(物业管理服务)需求公示

一、项目概况

本次招标物业服务的对象是及下属2个税务所的办公大楼及宿舍楼，共6处物业。总管理面积18570平方米。

项目一：区局机关

机关包括一栋办公楼和一栋宿舍楼。区局机关办公楼位于大鹏新区大鹏街道王母社区旱塘仔123号，建筑面积8500平方米，停车场面积2300平方米，绿化面积200平方米，总管理面积11000平方米。宿舍楼地址位于大鹏街道岭南街39号，建筑面积280平方米，总管理面积280平方米。

1、物业功能介绍：

区局机关办公楼共五层

一层：办税大厅

二层：办公室、会议室

三层：办公室、会议室

四层：食堂、休息室及办公室

五层：活动室

区局机关宿舍楼共二层，全部为职工宿舍。

2、主要设备设施情况介绍：

a. 供配电系统：

（1）低压配电屏 型号： GCK AA1-AA7 ，7台

（2）柴油发电机 型号： PDC160S ，1 台;144KW 180KVA

（3）变压器 型号：SC(B)10-800/10 800KVA,1台

（4）环网柜 型号： XGN15-12 10KV，3台

b. 给排水系统：

（1）供水池1个；

（2）化粪池3个；

（3）隔油池3个。

c.智能化系统

保安监控系统：监控中心在 115监控室 ，有 47个监控点，2台监视器。

d.空调系统

分体空调 142台

e.消防系统（含报警系统、灭火系统、防排烟系统等）

（1）灭火系统 灭火器 消防栓 27 个

（2）火灾报警控制器 型号：JB-QCL-9000（联动型），1台

（3）气体消防：HFC-227EA(2瓶)，N2(4瓶)

（4）煤气房：45.9KG 全瓶4个 中邦CCPGJ 氧化器1台

（5）喷淋消防器7个

（6）稳压罐 型号：12123002 ， 1个

（7）稳压泵XBD8/0.84-25lG 2台

（8）消防泵 型号：1/2-160M2-2 ，2台

（10）喷淋泵 型号：1/2-200L1-2 ，2台 排污泵2台

（11）抽油烟机 型号：DF1206124R DF160616R ，2台

（12）电梯 型号：12N3V10-FZ8 1# 2# 2台

（13）电动门 型号：DANGER，1台

（14）生活水泵：1台，型号：全自动冷热水自吸泵PHC-1100A

（15）空气能热泵热水气：1台，型号：BKFRSI46II级

f.其他。会议音响系统。

项目二：葵涌税务所

葵涌税务所包括一楼办公楼和一栋宿舍楼。办公楼地址位于大鹏新区葵涌街道葵政西路20号，建筑面积2400平方米，停车场面积1500平方米，绿化面积100平方米，总管理面积4000平方米。宿舍楼地址位于葵涌街道葵兴小区，建筑面积550平方米，总管理面积550平方米。

1、物业功能介绍：

办公楼四层：

一层：办税大厅

二层：会议室、所长办公室

三层：办公室

四层：休息室

宿舍楼共4层，全部为职工宿舍。

2、主要设备设施情况介绍：

a.配电系统

（1）电力变压器 型号： J-0121-80 ，1 台

（2）低压配电屏 型号： 380V，1台

（3）柴油发电机 型号： PDC114S,1台

b.给排水系统

天面水箱 位置 楼顶，1个 20立方

c.智能化系统

保安监控系统：监控中心在 保安室 ，有 25个监控点， 1 台监视器。

d.空调系统

分体空调 52台

e.消防系统（含报警系统、灭火系统、防排烟系统等）

灭火系统 灭火器 消防栓8个

项目三：南澳税务所

南澳税务所包括一栋办公楼和一栋宿舍楼。办公楼地址位于大鹏新区南澳街道同富路19号，建筑面积2300平方米，院内停车场90平方米，绿化面积10平方米，总管理面积2400平方米。宿舍楼地址位于南澳街道富民路17号，建筑面积340平方米，总管理面积340平方米。

