深圳市蛇口地方税务局2018年物业管理服务需求公示

( 深圳市蛇口地方税务局2018年物业管理服务 )需求公示

2、设备管理要求

（1）设备管理综合要求

1）制定设备安全运行管理、岗位责任制、定期巡视检查、操作规程及监督检查制度，建立岗位责任制，并严格执行。做到科学管理、正确使用，精心维护，备齐备件，及时维修。

2）保证设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。接到抢修通知，维修人员在10分钟内到达现场抢修，及时排除故障，零修合格率100%。

3）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生。

4）配备专业技术人员维修和操作，人员持证上岗。有解决各类故障和事件的能力。

5）建立设备台帐和档案，项目齐全，目录清晰，设备图纸档案、技术资料齐全。管理完善，可随时查阅。

（2）供配电系统

1）对供电范围的电气设备定期巡视维护和重点检测，做到安全、合理、节约用电。

2）及时发现和解决故障。当出现故障时，维修人员及时到位抢修，排除故障，恢复正常功能。

3）加强日常维护检修，公共使用的照明灯具（包括照明、楼梯、电梯间、室外院墙照明）线路、开关保证完好，确保用电安全，并管理和维护好避雷设施。

4）用电设备管理、操作、维修保养严格按国家标准操作运行，制定临时用电措施并严格执行。

5）发电机：应每15天试运行半小时， 因供电公司临时停电，应在10分钟内启动发电机发电。应留意报纸上的停电公告，提早储备柴油。

（3）给排水

1）建立用水、供水管理制度并予以实施。

2）防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，不发生大面积跑水事故，定期对水泵房进行检查、保养、维修、清洁。

3）保持水池清洁卫生并定期每年消毒和清洗（地上、地下）各二次，确保二次供水符合饮用水国家标准。

4）保证设备和管道系统状况良好，供水系统能正常发挥功能。

5）定期对排水管、化粪池、沟渠、池、井进行清疏、养护及清除污垢。保证排水系统通畅、确保上下水管道完好和正常使用。

6）及时发现和解决故障，当出现故障时，维修人员及时到位抢修，恢复正常功能。

（4）消防系统

1）加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；

2）落实消防安全责任人、义务消防人员，定期进行演练，开展消防知识及法规的宣传教育，杜绝火灾事故发生。

3）制定突发性火灾等应急处理方案，设立消防疏散示意图，保证紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好。定期对消防系统进行保养维护。

4）及时发现并排除火灾及其它安全隐患以及消防设备故障。

5）维修保养范围及内容

① 火灾自动报警系统(联动系统)

