发布时间：2019-04-26 15:06
南沙区政法机关大院物业管理服务需求公示
相关政府采购当事人：
受中国共产党广州市南沙区委员会政法委员会、中共广州市南沙区委维护稳定工作领导小组办公室、广州市南沙区社会管理综合治理委员会办公室、中共广州市南沙区委610办公室（简称“采购人”）委托，广州公共资源交易中心（简称“交易中心”）组织实施南沙区政法机关大院物业管理服务政府采购。为了保障政府采购各方当事人的合法权益，现遵循公开、公平、公正原则，将采购人提供的采购项目原始需求进行公示（见附件1），广泛征求各方意见。
有关当事人可以对采购需求以书面形式提出意见或建议（见附件2）。交易中心负责将相关意见或建议转交采购人，并请采购人依据相关法律法规，按照实际情况修改完善需求，以符合相关法律法规要求。
本公示内容不作为质疑依据，交易中心对反馈意见不作答复。
附件:1.南沙区政法机关大院物业管理服务采购项目采购人需求.doc
2.采购需求反馈意见书
广州公共资源交易中心
2019年4月26日
（传真号：020-28866414）
南沙区政法机关大院物业管理服务 采购项目采购人需求 第一节 投标人资格投标人报价及物业管理服务合同期限 一投标人要求 1★供应商承诺拥有品类齐全的物业管理服务类大型和专用设备或工具此类设备工具包括但不仅限于洗涤机地板打磨机地板清洗机高空外墙清洁设备高空维修作业安全绳索等用于卫生清洁设备设施保养维修检测类机械设备和工具 2 ★本项目不接受外资控股或参股企业投标仅接受国内全资企业投标 3本项目组织现场勘察 地点广州市南沙区港前大道北95号中共广州市南沙区委政法委员会办公楼4楼407会议室 时间详见招标公告 4投标最高限价600000000元2年 二服务期限自合同签订起2年 即从2019年09月5日00时起至2021年9月4日24时止 三投标人报价即定额物业管理服务费包含以下费用 中标供应商在合同期间根据采购人需求招录工作人员费用和相关保险费采购员工工作服装采购自用物资费用和中标供应商包干费用由采购人按月定额支付给中标供应商的物业管理服务费具体内容如下 1招录工作人员费用和相关保险费用于支付包括但不仅限于以下内容的在职员工工资福利费用和相关保险费在职员工资含计时工资计件工资奖金津贴补贴加班工资加点工资依法缴交的社会保险费基本养老保险基本医疗保险工伤保险失业保险生育保险商业保险费依据工作需要为在职员工购买人身险和按采购需求为采购人物业购买的财产险公众责任险住房公积金宿舍租金宿舍水电费用高温季节补贴通讯补助费误餐补贴上下班交通补贴等 1★中标供应商应按照中华人民共和国劳动法的相关规定发放工资服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用 2 ★中标供应商应按照中华人民共和国社会保险法和住房公积金管理条例的相关规定支付国家规定必须购买的社会保险费用和缴存住房公积金 2采购员工工作服装2套夏装人年2套冬装人年 3采购自用物资费用此费用是指中标供应商包干的自用物资采购费用自用物资是指因物业管理服务工作需要由中标供应商使用和管理的劳保用品办公用品卫生清洁工作常用工具及物料自用物资包括但不仅限于以下物资 1劳保用品安全帽配备4顶电工绝缘手套配备4双绝缘鞋配备4双电工雨鞋配备4双雨衣配备4件等 2办公用品物业管理服务工作所需用于购买包括但不仅限于以下自用办公用品计算器档案盒文件夹A4打印纸打印墨盒物业巡检表物资申请表考勤记工表排班表会议记录表来访登记本交接班登记本保安巡逻记录本上下班签到本在职员工培训记录表在职员工入职申请表软皮抄告示贴标签纸涂改液透明胶中性笔签字笔圆珠笔铅笔裁纸刀刀片等自用物资 3卫生清洁工作常用工具及物料物业管理服务清洁工作所需用于购买包括但不仅限于以下自用物资胶手套推拖伸缩杆抽泵抽取桶装液体用地拖桶水桶垃圾铲垃圾篓玻璃刮羊毛套鸡毛掸子各种抹布含毛巾镜布各种拖把含地拖推拖各种扫把含胶扫把马路扫把各类清洁刷子含地板刷马桶刷1个厕所钢丝球刷石灰刀石灰铲布手套檀香樟脑丸洗手液消毒水小垃圾袋大垃圾袋玻璃水洁厕精洁而亮全能水玻璃清洁剂皮革质办公家具皮面清洁打蜡剂洗衣粉洗洁精洁厕精老鼠贴老鼠药灭蚁药灭蚊杀虫剂酒精洗物液清新剂清洗液除臭剂等用品费用 上述物品中涉及除臭消杀的物品仅用于小范围的消杀除臭工作 4中标供应商包干费用此费用是指因采购物资数量相对稳定品种参数较清晰或服务内容明确采购人要求中标供应商包干的物资采购费用和服务费用 1包干日常租摆植物费用该费用包括日常租摆植物采购运输装卸利润税费用养护包括植物修剪剪刀喷壶小铁锹镊子农药化肥花泥各类花盆套盆花架盆托及其它绿化植物养护用品等费用包干日常租摆植物类型摆放位置数量养护要求等详见物业绿化服务工作要求 2包干盒装面巾纸费用 ①包干盒装面巾纸数量要求45盒月 ②品质应达到国家技术安全环保卫生的标准规格质量参数不得低于以下参数要求盒体尺寸长225mm×宽115mm×高75mm单张纸巾尺寸长190mm×宽195mm100抽盒3层抽100原生木浆纸巾净重≧180g自然无香不添加任何化工香料不添加可迁移性荧光粉供货时应提供当批次货物的检验合格证明文件供货日期与生产成品日期间距不得超过3个月产品全国联保享受三包服务保质期3年 ③费用包括物本身价格利润包装费用运输装卸费用试验检验费用保险费用资料费用各种税金规费用以及其他供货至采购人指定地点并按要求验收合格完毕之前应收取的所有人工物料费用 ④参考品牌相当于维达清风洁柔心相印 3包干洗手间用擦手纸费用 ①包干擦手纸数量要求70包月 ②品质应达到国家技术安全环保卫生的标准规格质量参数不得低于以下参数要求单张纸巾尺寸长208mm×宽226mm180张包1层3折抽100原生木浆纸巾净重≧200g自然无香不添加任何化工香料不添加可迁移性荧光粉供货时应提供当批次货物的检验合格证明文件供货日期与生产成品日期间距不得超过3个月产品全国联保享受三包服务保质期3年 ③费用包括物本身价格利润包装费用运输装卸费用试验检验费用保险费用资料费用各种税金规费用以及其他供货至采购人指定地点并按要求验收合格完毕之前应收取的所有人工物料费用 ④参考品牌相当于维达清风洁柔心相印 4包干商用大盘纸巾费用 ①包干厕所商用大盘纸巾数量要求30个月 ②品质应达到国家技术安全环保卫生的标准规格质量参数不得低于以下参数要求尺寸内径约85mm直径约230mm高约95mm240米卷2层压花100纯木浆纸巾净重≧600g个无油墨纸筒芯自然无香不添加任何化工香料不添加可迁移性荧光粉供货时应提供当批次货物的检验合格证明文件供货日期与生产成品日期间距不得超过3个月产品全国联保享受三包服务保质期3年 ③费用包括物本身价格利润包装费用运输装卸费用试验检验费用保险费用资料费用各种税金规费用以及其他供货至采购人指定地点并按要求验收合格完毕之前应收取的所有人工物料费用 ④参考品牌相当于心相印洁柔清风 5包干一次性纸杯费用 ①包干纸杯数量要求35袋月 ②品质应达到国家技术安全环保卫生的标准规格质量参数不得低于以下参数要求尺寸杯底内径约52mm杯口内径约75mm高约88mm容量245ml9盎司50只袋原料食品用原纸+PE膜食品专用耐热耐冷温度10℃100℃工艺采用18g防水PE膜+240g加厚纸板A+级优质原生纸浆制作的白卡纸双层结构耐热且72小时防渗漏无荧光无漂白无异味环保墨不含苯杯身坚挺多次冲泡不变形无须杯托可使用自然无香不添加任何化工香料不添加可迁移性荧光粉供货时应提供当批次货物的检验合格证明文件供货日期与生产成品日期间距不得超过3个月产品全国联保享受三包服务保质期3年 ③费用包括物本身价格利润包装费用运输装卸费用试验检验费用保险费用资料费用各种税金规费用以及其他供货至采购人指定地点并按要求验收合格完毕之前应收取的所有人工物料费用 ④参考品牌相当于宜洁洁成妙洁多康康洁鑫雅 6包干洗手液费用 ①包干洗手液规格及数量要求净含量300g以上瓶20瓶月 ②品质应达到国家技术安全环保卫生的标准规格质量参数不得低于以下参数要求净含量300g以上水杨酸含量024036有效抑制大肠杆菌葡萄球菌等细菌弱酸性PH值46低泡易清洗供货时应提供当批次货物的检验合格证明文件供货日期与生产成品日期间距不得超过3个月产品全国联保享受三包服务保质期3年 ③费用包括物本身价格利润包装费用运输装卸费用试验检验费用保险费用资料费用各种税金规费用以及其他供货至采购人指定地点并按要求验收合格完毕之前应收取的所有人工物料费用 ④参考品牌相当于滴露威露士蓝月亮 7包干供应桶瓶装水费用 ①包干桶瓶装水规格及数量要求桶装水189L60桶月113L28桶月瓶装水350ml瓶260瓶月 ②桶瓶装水质量要求管理要求等详见会务接待服务工作要求中的中标供应商提供饮用桶瓶装水和饮水机管理服务工作 ③费用包括物本身价格利润包装费用运输装卸费用试验检验费用保险费用资料费用各种税金规费用以及其他供货至采购人指定地点并按要求验收合格完毕之前应收取的所有人工物料费用 ④参考品牌相当于农夫山泉鼎湖山泉怡宝 8包干垃圾清运费用 ①包干数量要求5个桶 ②垃圾清运情况南沙区南沙街环卫站提供生活垃圾桶并统一清运现行清运价格为300元桶 9包干所有维修保养项目费用中标供应商包干和负责物业区域内采购人需求中所有物业设备设施含后勤服务中心综合楼工程设备房所有设备设施约定的日常维护和保养的检查保养和维护日常正常使用所需消耗和更换的日常用品物件及材料费用以及每单次件个的修理费用由采购人认定在500元含以下的维修该项费用由中标人负责并列入中标供应商的投标报价总额中 备注 以下专业设备设施故障排除和约定限额的维修除外 ①厨房配套专业设备设施 ②消防系统 ③高低压配电系统 ④供给水系统变频设备 ⑤发电机组 ⑥空调机组 ⑦政法大院视频监控系统 ⑧电梯日常维护保养 ⑨办公楼防雷系统检测 ⑩ 5委托中标人支付的第三方人力资源监察费用由投标人按服务项目专职人员人数收取咨询服务费标准为每人每月75元含税计算并代为支付咨询服务费用并作为其中单独一项列入投标人的投标报价总额中具体由采购人投标人与第三方人力资源监察共同签订南沙政法机关大院物业外包服务项目咨询服务合同后执行 6委托中标人支付的广州公共资源交易中心采购代理服务费采购代理服务费根据广东省物价局粤价函20131233号规定标准执行以采购额按差额定率累进法计算具体支付标准和计算方式详见招标文件中的差额定率累进法计算表该费用由采购人委托中标人代为支付并作为其中单独一项列入投标人的投标报价总额中 7中标供应商根据采购人需求市场行情及自身情况确定的利润值或管理酬金 8中标供应商依法缴税税款金额 说明投标人必须以本项目采购人需求确定的岗位人数为依据核算招录服务工作人员费用相关保险费和员工工作服装费用以本项目采购人需求所涉及的所有工作核算自用物资费用 四物业管理服务合同期限为2年2019年9月5日00时起至2021年9月4日24时止 五物业管理服务采购项目投标清单样式 投标人填写以下清单核算投标价 序号服务人员岗位及项目名称数量单价月度费用元年度费用 元说明1招录工作人员费用和相关保险费物业管理服务项目部经理费用1人元人月招录工作人员费用和相关保险费用于支付包括但不仅限于以下内容的在职员工工资福利费用和相关保险费在职员工资含奖金及各类本文中未单列的补贴依法缴交的社会保险费基本养老保险基本医疗保险工伤保险失业保险生育保险商业保险费依据工作需要为在职员工购买人身险和按采购需求为采购人物业购买的财产险公众责任险住房公积金通讯补助费加班费福利费误餐补助交通补助等2物业管理服务项目部主管费用1人元人月3物业管理服务项目部助理费用1人元人月4设备管理组长费用1人元人月5设备设施管理员费用11人元人月6接待服务组长费用1人元人月7接待服务员费用1人元人月8卫生清洁组组长费用1人元人月9卫生清洁员费用9人元人月10绿化组组长费用1人元人月11绿化工费用6人元人月12高温季节补贴费用34人元人月按6000元月1年计算6个月5月10月13员工宿舍水电费及租金1项元月员工宿舍水电费及租金14员工工作服装费用34人元人年夏装2套30000元套年冬装2套40000元套年15自用物资费用劳保用品费用1项项2年安全帽配备4顶电工绝缘手套配备4双绝缘鞋配备4双电工雨鞋配备4双雨衣配备4件等16办公用品费用1项元项月物业管理服务工作所需购买办公用品费用17卫生清洁常用工具及物料费用1项元项月物业管理服务清洁工作所需采购自用物资费用18包干物资和服务费用日常租摆植物费用1项元项月日常租摆植物采购运输装卸利润税费养护费用19盒装面巾纸费用1项元项月包干数量要求45盒月参考品牌相当于或类似于维达清风洁柔心相印20洗手间用擦手纸费用1项元项月包干数量要求70包月参考品牌 相当于或类似于维达清风洁柔瑞沃21厕所商用大盘纸巾费用1项元项月包干数量要求30个月参考品牌 相当于或类似于心相印洁柔清风22一次性纸杯费用1项元项月包干数量要求35袋月参考品牌 相当于或类似于宜洁洁成多康鑫雅23洗手液费用1项元项月包干洗手液规格及数量要求净含量300g以上瓶20瓶月参考品牌 相当于或类似于滴露威露士蓝月亮24供应桶瓶装水费用1项元项月包干桶瓶装水规格及数量要求桶装水189L60桶月113L28桶月瓶装水350ml瓶320瓶月参考品牌 相当于或类似于农夫山泉鼎湖山泉怡宝25维修保养费用1项80000元年左右物业区域内采购人需求中所有物业设备设施饭堂和厨房设备设施消防和高低配电专业设备除外的检查保养和维护日常正常使用所需消耗和更换的日常用品物件及材料费用以及每单次件个的修理费用由采购人认定在500元含以下的维修26垃圾清运费1项元项月包干数量要求5个桶垃圾清运情况南沙区南沙街环卫站提供生活垃圾桶并统一清运现行清运价格为300元桶月27第三方人力资源监察费用1项75元人月按服务项目专职人员人数收取咨询服务费标准为每人每月75元含税28交易中心采购代理服务费1项根据广东省物价局粤价函20131233号规定标准执行以采购额按差额定率累进法计算小计金额29利润值或管理酬金按小计金额10计取利润值或管理酬金=小计金额×10合计金额1合计金额1=小计金额+利润值或管理酬金30税金按68计取税金=合计金额1×68合计金额2合计金额2=合计金额1+税金311年合计数1年合计数=合计金额2=合计金额1+税金322年合计数2年合计数=1年合计数×2 第二节 招标范围 一物业概况 本文件中所述的物业是指本项目服务区域亦即物业管理服务责任范围该区域包括在合同期限终止前已建成并投入使用的各类房屋场地庭院绿地道路等建筑物和与之相配套的设备设施以及其他非建筑物采购人物业管理服务区域及范围具体如下 1物业濒临虎门水道位于虎门大桥以北南沙区港前大道北东侧南沙区政法机关大院内港前大道北91号99号物业包含南沙区政法机关业务综合用房以下简称政法机关大院除区法院区检察院区公安分局3个单位业务办公楼屋檐线内以外的所有区域即包含1南沙区委政法委业务综合用房含区委政法委区司法局及相关单位下同与后勤服务中心综合楼两栋建筑物及该两栋建筑物周围的所有区域2区法院区检察院区公安分局3个单位业务办公楼外围屋檐或与物业管理服务区域不可分离的建筑体外檐滴水线以外物业出入口楼梯梯阶最低一级与广场地面交线以外至大院规划线以内的所有公共场地3市政道路AB线往东侧江边延伸至江边该两条市政道路之间及江堤路石栏以东的江边地块整个政法机关大院总用地面积156678㎡建筑总面积约63万㎡ 2物业管理服务区域包括但不仅限于建筑物共用部位如基础承重或非承重内外墙体墙体地面柱梁楼板天花天台门厅楼梯间走廊通道等广场道路停车场车库绿化地各类设备设施如 HYPERlink httpbaikesocomdoc5336303html t blank 电梯天线路灯消防设施文体设施设备间等及相关的管线架槽沟渠池井坑道和绿化地上的各类植物因意境差异或为便于表述在本文件中亦称为物业区域或物业管理服务区域 3政法委业务综合用房总建筑面积为2910平方米该物业是4层框架结构办公楼一层建筑面积为729平方米1间大堂有34个停车位二层建筑面积为726平方米有15个办公房间2间会议室1间机房1间打印室1间档案室2间杂物室三层建筑面积为726平方米有14个办公房间2间会议室1间综合资料室1间物业保障室与办公室共用1间装订室四层建筑面积为726平方米有16个办公房间内含1间档案室2间会议室1间文印室1间综合资料室位于上五楼楼梯口厕所数量男厕7个蹲位间男厕7个尿兜女厕7个蹲位间该物业外墙立面面积为438平方米石材地面面积为1700平方米化粪池2个雨水集水池2个绿化用水 