1、物业功能介绍：

办公楼七层：

一层：办事大厅

二层至五层：办公室

六层至七层：休息室

宿舍楼四层，全部为职工宿舍。

2、主要设备设施情况介绍：

a. 供配电系统：

（1）照明配电箱7个。

（2）柴油发电机组一套。

b. 给排水系统：

（1）天面水箱 位置 楼顶，1个40立方

（2）化粪池和农商行是共用的。

c.智能化系统

(1)保安监控系统：监控中心在 1楼保安室，有23个监控点， 1 台监视器。

(2)红外探测系统1套。

d.空调系统

分体空调 39台

e.消防系统（含报警系统、灭火系统、防排烟系统等）

(1)火灾自动报警系统：为 NITON 型主机及系统。

(2)灭火系统 灭火器 消防栓 14个

二、服务范围

1、房屋建筑本体（包括办公楼、宿舍楼）共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间通道、门厅、设备机房）的维护和管理。

2、房屋建筑本体共用设施设备包括：共用的上下水管道，落水管，厨房排烟管道；本物业红线内室外公用设施包括：道路、室外上下水管排水管道、化粪池、沟渠、池、井（排污）、绿化（室内外花木）、室内泵房（消防、空调泵房）路灯、停车场的维修、养护和管理；不包括厨房设备维修。

3、物业红线内属配套服务设备的维修、养护和管理。

4、本物业范围内公共部分和室内的清洁卫生、定期消杀、生活垃圾的收集、清运。包含：

（一） 物业红线内公共场地、大厅、办公室、厨房、餐厅、办公楼共用部分（走廊、消防楼梯、洗手间、水房）的清洁卫生；

（二） 楼内各层卫生间的清洁消毒，及时更换卫生间的厕纸、擦手纸、洗手液、卫生球；

（三） 外墙面清洗每半年不少于一次；

（四） 垃圾的收集清运；

（五） 白蚁防治；

（六） 环境定期消杀每月不少于两次。

5、供配电系统、照明系统及发电机组的维修、保养和管理。

6、空调设备系统（含水处理）的维修、保养、检测和管理。

7、音响投影、扩音设备的维护、保养和管理。

8、电梯的维修、保养、检测（年检）和管理。

9、消防系统设施设备的维修、保养、检测（年检）和管理。

10、供水、排水系统（含水二次处理）的维修、保养和管理。

11、办公楼室内、外及节假日绿化的摆放、养护和管理。

12、办公设备（桌、椅、柜、台、沙发、门等）的保养及维护。

13、办公楼会议室、办税大厅、 职工之家 的管理。

14、协助办公楼内电话系统的维护、保养和管理。

15、办公楼区域内外的保安配备与管理,坚持24小时保安值班和巡视制度。

16、车辆驶入办公楼物业区域停靠秩序及进出大门（区域）的管理。

17、协助采购单位做好局机关办公大楼及下属各税所办公楼的食堂后勤服务。

18、局机关办公大楼的会务服务管理。

19、办公楼的报刊、邮件的收发管理。

20、物业及物业管理档案、资料的管理。

21、法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

22、每月5日前提供上月各项服务的记录表。

三、服务期限

本次招标服务期限为九个月，自2018年3月1日起至2018年11月30日止。

本项目为长期服务类项目，第一年为本次招标的中标服务期限，采购单位可根据项目需要和中标供应商的履约情况确定合同期限是否延长，但最长不超过3年。合同一年一签。

四、服务标准及要求

（一）总体标准

按 深圳市物业管理示范大厦 标准进行管理。

杜绝责任内重大火灾事故、杜绝食堂服务人员因自身人为或操作不当产生的食品安全事故、质量事故。

设备完好率98%以上。

房屋完好率98%以上。

用户满意率95%以上。

有效投诉处理率100%。

有效投诉率低于0.2%。

负责大厦公共区域的公共秩序维护、治安防范，防止撬门、撬锁、入室盗窃、打架斗殴等治安案件的发生，协助公安机关维护秩序、案件调查。

环境卫生、消杀、绿化达标率为100%。

利用现代化管理手段对物业进行管理。

消防管理通过政府规定，年检完好率100%。

管理处人员配置符合采购单位要求，持证上岗率100%。管理人员须大专以上学历，持证上岗率100％，设备技术人员应持有专业等级证，6处物业必须配置相应的管理人员及设备技术人员。

