( 市中波转播（633）台2019年物业管理用户需求书 )需求公示 一、项目概况 | 深圳市中波转播（633）台主要职责任务为使用5个频率转播中央、省、市5套节目，同频压制5个目标信号。 深圳市中波转播（633）台中波大楼位于南山区龙珠大道54号占地3132平方米，总建筑面积为5478平方米。楼层分为地上7层地下1层，有车库，车位15个。 深圳市中波台石岩发射基地位于深圳市宝安区石岩镇料街道，占地面积202亩，方圆3公里无生活配套设施，基地内建筑面积约4521平方米，其中发射机房2677平方米，生活附属楼1844平方米，均为两层建筑，两座中波发射塔及天馈线，绿地面积约11500平方米。 深圳市中波转播（633）台东门物业位于深圳市罗湖区新园路97号，楼高7层，每层420平方米，建筑面积2940平方米；旧址包含原发射机房200平方米及地下储物间200平方、商铺17间490平方、旧中波发射塔3座。 本项目预算金额280万元。 |
二、服务范围 | 为规范机电设备、清洁卫生、院内绿化和职工食堂的管理，使其办公环境整洁、食堂卫生安全，保障中波基地广播设施完好以及各项公用设施、通讯设施运作正常，确保红线范围内绝对安全，为全体职工创造一个良好的工作环境，因此，中波大楼、石岩基地和东门物业三处物业作为同一项目统一管理。 |
三、服务期限 | 该物业委托管理期限为2019年1月1日至2019年12月31日，从签订合同之日起。 |
四、服务标准及要求 | 一、物业管理标准及要求 | 序号 | 项 目 | 服务标准 | | 1 | 人员配备、培训与管理 | 人员培训有计划、有考核、有记录，制度落实好；各类人员言行具体规范，且落实好；各类人员熟悉物业情况和本岗位职责、考核标准，服务意识和态度好，敬业精神强。 | | 2 | 房屋日常养护维修 | 确保房屋、门窗的完好和正常；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。 | | 3 | 室外场地、道路养护维修 | 确保室外场地、道路的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100% | | 4 | 给排水设备运行维护管理 | 保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零修合格率100% | | 5 | 供配电设备运行 维护管理 | 对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测。建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立合格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明灯具、线路、开关保证用电安全；管理和维护好避雷设施。发射楼机房配电、灯光均由采购人自理 | | 6 | 生活水池、 消防水池、 井水储水箱、护坡、停车场 | 检查水池外观是否完好，有无跑冒、滴、漏现象，箱口及透气管防虫纱网是否完好； 打开排污阀排污。检查进水浮阀并作手动进水试验； 观察水质情况，检测水的PH值和含氯量。水箱、水池盖板是否上锁并且完好； 检查护坡路面有无起壳、地鼓、裂缝，发现异常及时处理； 检查停车场车辆是否已入位，进出停车场应低速安全行驶。 | | 7 | 空调系统运行维护 | 建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；制定科学合理的经济运行和节能降耗措施；定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，维修人员及时到达现场维修，并做好记录，零修合格率100%。 | | 8 | 消防系统（含火灾自动报警系统、消防水系统、防排烟系统、气体消防系统） | 加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；及时发现并排除故障，零修率100%；制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道畅通，照明设备，引路标志完好，零修率100%；定期对消防系统进行保养维护。 | | 9 | 环境卫生管理 | 建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐全；楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、地下室、天台、内外墙面、停车场，道路等所有公共区域和设备房、会议室等室内外保持清洁，无随意堆放杂物和占用，及时清扫积水，确保物业容貌整洁，零修合格率100%。 | | 10 | 果树及绿化管理 | 果树施肥养护，无病虫害，有产量。植物配置合理,绿地充分,无裸露土地;花草树木生长正常,修剪及时,无枯枝死杈及病虫害现象;绿地管理和养护措施落实,无破坏、践踏和随意占用现象。 | | 11 | 治安及车辆管理 | 确保安全和正常工作环境，大门必须有24小时值班，保障工作人员安全；环境秩序良好；做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，配合和协助当地公安机关，有效预防并制止突发事件；道路畅通，车辆停放有序。过夜车辆停放、无车辆失窃事件。 | | 13 | 室外灯光工程系统维护管理 | 加强日常检查巡视，确保节日灯光的正常使用；定期检测，发现故障及时维修，零修及时率达到100%，小修不过夜。 | | 14 | 物业档案资料管理 | 必须保证采购人交给物业档案资料的完整性、完好性。 | | 15 | 职工食堂管理 | 必须严格遵守我台规章制度，严禁随带无关人员进入厨房，不得擅自向外出售已进库的物品；食堂的一切设备、餐具做到有账目、有登记；炊事人员需持健康证上岗，个人卫生须达标，做到勤洗手、剪指甲、勤换（洗）工作服；下班前须关好厨房餐厅门窗，确保各类电源开关、设备安全，做好防盗工作；厨房、餐具、餐厅等须做好消毒工作。 | 二、 本项目管理与服务总体目标 (一)中标人实行物业管理的标准必须达到《深圳市物业管理考核评比标准（大厦）》评比标准的85分以上，以及标书、委托管理合同的有关规定。 (二)在合同期内达到深圳市先进安全文明小区评比标准。 (三)在合同期内，制定物业管理计划实施方案，业主满意率达95%以上。 (四)有效投诉率低于0.2%。 (五)有效投诉处理率达100%。 (六)房屋及公共配套设施、设备完好率98%以上。 (七)治安案件案发率为零，无任何重大事故发生。 (八)环境卫生、消杀、绿化达标率为100%。 (九)利用现代化管理手段对物业进行管理。 (十)消防管理通过政府规定，年检完好率100%，无火灾发生。 (十一) 餐饮卫生符合国家标准，无餐饮事故。 (十二) 就餐人员满意率达90%。 三、本项目管理与服务有关说明 (一)管理用房 在委托管理期限内，物业管理管理人员的食宿费用由中标人自行解决。 (二)中标人原则上不得将本物业管理项目分包给其他单位，若因中标人专项资质原因确需将某项专业项目分包给其他具备相应资质单位，必须事先征得采购人同意。 (三)采购人（深圳市中波转播（633）台）在适当时候可对该物业管理进行考核评比，如达不到上述要求，则可终止委托管理合同并进行财务审计，由中标人承担违约和赔偿责任。 (四)有关物业管理事项的说明 1. 由于本项目未设立公用设施专项基金、房屋本体维修基金，设施设备大、中修及更新改造项目、新增设备等由物业管理公司制定预算报请采购人批准后，方可实施，费用由采购人支付。 2. 按照《物业管理条例》的相关规定，设施设备的小修和日常维修保养人工费已包含在物业管理费中，采购人不另承担。 3. 假期加班安排 物业管理公司原则上24小时全天候工作，遇有国家公休日与法定节假日，管理人员安排有值班人员之外，其余保安、保洁、工程维修等正常上班。采购人不额外支付费用。 4. 服务要求 (1) 本项目物业服务费采用包干制，包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润等一切应尽费用。应包括以下内容： (2) 行政费用。包括：员工/管理人员工资、社保等费用，办公经费等； (3) 公共设施维护费； (4) 环境清洁卫生费； (5) 绿化服务费； (6) 管理设备分摊及固定资产折旧费； (7) 法定税费； (8) 物业管理佣金； (9) 招标范围有关项目内容要求所列的各项指定费用。 1) 投标人应根据本企业的成本自行决定报价，但不得以低于其企业成本的报价投标； 2) ★投标报价不得超过财政预算限额；且管理服务费用（不含税金）部分不得超过投标总价的8%；必须按国家规定计算税金；该项具体要求包括代收代付费用不得计算税金、税率必须按国家标准执行等。 3) 中标人的投标报价，应是本项目招标范围和招标文件及合同条款上所列的各项内容中所述的全部，不得以任何理由予以重复，并以中标人在投标书中提出的综合单价或总价为依据； 4) 本项目服务费采用包干制，应包括服务成本、法定税费和管理企业的利润，由物业公司根据招标文件所提供的资料自行预算投标报价，一经中标，投标报价的月单价与年总价作为中标人与采购人签定的合同金额，合同期限内不做调整； 5) 中标人应先到项目地点踏勘以充分了解项目的位置、情况、道路及任何其他足以影响投标报价的情况，任何因忽视或误解项目情况而导致的索赔或服务期限延长申请将不获批准； 6) 中标人投标报价总额一经中标后，即做为中标人与采购人签定该项目的总价，合同方式见本招标文件相关条款。 7) 中标人不得期望通过索赔等方式获取补偿，否则，除可能遭到拒绝外，还可能将被作为不良行为记录在案，并可能影响其以后参加政府采购的项目投标，各中标人在投标报价时，应充分考虑投标报价的风险。 8) 中标人根据有关物业管理法规与采购人签定的物业管理委托合同，对该物业实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。 (五)管理目标 中标人实行物业管理的标准必须达到《深圳市物业管理考核评比标准（大厦）》评比标准的85分以上，以及标书、委托管理合同的有关规定。 (六)其它需说明事项 1. 采购人停车场不对外开放，只供内部使用。 2. 中标人自行解决物业员工养老、失业、医疗、工伤、纳税等保险及劳保、工资、福利、早中晚餐食宿、交通等有关问题。中标人须为所有选派到本项目的工作人员办理工伤等保险并签定劳动合同。合同期间所有服务人员的端午、中秋、十一等长假加班安排，节日正常值班等发生的费用由中标人负责。所有人员的服装费、包括人员购置的所有器械器材费用、社保费用（含养老保险、住院保险、工伤保险）、管理费、培训费均由中标人负责。中标单位必须承诺本项目人员的工资水平不得低于以下要求： | 序号 | 岗位名称 | 月薪 | 备注 | | 1 | 管理处主任 | 不低于5500元 | 不含加班费、过节费、服装费、社保 | | 2 | 水电工 | 不低于4500元 | 不含加班费、过节费、服装费、社保 | | 3 | 保安 | 不低于3500元 | 不含加班费、过节费、服装费、社保 | | 4 | 保洁员 | 不低于3000元 | 不含加班费、过节费、服装费、社保 | | 5 | 园林工程师 | 不低于4800元 | 不含加班费、过节费、服装费、社保 | | 6 | 绿化工 | 不低于3500元 | 不含加班费、过节费、服装费、社保 | 3. 