

g.     清洗水泵水路的过滤网；

h.     控制电气装置检测及维护；

i.     清洁设备，做好设备的防腐、防尘处理工作；

j.         提交工作记录报告；

●        风机盘管年度工作内容（每季度）

a.     检查盘管出风口温度及清洁出风口。

b.     检查机组震动情况，检查风管、支吊架有无异常，检查各运动装置。

c.     检查机组噪音情况，检查控制线路。

d.     检查各管道、阀门堵塞情况及工作情况。

e.     检查冷凝水排放情况，检查冷凝水排水管是否有异常情况，定期疏通排水管。

f.     定期清洗滤网。

g.       根据需要更换或维修有关坏损件。

●        空调系统每月工作内容

a.     检查压缩机的油位、油压和油温。

b.     检查压缩机吸气、排气温度、过滤器压差。

c.     检查马达电压及电流。

d.     检查蒸发器水温度及冷媒压力。

e.     检查冷凝器水温度及冷媒压力。

f.     检查所有的安全范围，运行中的控制设置及现场介面装置显示器，并将所得数据结果汇报。

g.     检查并调整电器控制部分。

h.       检查系统是否有漏。

●        空调系统每半年工作内容

a.     检查油泵润滑前、后之运行情况。

b.     检查冷媒和油的系统中任何可看见之泄漏迹象。

c.     检查电流表实际之电流量和对比不正常的移动情况。

d.     检查任何不正常之噪音和振动。

e.     检查油冷却系统电磁阀工作状况。

f.     检查马达冷媒供应情况

g.       检查电器螺栓及收紧。

●        空调系统水处理

a.     对冷冻水及冷却水系统进行杀菌灭藻处理及除浮锈、除油污化学清洗。

b.     从主管道最低点排放所有冷冻、冷却水，拆洗过滤器，并将冷却塔盘清洗干净。

c.     对冷却循环系统进行预膜处理，使管道形成一层均匀致密的保护膜以控制系统的锈蚀速度；冷冻系统投加缓蚀剂作防锈缓蚀处理。

d.     开机阶段，每周派人加药一次，每月清洗冷却塔塔盘一次，并进行排污。

e.     开机阶段，冷冻水系统每季度取一次水样，冷却水系统每月取一次水样，进行分析测试，并依时向甲方递交分析报告。

f.     停机阶段，冷却水系统投加防锈湿保剂进行湿保处理。

g.       经水处理后，冷却循环水水质应达到GB50050-95的指标要求；冷冻循环水水质参照日本工业规格JIS K2234的指标要求。

（6）电梯系统

a.     电梯由专业队伍维修保养，电梯维修、保养人员均持证上岗，电梯各种安全检查审核证件齐全有效。

b.     建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，状态良好，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好。

c.     投标方负责按国家规定提供例常责任保养服务，每壹周一次例保，由甲方签字确认，每季度进行一次检查，并提交季度《电梯重要安全装置自检报告表》，每年进行一次检修调整(中、小修)，确保电扶梯处于良好的运行状态（包括定期性调校。清洁润滑，加注油脂，检查电扶梯各安全开关、梯级、大链，机部件等的正常运行状态。

d.     投标方为采购单位向市技术监督局办理电扶梯安全年检手续，保证取得《电扶梯运行许可证》，年检费用由采购方负责。投标方对上述电扶梯每年进行一次负荷调校试验。上述资料均由甲方存档备查，确保电扶梯得到恰当检修，轿厢及机房整洁、通风、照明及其他附属设施完好。

e.     出现运行故障后，接到报修后维修人员立即到达现场抢修，并及时排除故障。

f.        建立电梯设备档案，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档。

（7）智能化系统

a.     摄像机外观完好无损、无锈蚀，显示画面清晰、色彩正常、无干扰，摄像位置准确、倍率合适。硬盘录像计算机工作稳定，录像文件回放正常，各路视频、音频、控制、报警线缆连接牢固、接头无修饰，键盘无损坏、操作灵活。