（二）分项管理要求

1、房屋及配套公共设施管理要求

（1）提供切实可行的维修养护实施方案和应急措施。及时完成各项零星维修任务。

（2）完善房屋使用和维护管理制度，落实房屋管理责任人。

（3）房屋维修养护档案、资料齐全，随时可查。

（4）无违章装修，无乱搭建，无乱张贴、悬挂等。

（5）房屋本体、公用设施整洁，公用楼梯、通道无堆放杂物及违章占用等。

（6）房屋外观完好，整洁，室外设施及围墙栏杆、停车场停车标志每半年油漆一次。

（7）检查巡视楼盖、屋顶、梁、柱、共用部位内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门窗、设备机房、室外场地、道路的完好和正常使用，发现隐患及时上报，零星项目及时维修。

（8）房屋本体及公共设施养护标准：

2、设备管理要求

（1）设备管理综合要求

1）制定设备安全运行管理、岗位责任制、定期巡视检查、操作规程及监督检查制度，建立岗位责任制，并严格执行。做到科学管理、正确使用，精心维护，备齐备件，及时维修。

2）实行24小时值班制度，保证设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。接到抢修通知，维修人员在10分钟内到达现场抢修，及时排除故障，零修合格率100%。

3）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生。

4）所需各种专业技术人员配备齐全、维修和操作人员持证上岗。有解决各类故障和事件的能力。

5）建立设备台帐和档案，项目齐全，目录清晰，设备图纸档案、技术资料齐全。管理完善，可随时查阅。

（2）供配电系统

1）对供电范围的电气设备定期巡视维护和重点检测，做到安全、合理、节约用电。

2）及时发现和解决故障。当出现故障时，维修人员及时到位抢修，排除故障，恢复正常功能。

3）加强日常维护检修，公共使用的照明灯具（包括照明、楼梯、电梯间、室外院墙照明）线路、开关保证完好，确保用电安全，并管理和维护好避雷设施。

4）用电设备管理、操作、维修保养严格按国家标准操作运行，制定临时用电措施并严格执行。

5）发电机：应每15天试运行半小时，因供电公司临时停电，应在10分钟内启动发电机发电。应留意报纸上的停电公告，提早储备柴油。

（3）给排水

1）建立用水、供水管理制度并予以实施。

2）防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，不发生大面积跑水事故，定期对水泵房进行检查、保养、维修、清洁。

3）保持水箱清洁卫生并定期每半年消毒一次，确保二次供水符合饮用水国家标准。

4）保证设备和管道系统状况良好，供水系统能正常发挥功能。

5）定期对排水管、化粪池、沟渠、池、井进行清疏、养护及清除污垢。保证排水系统通畅、确保上下水管道完好和正常使用。

6）及时发现和解决故障，当出现故障时，维修人员及时到位抢修，恢复正常功能。

（4）消防系统

1）加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；

2）落实消防安全责任人、义务消防人员，定期进行演练，开展消防知识及法规的宣传教育，杜绝火灾事故发生。

3）制定突发性火灾等应急处理方案，设立消防疏散示意图，保证紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好。定期对消防系统进行保养维护。

4）及时发现并排除火灾及其它安全隐患以及消防设备故障。

5）维修保养范围及内容

① 火灾自动报警系统(联动系统)

② 消防广播及电话系统

③ 消防水系统

④ 气体灭火系统

⑤ 防排烟系统

⑥ 应急照明系统

（5）空调系统

1）建立规范完善的空调运行、安全操作规程、维修保养制度，并严格执行。

2）保证空调系统安全运行、正常使用。运行中无超标噪音和滴漏水现象。

3）有准确完整的空调系统档案资料,各项运行记录和维修保养记录齐全,并归档。

4）制定切实可行节能降耗措施。

5）定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态；分体空调每季度清洗过滤网一次。

6）空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录。

（6）电梯系统

1）电梯由专业队伍维修保养，电梯维修、保养人员均持证上岗，电梯各种安全检查、审核证件齐全有效。

2）建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，状态良好，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；

3）中标单位负责按国家规定提供例常责任保养服务，定期保养，由采购单位签字确认，定期检查，并提交《电梯重要安全装置自检报告表》、《电梯保养记录》，每半年进行一次检修调整(中、小修)，确保电梯处于良好的运行状态（包括定期性调校）。清洁润滑，加注油脂，检查电梯各安全开关、梯级、大链，机部件等的正常运行状态。