4后勤服务中心综合楼总建筑面积为8978平方米该物业是5层框架结构物业一层为建筑面积为2521平方米二层建筑面积为2258平方米三层建筑面积为956平方米四层建筑面积为2039平方米五层建筑面积为1174平方米顶层天面为137平方米该物业外墙立面面积为479平方米石材地面面积为2300平方米化粪池2个供水池1个该物业一楼南面部分为饭堂区域面积为2023平方米北面部分为供水供电设备间面积为498平方米 5政法机关大院公共区域包括广场级楼梯石材面积为26066平方米含江堤路长堤石材饰面护栏沥青路面18361平方米公共绿地面积为31914平方米停车场面积为2142平方米道路面积为18360平方米 6物业概况说明以上物业的外墙立面面积石材地面面积均为约数获取准确数据须到现场实测外墙外立面分正立面侧立面背立面各物业立面建材各有所不同石材玻璃瓷片铝塑板石米等材料 二物业附属配套设备设施和植物包括但不仅限于以下内容 1物业内业务及办公房的范围 物业内的业务及办公房含办公室接访室会议室设备设施房饭堂餐厅厨房停车场厕所仓库及其它办公生活服务保障配套用房 2各类给排水排污系统 供水池排水沟雨水井污水井化粪池多功能隔油池1台JYGK供水管及其它供水排污设备设施 1水泵房大空间水泵2台XBD1020G1003稳压泵2台CDL412隔膜罐1台?80016MpaQ235消防水泵2台XBD830G1003稳压泵2台CDL89隔膜罐2台?80010MpaQ235喷淋水泵2台XBD830G1003稳压泵2台CDL410潜水泵2台WQ40154无负压生活水泵5台AKK30062蓄水池350立方米控制电箱供水管道等组成供水加压系统 2直饮水过滤系统源水箱1台增压泵1台砂滤器1台碳滤器1台软化器1台反渗透主机1台净水箱1台恒压供水系统1套直饮水龙头15套管线式直饮水机10套不锈钢开水器3套控制电箱1套 3室外给排水设施给水龙头55个绿化水表4个虹吸雨水收集系统2套绿化虹吸雨水加压设备2套绿化虹吸雨水加压设备配电箱2套地上式消防接合器9个消防管网加压接合器24个生活水表4个 3高低压供配电系统 由后勤服务中心综合楼供配电系统配电箱4台1ALE1ALF1AP1AT喷淋稳压配电箱1台喷淋配电箱1台消防稳压配电箱1台消防配电箱1台大空间稳压配电箱1台大空间配电箱1台无负压生活水泵配电箱5台隔油池控制箱1台潜水泵控制箱1台应急柴油机发电机组1台300KW1个高压配电进线间1个高压配电间1个低压配电间1个发电机间和政法机关业务综合用房供配电系统配电箱4台1AL4AL配电箱4台1ALE4ALE配电箱4台2AP5AP配电箱2台1ALE14ALE2配电箱1台4AP1配电箱1台YJ3及相关线管线槽和各类用电器具组成 1高压房主要设备SCB10125KVA变压器1台直流屏1个主供线柜1个主供计量柜变压器柜1个备用计量柜1个备用进线柜1个 2低压房主要设备进线柜1个电容补偿柜2个出线柜6个市电发电机供电切换柜1个 3发电机房发电机375KVA1台 4各类低压用配电器包括各种用配电开关照明器插座及其它各类低压用配电器等 4消防系统 无管网七氟丙烷柜式灭火装置1套GQQ气体灭火控制盘1台JBQBQM200水泡现场控制器2台自动灭火装置现场手动操作盘2台消防水泡2台ZXDS模拟末端试水装置1台DN50火灾报警控制器1台FC18电气火灾监控系统1台实施报警阀1台ZSFZ150消防广播设备报警设备点型感烟火灾探测器防火门监控器防火门区域分机防火门探测器点型感温火灾探测器可燃气体火灾探测器消火栓按钮火灾声光报警器吸顶式扬声器壁挂式扬声器消防电话分机带消防电话插孔的手动火灾报警按钮输入输出模块总线短路隔离器输入模块输出模块电磁阀区域显示器火灾显示盘电气火灾监控主机1台通讯管理机1台协议转换器1台单回路监控器11套消防设备电源状态监控器1台双电源型三相交流有中性线电源电压传感器4套烟温感喷淋灭火消防设备灭火器灭火防护装备消防栓供排水管道等设备设施 5安防系统 政法委业务综合用房一楼办公楼大堂出入口综合管理系统即人员刷脸通行大数据技术服务系统以下简称来访人员综合信息管理系统各种房门通道门间隔门含木门玻璃门铁门卷闸门伸缩门闭路电子监控设备防盗报警设备安检系统设备和用具包括X光安检设备红外线安检门手持式金属探测器身份证识别系统设备等设备设施 6空调通风系统 1中央空调设备美的整体式变频多联机组室外5台MDV335WDSN18U012HP2台MDV850WDSN19V030HPMDV785WDSN19V028HPMDV670WDSN19U024HP单元式新风机组3台RF25T1WXFSYB美的多联式空调机组室内四面出风嵌入式天花机有62台MDVD28Q4N1D18台MDVD36Q4N1D25台MDVD45Q4N1D7台MDVD56Q4N1D1台MDVD80Q4N1D3台MDVD90Q4N1D4台MDVD100Q4N1D4台美的多联式空调机组室内风管式天花机有15台MDVD18T3N1A14台MDVD125T2N1A1台直流变速多联空调机组室外机62HP6台直流变速多联空调机组室外机18HP2台直流变速多联空调机组室内机KT01022台天花嵌入式直流变速多联空调机组室内机FP1428台全热新风换气机XH1122台吊顶离心式事故补风机1台超静音柜式离心排烟风柜1台静电器1台25寸抽气风柜1台吊顶轴流式排烟风机兼事故通风1台 2分体空调设备27台 3风机房设备设施及各区域的排风机排气扇排风管等组成的通风系统 7电梯设备无机房电梯1台LCA825C060 8各类办公家具 9各类办公弱电系统硬件会议系统设备包括电视投影仪器扩音系统显示系统网络维护触摸屏查询设备 10各类办公设备包括庭审设备在内的复印机打印机电话等设备 11饭堂配置的厨房设备及厨具主要有承重推车5辆单星盆台8台双层砧板台6台双星盆台1台双层砧板台1台单星连工作斩台2台四层可调式层架15个双通道荷台柜4台双通道荷台柜2台炉间酱料台2台电磁双头大锅灶1台单星盆台1个燃气单头大锅灶1台燃气双头双尾小炒炉1台电磁双头双尾小炒炉1台万能蒸烤箱2台电磁双头矮仔炉1台200L电磁摇摆汤锅1个淘米大星盆台1台不锈钢紫外光烟罩控制箱5台电磁48盆蒸饭柜2台双层工作斩台1台电磁双头矮仔炉1台烧腊挂架连推车2辆麦芽糖箱1台单星连工作斩台1台电磁单头单尾小炒炉1台单星连工作台1台电磁单头单尾小炒炉1台电磁双头蒸汽炉1台三角蒸笼架1台高身饼盆车2辆木面案板台2台双斗面粉车4辆垃圾处理设备1套 12饭堂管理和就餐人员进出人脸自动识别系统其中饭堂管理系统主机1台读卡器1台RS485通讯器1台饭堂打卡机10台刷卡门禁双芯3台刷卡门禁单芯4台控制电脑1台交换机1台电子显示屏2台就餐人员出入刷脸自动识别系统主机1台就餐人员进出人脸自动识别及显示器5台 13物业范围内的消防设备设施总控制系统设备设施位置设在区法院西门一楼的消防总控制室包括对区委政法委业务综合用房区法院区检察院和区公安分局四栋办公楼所有消防设备设施的控制消防总控制室设备清单1微型消防站3套2双电源消防电箱1个3电器火灾控制器1台4火灾报警控制器联动型1套5自动寻的灭火系统主机1套6消防电源控制柜1个 14物业范围内的消防设备设施监控系统设备设施位置设在后勤服务中心综合楼一楼南门右侧的消防监控室包括后勤服务综全数一至五层所有消防设备设施的监控消防监控室设备清单1微型消防站一套2双电源消防电箱1个3电器火灾监控器1台4防火门监控器1台5消防总控制柜1套6消防电源监控器1个 15停车场含露天停车场及其棚架 16物业范围内的避雷供电室外照明设施路灯67套100W庭院灯41套24W草坪灯61套61W护栏灯29套24W路灯配电箱4台24W电信通讯有线电视卫生清洁设施等公共设备设施和其它用电用水设备设施 17物业范围内交通安全标识指示标识车辆管理系统等设备设施或器物 