② 消防广播及电话系统

③ 消防水系统

④ 气体灭火系统

⑤ 防排烟系统

⑥ 应急照明系统

（5）空调系统（含中央空调和分体空调）

1）建立规范完善的空调运行、安全操作规程、维修保养制度，并严格执行。

2）保证空调系统安全运行、正常使用。运行中无超标噪音和滴漏水现象。

3）有准确完整的空调系统档案资料,各项运行记录和维修保养记录齐全,并归档。

4）制定切实可行节能降耗措施。

5）定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态；分体空调每季度清洗过滤网一次及管道维护。

6）空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录。

7）主机年度工作内容：

a．用抽排泵将机组冷媒抽至冷凝器,排放出冷冻油、更换过滤芯及密封圈(由乙方负责材料费用)。

b. 更换风机盘管马达冷却系统干燥过滤芯及油过滤器。

c. 检查及清理起动柜、配电盘、控制盘所有接触器的触点。

d. 对机组冷凝器进行清洗铜管及检查冷却水对机组有否腐蚀。

e. 对机组加压进行检漏、检查冷凝器、蒸发器上的安全阀是否腐蚀、生锈、泄漏。

f. 对机组所有安全保护进行检查。

g. 抽真空加入新冷冻油，并将冷媒放回蒸发器。

h.对压缩机马达进行绝缘试验。

i.开机运行及对机组设定和调试工作。

j. 呈交工作报告。

8）空调水泵年度工作内容：

a.检查水泵马达的润滑，若有必要给予加注润滑油；

b.检查有否不正常声响及高温；

c.检查及记录马达电流量、进水压力和出水压力、检查处理各管道、阀门漏水情况；

d.检查是否有渗漏水、管道、隔热是否异常；

e.检查水泵进口端检程序，视具体情况给予清洗；

f.检查水泵内部运行配件转动、传动装置，包括水泵轴心、叶轮等；

g.清洗水泵水路的过滤网；

h.控制电气装置检测及维护；

i.清洁设备，做好设备的防腐、防尘处理工作；

j.提交工作记录报告；

9）风机盘管季度工作内容

a.检查盘管出风口温度及清洁出风口；

b.检查机组震动情况，检查风管、支吊架有无异常，检查各运动装置；

c.检查机组噪音情况，检查控制线路；

d.检查各管道、阀门堵塞情况及工作情况；

e.检查冷凝水排放情况，检查冷凝水排水管是否有异常情况，定期疏通排水管；

f.定期清洗滤网；

g.根据需要更换或维修有关坏损件。

10）空调系统每月工作内容

a.检查压缩机的油位、油压和油温。

b.检查压缩机吸气、排气温度、过滤器压差。

c.检查马达电压及电流。

d.检查蒸发器水温度及冷媒压力。

e.检查冷凝器水温度及冷媒压力。

f.检查所有的安全范围，运行中的控制设置及现场介面装置显示器，并将所得数据结果汇报。

g.检查并调整电器控制部分。

h.检查系统是否有漏。

11）空调系统水处理

a.每月对冷冻水及冷却水系统进行杀菌灭藻处理及除浮锈、除油污化学清洗。

b.从主管道最低点排放所有冷冻、冷却水，拆洗过滤器，并将冷却塔盘清洗干净。

c.对冷却循环系统进行预膜处理，使管道形成一层均匀致密的保护膜以控制系统的锈蚀速度；冷冻系统投加缓蚀剂作防锈缓蚀处理。

d.提供全年空调水质处理用药(其中包括杀菌剂、水稳剂、冬季停机湿保剂等)。

e.开机阶段，每周派人加药一次，每月清洗冷却塔塔盘一次，并进行排污。

f.开机阶段，冷冻水系统每季度取一次水样，冷却水系统每月取一次水样，进行分析测试，并依时向采购单位递交分析报告。

g.停机阶段，冷却水系统投加防锈湿保剂进行湿保处理。

h.经水处理后，水质应达到如下指标：

冷却循环水(参照GB50050-95)：

PH 值 7.0～9.2(自然达到平衡)

浊 度 20mg／L

总硬度 600mg／L(以CaCO3计)

总碱度 < 500mg／L(以CaCO3计)

总 铁 1.Omg／L

总 铜 0.2mg／L

细菌数 ＜5xlO5个／mL

电导率<2500us／cm

氯离子 1000mg／L

冷冻循环水(参照日本工业规格JIS K2234)：

PH 值 8.0～11.O

钢腐蚀率 0.6mg／cm2。

铜腐蚀率 0.3mg／cm2。

细菌数 ＜ 5 105个／m1

（6）电梯系统

1）电梯由专业队伍维修保养，电梯维修、保养人员均持证上岗，电梯各种安全检查、审核证件齐全有效。

2）建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，状态良好，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；

3）中标单位负责按国家规定提供例常责任保养服务，定期保养，由采购单位签字确认，定期检查，并提交《电梯重要安全装置自检报告表》、《电梯保养记录》，每年进行一次检修调整(中、小修)，确保电梯处于良好的运行状态（包括定期性调校）。清洁润滑，加注油脂，检查电梯各安全开关、梯级、大链，机部件等的正常运行状态。

4）中标单位为采购单位向市技术监督局办理电梯安全年检手续，保证取得《电梯运行许可证》，年检费用由中标单位负责。中标单位对上述电梯每年进行一次负荷调校试验。上述资料均由中标单位存档备查，采购单位随时查验，确保电梯得到恰当检修，轿厢及机房整洁、通风、照明及其他附属设施完好。

5）出现运行故障，接到报修后维修人员10分钟内到达现场进行抢修，并及时排除故障。

6）建立电梯设备档案，各种运行、维护、保养和巡视检查记录齐全。

（7）智能化系统

1）硬盘录像计算机工作稳定，录像文件回放正常，各路视频、音频、控制、报警线缆连接牢固、接头无修饰，键盘无损坏、操作灵活。摄像机外观完好无损、无锈蚀、色彩正常、无干扰，摄像位置准确、倍率合适。