4）中标单位为采购单位向市技术监督局办理电梯安全年检手续，保证取得《电梯运行许可证》，年检费用由采购单位负责。中标单位对上述电梯每半年进行一次负荷调校试验。上述资料均由中标单位存档备查，采购单位随时查验，确保电梯得到恰当检修，轿厢及机房整洁、通风、照明及其他附属设施完好。

5）出现运行故障，接到报修后维修人员须在5分钟内到达现场进行抢修，并及时排除故障。

6）建立电梯设备档案，各种运行、维护、保养和巡视检查记录齐全。

（7）智能化系统

1）硬盘录像计算机工作稳定，录像文件回放正常，各路视频、音频、控制、报警线缆连接牢固、接头无修饰，键盘无损坏、操作灵活。摄像机外观完好无损、无锈蚀、色彩正常、无干扰，摄像位置准确、倍率合适。

2）消防报警主机模拟报警正常。探测器、报警器完好、有效，接线牢固可靠。

3）背景音乐广播系统音质清晰、噪声低。

4）会议室及多功能厅的灯光、音响系统工作正常。

3、清洁卫生管理要求

（1）清洁卫生实行一体化管理，有专业清洁队伍，管理制度完善。

（2）环卫设施齐备，定期杀虫、灭鼠。

（3）实行标准化清扫保洁，由专人负责检查、监督。

（4）结合办公楼的特点，合理安排定期作业的时间，减少对办公秩序的干扰。

（5）日常清洁服务基本要求：

（6）消杀作业要求及标准：

4、绿化管理

（1）有专业人员管理，管理制度完善可行；

（2）实行标准化作业，由专人负责检查、监督；

（3）室内绿化摆放根据各办公室摆放用途，并按与采购单位协商统一的标准摆放。

（4）室外绿化管养标准：

a.植物生长健康，无病虫害，无枯黄叶，无黄土裸露。

b.定期修剪，及时修补、扶持和补苗，保持花木形态常美。

c.保证绿化完好率98%，草坪纯度达99%。

（5）室外绿化管养标准：

（6）室内绿化管养标准：

a.保持所有植物生机勃勃。确保提供的花卉摆放符合客户要求。

b.做好植物病虫害预防、控制工作，定期进行喷药。

c.定期做好施肥工作，按薄肥勤施原则进行。

d.定期调换室内植物摆放位置、品种，使植物适应不同光线，湿度环境。

e.定期清理黄叶,做到无病虫、无黄叶、无脏物。

f.及时更换摆放逐渐逊色的花木。

g.保持花盆垫不积水，叶面无积尘。

5、安全管理

（1）配置高素质的安全管理服务人员，保安人员不少于24名，年龄要求：女性在20-40岁，男性在20-45岁。

（2）大楼实行24小时保安监控制度，确保大楼安全，有良好的工作秩序。

（3）定期维护保养监控设备，确保设备正常运行。

（4）安全管理实行一体化管理，有专业保安队伍，实行准军事化管理，制度完善。

（5）做好安全防范和日常巡查工作，负责大楼所有门窗、照明等开、关，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件。

（6）门卫的保安根据要求对出入大楼的车辆、人员、物品进行登记检查。

（7）保安员要穿统一的制服，工作规范、作风严谨。

（8）根据办公楼的特点，设置相应的固定岗、巡逻岗、机动岗，确保公共秩序良好。

（9）建立突发事件处理程序，拟定相应的措施，建立快速反应、快速支援安全体系。

（10）建立火灾、地震、水灾等自然灾害预警机制。

（11）无责任内火灾及其它安全事故。

6、停车场管理

（1）建立清晰完善的交通标识及安全标识。

（2）建立停车场巡视制度，指挥安排车辆停放，确保停车场的设备、设施、道路完好无损，发现问题及时维修，无车辆乱停放现象。

（3）做好车辆的进出登记。

7、会务管理

配备会务管理人员3名，需具备完成下列职责的相应素质，人均基本工资不得低于3000元/月。

（1）制订会务接待的管理制度、工作流程；

（2）专人负责会务接待工作，服务人员提前30分钟到岗，准备茶水、检查卫生和设施情况，保证会议环境的舒适整洁。要求准备细致、周到。

（3）根据会议需要，提前一天准备好横幅、签到记录等；对会议室进行全面检查，应与会议主办单位保持联系，对座位数、名位牌、会标等进行核对，同时应对影视、音响设备、灯光、花卉摆设、茶水、茶杯准备、卫生情况、进出通道进行检查，会议全程专人负责灯光、音响及视频播放。

