深圳市青少年活动中心改扩建工程新建大楼物业项目管理需求公示

( 深圳市青少年活动中心改扩建工程新建大楼物业项目管理 )需求公示

1、物业管理的范围和内容： （1）房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙体、楼梯间通道、门厅、设备机房）的维护和管理； （2）房屋建筑本体共用设施设备包括：共用的上下水管道、落水管、厨房排烟管道、本物业红线内属物业管理范围的设施包括：道路、室外上下水管排水管道、化粪池、沟渠、池、井（排污）、室内泵房（消防、空调泵房）路灯、停车场的维修、养护和管理。 （3）消防系统、供配电系统、照明系统及发电机组、办公楼供水、排水系统、空调系统、音响投影、扩音、会务设备、电梯设备、办公设备、电话系统等的维护、保养和管理。 （4）本物业范围公共区域及室内外环境、办公家具、设备等的清洁卫生、垃圾的收集，领导区域清洁服务管理，每天清运垃圾，化粪池清理；负责卫生间擦手纸、卫生纸、洗手液等清洁用品的更换，一年一次外墙清洗服务。 （5）24小时安全值班、监控、巡视大堂、楼道、地下停车场、电梯内外、中心外围保安工作；停车场交通、车辆行驶停靠及进出大门的管理； （6）大厅服务咨询与引导工作。 （7）会务接待服务工作。 （8）秩序维护工作。 （9）物业及物业管理档案、资料的整理。 （10）法规和政策规定的由中标单位管理的其他事项。 2、物业管理目标： （1）合同期内，执行《深圳市物业管理考评评比（写字楼）》标准达90%以上。 （2）制定物业管理发展规划，有计划、有检查、采购单位满意率95%以上。 （3）有效投诉率低于2%。 （4）有效投诉处理率达100%。 （5）房屋及公共配套设备、设备完好率95%以上。 （6）中心内治安案件发案率为零，无任何重大事故发生。 （7）环境卫生、消杀达标率为95%。 （8）利用现代化管理手段对物业进行管理。 （9）消防管理符合政府的有关要求，年检完好率100%。 （二）岗位人员配置要求： 1.管理机构与人力资源配置要求 1.1物业管理企业应根据中心的具体情况，设置相适应的办公楼物业管理服务机构，配备管理人员和服务设施。 1.2管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。 1.3管理服务人员在服务过程中应保持良好的精神状态；表情自然、亲切；举止大方、有礼；用语文明、规范；对待顾客主动、热情、耐心、周到并及时为客户提供服务。 1.4管理服务人员应按规定统一着装、着装整齐清洁，仪表仪容整洁端庄；在指定位置佩戴标志，站姿端正，坐姿稳重，行为规范，服务主动。 1.5管理服务人员应及时、认真做好工作日志、交接班记录、账册等记录工作，做到字迹清晰、数据准确。 1.6管理服务人员应接受过相关专业技能的培训，掌握物业管理基本法律法规，熟悉办公楼的基本情况，能正确使用相关专用设备。 2、人员最低配置标准 项目经理1人、综合主管1人、管理人员6人、客服人员2人、保安人员46人、机电人员15人、清洁工25人，绿化工1人，共计97人。 3、具体要求如下： （1）项目负责人：年龄：30-50岁，大专以上学历，中级以上职称，从事物业管理5年以上，熟悉ISO9001：2000质量体系运作，持物业企业经理上岗证。 （2）客户服务：年龄：22-30岁，女，高中以上学历，外表形象气质佳，具有较强的沟通协调处理能力，熟悉ISO9001质量管理体系。 （3）工程机电：年龄：28-45岁，大专以上学历，具有三年以上写字楼设备管理经验，有对设备维修保养，更新改造的能力，具室内灯光音响操作使用管理经验；机电工，年龄：22-45岁，高中以上学历，具有二年以上相关工作经验和中级以上的相关技能等级资格。 （4）秩序维护人员：男性，年龄：25-35岁，大专以上学历，有部队服务三年以上或三年以上公安系统工作经验，熟悉物业管理行业，有两年以上大型物业保安主管经验，具备较高素质军事业务技能、组织过大型消防演习和培训，能独立处理各类突发事件； （5）卫生清洁：年龄：25-50岁，高中以上文化，具有三年以上相关工作经验，有丰富的清洁及ISO14001环境管理知识；保洁员，初中以上文化，年龄： 45岁以内，五官端正，具有一年以上相关工作经验，有一定的清洁及ISO14001环境管理知识。 （三）岗位工作内容及标准 1、 管理服务基本要求 1.1物业管理服务机构要做好维护保养工作，应保持房屋建筑的完好和设施设备的正常运行。 1.2物业管理服务机构应为中心提供全天候的公共秩序维护服务和安全服务，维护办公中心的人员、财产和建筑物的安全。 1.3物业管理服务机构应按时完成规定的环境保洁服务，为客户提供整洁、卫生、安全、美观的环境。 1.4物业管理服务机构应对物业管理范围内的绿地和室内绿化进行养护服务，保持中心整体的景观效果。 1.5物业管理服务机构应提供办公区域之邮件分发、以及会务服务，达到快捷、便利之服务要求。 1.6物业管理服务机构应对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告采购单位、物业管理企业和有关部门，并采取相应措施。