2）消防报警主机模拟报警正常。探测器、报警器完好、有效，接线牢固可靠。

3）背景音乐广播系统音质清晰、噪声低。

4）会议室及多功能厅的灯光、音响系统工作正常。

3、清洁卫生管理要求

（1）清洁卫生实行一体化管理，有专业清洁队伍，管理制度完善。

（2）环卫设施齐备，定期杀虫、灭鼠。

（3）实行标准化清扫保洁，由专人负责检查、监督。

（4）结合办公楼的特点，合理安排定期作业的时间，减少对办公秩序的干扰。

（5）日常垃圾收集、清运。

（6）日常清洁服务基本要求：

（6）消杀作业要求及标准：

4、绿化管理

（1）有专业人员管理，管理制度完善可行。

（2）实行标准化作业，由专人负责检查、监督。

（3）室内绿化摆放根据各办公室摆放用途，并按与采购单位协商统一的标准摆放。

办公大厦正门及侧门摆放大号盆栽四盆；所有办公室内放置中号发财树及金钱树各一盆、其他小盆栽一盆；每层楼中间公共办公区域放置6盆大号发财树等大号盆栽，每个科员办公桌放置小盆栽1盆；会议室按照一般会议室盆栽放置标准放置；局长办公楼层盆栽放置标准待签合同时另定，所有盆栽均为租赁使用。

（4）室外绿化管养标准：

a.植物生长健康，无病虫害，无枯黄叶，无黄土裸露。

b.定期修剪，及时修补、扶持和补苗，保持花木形态常美。

c.保证绿化完好率98%，草坪纯度达99%。

d.根据季节，需及时更换花草。

（5）室外绿化管养标准：

（6）室内绿化管养标准：

a.保持所有植物生机勃勃。确保提供的花卉摆放符合客户要求。

b.做好植物病虫害预防、控制工作，定期进行喷药。

c.定期做好施肥工作，按薄肥勤施原则进行。

d.定期调换室内植物摆放位置、品种，使植物适应不同光线，湿度环境。

e.定期清理黄叶,做到无病虫、无黄叶、无脏物。

f.及时更换摆放逐渐逊色的花木。

g.保持花盆垫不积水，叶面无积尘。

5、安全管理

（1）配置高素质的安全管理服务人员，年龄要求：女性在20-40岁，男性在20-45岁。

（2）大楼实行24小时保安监控制度，确保大楼安全，有良好的工作秩序。

（3）定期维护保养监控设备，确保设备正常运行。

（4）安全管理实行一体化管理，有专业保安队伍，实行准军事化管理，制度完善。

（5）做好安全防范和日常巡查工作，负责大楼所有门窗、水电、空调、照明等开、关，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件。

（6）门卫的保安根据要求对出入大楼的车辆、人员、物品进行登记检查。

（7）保安员要穿统一的制服，工作规范、作风严谨。

（8）根据办公楼的特点，设置相应的固定岗、巡逻岗、机动岗，确保公共秩序良好。

（9）建立突发事件处理程序，拟定相应的措施，建立快速反应、快速支援安全体系。

（10）建立火灾、地震、水灾等自然灾害预警机制。

（11）无责任内火灾及其它安全事故。

6、停车场管理

（1）建立清晰完善的交通标识及安全标识。

（2）建立停车场巡视制度，指挥安排车辆停放，确保停车场的设备、设施、道路完好无损，发现问题及时维修，无车辆乱停放现象。

（3）做好车辆的进出登记。

7、会务管理

（1）制订会务接待的管理制度、工作流程。

（2）专人负责会务接待工作，服务人员提前30分钟到岗，准备茶水、检查卫生和设施情况，保证会议环境的舒适整洁。要求准备细致、周到。

（3）根据会议需要，提前做好相关会务服务准备工作，包括对会议室进行全面检查，与会议主办单位联系，对座位数、名位牌、会标等进行核对，调试影视、音响设备、灯光，摆设花卉、茶水、茶杯准备等，会议期间做好进出通道检查、会议全程专人负责灯光、音响及视频播放等。