（4）会议结束后，及时做好茶杯及会议室的清洁卫生工作，并关好灯、音响、空调、门、窗等。

8、收发管理

（1）做好收发工作，每天及时分派报纸和信件、杂志。根据要求准确无误投放信箱或送至办公室，不得截留节假日期间的报纸。

（2）对所有投递错误及地址、收件处或姓名不详者的信件要及时处理。

9、物业档案资料管理

（1）实行物业档案资料的系统化、科学化、电脑化管理。

（2）完善各项管理制度，对所有档案集中管理。

（3）各种物业管理资料齐备，条目清晰，标识齐全，分类明确，易于查找。

（4）采用电脑资料、文字资料、磁盘记录资料、图表图片资料等多种形式的文档储存方式管理档案资料。

（5）绝对保证档案资料的安全性和必要的保密性。

10、人员配备要求

（1）物业服务人员需具备有强烈的责任感和良好的职业道德、服务意识。

（2）物业服务处的项目负责人须具有大专（含大专）以上学历，有由中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的物业管理师资格证，具有管理政府办公物业项目3年以上工作经验，有开拓精神，责任心强，组织、协调和决策能力强。

（3）每个项目均须有项目管理人员，负责现场管理。要求具有质量、环境和职业健康安全管理内审员培训合格证，具有管理政府办公物业项目2年以上工作经验。能熟练应用计算机，工作认真负责，责任心强，办事有条理，有一定写作能力，工作严谨认真，有一定组织协调能力

（4）会务服务人员要求：女性，年龄20-25岁，身高160cm以上，品貌端正，身体健康，品质、性格良好，工作认真负责，需经过规范专业的礼仪培训。

（5）维修主管具有工程师资格证，具有管理政府办公物业项目2年以上工作经验。

（6）维修工须持有专业上岗证（电工证、电梯工证、空调工证、家电维修证等），有房屋、公共设施及机电设备、智能化系统、消防监控系统、电梯、音响广播系统等设备维护、维修经验和能力，业务素质高，能吃苦耐劳，动手能力强，业务素质高。

（7）安全主管具有深圳市安全主任资格证，具有管理政府办公物业项目2年以上工作经验。

（8）保安员骨干须是退伍军人或保安专业学校毕业，品貌端正，身体健康，品质、性格良好，工作认真负责，能吃苦耐劳。消防安全监控值班员持有消防员上岗证，掌握消防常识和应急处理能力，具一定的计算机知识，有消防监控设施设备的监测、维护、维修经验和能力，动手能力强，业务、身体素质好，能吃苦耐劳。

（9）清洁绿化服务人员须品貌端正，身体健康，朴实肯干，清洁工经培训具有清洁工作标准操作技能。绿化工经培训具有绿化种植、养护技能。

（10）物业服务人员上岗前必须经过物业公司的专业岗前培训，培训合格后方可上岗作业。

（11）根据实际情况，合理配置人员，但不得低于以下人员配置标准。

（12）物业服务人员的人均基本工资不得低于3000元/月。

（13）中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录、有上岗资格证。采购单位对一些重要岗位的设置、人员录用与管理和一些重要的管理决策有直接参与权与审批权。对于不能胜任岗位工作的主管人员和工程人员，采购单位有权要求中标人进行调整。为保持稳定，要求工程人员的全年人员交换率不超过15%,但由于不能胜任岗位工作等原因,由招标人提议调整的除外。