18物业范围室内外乔木灌木亚灌木草本植物藤本植物等植物及其附着土壤加固杆盆器具等 19物业附属配套设备设施说明本项目物业为新建物业涉及的设施设备器物等尚在不断建设完善中尚未列入的设备设施或器物亦视为服务范围 20排污系统包括饭堂隔油池所污雨水井和地下排污管道 第三节 招标的物业管理服务内容 一物业管理服务总体要求 采购人是国家机关要求物业管理服务工作规范而高效节约而优质安全而热情为采购人提供安全整洁优美舒适的办公环境中标供应商必须严格按照采购人需求选派人员制定并实施各项管理制度开展物业管理服务工作发生火灾等突发事件10分钟内能抽调召集各类物业管理服务人员15人次以上遇其他突发紧急事件举办大型活动或特殊情况时根据采购人需求必须在1小时内抽调召集30人次物业管理服务人员完成物业管理服务保障任务 二委托管理范围 本项目采用公开招标方式确定一家中标供应商为采购人物业所提供物业及配套设备设施维修管理卫生清洁绿化养护服务会务接待服务以及其他办公辅助性服务工作等服务保障 三物业及配套设备设施维修管理服务工作内容 1维修工作为确保物业及配套设备设施的正常运行中标供应商对在管理过程中发现设备设施的故障损坏部位或其存在的危险隐患立即进行修复或保护性整改 2管理工作为确保物业及配套设备设施的正常运行中标供应商对设备设施不间断或定期地进行的卫生清洁维护保养巡查试验包括采用测试手段进行的专业性检查就有关情况进行登记汇总并向采购人汇报等服务工作 3协助采购人监督管理物业及配套设备设施维保外包服务工作的落实 4抢险救护工作物业及其配套设备设施发生险情及其它突发事件工程设备管理人员应根据应急机制及时处置排除险情 5根据采购人需求和实际需要完成清理杂物疏通排污管道更换国旗节假日庆典装饰会议会场布置重大活动舞台搭建等各类仪式布置物品搬运工作 6根据采购人的要求完成家具设备等物品的搬卸废旧物品的处置等工作 7根据采购人要求完成物业区域内与设备设施维修管理服务密切相关的其它工作 四卫生清洁服务工作内容 1完成物业管理服务区域内的清洁卫生垃圾清理卫生防疫消毒消杀消毒灭菌除四害虫蚁防治办公家具皮面清洁打蜡地面打蜡外墙清洁10米以下等日常清洁工作 2根据采购人要求安排专人负责会务卫生清洁服务工作专人负责领导办公室的卫生清洁管理服务工作 3协助采购人监督管理卫生外包服务工作的落实 4根据采购人要求完成与清洁服务密切相关的其它工作 五会务接待服务工作 1各类大小型会议会务接待服务领导办公室的整理及日常接待参会人茶水服务 2机关内部书报刊信件等非涉密文件类资料的传递 3根据采购人要求完成物业区域内诸如更换桶瓶装水物料管理物业物料的购储发用等工作 4根据采购人要求完成物业区域内其它会务接待服务工作 六绿化养护服务工作 1严格按照采购人的要求提供植物租摆和年花供应服务发现植物不符要求必须6小时内更换 2定时定期巡查对植物进行专业养护 3根据采购人要求完成物业区域内其它绿化服务工作 七其他办公辅助性服务工作 1根据采购人的要求完成相关应急工作 2根据采购人要求完成物业区域内与物业管理服务密切相关的其它工作 3因物业管理服务工作需要中标供应商提出增加以下物业管理服务费需与采购人另行协商 第四节 物业管理服务工作要求 第一小节 物业配套设备设施维修管理服务工作要求 一管理服务质量的要求 一中标供应商承担物业区域内所有物业及其附属建筑物设施设备的日常维护和管理确保做到水电燃气设备器具运转正常公共区域整洁整体环境优美 二严格按采购人需求派驻设备设施管理人员必须持证上岗在岗期间按规定穿戴好劳动防护用品提供合同期限内每天24小时专人设备维护值班服务值班员要坚守岗位勤检查勤巡视及时排除异常情况避免发生短路断电断气火灾等事故值班时间内严禁从事与工作无关的事项必须认真监视设施设备有无异常声响气味闪光等反常现象一旦发现有异常情况应立即查明缘由迅速排除故障并如实记载存档 中标供应商派驻的设备设施管理人员应根据完整的供电网络资料和供气管路采购方提供对物业的进线房屋内的线路布置走向电力匹配及各物业楼层电力设备布置所有设备设施的状况数量技术参数功能运行状态等情况有充分掌握熟悉日常操作规范保养维修方法紧急情况处置措施管理规章制度 建立对各类设备设施进行全面检测的工作制度规范检测行为提高检测效率保证检测效果检测包括预防性实验 三建立设备设施管理紧急事件处理规程制度全面规范设备发生紧急事件时各类服务工作人员的职责和义务提高处理紧急情况的效率以确保采购人的财产和人身安全当设备设施出现故障损坏部位或存在危险隐患时要及时采取保护性措施如遇到紧急事故应快速准确地断电断气防止事故扩大 进行保护性修复或整改工作在接到急修任务时应立即到现场处理 四监督各类设备供应单位或专业维修商及时对中标供应商无法修复的存在故障的设备进行维修 五依据采购人需求和相关管理法规建立设备管理档案为所有设备器具分门别类加贴标签编号设备资料说明书采购发票等归档管理为设备上的各类开关手柄或按钮指示灯仪表加贴标签或文字标注 六采购人考核设备设施管理服务工作的核心文件是设备管理工作记录文件中标供应商应严格按照采购人需求要求每班每岗工作人员完成工作记录包含设备运行值班交接设备维修设备日常保养维护等工作状况事项填写工作记录时应做到表述准确字迹清晰管理人员应认真负责地做好复查工作确保工作记录的真实准确可靠 工作记录内容包括但不仅限于设备间或设施设备区域内是否有异味设备设施运行状况运行过程中的电压值电流量温度电表运行数值检查屏上指示灯状态电器运行声音情况 抵偿柜运行情况等发现异常时间地点实时修理情况 七采购人需要在特定时间保证供电供水供气等特殊情况时应妥善安排工作满足其要求 1遇火灾地震水灾等灾害或其它突发事件时应立即报告采购人并采取切断电源紧急维修等有关抢险救援措施防止事态扩大 2协助供电部门做好安全用电的有关工作协助其他部门做好其它各类设备的管理维修工作 3市电突然停电时值班人员应立即切断非紧急供电电源启动发电机保证应急供电顺畅同时与供电部门取得联系了解停电原因及时反馈采购人 4运行进程中分路开关跳闸应先查明缘由可试送一次若不成功则不能再送应及时报告排除故障后才能送电 八各类设备间管理要求 1设备间内禁止吸烟禁止携带火种禁止明火禁止堆放杂物禁止堆放易燃易爆物品设备间实行专人管理严禁无关人员进入设备间房门加锁无关人员未经同意不准随意启动或关闭设备管理人员离开房间应及时关闭门窗 2禁止供电线路超载供电禁止配电间内乱接电线发现及时报告并立即作切断电源处置追究相关人员的责任 3房内设备禁止违章操作管理人员应熟识设备间内各类箱仪表按键转钮开关闸阀等设备器件的功能谨慎操作不得有误非专业人员禁止触动甚至操作设备器件未经培训的新任职人员禁止触动甚至操作设备器件应在老师傅带领下操作设备设备管理人员操作保养设备应作详细记录 4设备间每天清洁一次卫生房内设备设施器件每周擦拭和吸尘一次应做到设备设施器件表面无积尘无油渍无锈蚀无污物油漆完好整洁光亮地面无积水墙面清洁干净门窗正常完好干净在门窗管井坑设备间收支口电缆层夹层收支口等出入口加设防止虫含蟑螂蚁蚊娥等昆虫蛇鼠鸟等动物进入设备间的钢网网栏保持房内清洁卫生及时抽尽积水严禁在房内大小便违者将视情节轻重给予教育批评罚款 5设备间内各类井池设有梯级除检修人员严禁攀爬玩耍 6每间设备间设置固定照明灯具插座配电柜前地面铺设宽度1米等长的橡胶绝缘垫等配套设施配置有警示指示标牌消防器材应急灯手电胶钳螺丝刀电胶布携带型万用表北欧表高压验电器安全带绝缘手套绝缘鞋靴临时接地线扫把墩布抹布等维修清洁器具维修清洁器具应妥善保管保证常备正常未经允许不得随便借出 7设备间及附属设备周围要保持整洁及时清除杂草纸屑等垃圾防止虫类鼠类滋生 8设备间应定期通风保持电气设备干燥 9供电线路严谨超载供电配电间内禁止乱接线路 10设备设施日常维护和管理工作审批办法 1按工作计划开展日常管理和维修保养工作期间出现非正常状况需要对设备设施进行调试维保该措施不产生维修材料费用时只要采购人知悉相关事件即可无需经采购人书面批准则可开展相关工作并如实做好工作记录 2按工作计划开展日常管理和维修保养工作期间出现紧急状况时需要对设备设施进行维修该措施产生维修材料费用时属事出紧急必须立即维修的只要采购人知悉相关事件并经其口头同意即可先行开展相关工作并如实做好工作记录事后补办书面审批手续 