（4）会议结束后，及时做好茶杯及会议室的清洁卫生工作，并关好灯、音响、空调、门、窗等。

8、收发管理

（1）做好收发工作，每天及时分派报纸和信件、杂志。根据要求准确无误投放信箱或送至办公室，不得截留节假日期间的报纸。

（2）对所有投递错误及地址、收件处或姓名不详者的信件要及时处理。

9、物业档案资料管理

（1）实行物业档案资料的系统化、科学化、电脑化管理。

（2）完善各项管理制度，对所有档案集中管理。

（3）各种物业管理资料齐备，条目清晰，标识齐全，分类明确，易于查找。

（4）采用电脑资料、文字资料、磁盘记录资料、图表图片资料等多种形式的文档储存方式管理档案资料。

（5）绝对保证档案资料的安全性和必要的保密性。

六、合同签订及付款方式

1、中标通知书下达后15日内签订合同。

2、中标供应商根据采购单位对各部门、各岗位的工作要求、服务标准和质量在投标文件中制定出详细的绩效考核办法，采购单位将对中标供应商的日常工作进行不定时的检查，和每月进行一次绩效考核，日常检查和绩效考核结果与每月的物业管理费挂钩。中标供应商在提供物业服务后提供完税发票，采购单位根据绩效考核结果于次月收到发票后10个工作日内支付物业服务费。

七、其它事项

人员管理要求

1、物业服务人员需具备有强烈的责任感和良好的职业道德、服务意识。

2、物业服务处的项目负责人须具有本科（含本科）以上学历，有由中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的注册物业管理师资格证，具有管理类似物业项目3年以上工作经验，有开拓精神，责任心强，组织、协调和决策能力强。

3、综合管理人员要求：须具有专科（含专科）以上学历，性别不限，年龄20 30岁，品貌端正，身体健康，品质、性格良好，工作认真负责，需熟练操作计算机，能熟练使用办公软件，熟练操作办公自动化设备，并具有一定的计算机网络知识。

4、前台服务人员要求：女性，年龄20-25岁，身高160cm以上，品貌端正，身体健康，品质、性格良好，工作认真负责，需经过规范专业的礼仪培训。

5、维修工须持有专业上岗证（电工证、电梯工证、空调工证等），有房屋、公共设施及机电设备、智能化系统、消防监控系统、电梯、音响广播系统等设备维护、维修经验和能力，业务素质高，能吃苦耐劳，动手能力强，业务素质高。

6、保安员品貌端正，身体健康，品质、性格良好，工作认真负责，能吃苦耐劳。消防安全监控值班员持有消防员上岗证，掌握消防常识和应急处理能力，具一定的计算机知识，有消防监控设施设备的监测、维护、维修经验和能力，动手能力强，业务、身体素质好，能吃苦耐劳。

7、清洁服务人员须品貌端正，身体健康，朴实肯干，经培训具有清洁工作标准操作技能。

8、根据采购单位的人员配置要求配置工作人员，不得低于以下配置人数标准。

物业服务处设项目经理1人，综合管理员1人，前台服务员1人，维修员2人，保安员9人；清洁工8人，餐厅服务员1人。

其他

物业管理有关说明

1、中标单位根据有关物业管理法规与甲方签订的物业管理委托合同，对该物业实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

2、中标单位实行物业管理的标准必须达到《深圳市物业管理示范大厦》评分标准90分以上，以及标书、委托管理合同的有关规定。

3、管理用房提供

在委托管理期限内，采购单位提供管理用房，在委托管理期限内免费提供物业管理公司使用。

4、有关物业管理事项的说明

（1）管理费标准：由投标物业公司根据招标文件所提供的资料自行测算；评标时按本招标文件的要求计算分值，但最终签订委托管理合同的管理费标准仍以中标单位在标书中所提出的为准。

（2）本体维修基金：采购单位不设立本体维修基金，日常维修保养更换费用、小修及零配件单项在300元以下由中标单位支付；单项金额500元以上的，由采购单位支付。对需要维修金额单项在300元以上的，中标单位必须先向采购单位办理审批手续，否则采购单位可不给予支付维修费用。紧急情况下，中标单位可口头或电话通知采购单位，经采购单位同意，中标单位可进行维修，维修费用由采购单位负责支付。