五、服务基本内容

1、公共配套设施运行管理（含停车场、道路、化粪池、沟渠、池、井等）。

2、机电设备设施的运行、日常维护保养、定期维护、故障维修，含配电系统、给排水系统、消防设施、照明等。

3、物业管理范围内的清洁卫生、定期消杀、生活垃圾的收集、清运。包含：

（1）楼内公共部位及设施的清洁卫生；

（2）楼内各层公共部位及各类公共设施的清洁、保洁；

（3）楼内办公室、活动室、会议室、阅览室的清洁卫生；

（4）楼内各层卫生间的清洁消毒，及时更换卫生间的厕纸、擦手纸、洗手液、卫生球等，厕纸、擦手纸、洗手液、卫生球等消耗材料由采购单位提供；

4、大楼安全保卫管理：

（1）实行24小时消防监控和安全防范，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件；

（2）门卫的保安根据要求对出入大楼的人员、物品进行登记检查；

（3）保安员要穿统一的制服，工作规范、作风严谨；

（4）驱逐无约定的发广告、推销等人员，维持大楼良好的办公秩序；

（5）按照采购单位要求完成临时性勤杂工作。

5、停车场管理

（1）24小时值班，指挥车辆的行驶、停泊；

（2）制定应急防范措施，及时处理突发事件；

6、物业档案资料管理：

保证采购单位交给的物业档案资料的完整、完好。

7、中标人在投标文件中承诺的其他事项。

8、采购单位与中标人在物业管理委托合同中规定的其他事项。

六、合同签订及付款方式

1、本项目服务费采用包干制，应包括服务成本、法定税费和企业的利润。由企业根据招标文件所提供的资料自行测算投标报价；一经中标，投标报价总价作为中标单位与采购单位签定的合同金额，合同期限内不做调整；

2、投标人应根据本企业的成本自行决定报价，但不得以低于其企业成本的报价投标；投标总价低于财政预算限额的70%的，供应商必须对该报价做出报价合理性说明（说明应置于投标文件格式的 详细分项报价 中）。

①投标总价低于财政预算限额的70%、未做出报价合理性说明的，采购人在定标环节，有权认定为该报价低于成本价，并按投标无效处理。②供应商的报价说明是否合理，有采购人判定。③如该报价成为中标价格，该项目将成为重点监管、重点验收项目。

3、投标人的投标报价不得超过财政预算限额；

4、投标人的投标报价，应是本项目招标范围和招标文件及合同条款上所列的各项内容中所述的全部，不得以任何理由予以重复，并以投标人提出的综合单价或总价为依据；

5、投标人应毫无例外地按招标文件所列的清单中项目和数量填报综合单价和合价。投标人未填综合单价或合价的项目，在实施后，将不得以支付，并视作该项费用已包括在其它有价款的综合单价或合价内；

6、投标人应先到项目地点踏勘以充分了解项目的位置、情况、道路及任何其它足以影响投标报价的情况，任何因忽视或误解项目情况而导致的索赔或服务期限延长申请将不获批准；

7、投标人不得期望通过索赔等方式获取补偿，否则，除可能遭到拒绝外，还可能将被作为不良行为记录在案，并可能影响其以后参加政府采购的项目投标。各投标人在投标报价时，应充分考虑投标报价的风险。

8、项目服务支出费用清单及编制要求

（1）编制说明

A、未按人员编制报价，即为偏离将导致废标。

B、带 * 项为不可偏离项目，有一项偏离即导致废标。

C、本项目所涉及的各项年支出用数学四舍五入精确到小数点后两位，且所有分项（含 其他 项）报价均大于0。

（2）项目服务支出费用清单及编制要求

请清晰明确项目需求及要求，并按以上报价要求及注释进行费用计算及投标报价，同时将以上分项报价表上传至附件，否则，视为非实质性响应竞价需求。

注意事项

1、中标人不得将项目非法分包或转包给任何单位和个人。否则，采购单位有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。

2、投标人若认为招标文件的技术要求或其他要求有倾向性或不公正性，可在投标响应阶段提出，以维护招标行为的公平、公正。

3、投标人使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准，如投标人使用的标准低于上述标准,采购人将有权不予接受，投标人必须列表将明显的差异详细说明。

七、其它事项

1、中标单位根据有关物业管理法规与签订物业管理委托合同，对该物业实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

2、中标单位实行物业管理的标准必须达到《深圳市物业管理示范大厦》评分标准90分以上，以及标书、委托管理合同的有关规定。

3、管理用房提供

在委托管理期限内，采购单位提供管理用房，在委托管理期限内免费提供物业管理公司使用，不提供食宿。

4、采购单位在适当时候对该物业管理进行考核评比，如达不到上述要求，则可终止委托管理合同并进行财务审计，由中标单位承担违约和赔偿责任。

5、有关物业管理事项的说明

（1）管理费标准：由投标物业公司根据招标文件所提供的资料自行测算；评标时按本招标文件的要求计算分值，但最终签订委托管理合同的管理费标准仍以中标单位在标书中所提出的为准。