设备设施专业维保服务：中标人必须承诺按采购人要求就以下设备设施系统维护等专项工作委托专业维保等相关单位进行维修养护，并承诺履行现已签订的部分维保专业服务合同，支付相应的（按月分摊支付中标后相应月份数额的维修费）专业维保等专项费用。 4. 绿化养护服务：中标人必须承诺按采购人要求进行管理及养护。 5. 提供采购人工作人员约50人的餐饮管理服务（包含中、早、晚餐）。 6. 中标人的权利和义务： (1) 严格按照各服务项目要求及投标书承诺配备管理人员。 (2) 提供非工作日时间的管理服务。 (3) 明确物业管理目标（上述物业管理服务内容与标准）。 7. 其它说明： (1) 中标人违反国家相关法规，与其聘用人员发生纠纷，均由中标人负责调解与处理，采购人不承担任何责任并有权解除合同。 (2) 中标人必须承诺中标后5日内全部人员、设备到位；签订合同后中标人必须在合同规定的时间内向采购人提供作业人员名单，和上述要求作业人员的证书及其他证明材料。人员必须按标书方案配置人员到位并符合招标文件要求；设备按标书配置的设备清单入场使用并符合招标文件要求。采购人检查发现人员、设备到位不一致的，按违规处理，有权解除合同。 (3) 因中标人试用期间不合格终止服务合同，中标人应承担全部的责任及负责全部人员的安置，不得向采购人提出赔偿。 (七)物业人员进入机房、配电房、UPS房、柴油发电机房等安全生产重地需有采购人工作人员陪同。 (八)监管 中标人在合同执行期间，须接受市行政采购人管理部门和采购人的监管。 四、人员配置要求 1．中波大楼：管理处主任1人（兼东门物业管理主任）、保安7人、保洁员3人； 2．石岩基地：管理处主任1人、水电工1人、保洁员4人、园林工程师1人、绿化工6人； 3．东门物业：保安3人。 注：工程技术人员需具有相应的证书或资格证书，中波大楼管理处主任需具有电工资格证。 五、 考核办法与验收方式 物业管理服务考核办法与验收方式:采购人每月安排专门考评人员对管理服务状况进行量化考评。采购人考评人员按照 物业管理服务完成状况量化考评表（与中标人商定后确定） 每日进行巡检，并将巡检情况记录在 物业管理服务完成状况量化考评表 中，进行每日汇总，汇总结果经双方代表签字后生效，每月汇总平均得分90分以上，全额支付当月服务费。月平均得分90分以下，每低1分，扣除当月服务费的0.3%,同时服务单位必须进行整改，得分60分以下或中标人连续三个月达不到合同规定的服务执行标准，采购人有权单方面解除合同。除因上述扣分扣除的服务费外，采购人有权对服务单位处罚以合同金额10%的违约金。 |
五、服务基本内容 | 本项目包括物业管理服务及安保服务。 （一）物业管理内容与要求 1. 房屋与设施、设备管理养护 （1）建筑本体部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外面墙、楼梯间、洗手间、走廊通道、门厅、室内地面或地板等）的养护和管理。 （2）建筑本体设施（上下水管道、室外照明、空调设备、加压供水设备、配电系统、消防设施设备和污水处理系统等）的养护和管理。 （3）用地红线内属物业管理范围的市政共用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、路灯、大门等）的维修、养护和管理。 （4）物业安全防范工作，中波大楼和基地范围内严控外来人员，没有特批允许，禁止外人进入中波大楼和基地范围；包括公共秩序的管理、交通和车辆管理等。 （5）室内外公共环境卫生管理。 （6）绿地及绿化养护：基地内有树木2000余株（其中龙眼1400株，荔枝350株），要求有专业人员对果树进行管理。基地占地面积202亩，绿地面积约11500平方米，要求基本实现绿化全覆盖、园林树枝修剪和病虫害防治等。 （7）职工食堂管理，包括食堂工作人员管理、食堂采购管理、食品卫生、厨房卫生、餐具卫生、餐厅卫生管理、食堂内各类设备、设施等的安全管理，以及其他与食堂管理相关的业务。 2. 房屋与公共设施管理养护要求 （1）制定房屋与公共设施管理养护制度和计划，坚持日常检查和定期检查相结合、计划性维护保养和及时维修相结合； （2）严格执行建设部颁布的房屋修缮管理标准，保证施工质量； （3）确保管理养护范围内所有项目、设施的完好和正常使用，房屋及公共设施的完好率〉99%，零修工程合格率100%，返修率〈0.5%，重大维修工程回访率100%； （4）严格制定并遵守维修养护工作计划，确保在不影响用户使用的前提下开展维修养护工作，并确保人员和财产安全； （5）确保房屋及公共设施维修养护实施中使用材料符合环保要求； （6）中标人要定期巡查，发现问题即时向采购人通报。 3. 房屋管理养护计划如下表： | 序号 | 项 目 | 时间 间隔 | 次数 | 维修养护内容 | | 1 | 地基基础 | / | 1 | 1．检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。 2．检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。 | | 2 | 承 重 结 构 | 梁 | / | 1 | 检查有无变形、裂缝、腐蚀。 检查罄体结构性能是否完好。 | | 板 | / | 1 | 检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。 检查整体结构性能是否完好。 | | 柱 | / | 1 | 检杏有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。 检查整体结构性能是否完好。 | | 承重墙 | / | 1 | 检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。 检查整体结构性能是否完好。 | | 3 | 非承重墙 | 每半年 | 1 | 1．检查墙体有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。 | | 4 | 屋 面 | 防水 涂层 | 每周 | 1 | 1．检查雨水口有无堵塞，发现异常及时疏通。 2．发现涂料防水层破损、老化造成屋面渗漏的，及时修复或更换。 3．检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏，发现损坏及时向采购人汇报。 4．检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及时补焊，油漆。 | | 5 | 楼地面 | 每月 | 1 | 1．检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。 2．检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时向采购人汇报。 3．更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。 4．对大理石进行抛光、晶面、打蜡处理。 5．对木地板打蜡。 | | 6 | 楼梯 | 每半年 | 1 | 1．检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时向采购人汇报。 2．补换损坏的地砖。 3．修复空鼓的地砖。 | | 7 | 公共通道 | 每周 | 1 | 1．检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时处理。 2．公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。 3．检查中庭外廊护栏玻璃、支架、护栏网是否完好。发现异常及时处理。 | | 每半年 | 1 | 检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时向采购人汇报。 | | / | 1 | 1．油漆金属支架和护栏网。 2．对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。 | | 8 | 内 墙 面 | 涂料、 石土质 块材 | 每月 | 1 | 1．修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分。 2．处理内墙面变色现象。 3．处理内墙面局部渗漏。 4．更换破损的石土质块材。 | | 每季 | 1 | 1．处理内墙面大面积渗漏。 2．雨季对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。 | | 9 | 外 墙 面 | 装饰、 玻璃 | 每周 | 1 | 1．更换破损的外墙饰面玻璃。 2．清冼外墙饰面人为造成的污染部分。 | | 每季度 | 1 | 1．结合外墙清洗作业，并检查外墙面的使用状况。 2．处理外墙面变色现象；检查并加固外墙金属构件。 | | / | 1 | 1．雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。 | | 根据需要 | 1．台风暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。 2．外墙清洗必须使用绿色环保型清洁剂。 3．更换外墙饰面应按原设计要求进行。 | | 10 | 吊顶 | 每周 | 1 | 1．检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时向采购人汇报。 | | 每月 | 1 | 2．加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时向采购人汇报。 | | 11 | 门窗 | 每月 | 1 | 1．检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽。 2．门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。 3．(塑)钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。 | 4. 公用设施管理养护计划如下表： | 序号 | 项目 | 时间 | 次数 | 维修养护内容 | | 1 | 路面路基 | 每周 | 1 | 1．检查路面有无积水。 2．检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。 3．检查路基有无塌陷。 4．发现异常及时处理。 | | 2 | 文体活动设施 | | | 检查各种文体设施的情况。 | | 3 | 路灯、园林景观灯及线路 | 每日 | 1 | 1．检查灯具完好情况，即坏即修。 | | 每周 | 1 | 1．检查玻璃灯罩有无破损。 2．有无金属灯架松脱现象。 3．灯口、灯栅有无损坏。 | | 每季 | 1 | 1．检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。 2．金属灯架有无锈蚀。 3．发现异常即时修复。 | | 每半年 | 1 | 1．检查路灯线路有无老化现象。 | | 4 | 沟渠池井及化粪池 | 每周 | 1 | 1．检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。 