（3）电梯的整体维护由物业公司聘请电梯原厂或采购单位指定的具备专业资质的维保方进行全保维护，维护费用由物业公司承担，维护保养费用每台每年12000元，并提交年度保养合同及保养记录。

（4）公共水电费及发电机燃油费由采购单位承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类的用电）。

（5）绿化租摆标准不得低于现行标准，日常绿化租摆标准不得低于6万元/年。

（6）各岗位的物业服务人员人均基本工资不得低于3200元/月，中标单位须自行解决员工养老、失业、医疗、工伤、纳税等保险及劳保、工资、福利、早中晚餐食宿、交通等有关问题。中标人须为所有选派到本项目的工作人员办理工伤等保险并签定劳动合同。合同期间所有服务人员的春节、五一、十一等长假加班安排，节日正常值班等发生的费用由中标单位负责。所有人员的服装费、包括人员购置的所有器械器材费用、社保费用（含养老保险、住院保险、工伤保险）、管理费、培训费均由中标单位负责。

（7）洗手间耗材（芳香剂、洗手液、厕纸、擦手纸等）由中标单位负责。

（8）外墙清洗费用标准不得低于2.5万元/年。

（9）车辆停放暂不收费。

（10）监管

中标人在合同执行期间，须接受市政府采购主管部门和采购单位的监管。

（11）设施设备的说明

采购单位物业内岗亭、道闸、设备设施专用工具、各类门牌、各类标示指示牌、垃圾中转站及垃圾桶均由采购单位负责安装及提供，除以上设施设备外，中标单位在标书中为管理需要添置的设施设备视为中标单位投资，中标后必须实施。

（12）办公自动化系统、网络系统、通讯系统等不含在本次招标范围，如需物业管理公司维护则另行签订补充协议。

（13）采购单位的权利和义务

①协助中标供应商议定年度管理计划；

②对中标供应商的管理实施监督检查，定期进行考核评定，如因中标供应商管理不善，造成重大经济损失或管理严重失误，并经市政府物业管理主管部门认定，采购单位有权终止合同。

（14）中标供应商在投标中需明确内容

中标供应商的权利和义务：

①严格按照各服务项目要求及标书承诺配备管理人员（明确人员配备方案）。

②明确物业管理目标（要明细）。

承担的违约责任：

①因管理不善导致大楼的财产损失的，中标供应商应承担的责任。

②因中标供应商内部人员有违法行为导致采购单位损失，中标供应商应承担的责任。

③因管理不善导致物业设施损坏的，中标供应商应承担的责任。

④因管理不善或操作不当等原因造成责任事故的，中标供应商应承担的责任。

⑤因中标供应商原因，造成不能完成管理目标或直接造成采购单位经济损失的，中标供应商应承担的责任。

（15）违约责任

①中标供应商在合同履行中要按照招标文件要求的数量和标准配备人员；如不能履约，采购单位可要求中标供应商限期整改；逾期不整改的，将按人工成本在物业服务费中予以扣除；情节严重的采购单位有权终止合同，并要求中标供应商承担相应的经济损失。

②采购单位对中标供应商的服务标准和管理目标进行监督和考核，如因中标供应商不能按照招标文件要求的标准执行，或是中标供应商的管理原因，造成约定管理目标无法达成，采购单位有权要求中标供应商限期整改；逾期不整改的，将根据违约情况在物业服务费中予以一定比例的扣除；情节严重的采购单位有权终止合同，并要求中标供应商承担相应的经济损失。

③合同履行期间，如因对方原因造成经济损失的，责任方应予以相应的赔偿，并限期整改，逾期不整改的，有权终止合同。

④因采购单位房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由采购单位承担责任并负责善后处理。因中标供应商管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由中标供应商承担责任并负责善后处理（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）。

附件

深圳市蛇口地方税务局2018年物业管理服务项目需求.doc备注1：本公示期限为2个工作日。公示期内如有异议，请登录采购系统，点击“提出需求疑问”功能点进行质疑，由采购人进行回复。
备注2：供应商在公示期过后对采购需求仍有异议的，请向采购人提出，采购人应予答复，并将供应商异议及答复材料在制作采购文件前移交给集中采购机构或社会采购代理机构。（采购公告查询地址：http://www.cgzx.sz.gov.cn/）。 采购需求疑问及回复列表