b.     消防报警主机模拟报警正常。探测器、报警器完好、有效，接线牢固可靠。

c.     智能化系统零修合格率达100％。

d.       会议室及多功能厅的灯光、音响系统工作正常。

（8）发电机

a.     发电机由专业队伍维修保养。

b.     发电机应每15天试运行半小时，发电用柴油由采购方负责。

c.     因供电公司临时停电，应在3分钟内启动发电机发电。

d.       应留意报纸上的停电公告，提早购买储备柴油，因临时停电发电用柴油费用由采购单位负责。

3、归属公安系统物业的环境卫生管理

a.     清洁卫生实行一体化管理，有专业清洁队伍，管理制度完善。

b.       保护好环卫设施齐备，定期杀虫、灭鼠。

c.       实行标准化清扫保洁，由专人负责检查、监督。

d.       结合办公楼的特点，合理安排定期作业的时间，减少对办公秩序的干扰。

e.    环境卫生管理标准：

l         日常清洁服务基本要求：

l         环境消杀基本要求：

4、归属公安系统物业的绿化管理

a.     有专业人员管理，管理制度完善、可行；

b.       实行标准化作业，由专人负责检查、监督；

c.       室内绿化租摆配置标准不得低于现有标准；

d.     室外绿化管养标准：

5、归属公安系统物业的安全管理

a.     局机关本部大楼实行24小时保安监控制度，确保大楼的安全和良好的工作环境秩序。

b.     定期维护保养监控设备，确保设备正常运行。

c.     安全管理实行一体化管理，有专业保安队伍，实行准军事化管理，制度完善、落实。

d.     做好安全防范和日常巡查工作，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件。

e.     避免大楼红线图内归属公安系统管理范围内发生火灾、刑事和交通事故。

f.     门卫的保安根据要求对出入公安系统办公区的人员、物品进行登记检查。保安员要穿统一的制服，工作规范、作风严谨。

g.     根据办公楼的特点，设置相应的固定岗、巡逻岗、机动岗。确保公共秩序良好。

h.     建立突发事件处理程序，拟定相应的措施，建立快速反应、快速支援安全体系。

i.     制定突发性火灾等应急处理方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好。

j.         无火灾及其它安全隐患。

6、归属公安系统物业的停车场管理

a.     停车场标线清晰、安全标识及相关设施完好。

b.     建立停车场巡视制度，指挥安排车辆停放，确保停车场的设备、设施、道路完好无损，发现问题及时维修，无车辆乱停放现象。

c.       做好车辆的进出登记，确保车辆无丢失、碰撞，确保车内物品无丢失现象。

7、归属公安系统物业的会务管理

a.     制订会务接待的管理制度、工作流程；

b.       局机关本部专人负责会务接待工作，服务人员提前30分钟到岗，准备茶水、检查卫生和设施情况，保证会议环境的舒适整洁。要求准备细致、周到。

c.       根据会议需要，提前一天准备好横幅、签到记录等；对会议室进行全面检查，应与会议主办单位保持联系，对座位数、名位牌、会标等进行核对，同时应对影视、音响设备、灯光、花卉摆设、茶水、茶杯准备、卫生情况、进出通道进行检查，会议全程专人负责灯光、音响及视频播放。

d.       会议结束后，及时做好茶杯及会议室的清洁卫生工作，并关灯、音响、空调、门、窗等。

8、归属公安系统物业的收发管理

a.       局机关本部指定专人做好收发工作，每天及时分派报纸和信件、杂志。根据要求准确无误投放信箱或送至办公室，不得截留节假日期间的报纸。

b.       对挂号信和特快专递要交到收件人处并签收，对文件和各类通知发放要严格签收手续，以免误漏现象发生。

c.       对所有投递错误的和地址、收件处或姓名不详者信件要在五天内处理完毕。

9、物业档案资料管理

a.       实行物业档案资料的系统化、科学化、电脑化管理。

b.       完善各项管理制度，对所有档案集中管理。

c.       各种物业管理资料齐备，条目清晰，标识齐全，分类明确，易于查找。

d.       采用电脑资料、文字资料、磁盘记录资料、图表图片资料等多种形式的文档储存方式管理档案资料。

（三）物业管理服务人员要求

1、物业服务人员需具备有强烈的责任感和良好的职业道德、服务意识。

2、物业服务处设项目经理。

3、物业服务处的项目经理须参加物业管理专业培训，并分别取得《全国物业管理企业部门经理》和《全国物业管理企业管理员》上岗证；特殊工种技术工人持专业上岗证（电工证、电梯工证等）；消防人员持《消防员上岗证》、水工持《健康证》等；保证100％员工持证上岗。

4、根据实际情况，合理配置人员，配置人员要求具有良好的个人素质和服务意识，满足项目岗位实际需求。

5、物业服务人员及岗位技术要求：

五、物业服务基本内容

六、合同签订及付款方式

七、物业服务其它事项

其它相关说明

1、中标单位根据有关物业管理法规与深圳市公安局消防监督管理局签订的物业管理委托合同，对该物业实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

2、本次招标服务范围不含武警现役部队的物业部分。

3、物业管理用房：

在委托管理期限内，采购单位提供管理用房(含仓库、维修场所)，供物业管理公司免费使用。

4、中标人原则上不得将本物业管理项目分包给其他单位，若因中标人专项资质原因确需将某项专业项目分包给其他具备相应资质单位，必须事先征得采购单位同意。

5、有关物业管理事项的说明

（1）建筑物、设施、设备、绿化等大、中修、更新和改造费用(含添置、设置费用)由甲方负责；相关设施设备维护保养材料如灯具、上下水、门锁、地面、道牙、内外墙面、吊顶等一次性单项单件维护工程在200元以内的，由乙方支付费用；超过200元，由甲方负责；中央空调、发电机、消防控制设施等大型设备，单体维修费用500元（含500元）以下的由物业承担，500元以上的根据设备归属由甲方承担；家属楼室内维修实行有偿维修制。

（2）公共水电费及发电机燃油费

公共水电费及发电机燃油费由采购单位承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类的用电）。

（3）其余设施设备的说明

物业内道闸、各类门牌、各类标示指示牌、垃圾中转站均由采购方负责安装及提供，除以上设施设备外，投标单位在标书中为管理需要添置的设施设备视为投标单位投资，中标后必须实施。

（4）监管

中标人在合同执行期间，须接受市政府采购监督管理部门和采购单位的监管。

其他

附件