3按工作计划开展日常管理和维修保养工作期间出现非正常状况时需要对设备设施进行维修该措施产生维修材料费用预计有足够的时间办理报修审批手续且不影响供水供电供气设备整体运行时必须按采购人书面审批意见予以维修并如实做好工作记录 4设备设施维保工作实施时中标供货商必须依据相关规定安排足够数量且完全胜任维修工作的人员开展维保工作的维修人员 11日常重大维修保养工作的实施办法 日常重大维修保养工作是指影响整个设备运行有重大安全隐患的耗资较大的设备设施维修检测工作执行此类工作应当由胜任操作的人员担任在该工作实施前设备设施管理负责人应确保施工现场的安全措施充分保障施工人员安全后方能施工具体措施包括但不仅限于 1停电必须把各方面电源安然断电起码有一个明显的断开点与设备相关的 HYPERlink httpwwwchinabaikecomzaindex481html t httpwwwchinabaikecomt964220141106blank 变压器 HYPERlink httpwwwchinabaikecomzaindex1261html t httpwwwchinabaikecomt964220141106blank 互感器必须两侧全部断开避免反向送电做好接地与挂接接线现场充分照明且空间足以保障施工展开 2验电必须应用电压等级合适且合格的验电器在待考验设备的进出线两侧分别分相验电维修人员再次检查安全措施以手触试验明无电 3装设地线验电后急速三相短接接地接地线与考验部分之间不得装设隔分开关断路器熔断器等电器元件 4装设遮栏吊挂标示牌在停电范围内加装临时遮拦用以隔离带电设备并吊挂止步高压危险等警示牌 5设备设施管理负责人对维修人员指明带电装备的位置和注重事项设备设施管理负责人和维修人员均在工作记录单上签名确认 6设备设施管理负责人为施工活动指定监护员维修检测施工过程中监护员不得兼做其他工作应始终在现场实时监护维修人员并纠正不规范的动作 7监护员和维修人员不准零丁留在高压区内若工作需要现场条件许可的情况下可准予一位具有现实经验或几人同时工作设备设施管理负责人须将有关注重事项作详实指示 8维修工作中断午休吃饭下班或出现雷雨等威胁工作人员人身安全及其它需要停止工作的情况时应让全部工作人员撤离现场在维修检测工作未终结前不得将施工设备合闸送电在维修检测工作完成加试电压应让全部工作人员撤离现场维修人员和监护员进行周密检查无误后由维修人员加压实验工作全部停止后应检查除去的接地组数与挂接的组数是否一样接地隔分开关的分合地位有无差异加装的临时遮拦标示牌是否已除去常设遮拦是否恢复一割断路器和隔分开关的分合地位有无差异设备上有无漏掉的配件对象和材料等维修人员和监护员复检无误后方可合闸送电 11日常维修保养工作的实施办法依据有关法规并参照上款规定执行 12中标供应商应依据采购人需求和相关法规完成物业区域内的各类设备设施的日常管理和维修保养工作日常管理和维修保养工作包括日常巡查发现问题及时维修周保养月保养年度保养 13日常巡查工作 设备设施管理人员对供水供电供气配套设施设备的巡查要求巡查过程中发现设备设施出现异常或设备有重大缺陷应立即报告并做好工作记录无论设备设施是否带电未经批准值班人员不得私自接近导体进行修理或维护工作 1巡查分为定期巡查特殊巡查和夜间巡查三种 ①定期巡查值班人员每个自然日按工作安排计划对运行设备设施备用设备设施及其周边环境进行定期巡查 ②特殊巡查出现以下状况需加强巡查的频率增加巡查内容 1在设备运行超过定额负荷或负荷有显著变化时 2新装检修或停运后的设备投入运行 3设备设施运行中发现可疑现象 4出现恶劣天气或其他需要加强巡查的状况时 ③夜间巡查正常情况下每周只安排2次夜间巡查但在用电负荷高峰期或在其他特殊请况下每日均应安排夜间巡查以图发现接点过热和尽缘污秽放电情况及时采取措施确保安全 2设备设施巡查办法 ①听设备运行的声音是否正常 ②看设备外观有无玷污有无异常仪表数字显示有无异常 ③闻有无绝缘材料在温度升高时的烧糊气味 ④检查有无小动物活动陈迹漏雨进水现象 ⑤检查电流电压温度是否正常 ⑥巡查设备时一般不处理设备缺陷问题只要发现问题及时报告请示禁止擅自处理 3加强对物业区域内的所有配套设备设施的管理在全面巡查的基础上做好清洁维护工作保持每日清洁一次以上并及时对易已生锈的金属质物件进行除锈上漆的工作 4根据设备运行规范的要求加强巡检管理指导并及时纠正使用人不规范的安全用电使用设备行为 5加强对物业区域内的所有配套设备设施的管理在全面巡查的基础上做好清洁维护工作保持每日清洁一次以上并及时对易已生锈的金属质物件进行除锈上漆的工作 6按审批办法和实施实施办法开展巡查过程中应当实施的设备维修工作 14周保养 在日常巡查的基础上以周为单位安排设备设施维修保养工作计划工作内容包括但不仅限于 1对物业区域内的设备设施的卫生环境进行清扫一次 2根据各类设备设施的实际情况和采购人的要求对包括但不仅限于以下设备须每周全面保养一次 ①使用频率高的厨房设备用电器具如应急照明灯具根据产品特点指标进行充放电保持优胜工作状况 ②夏季使用频率高的暖通设备 ③物业区域内的用电器水泵直饮水设备等设备 15月保养 在日常巡查的基础上以月为单位安排设备设施维修保养工作计划工作内容包括但不仅限于 每月对物业区域内的设备设施进行一次大检查大检查对设备及设备间卫生环境进行一次彻底的清扫 2根据各类设备设施的实际情况和采购人的要求对包括但不仅限于以下设备须每月全面保养一次 ①使用频率高的厨房设备重点是洗碗机电磁炉空调主机锅灶万能蒸烤箱不锈钢紫外光烟罩控制箱电磁双头蒸汽炉垃圾处理设备饭堂管理系统设备 ②夏季使用频率高的暖通设备 ③物业区域内的用电器水泵直饮水设备等设备 ④供变电设备重点是变压器发电机配电柜备用发电机组每个月按期进行试运行 ⑤物业区域内的业务及办公房内所有用电器家具办公设备等 ⑥各类给排水排污系统高低压供配电系统设备消防系统安防系统空调通风系统梯设备厨房设备饭堂管理系统交通安全标识指示车辆管理系统等设备设施 16季度年保养 根据各类设备设施的实际情况和采购人的要求在日常巡查月保养的基础上以季度年度为单位安排物业区域内所有设备设施维修保养工作计划应每季度对设施设备日常维护和管理工作设施设备的安全状况进行全面检查及时发现管理漏洞或安全隐患即时纠正排除依约对违反安全管理规定的责任人员进行批评和处理对包括但不仅限于以下设备须每年全面保养一次 1各类计量仪表和安然器具等每年应按规定进行按期测验 2变压器除按规定进行保养考验外还应根据供电公司行业治理请求进行年检 3供电体系接地网防雷接地体系的接地电阻测试每年进行一次 4高低压配电设备每1年进行一次一级保养 5防雷设施 17物业配套设备设施维修管理服务工作交接班办法 1为确保配电设备的安全可靠运行参照变电所运行管理制度制订本办法 2值班人员应按照本办法规定进行交接在未到交接班时间未办完全部交接手续前不得擅离职守 3在以下情况下不得进行交接班 ①当班期间发生配电线路或设备事故 ②交接时发生配电线路和或设备事故 ③正在进行配电线路或设备的处理 ④正在进行停送电操作 ⑤交接时发生影响设备安全运行的其它异常情况需要原当班人员协助处理 ⑥电气工作负责人命令暂停交接班 4交接班的内容 ①系统运行方式 ②本配电室设备运行方式 ③设备异常情况 ④缺陷处理情况 ⑤事故处理情况 ⑥倒闸操作及未完的操作情况 ⑦设备检修试验情况包括安全措施的布置使用的接地线的编号及位置情况 5交接时要严肃认真不得轻率 6交接内容要全面不得遗漏 7交接双方对现场设备状况进行检查核对交接内容与现场实际是否相符 8交接完毕后双方值班负责人在运行记录薄上签字并注明交接的确切时间 9交接完毕后交班人员应尽早离开值班现场 二物业区域配套设备设施保养服务工作办法 一高低压供配电系统管理维护 1高压低压用配电系统的日常管理和维修工作的基本标准 1每天定时检查2次供配电设备运行情况发现故障或隐患应及时进行维修工作不能维修时应向采购人汇报并协助采购人完成维修工作做好设备设施运行巡查记录备查在夏季高温季节或其他负荷高峰时段应对设备间重点部位增加12次巡视检查次数 