2．检查雨水篦有无异常。 | | 每年 | 2 | 1．检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。 2．检查井壁有无裂缝及塌陷。 3．检查沟、渠是否完好。 4．检查井盖完好程度。 | | 每年 | 4 | 1. 垃圾清运，清运费用由中标人支付。 | | 5 | 公用标志 设 施 | 每周 | 1 | 1．保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时处理。 2．检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。 | | 每半年 | 1 | 1．检查完好程度，加固。 | | 6 | 电动伸缩门 | 每周 | 1 | 检查有无损坏，发现问题及时处理。 | 5. 公用设备管理养护 ⑴公用设备管理养护范围：供配电系统、给排水系统、分体式空调清洗（含挂式、柜式）、消防系统、监控设备和污水处理系统等。 ⑵供配电系统管理养护 ①制定供配电系统管理养护制度和计划，定期对供配电系统范围内的电气设备包括变压器、低压配电柜、高压转换柜、公共照明智能控制系统等进行检查、检测和维护，建立各项设备档案，确保供配电系统24小时正常、安全运行；确保按设备运行检查标准巡查。 ②建立24小时维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%； ③加强对内外所有照明灯具、线路、开关的日常维护检修，确保正常、安全使用； ④制定切实可行节电管理制度，有明显节能成果； ⑤管理和维护好避雷设施； ⑥中标人要定期巡查，发现问题即时处理。 ⑦各项设施设备管理养护具体要求如下表： | 项目 | 频次 | 内 容 | 具体要求 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 照明器具 | 每月一次 | 1.照明器具的清洁卫生； 2.检查外观是否良好，有无异声； 3.检查灯具照度的均匀度；如有异常，马上处理； 4.调整照明器具亮度，节约能源； 5.更换过热、故障配件、避免短路现象； 6.根据季节和要求合理调整灯光工程的开机时间。 | 灯具卫生， 工作正常。 | | 通信线路 | 每月一次 | 1、网络、电话线路调整维护； 2、定期巡查，排除故障，清洁。 | 确保设备正常工作 | | 供电线路 | 每月一次 | 1.清洁卫生； 2.清楚环境积水、杂物； 3.供电电缆标示是否清晰、脱落,如有马上处理； 4.检查线路有无过热现象、进出线路接线装置是否完好。 | 线路无过热现象，接线装置紧固， 标示清晰。 | | 一次 | 1.用仪表检测线路绝缘电阻； | 阻值符合规范， 无锈蚀。 | （3）给排水系统管理养护要求： ①制定并严格落实供水、用水管理制度和给排水系统设备维修保养制度，加强对给排水系统范围内的设备设施包括管网、水泵、水箱、水池、化粪池、水井、阀门等的日常检查、保养、维修、清洁和清通工作，确保给排水系统24小时正常、安全运行； ②建立24小时维修值班制度，及时发现和排除故障，零修合格率100%； ③每月对生活水池和水井储水箱进行清洗消毒，确保生活饮用水符合国家规定的标准和要求； ④每季度对化粪池进行一次清理，确保化粪池无外溢，化粪池清理费用由中标人支付； ⑤中标人要定期巡查，发现问题即时通知采购人； ⑥各项设施设备管理养护具体要求如下表： | 项目 | 频次 | 内 容 | 具体要求 | | 生活泵、 排污泵、 喷灌水泵 | 每天 一次 | 保持设备房、机体卫生清洁； 每天每2小时观察其水位、水压等指示是否正常，运行时有无异声、异味； 检查盘根处滴水是否符合规范,如不规范,应及时处理； 检查水位深度指示是否清晰； 发现故障及故障隐患及时处理。 | 设备卫生， 水位指示清晰。 | | 每半月一次 | 检查喷灌水泵，发现问题及时修复 | 运作正常 | | 每年 一次 | 电机、轴承加注黄油：如有异响，应更换轴承； 泵体及管道阀门除锈刷漆；紧固电柜内各线路接头螺母，清扫柜内灰尘等。 | 润滑良好， 线头紧固良好。 | | 供水、 排污管网 | 每周 一次 | 检查外观是否完好，应无滴、漏现象； 检查闸阀，观察压力表是否正常。阀门开启位置是否正确，标示是否清晰。 | 运行正常。 | | 每季 一次 | 重复上述内； 清理管道内的杂物，疏通排污管道； 检查闸阀开启、关闭是否灵活，有无跑、冒、滴、漏现象。 检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否正常；管道内部清洗、作防腐处理； | 管道内无杂物， 阀门开启灵活， 无泄漏。 | | 每年 一次 | 重复上述内容； 检查修整全部管架； 管道及支架除锈刷漆： 更换各类阀门标示，并标注管内水流方向；各类阀门丝杆上油并加装防护套。 | 管架防锈良好， 阀门工作正常， 标示清晰。 | | 生活水池、 消防水池、 井水储水箱 | 每周 一次 | 检查外观是否完好，有无跑冒、滴、漏现象，箱口及透气管防虫纱网是否完好； 打开排污阀排污。检查进水浮阀并作手动进水试验； 观察水质情况，检测水的PH值和含氯量。水箱、水池盖板是否上锁并且完好。 | 无泄漏， 防虫网、盖板完好， 水质合格。 | | 每月 一次 | 重复上述内容； 按规定比例按时投放消毒药品。 提前24小时通知相关部门做好储水准备； 提前关闭水池进水闸阀，排放干水池； 专业公司清洗消毒。 | 水池内无泥沙及沉积物,水样检测合格,由市水质检测中心开具合格报告书。 | | 给水井 污水井 | 每月 一次 | 检查井盖是否盖严、完好，开盖检查井底是否有污物，如有则清除干净； 检查井盖铸造字迹是否清晰、正确。 | | | 每半年 一次 | 重复上述检查； 清理污泥，疏通下水管道； | | | 草坪喷灌系统 | 每日 一次 | 1、对自动喷灌喷嘴进行检查，发现不能正常喷灌的立即进行修复 2、检查喷头喷灌向，并进行调整 | 喷灌正常，达到养护要求 | | 每月 一次 | 1、对管网进行检查，发现滴漏立即向采购人汇报； 2、对喷灌水泵进行两次检查，发现故障立即向采购人汇报 | 无滴漏现象，各水泵处于正常状态 | | 每季度一次 | 1、对所有管网阀门进行检查，处理有隐患部位， 2、对各水泵绕组进行绝缘检测，各轴承、轴封进行检查 3、对各泵井进行一次清理 | 管道无泄漏，各水泵检测数据符合要求与标准 | （4）空调管理养护要求： ①制定并严格执行空调运行管理制度、安全操作规程和空调系统设备维修保养制度，定期对空调系统范围内的设备设施进行检查、检修和保养，空调滤网每两个月清洗一次，确保空调系统安全运行、正常使用； ②建立空调设备档案，做好各项运行和维修保养记录； ③制定切实可行节能运行制度，有明显节能降耗成果； ④机房、配电房、UPS房、柴油发电机房等安全生产重地需由采购人工作人员陪同情况下进入。 （5）消防系统管理养护要求： ①制定并严格执行消防管理制度和消防系统设备维修保养制度，加强对消防系统范围内的设备设施包括控制中心、报警系统、防排烟风机、灭火器、消防栓及管网、消防泵、各类阀门、疏散指示牌等的日常检查、检测、检修和保养，确保设施设备完好率100%、整个系统可随时正常使用； ②及时发现并排除设施设备故障，零修合格率100%； ③落实区域消防安全责任人、义务消防人员，加强消防日常检查，制定突发性火灾等应急预案，设立消防疏散示意图，保证紧急疏散通道通畅，确保无消防安全隐患，火灾发生率为 0 ； ④各项设施设备管理养护具体要求如下表： | 项目 | 频次 | 内 容 | 具体要求 | | 消火栓 及管网 | 每月一次 | 1.清洁箱内卫生； 2.检查箱件是否齐全。 | 卫生良好， 配件齐全 | | 每半年一次 | 1.消防栓水压测试射程在13米，能实现联动； 2.对水带进行防霉处理。 | 无滴漏、压力正常、 工作正常。 | | 疏散 指示牌 | 每天 一次 | 检查外观有无破损及不亮，一旦发现及时维修。 | 设施完好。 | | 每半年 一次 | 1.面板有无划伤或破裂现象； 2.检查安装是否牢固； 3.针对检查中发现的缺陷取下来进行修复，再装回原位： 4.面板擦拭干净。 | 设施完好， 运行正常。 | | 消防泵 | 每月 一次 | 1.手动试运行，查看盘根滴水是否符合规范； 2.水压是否正常，是否有异声异味； 3.控制柜指示灯，柜内元器件工作是否正常。 | 外观良好， 运行正常。 | | 每年 一次 | 1.电机、轴承加注黄油；如有异响，应更换轴承； 2.泵体及管道阀门除锈刷漆： 3.喷淋泵应启动管网末端试水装置放水试验； 4.消防栓泵应启动消防栓按钮试验，是否联动。 | 润滑良好， 运行正常。 | | 各类 阀门 消防 水池 | 每半年 一次 | 1.更换失灵压力表； 2.放去管网污水，并试验； 3.室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统色环； 4.阀门丝杆加注黄油并加装防护套； 5.检测湿式报警阀工作是否正常,水力警铃声响是否宏亮。 | 无滴漏、 压力正常、 工作正常。 | | 每月一次 | 检查水池水压是否正常 | 压力正常、 储水正常 | （6）厨房设备的检修标准： | 项目 | 频次 | 内容 | 具体要求 | | 厨房设备 | 每日 | 1、按相关规定巡查各管道阀门有无泄漏，并作出相应处理 2、检查燃气表压力，是否在正常值范围内 3、检查各设备使用情况，发现异常立即处理 4、检查各给排水管道，保障给排通畅 | 保障厨房各设备安全可靠运行和使用，保障排水沟、排水管通畅无杂物，保障油烟排放达到国家相关要求和标准，保障隔油池排放达到国家相关要求和标准，发现问题及时维修。 | | 每季 | 1、每月检查运水烟罩运行情况，确认油气分离达到技术标准和要求 2、每月检查油烟净化系统运行情况，保证净化效果达到国家标准 3、每月检查燃气管道与阀门及仪表，发现异常立即处理 4、检查各厨房设备，检查厨房排水沟及排水管，清理隔油池 | | 每年 | 1、检查、检测燃气仪表，保证其精度达到国家标准和要求 2、检测运水烟罩、油烟净化系统，保证其排放达到环保要求和标准 3、检查隔油池，保证其排放达到国家标准和要求 4、清理厨房排水沟，保证无杂物、排水通畅 5、检查各厨房设备、配电箱， | 6. 办公家具、宿舍家具与与办公区域、宿舍区域零星设施设备的维护与保养 （1）办公家具与零星设施设备的维护与保养范围：所有办公家具，文体设施设备及其他零星设备用品。 （2）办公家具及零星设备用品： ①加强日常维护检修，确保正常、安全使用； ②及时发现和排除故障，零修合格率100%； ③中标人要定期巡查，发现问题及时维护。 (二)物业服务内容与要求 1. 安保服务 安全保卫工作包括：日常秩序维护、治安防盗、消防管理、防范突发事件、监控室的管理、人员和车辆出入管理等。 （1）日常秩序维护，负责人员及车辆出入的管理，做好登记、台账及归档。 （2）配合采购单位举行的各项活动，负责现场秩序管理。 （3）严格按照规定时间、路线、要求进行公用部位的巡查服务，及时处理或上报发现的各类问题。 （4）负责用地红线范围内的管理，机动车按规定路线行驶，机动车在指定地点有序停放。 （5）值班保安不得脱岗，保安巡逻应定时定线路与不定时不定线路相结合。 （6）防范恶性事件、突发事件。发生突发事件时，保安应按照各事件的应急处理程序进行，防止事态扩大，注意保护现场，及时报告。 （7）保安人员应工作认真、敬业，及时将可疑事件的录像备份。如发现可疑人员，要立即通知当值保安进行处理。 （8）公共设施如遭受破坏、被盗，由中标人负责赔偿，从安全意识方面考虑，建议中标人加强管理（如设备、电线等）。 2. 消防管理： (1) 制定消防管理制度(包括几套火灾应急预案)，消防监控保安应明确职责。 (2) 做到 统一指挥、层层负责、责任明确、防患于未燃 。发现火灾报警时，立即通知就近保安赴现场核查处置，如确实火警，按火灾应急方案实施，报告主管组织扑救，组织人员疏散、保护现场，配合公安调查。 (3) 定期对消防设备、设施、器材及消防通道、标记、防火门进行检查，确保完好备用、通道畅通、标记清晰。 (4) 定期组织开展消防培训和消防演习，使人人都会使用消防器具，掌握消防知识，不断提高大家的消防意识和消防业务水平。 3. 清洁卫生服务 清洁卫生服务范围：所有楼内、楼外的清洁卫生服务及所有楼外地面清洁服务。清洁卫生服务要求： (1) 制定规范、完善的清洁卫生制度和计划，每天做好日常保洁服务，保持良好卫生环境，环境卫生达标率100%； (2) 定期使用专业药剂、设备和技术，对日常保洁工作无法顾及或有特殊要求的区域、设施设备包括外墙、天花、高位玻璃及设施、镜面、大理石地面、地毯、木地板、机房等进行清洁、养护； (3) 按规定做好蚊、蝇、鼠、螂的消杀及防疫消毒工作，室内消杀达标率100%； (4) 负责及时更换卫生间厕纸、擦手纸（不含材料费）； (5) 道路和排水沟等杂物及时清理； (6) 按要求每天清理生活垃圾并运送至垃圾处理场，承担垃圾中转站的租赁； (7) 机房、配电房、UPS房、柴油发电机房等安全生产重地需由采购人工作人员陪同情况下进入卫生清洁。 (8) 清洁卫生及消杀作业具体要求与标准如下表： A、清洁卫生作业要求与标准 | 位置 | 序号 | 清洁项目 | 作业要求 | 清洁标准 | | 建 筑 物 外 部 | 1 | 广场及道路 | 每周 | 干净、无杂物、无污渍 | | 2 | 灯 具 | 每月 | 干净光亮 | | 3 | 栏 杆 | 每周 | 干净、无污渍 | | 4 | 沟渠、雨、污 水井及井盖 | 每月 | 确保通畅，无异物异味 | | 5 | 门卫室 | 每周 | 干净、无污渍 | | 6 | 鱼塘面 | 每月 | 保持湖面清洁，无漂浮杂物，湖面周围无杂草。 | | 7 | 球场、健身路径 | 每周 | 干净、无杂物、无污渍 | | 8 | 化粪池 | 半年 | 确保化粪池不外溢。 | | 建 筑 物 内 部 | 1 | 地面、墙面 | 每天 | 光滑明亮、无杂物、无 污渍、无水渍 | | 2 | 送风口、 排烟风口 | 每月 | 干净、无尘 | | 3 | 天花灯饰 | 每月 | 干净、无蜘蛛网，无灰尘 | | 4 | 玻璃门 | 每天 | 干净、无污渍 | | 5 | 楼 梯 | 每天 | 干净明亮、无灰尘 | | 6 | 消防设施 | 每天 | 干净明亮、无污渍 | | 7 | 垃圾桶 | 每天 | 干净、无杂物、无污渍 | | 8 | 管道井 | 每周 | 干净、无蜘蛛网 | | 9 | 管道设备 | 每周 | 无灰尘 | | 10 | 防火门 | 每天 | 干净、无污渍 | | 11 | 卫生间 | 每天 | 干净、无臭、无污水 | | 室 内 | 1 | 地 面 | 每天 | 无杂物、无污渍、无水渍 光亮。 | | 2 | 墙 面 | 每周 | 无污渍、无灰尘、无蜘蛛网。 | | 3 | 门、窗 | 每天 | 无尘、无污渍 | | 4 | 桌、椅 | 每天 | 无尘、无污渍 | | 6 | 天花灯饰 | 每月 | 干净、无蜘蛛网 | | 7 | 垃圾箱、篓 | 每天 | 无过夜垃圾 | | 8 | 空调 | 每月 | 无尘、无污渍 | | 食 堂 | 1 | 地面 | 每天 | 干净、无杂物、无污渍 | | 2 | 墙壁 | 每周 | 干净、无污渍 | | 3 | 玻璃窗、门 | 每天 | 无尘、无污渍 | | 4 | 卫 生 间 | 每天 | 干净、无臭、无污水 | B、消杀作业要求与标准 备注：整体消杀作业要求至少每月一次，具体要求由中标人制定，如中标人投标文件中未制定，不作为废标处理，但中标人中标后必须按采购人要求进行作业，国家有标准和要求的，中标人制定的作业要求不能低于国家标准。 | 序号 | 位置 | 消杀项目 | 药物消杀安排（由中标人设定） | 工作标准 | | 每 周 | 每 月 | | 1 | 卫生间 | 蟑螂 | | | 1、灭鼠标准：鼠密度不超过5%（粉迹法） 2、灭蚊标准：积水中三龄幼景或蛹阳性率不超过3% 3、灭蝇标准：蝇类孽生地三龄虫和蛹检出率不超过3% 4、灭蟑螂标准：蟑螂密度不超过1%（粉迹法） | | 蚊、蝇 | | | | 老鼠 | | | | 2 | 消防通道 | 蟑螂 | | | | 蚊、蝇 | | | | 老鼠 | | | | 3 | 污水井污水沟 | 蟑螂 | | | | 蚊、蝇 | | | | 4 | 污水井 | 老鼠 | | | | 5 | 垃圾中转站 | 蟑螂 | | | | 蚊、蝇 | | | | 老鼠 | | | | 6 | 食 堂 | 蟑螂、蚊、蝇 | | | | 老鼠 | | | | 7 | 草坪绿化地 | 蚊、虫、蚂蚁 | | | (三)食堂餐饮服务与管理 1. 服务内容：平均每天提供大约50人（每天150人次，早，中，晚餐各50人次）的餐饮管理服务,由于采购单位采用的是轮班制，具体用餐人次需根据实际情况做出相应调整。 (1)提供厨房清洁、洗碗、端菜等服务。 (2) 中标人报价包含食品成本、食堂低值易耗品的价格，食品、低值易耗品由中标人采购，但必须与采购人采购的品牌、规格、质量相同。