（2）本体维修基金：采购单位不设立本体维修基金，日常维修保养更换费用、小修及零配件单项在1000元以下由中标单位支付；单项金额1000元以上的，由采购单位支付。对需要维修金额单项在1000元以上的，中标单位必须先向采购单位办理审批手续，否则采购单位可不给予支付维修费用。紧急情况下，中标单位可口头或电话通知采购单位，经采购单位同意，中标单位可进行维修，维修费用由采购单位负责支付。

（3）电梯的整体维护由物业公司聘请电梯原厂或采购单位指定的具备专业资质的维保方进行全保维护，维护费用由物业公司承担，维护保养费用每台每半年7500元，并提交年度保养合同及保养记录。

（4）公共水电费及发电机燃油费由采购单位承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类的用电）。

（5）绿化租摆标准不得低于现行标准，局本部日常绿化租摆标准3000元/月，下属各所每处2000元/月。

（6）洗手间耗材（芳香剂、洗手液、厕纸、擦手纸等）由采购单位负责。

（7）人员基本工资不得低于深圳市现行的最低工资标准，并按相关规定合法享受社保、住房公积金、过节费等各项福利。

（8）春节、五一、十一等每年共11天，在保障物业管理工作正常运转的情况下，由物业公司自行安排长假加班，每人每天加班工资必须为人员基本日工资的3倍（工作时间按21.75天/月报价）。

（9）车辆停放暂不收费。

（10）管理目标及奖惩办法

中标企业如达不到投标承诺的目标，即第2年考评达不到深圳市物业管理优秀大厦标准，扣除当年物业管理费总费用的5％，若中标人按合同规定履约完毕后，履约保函无息退还。

（11）监管

中标人在合同执行期间，须接受市政府采购主管部门和采购单位的监管。

（12）设施设备的说明

采购单位物业内岗亭、道闸、设备设施专用工具、各类门牌、各类标示指示牌、垃圾中转站及垃圾桶均由采购单位负责安装及提供，除以上设施设备外，中标单位在标书中为管理需要添置的设施设备视为中标单位投资，中标后必须实施。

（13）办公自动化系统、网络系统、通讯系统等不含在本次招标范围，如需物业管理公司维护则另行签订补充协议。

（14）采购单位的权利和义务

（一）协助物业管理公司议定年度管理计划

（二）对中标单位的管理实施监督检查，定期进行考核评定，如因中标单位管理不善，造成重大经济损失或管理严重失误，并经市政府物业管理主管部门认定，采购单位有权终止合同。

（15）中标单位在投标中需明确内容

中标单位的权利和义务：

（一）严格按照各服务项目要求及标书承诺配备管理人员（明确人员配备方案）。

（二）明确物业管理目标（要明细）。

承担的违约责任：

（一）因管理不善导致大楼的财产损失的，中标单位应承担的责任。

（二）因中标单位内部人员有违法行为导致采购单位损失，中标单位应承担的责任。

（三）因管理不善导致物业设施损坏的，中标单位应承担的责任。

（四）因管理不善或操作不当等原因造成责任事故的，中标单位应承担的责任。

（五）因中标单位原因，造成不能完成管理目标或直接造成采购单位经济损失的，中标单位应承担的责任。

（16）违约责任

（一）中标单位在合同履行中要按照招标文件要求的数量和标准配备人员；如不能履约，采购单位可要求中标单位限期整改；逾期不整改的，将按人工成本在物业服务费中予以扣除；情节严重的采购单位有权终止合同，并要求中标单位承担相应的经济损失。

（二）采购单位对中标方的服务标准和管理目标进行监督和考核，如因中标单位不能按照招标文件要求的标准执行，或是中标单位的管理原因，造成约定管理目标无法达成，采购单位有权要求中标单位限期整改；逾期不整改的，将根据违约情况在物业服务费中予以一定比例的扣除；情节严重的采购单位有权终止合同，并要求中标单位承担相应的经济损失。

（三）合同履行期间，如因对方原因造成经济损失的，责任方应予以相应的赔偿，并限期整改，逾期不整改的，有权终止合同。

（四）因采购单位房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由采购单位承担责任并负责善后处理。因中标单位管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由中标单位承担责任并负责善后处理。（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）

八、附件