2巡视检查的内容包括但不仅限于 ①各仪表信号装置的指示是否正常 ②导线开关接触器接线端子等有无过热及打火现象 ③电气设备的工作噪音有无明显增加和有无异常声音 ④对室内设备表面内各类箱仪表按键转钮开关闸阀进行清洁对室内环境进行清扫 ⑤按规定做好相关记录 ⑥高压设备巡查时应与带电体保持距离当电压等级为10kv时人体与带电体的距离不小于04m有遮栏物的不小于07m ⑦遇雷雨气象或接地故障产生时要穿绝缘鞋且离接地故障地点要更远一些 3设备设施应按周对配电设备设施进行检修时间应安排在不影响办公及工作的情况下并应提前向采购人提出申请内容包括但不仅限于 ①检查配电室开关接触器触点的使用情况必要时修复或更换 ②检查配电室紧固接线端子与导线接头如过热氧化严重时应修复 ③检查配电室导线特别是导线出入管口处的绝缘是否完好 ④检查配电接地装置是否良好 ⑤其它配电线路和设备的检查 ⑥检查有无小动物活动陈迹漏雨进水现象 ⑦检查电流电压温度是否正常 ⑧保持设备机房干净避免异物造成接触不良或短路 ⑨检查各类仪表指示储能指示运行指示是否正常 ⑩检查各仪表室二次把持线路接点有无松动碳化现象 ?检查各路进线柜出线柜电压电流互感器避雷器各接点有无脱落和打火现象 ?检查电压箱电压显示是否正常各路高压带电显示装配是否正常 ?检查直流屏操作电源电压不低于220v是否正常 HYPERlink httpwwwchinabaikecomzaindex1191html t httpwwwchinabaikecomt964220141106blank 蓄电池有无决裂漏液接点有无松动溶丝是否正常 ?检查各路变压器高低压接点有无脱落和打火现象听变压器有无异常声响检查变压器温升情况需要时手动起动风机强制降温 ?检查变压器冷却风机运行是否正常变压器是否额定电流运行超差值是否在许可范围内 ?开箱检查变压器绕组高低压侧有无变色鼓包等异常现象 ?检查各路变压器低侧电压显示是否正常三相电流是否均衡 ?检查电溶补偿柜一次溶丝二次溶丝接触器是否正常电溶器接点有无松动异响澎胀现象 ?检查各路负荷计量装运行是否正常接点有无松动碳化现象 ?检查各路负荷出线接点有无松动变色打火现象温升是否正常 ?检查照明应急装配充电电池部分是否正常 ?检查一次接零或接地装配接地电阻值应在电气规程要求的合格值范围内 ?高压电气设备防雷装配继电保护主动装配等应按电气规程规定的周期标准进行检测 4每年汛期台风季节来临之前对配电室进行一次全面检查内容包括但不仅限于 ①电缆沟进户保护管的密封情况 ②门窗密封情况做好防雨防风防尘工作 ③有无小动物钻入配电室的通道孔洞等 ④配电室有无漏水的可能或迹象 5高低压配电柜操作要求 ①不论在任何时刻间段产生停电跳闸当班人员都必须在最短的时间内恢复体系供电 ②正常运行中供电设备凡涉及到需要倒闸操作停电时都必须报告经批准后方可实施严禁当班人员擅自做主倒闸操作停电 ③所有倒闸操作必须在工作记录本上如实记录 ④倒闸操作方法 1停电操作先低压后高压先负荷后电源先电溶器后负荷 2送电操作先高压后低压先电源后负荷先负荷后电溶器 ⑤严禁带负荷停送电操作 ⑥为消除安全隐患低压侧分路断路器合闸送电时严禁一次合闸送电应快速分合闸两次以上再送电 2配电室发生火警操作要求 ①当班人员应急速组织自救同时通知消控制室 ②配电室发生火警后为保障人身安全避免人身触电危险应尽可能急速切断电源 切断电源时应留意以下几点 1火警发生后因烟熏火烤火场内的电气设备绝缘可能降低或破坏停电时应先作好安全措施戴绝缘手套穿绝缘鞋 2停电时应按照倒闸操作次序进行先负荷后电源先低压后高压 3 切断电源的地点要恰当以避免影响灭火工作 4夜间发生火警时 切断电源要解决临时照明需要以利扑救 5需要供电局切断电源时应及时接洽做好解释协调工作 ③带电灭火的安全技巧 1应使用电气火灾专用灭火器 2扑救人员使用消防器材与带电部位保持足够的安全距离10kv电源距离不小于04m 3对高空设备灭火时人体与带电体之间的仰角不该大于45度并站在设备外侧以防坠落造成触电伤害 4高压电气设备及线路发生火警时在室内救人救护人员必须穿绝缘鞋戴绝缘手套 5使用喷雾水枪灭火时应穿绝缘鞋戴绝缘手套未穿绝缘鞋的扑救人员要避免因地面水渍导电而触电事故 2负责后勤综合楼备用发电机组的日常管理使用和保养每日检查1次发电机每月开机运转二次15分钟次设备管理员必须熟练掌握备用发电机组供电与市电之间的转换 3加强日常管理和维修工作每天定时检查1次物业区域内的用电设备照明指示显示灯等设备器具确保完好保证用电安全配电设备安全高效运行照明系统正常运行当物业区域照明设备出现故障中标供应商接到采购人通知后应在5分钟内派出技术员到现场进行维修 4节约用电设备停止使用时应及时切断电源严格执行采购人制定的节电措施在满足采购人使用需求的前提下合理控制机电和照明设备开关时间尽量节省能源非工作时间如无工作需要应当切断关闭照明排风等用电设备器具电源 5经常检查节日照明设施每天定时检查2次做好维护检修工作确保节日照明设备发挥正常功能 6监控用电情况每天登记1次电表读数核定实际用电量按采购人的要求核算水电损耗分摊数量协助采购人办理缴交电费用手续 二各类给排水排污系统管理养护 1水泵房管理养护 1实行24小时值班制度轮流对水泵房进行巡查管理巡查时要全面进行检查和了解设备运行情况泵房内水泵机电控制系统要求统一由专人操作确保正常供水出现问题必须及时抢修并作好记录解决不了的问题要迅速汇报 2建立水泵房点检记录表完整记录运行状况详细记载各类水泵压力表控制柜压力表的工作压力数据及其他机电设备运行情况以及各项技术参数变化情况将记录整理后存档 3各生活泵每周轮换使用配电柜接触器每天检查3次发现问题及时处理每月对各开关接触器的触点进行彻底检查清理磨平防止发热和接触不良等现象每次检查须做详细记录 4每台泵的选择开关位置操作标志都应标识明确清楚 5每天检查泵房各管道阀门有无渗漏现象 6水泵蓄水池浮球阀或信号阀每周检查一次 7生活水泵消防水泵喷洒泵潜水泵的转换开关应置于自动位置控制柜上转换开关无特殊情况应打在自动位置上生活水泵自动进行轮换使用变频稳压系统不正常时应及时改为人工控制并主动抢修 8消防泵按保养规定每月进行一次手动和自动切换操作检查确保消防泵在事故状态下能正常启动每季度进行一次全面的加固加油除锈检查 每半年一次全面检查 9水池养护 ①巡查时注意贮水池流量谨防闸阀失灵溢水造成浪费用对深井泵要每周启动一次检查性能以防失灵 ②水池检查口通气孔溢水管必须加沙网防蚊虫水泵房内外蓄水池盖应上锁以防人员坠落发生意外严禁往池内扔杂物严禁从池内取水他用除检修人员池内梯级严禁攀爬玩耍 ③操作人员进入蓄水池内完成维修清洁工作必须有至少一人留守池口看护禁止在无人看护的情况下独自下池作业定期每月1次察看水质有情况及时上报每年夏季配合清洁公司清洗一次并取水样送卫生防疫部门检查化验 10因维护需要停水时必须提前一天通知采购人 11保养使用水泵时必须按章操作应先关闭室外进出管连通阀并确定设备完好才能开启电源按钮如发现水压控制表失灵应立即停机严禁违章操作严禁开空泵 12每台水泵应保证随时都能投入使用所有长期停用的水泵需每月进行一次预防性运转 13水泵每次启动或停泵后都应仔细观察有关仪表指示灯及水泵运行是否正常发现异常情况及时上报 2对给水系统其他各类的供水管道水表泵水池阀门等设备设施进行每日巡查每天检查3次进行日常管理和维修工作确保供水安全 3对直饮水过滤系统的源水箱增压泵砂滤器碳滤器软化器反渗透主机净水箱恒压供水系统直饮水龙头管线式直饮水机不锈钢开水器控制电箱等设备进行每日巡查每天检查2次进行日常管理和维修工作确保供水安全 4对排水排污系统的排水管道雨水井污水井隔油池化粪池及其它储污设施进行每日巡视检查清理和疏通恶劣天气前应检查清理台风或大雨时应进行实时检查清理每月彻底清理疏通一次确保其清洁通畅 5设备管理员每天应安排好工作班组每天巡查2次给排水设备设施并记录设备运行情况 6每周检查维护一次给排水设备设施确保设备正常可靠运行当物业区域出现设备设施故障中标供应商接到通知后应在5分钟内派出技术员到现场进行维修 