五、服务基本内容

管理服务内容及标准 2.1 基础管理 （1）物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。 （2）)物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨。 （3）物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。 （4）物业管理企业在财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；每月向采购单位提交财务报表和物料使用表（采购单位承担费用部分）。 （5）房屋及其共享设施设备档案数据齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。 （6）建立用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便。 （7）建立24小时值班制度，建立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投放等各类信息的收集和反馈，并用时处理，有回访制度和记录。 （8）定期向用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上。 （9）零修急修及时率100%，返修率不高于1%，并有回访记录。 2.2工程服务标准 2.2.1房屋管理与维修养护 （1）中心、栋号、楼层、房号标志明显，合理。 （2）无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。 （3）中心房屋外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。 （4）房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。 2.2.2设备管理 综合要求： （1）制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。 （2）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。 （3）配备所需专业技术人员，严格执行操作规程。 （4）设备良好，运行正常，无因管理原因造成的重大管理责任事故发生。 供电系统: （1）保证正常供电，并定期留意市政停电信息，如有则提前通知采购单位。 （2）制定停电应急处理措施并严格执行。 （3）备用应急发电机可随时起用。 弱电系统: （1）按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。 （2）监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存。 消防系统: （1）消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。 （2）消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。 （3）组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。 （4）制订突发的火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。 （5）无火灾安全隐患。 电梯系统: （1）电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。 （2）电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。 （3）轿厢、井道、机房保持清洁。 （4）电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗。 （5）运行出现故障后，维修人员应在30分钟内到达现场维修。 （6）运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。 给排水系统: （1）建立中心用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。 （2）设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏。 （3）按规定对二次供水蓄水池设施进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染。 （4）高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。 （5）限水、停水按规定时间通知住用户。 （6）排水系统畅通，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。 （7）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。 （8）制定事故应急处理方案。 空调系统: （1）中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。 （2）中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修。 （3）制订中央空调发生故障应急处理方案。 避雷系统: 避雷系统应按规定由专业机构进行检测 2.2.3共用设施管理: （1）共用设备配套服务设施完好，无随意改变用途。 （2）共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。 （3）道路、楼道、大堂等公共照明完好。 （4）中心范围内的管道通畅，路面平坦。 2.2.4日常维修服务要求 房屋本体及公共场地日常保养、维修服务要求：序号部位日常保养、维修服务要求1旋转门、自动门、推拉窗玻璃无破碎，五金配件完好；门、窗开闭灵活，密封性好、无异常声响。2楼内墙面墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺，修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致。3屋顶、管道、排水沟屋面排水沟、室内室外排水管道应保障排水畅通：发现有防水层气鼓、碎裂、隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理。4道路、广场、地下车库保持路面平整、无开裂和松动、无积水，窨井、积水井不漫溢，积水井、窨井盖无缺损。发现损坏应在规定时间内修复。5安全、引导标志大堂应有中心示意图、单元标牌及司牌；楼层电梯厅、地下车库、消防通道应设有路标及安全指示牌；危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施，保证所有标志、指示牌清晰完整，维护设施得当。6卫生间、茶水间保持设施完好、正常，水龙头及便池出水正常，不漏水，地漏畅通不堵塞。保持管道畅通与安全使用，发现损坏应及时修复。7电梯厅保持设备设施正常、电梯按钮无缺损、标示清晰完整，发现损坏立即修复。8避难层、平台保证避难设施无损坏、地面平整、密封性好、排水沟畅通无堵塞，发现损坏立即修复。9绿地、花台龙头出水正常、无滴漏现象；水管无堵塞，无漏水现象，花坛完整。机电设备维修及公共设施保养服务内容及标准：