并对采购物品进行登记入账，方便采购人进行监管。 （3）食堂及厨房设备出现故障时，及时维护维修。 2. 采购人提供的条件： （1）配置好食堂开伙前所需的就餐设施、厨房设备及低值易耗品。 3. 质量要求 (1)人员要求 所有从业人员必须持健康证上岗。 (2)服务要求： ①投标人要按照国家《食品卫生法》、《食品卫生标准》、《食品卫生管理办法》等法律法规，制定相应的食堂管理制度、岗位责任制等规章制度，并要求员工遵照执行，采购人将按照这些规章制度考核中标人。 ②采购人有权改变就餐模式；并对花样品种提出要求，中标人必须根据季节变化不断推出新品种。每期菜单必须经双方协商确定。 ③早、中、晚菜肴必须配备足够多的品种、花样。具体要求是：早餐必须有4个以上的品种；中餐、晚餐必须有一个以上品种的汤，5个以上品种的菜，其中必须有2个以上荤菜和2个以上的时菜，当日中、晚餐的汤、菜品种不能重复。 ④就餐人员满意率达到90％ （3）若中标人达不到采购人的服务要求，采购人有权终止中标人的食堂餐饮服务方面的合同（不影响合同其它部分的效力）。 (四)三处物业个别管理服务要求 1. 东门物业出租管理服务 协助采购方对商铺进行日常管理（每月进行一次安全消防检查、卫生环境检查清扫等）、催缴出租商铺水电费、铺租等。 2. 石岩发射特殊管理服务 1) 生活污水处理系统管理 严格按照废水站作业指导书进行操作。 2) 基地绿化服务 基地内绿地面积约11500平方米，有各种乔木、灌木及草坪，其中园林绿化地约有树木2000余株（其中龙眼1400株，荔枝350株）。要求中标人在投标文件中根据不同品种制定养护计划，包括浇水、施肥、消杀、清理杂草、杂物、修剪，确保花草树木生长良好、健康、无病虫害、无凌乱枝条、基部无杂草，草坪及时修剪和清理，对遭受自然和人为损害的草坪、花木及时修补、扶持和补苗等。保证草坪整洁雅观，草种生长正常，四季常绿，草种的覆盖率达92%以上，杂草率低于7%，无坑洼积水，无明显裸露地。果木枝叶正常，无死树缺株，无枯枝残叶。果树要求有专业人员对其进行管理。 a) 绿化服务标准 | 序号 | 项目 | 频次 | 具体要求 | 备注 | | 1 | 生长势 | / | 生长势正常，生长量接近平均年生长量。枝叶正常，无枯枝残叶。 | | | 2 | 修剪 | 1、 草坪每月修剪一次； 2、 果木一季度修剪一次。 | 考虑季节特点和草种的生长发育特性，使绿地边缘整洁，呈现自然的景观效果。及时剪去果木干枯枝叶和病枝。 | 基地大门前约有2.5公里的道路，路旁杂草每季度定期清除1次。 | | 3 | 浇灌 | 1、草坪夏季每天一次； 2、果木根据品种适当浇水； 3、在雨水缺少季节加强浇灌。 | 根据不同生长季节的天气情况，不同植物种类和不同树龄适当淋水，在每年秋、冬季雨水缺少的季节，结合淋水适当追肥，以保证草坪、果木正常生长的需要。 | | | 4 | 施肥 | 1、春、秋季重点施肥1次； 2、种植三年以内的果木要适；当增加施肥量和次数。 | 要求在每年的春、秋季重点施肥1次。施肥量根据树木的种类和生长情况而定，种植三年以内的果木要适当增加施肥量和次数。肥料要埋施，先打穴或开沟，施肥后要回填土、踏实、淋足水，找平，切忌肥料裸露。 | | | 5 | 除杂草 | 每月除杂草一次 | 经常除杂草，除杂草时要保护根系，不能伤根及造成根系裸露，更不能造成黄土裸露。 | | | 6 | 填平坑洼 | 每月检查一次 | 及时填平坑洼地，使草坪内无坑洼积水。 | | | 7 | 病虫害的防治 | 1、每月杀虫一次； 2、发现虫害及时消杀（如蚁穴）。 | 及时做好病虫害的防治工作，以防为主，精心管养，使植物增强抗病能力，经常检查，早发现早治理。采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等方法防止病虫害蔓延和影响乔木生长，尽量采用生物防治的办法，以减少对环境的污染，用化学方法防治时，喷药一般要在晚上进行；药物、用量及对环境的影响，要符合环保的要求和标准。发生病虫为害，最严重的危害率在10%以下。 | | | 8 | 环境卫生 | / | 绿地清洁，无垃圾杂物，无石砾砖块，无干枯枝叶，无粪便暴露，无鼠洞和蚊蝇滋生。 | | | 9 | 清洁、保洁 | 每天 | 保持绿地无垃圾杂物，包括生活垃圾、石砾砖块、干枝枯叶、粪便，无鼠洞和蚊蝇滋生地等，发现鼠洞要及时堵塞。清除垃圾杂物后要注重保洁。 | | | 10 | 监管 | 每天 | 加强监管，使绿地内没有堆放东西和停放自行车、机动车，没有人力车和机动车驶进草地，等进行损害花草树木的活动，没有在树上晾衣服等现象。 | | b) 绿化用具由中标人提供，并及时维修。 若中标人达不到采购人的服务要求，采购人有权终止中标人的绿化服务方面的合同（不影响合同其它部分的效力） |
六、合同签订及付款方式 | 合同方式: 按年包干，单价不做调整。 付款方式: 1. 每月5日为上月管理服务费结算日，凭中标人完税发票，由采购人签署付款凭证，办理付款手续。 2. 中标人凭以下有效文件与采购人结算： （1）合同； （2）中标人开具的正式发票； （3）日常考核合格报告（加盖采购人公章）； （4）中标通知书。 3. 因采购人使用的是财政资金，采购人在前款规定的付款时间为向政府采购支付部门提出办理财政支付申请手续的时间（不含政府财政支付部门审核的时间），在规定时间内提出支付申请手续后即视为采购人已经按期支付。 |
七、其它事项 | |
八、附件 | 20181009-深圳市中波转播（633）台2019物业管理用户需求书（终稿）.doc |
信息来源：http://www.szzfcg.cn/
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