7每季度对供水池水箱管路进行一次清洗消毒并出具经卫生防疫检查合格的报告防止二次供水污染 8节约用水防止冒滴漏和大面积积水事故发生 9制定事故处理应急措施当发生水管爆裂断水故障时及时处理防止事故范围扩大 10加强日常管理和维修工作保证给排水污系统设备安全高效运行 11监控用水情况按周登记水表读数核定实际用电量协助采购人办理缴交水费用手续 三空调系统设备管理养护 1熟悉空调设备的工作原理操作方法注意事项制定相应的操作规程并严格执行 2根据采购人使用空调的要求制定空调系统设备开关时间操作规程经采购人批准后执行物业管理服务人员必须定时巡查记录设备运行情况保证设备的润滑剂制冷剂等保持在正常值范围内确保空调设备设施的正常运行 3空调设备的定期检测测维护保养工作由采购人委托专业厂商承担中标供应商应根据采购人要求于每年3月要求并监督专业厂商对空调设备进行全面检测使用中央空调期间中标供应商应加强巡查发现制冷系统运行中存在的安全隐患故障损坏部位时应立即告知采购人并联络专业厂商做好维修工作 4多联式空调机组中央空调设备的养护和管理要求 1进入夏季空调运行前对空调系统多联式空调机组室外机室内天花机室内新风机直流变速多联空调机组室内机吊顶离心式事故补风机超静音柜式离心排烟风柜静电器抽气风柜吊顶轴流式排烟风机兼事故通风全热新风换气机全热新风换气机空调室外主机天花板嵌入式空调机等设备进行全面检测除巡查发现问题及时处理外应当定期检查设备设施排查隐患 2每月1次对多联机中央空调过滤网和机身进行清洗冷凝器和蒸发器的清洗保养由专业维保公司完成 3机组运行时应注意观察仪表读数时否处于正常范围内如有异常应及时调整必要时应关机以防止事故发生 4每天检查1次中央空调设备风机压缩泵的运转情况是否有杂音振动渗水情况并定时检修加强巡查定期或需要时对中央空调外壳进行除锈上漆 5每天检查1次中央空调电器插头与插座接触是否良好运行时有没有出现电缆发烫等现象如果有要及时对房屋整个线路及时盘查更换避免用电事故 6每周检查1次中央空调设备冷却电机风机皮带的松紧情况磨损太大的要及时更换 7每天检查2次中央空调设备各管网特别是制冷剂管路有无裂缝漏水冷剂泄漏等现象发现问题应立即排除保证冷凝管畅通 8每天检查2次每周清理1次中央空调设备过滤器中积存的尘埃和杂物对风机管中的各种风阀要定期检查防止卡死 9空调运行期间每天检查2次每周清理检测1次理空调柜空气净化装置防尘网柜机滤网检查风柜净化装置柜机皮带松紧情况轴承润滑情况及其他器件确保空调运行正常发现问题应立即进行妥善处理 10每周检查1次中央空调设备自动控制电脑及外围设备的情况每季彻底检查试验系统功能每周检查1次自动控制系统传感器执行元件是否运行正常发现问题应立即进行妥善处理 4分空调设备的养护和管理要求 1室内机组的维护保养 ①定期时间间隔为1月清洗蒸发器或冷凝器的进风过滤网在清洁水中加入少量洗洁剂清洗然后再用清水冲洗一下晾干后装上 ②定期清洗蒸发器盘管翅片上的结灰可用硬尼龙刷清除结灰洗刷后可用吸尘器吸灰 ③经常检查凝露水排水管是否畅通如果堵塞应及时清除堵塞物以使凝露水畅通否则会溢出集水盘 ④定期对机组作清洁工作 ⑤保护好蒸发器翅片若有倒片应予以校正 2室外机组的维护保养 ①保护好冷凝器翅片若有倒片应予以校正 ②定期每2个月一次清除冷凝器翅片间结灰确保通风流畅 ③定期每2个月一次对室外机组内部作清扫工作清除外壳表面结灰经常保持清洁状态 3整机的维护保养 ①正确选用熔断器的容量其容量一般为空调机组额定电流的２倍左右异步电动机的额定电流约为电动机启动时不致熔断熔断器的额定电流应大于电动机的额定电流 ②定期每1个月一次检查压缩机和风机的运行状态是否有异常噪声但听到不正常的杂声如金属碰撞声电动机嗡嗡声外壳振动声应立即停机察看找出发声源予以排除 ③定期每1个月一次检查电器的运行状况主要是控制点器强电部分如断电器和保护电器等并对电器板进行清扫保护良好的运行环境 ④定期每1个月一次检查制冷系统的运行状态手感检查压缩机的吸排气温度可以装接压力表的机组应装压力表以检测高低压压力状态观察视液镜中制冷剂流动状态以判定系统的制冷剂量 ⑤定期检查制冷系统连接管口焊接点接扣处是否有油迹有油迹处应进行检漏 ⑥经常检查空调机组的插头与插座的接触是否良好 ⑦保持电气系统的干燥清洁防止电气系统受潮而漏点避免电器受潮而击穿绝缘层特别是梅雨季节更要做好防潮防霉工作 4进入夏季空调运行前对空调进行全面检测空调封存关闭期间对所有分体空调进行不少于2次的彻底清洁内外清洗清洁检查发现问题及时维修空调运行期间对所有分体空调进行日常巡检发现问题应及时维修 5参照相关保养维修规范针对风机房设备设施及各区域的排风机排气扇排风管等组成的通风系统进行每日巡查每月清洁一次每月对机电部分进行一次检测发现问题及时维修 6除了清洁养护之外需要专业厂商完成的以下维修项目维保费用由采购人支付 空调维保项目包括但不仅限于漏水处理电路维修线路查修维修风扇电机空调原装品牌维修蒸发器冷凝器内漏及管爆管裂补焊加雪种新配遥控器更换压缩机空调原装品牌接收感温头电容空调原装品牌风扇电机空调原装品牌接触器水泵电路板空调原装品牌水排管防尘网叶子板叶子板摆动电机铜管外保温套空调管外胶带等项目 四消防系统管理及养护 1依据广东省高层公共建筑消防管理规定建立消防管理制度设立消防组织机构明确职责和工作程序落实消防责任人 消防管理制度应包括操作规程设置物业楼层火警疏散平面图消防设备设施日常检查维修保养制度及火警应急方案等 认真贯彻安全第一预防为主的方针设立消防组织机构职责规章制度和工作程序落实各级消防责任人全面熟练掌握消防监控报警干式灭火气体湿式灭火喷淋防排烟及室内外消防栓等设备设施的作用位置和操作方法 2全年365天全天24小时消防值班出现消防报警时1分钟辨别消防报警的信息5分钟内到达报警点 3根据采购人需求建立物业管理服务消防应急队值班设备管理员应出现消防事故时起3分钟赶到达现场进行必要的扑救 4做好消防系统各类设备设施的日常检查维护保养每天检查1次加强定期试验的工作每月对消防系统进行必要的抽验工作做好有关事项的记录工作以备查用 5每周进行一次全部消防设备设施巡视检查工作并做好记录及时整改火险隐患监护动火和易燃易爆用品存放情况保持消防区及楼梯走道和出口畅通 6每周检查档案库房饭堂监控中心及相关办公区域的烟温感气体灭火消防设备系统报警各种指示表数据是否正常释放功能试验时应关闭维修阀以防气体释出确保上述区域内的烟温感气体灭火消防设备系统随时处于正常状况 7每周检查试验消防紧急广播系统及按区域循环抽检试验报警如报警按钮警铃等 8制定应急抢险措施当发生火灾报警时应能按应急方案的要求采取现场补救紧急疏散对外联系协调等有效措施并在规定的时间内启动应急电源控制事故发展将损失降到最低 9每月对消防设备设施进行一次全面检查每月抽查试验各物业区域区域的温感喷淋灭火消防设备一次每月对电房的烟温感喷淋灭火消防设备档案库房和监控指挥中心的烟温感气体灭火消防设备进行仔细检查每年由采购人和中标供应商共同组织进行消防模拟演习全面检测试验消防系统的总体状况 做好消防知识的培训和宣传每年组织大院综合消防应急演练不少于两次 10每月维护保养及检查灭火器消防栓等设备设施并按中华人民共和国消防法规定进行灭火器定期换药更新更新费用由采购人支付确保在有效期内能正常使用 11每月检查试验消防水泵皮轮及手动启动装备的运行状况检查消防管道有无堵塞现象能否正常供水平时禁止使用消防用水 12确保消防设备设施系统的正常有效是政法机关大院安全工作的重中之重除坚持上述定期检查保养的工作外在日常维修工作中树立高度的安全意识发现安全隐患或问题时应立即处理解决并向采购人报告当被发现的问题不能自行解决时应立即向采购人报告并协助采购人管理人员及时联络有关销售商承建商做好维修和检测工作确保消防系统安全可靠地处于正常有效的状态 13重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查并按采购人要求及时进行整改 14定期对物业消防系统进行检测相关检测费用由采购人支付 五消防总控制室消防监控室值班管理要求 