2.3秩序维护服务及车辆管理 基本要求： （1）实行封闭式管理，主出入口24小时值岗。 （2）有专业秩序维护队伍，实行24小时值班及巡逻制度；秩序维护人员熟悉中心的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。 明确巡视工作职责，规范巡视工作流程，制定相对固定的巡视路线。对重点区域、重点部位、重点设备机房至少每3小时巡视一次并记录。发现违法、违章行为应及时制止； 巡视应使用巡更设备，在监控中心保持巡更记录； 收到中央监控室发出的指令后，巡视人员应及时到达，并采取相应措施； 巡视中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。 （3）结合项目特点，制定安全防范措施,对法庭及领导办公区重点巡逻值守，随时提防突发事件的发生。 （4）确保外来人员必须经安检通道进入中心，以防危险物品（爆炸品、易燃品、管制刀具等）带入中心内。外来人员走出中心后，若需再次进入中心，应重新通过安检进入。 （5）进出通道各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。 （6）停车场及停车楼24小时专人管理，出入登记，管理有序，排列整齐。 （7）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。 （8）非机动车辆集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁。 （9）消防管理。 应建立健全消防管理制度，建立消防责任制；明确专人维护、管理消防器材，保持其完好； 定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护，保持其完整、完好，能正常使用；消防带圈绕均匀，灭火器材保险栓及喷嘴外壳良好，压力指示在区域线范围内，器材不超过有效期，各类设备设施能正常运行与使用；检查记录详细，如发现消防器材有异常情况，应及时予以调换或报修； 定期进行消防宣传和消防演习； 秩序维护及停车场管理服务内容及标准：

2.4保洁服务 基本要求: （1）严格执行垃圾分类处理，按照设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站进行垃圾处理。 （2）清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。 （3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。 （4）无乱贴、乱画和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、玻璃窗等保持洁净；中心内无纸屑、烟头等废弃物。 （5）实行隐性化服务，道路、大堂、电梯、走道等人员出入处，需在工作人员上班前完成清洁工作。 清洁卫生服务内容及标准：

2.3消杀服务 (1) 负责红线范围内的 四害 消杀（包括经营场所、周边及相应的草地、绿化带、下水道、污水处理池、垃圾收集点、地下车库、排洪沟等）。 (2) 有效控制老鼠、苍蝇、蟑螂、蚊子的密度,杜绝老鼠存在。同时须对校园内（含绿地）的红火蚁进行消杀处理。 (3) 投标人须指派有消杀经验的专业技术人员到约定的服务范围进行检查和消杀，自备器械和规定的药物，并事先通知采购人管理人员。投标人工作人员在履行服务时，应配合采购人管理人员的合理安排和监督。 (4) 每月至少四次对服务范围进行处理和检查，并根据消杀效果及采购人需求增加处理和检查的次数。每次服务后须出具 四害 消杀服务报告，确认所使用的药物、地点和方法。 (5) 投标人使用防治有害生物的药物必需符合爱卫办及国家有关部门的规定，并确保安全和效果。 (6) 根据要求做好其它有关消杀的服务工作。 2.4.绿化环境管理 (1) 负责室外绿化（含楼顶绿化）的养护和管理，边坡绿化养护（。 (2) 负责重要活动摆花及管理，所摆放鲜花植物品种及其方案由采购方拟定，交由中标方采购执行。 (3) 负责节假日（春节、五一、国庆、元旦）、重要来宾接待、等重大庆典活动的摆花及管理工作。 (4) 负责绿化地被初露及灌木、乔木、水生植物等缺株补植。 (5) 负责所有植物的施肥、病虫害防治以及生长和维护所需的防风支撑物。每年春、秋季重点施肥2-3次。 (6) 根据要求做好环境绿化相关的其它服务工作。 2.5 客户及会务服务 2.5.1会务服务 （1）提前按要求布置台型并对会议中需使用的设施设备进行检查。 （2）按系统内预订要求进行会议室会议设备调配、设置会议时段门禁、会议室和会议设备使用及归还检查和数据分析、违规情况汇报。 （3）会务现场分发资料及文具布置。 （4）如遇有变更台型要求，按要求的时间点予以配合。 （5）放置水牌、电子显示欢迎语、布置从进门处到电梯内红地毯、接待现场茶水香巾资料及文具布置、现场设备准备、安全巡查、会议期间服务、会议结束后保洁及设施设备检查。 （6）海报张贴、物品搬运、零星物品悬挂等。 （7）提前半小时完成。 2.6多功能厅及北厅服务 (1) 负责多功能厅及北厅地等物业管理工作。 (2) 按照中心的安排、通知等使用计划准时开关多功能厅，负责相关设施维护管理工作。 (3) 场馆活动结束后，及时安排人员清洁和整理恢复活动场所环境，关闭相关设备设施，发现异常情况及时报告。 (4) 根据要求做好其它相关的场馆服务工作。

备注1：本公示期限为2个工作日。公示期内如有异议，请登录采购系统，点击“提出需求疑问”功能点进行质疑，由采购人进行回复。
备注2：供应商在公示期过后对采购需求仍有异议的，请向采购人提出，采购人应予答复，并将供应商异议及答复材料在制作采购文件前移交给集中采购机构或社会采购代理机构。（采购公告查询地址：http://www.cgzx.sz.gov.cn/）。 采购需求疑问及回复列表