做好消防总控制室消防监控室的全天24小时值班控制和监控具体按消防监控中心岗工作规程的要求执行 1消防总控制室消防监控室实行24小时值班制度负责对物业项目消防系统正常运行的监控和控制管理 2值班人员必须坚守岗位不得擅自离岗如因工作需要临时离岗必须由秩序维护部主管安排人员替岗 3值班人员要密切关注监控和控制系统查看是否有异常信息必要及时记录并作出正确的处理 4值班人员应努力学习熟练掌握监控和控制系统的原理性能和管理操作规程 5熟练掌握各类应急措施按操作规程通知有关人员采取相应的措施出现可疑情况时及时报主管前往现场处理对可疑情况进行跟进监控与现场随时保持联系汇报跟进监控情况对出现的报警及处理结果可疑情况的跟进处理记录于消防监控中心工作记事本上上 6值班时不准做与值班无关的事 7消防总控制室消防监控室值班电话为紧急专用电话严禁当值人员非公使用 8严禁无关人员进入消防总控制室消防监控室严禁在消防总控制室消防监控室聊天聚会影响监控和控制值班 9当值期间如接到业主报修求助建议问询质疑投诉等各类信息的电话内容时记录于消防监控中心电话记录表上按照事情轻重缓急及分类通知相关部门跟进处理 10对进入消防总控制室消防监控室进行维保的人员进行查证核实并及时报当值领班或项目经理进行跟进对维保人员出入时间维保情况等在消防监控中心值班记录表上记录 11遵守交接班制度将物品摆放整齐卫生清理后方可交予下一班 12规范填写消防监控中心工作记事本在交接班时将未完成工作事项交待下一班跟进完成 六厨房设备维修保养 1每日巡查一次所有设备运行状况发现问题及时解决 2每月一次检测设备外观有无损坏运行是否正常温度是否正常各类管道特别是水气管线有无渗漏等每月彻底清洗保养一次 3每年请专业厂家进行一次检测彻底维修保养 六严格按有关技术维护保养规范的要求定期对各物业区域内的安防系统主要指闭路电子监控设备防盗报警设备安检系统设备和用具X光安检设备红外线安检门手持式金属探测器会议系统设备包括电视投影仪器扩音系统显示系统触摸屏查询设备防雷设施设备通风设备进行检查发现问题及时维修处理 七物业防雷系统管理维修要求 每日巡查1次发现隐患及时维修当出现问题不能自行解决时应立即向采购人报告并协助采购人管理人员及时联络有关销售商承建商做好维修和检测工作确保防雷系统处于正常有效的安全状态 八办公区域办公设备包括但不仅限于电话机台式电脑打印机复印机碎纸机装订机保险柜电视机投影仪器扩音器饮水机等的维保要求 1每天巡查一次发现设备损坏及时维修发现设备损毁或丢失及时告并做好登记工作发现卫生不良如设备表面灰尘明显如电脑散热网电脑键盘电话机键盘等碎纸机储存箱纸屑垃圾多已满装订机打孔纸屑垃圾多等应及时擦拭吸尘或清理根据报修意见完成维修工作 若因配件或技术要求高无法维修时应及时报告并配合专业维修商完成维修工作发现设备损毁丢失及时告并做好登记工作 2每周一次保养检测和卫生清理工作 九物业区域室内外物件包括但不仅限于办公桌办公椅文件柜书柜保险柜茶几沙发凳子椅子垃圾桶水桶功能指示标识墙面挂件等的维保要求 每天巡查一次发现物件损坏及时维修发现物件损毁或丢失及时告并做好登记工作发现卫生不良如物件表面灰尘明显堆砌物杂乱应及时擦拭清理 发现设备损毁丢失及时告并做好登记工作 十每天定时巡查各类设备设施车棚金属质的供排水管消防栓金属台凳等维修加固除锈处理 十一物业区域内交通安全设施的保养维修工作要求每天定时巡查1次对停车场道路警示标志标识进行检查发现损坏丢失及时维修和补充 十二完成物业非工程类维修工作针对物业区域内的道路墙体地板室内天花及其附属设备设施损坏进行小型维修如墙体小面积翻新油墙面漆地板小面积维修简单墙体及天花补漏更换漏水水管更换洗手盆房门维修等 十三根据会议会务要求安排设备管理员完成会务保障工作 1接到会议保障通知应立即检查照明插座空调设备是否正常并预计足够的时间完成维修工作若会场不能满足开会条件立即反馈采购人另行安排会场 2会前根据会议召开时间配合接待服务员将话筒调整至同一水平并提前打开照明空调设备气温高时音像设备等设施设备 3会议举行当中应安排专人负责保障会议用电设备的正常运行市电断电时立即开启发电机确保会议照明用电 4会后协助接待服务员检查各种设施设备有无异常并关闭开关切断电源 三物业区域内其它设备设施检查保养维修等服务工作标准由采购人根据实际情况确定 1中标供应商负责物业区域内除采购人饭堂内含餐厅和厨房设备设施以外采购人需求中所有物业设备设施的检查保养和维护以及每单次件个的修理费用由采购人认定在500元含以下的维修该项费用由中标人负责并列入中标供应商的投标报价总额中 2中标供应商负责物业区域内所有设备设施年度日常正常使用维护所需消耗的日常用品和维护保养物件即原由采购人负责购买的非定额采购物品及清单具体详见附件1该项费用由中标供应商负责并列入中标人的投标报价总额中 3除以上两项以外的其它设备设施检查保养和维修等服务工作及标准由采购人根据实际情况确定 四空调维修保养消防设施维修保养会场舞台搭建布置厨房设备保养直饮水设备保养供电设备设施系统的常规保养及年检含电房工具检测和更换消防设备设施系统常规保养及年检等项目服务外包时中标供应商应根据采购人的要求履行管理检查义务并及时督促相关的服务商严格履行其义务 五对物业及其附属设备设施进行日常管理和维修养护检修记录和保养记录齐全属于小修部分的中标供应商须及时组织修复属于大中修范围的中标供应商须及时编制维修计划向采购人提出报告根据采购人的决定组织实施 六根据采购人的要求完成清理杂物更换国旗节假日庆典装饰会议会场布置重大活动舞台搭建等各类仪式布置物品搬运工作 七根据采购人的要求完成家具设备等物品的搬卸废旧物品的处置等工作 八根据采购人要求完成物业区域内与设备设施维修管理服务密切相关的其它工作 第二小节 卫生清洁服务工作要求 一室外区域物业外围地面台阶室外停车场等物业区域内建筑物外围屋檐滴水线以外区域 1清扫地面草坪垃圾 巡回保洁 每日清扫一次 2清理清洁公共垃圾箱 巡回保洁 每日清扫一次 3花基植物盆及托清洁 巡回保洁 每日清扫一次 4清洁路灯 巡回保洁 每周二次 5冲洗大门口 每月一次 6地面 巡回保洁 及时清理污渍及香口胶渍 7大门口含台阶 巡回保洁 每日清扫二次 8旗杆及基座 巡回保洁 每日清扫一次 9重点部位及物件用消毒剂全面消毒 巡回保洁 每周一次 10对该区域内其它位置含设备 每月清洁一次 设施的卫生清洁 清洁标准地面及草坪无垃圾无碎屑无积水无明显圬垢无恶臭气味物品表面干净整洁无污渍 二室内区域走廊通道楼梯办公室会议室室内停车库天台行政后勤及各类设备设施配套专用房间室内区域 1地面含各类地面地毯清扫垃圾 巡回保洁 2门窗台表面擦尘 巡回保洁 3墙面及挂件清洁每月清洗一次 巡回保洁 4墙身柜门室内陈设清洁 巡回保洁 清理地面污渍油渍水渍 及时清洁巡回保洁 5垃圾桶内垃圾 巡回保洁 每日彻底清理一次以上 6栏杆扶手开关插座表面清洁 每日清扫一次 7指示牌擦净 每日清扫一次 8挂牌框擦净 每日清扫一次 9茶水桶垃圾箩清理 每日彻底清理一次以上 擦净烟灰盅每日清扫一次 10办公家具擦净 每日清扫一次巡回保洁 皮家俱打碧丽珠每周一次 11植物盆及托清洁擦拭 每日清扫一次 12地毯吸尘 每周一次以上 13地面拖擦 每日清扫一次 14梯级拖擦 每周三次 15办公弱电设备清洁 每周三次 16灯开关等用电器表面清洁 每周三次 17不锈钢涂保护剂 每周一次以上 18电话清洁消毒 每周一次 15墙壁画镜框清洁消毒 每周一次 16走廊通道走火通 每周一次 道通风口清洗擦拭 17消防设施内部擦净 每周一次 18地脚线清洁 每周一次 19重点部位及物件用消毒剂全面消毒 每周一次 20消防供水水泵房高低压配电 巡回保洁 房空调水泵房电梯房电 每周彻底 梯坑等设备设施专用房的清洁 清洁一次 21监控指挥中心 巡回保洁 计算机信息中心 每周清洁一次 22天花扫蜘蛛网照明设备表面除尘 每月二次以上 23室内全面彻底清洁 每月一次 24天花灯罩风口擦尘 每月一次 25地毯清洗 每月一次 26地面清洗 每月一次 27窗帘清洗水洗 每半年一次 28玻璃3米以上8米以下清洁 巡回保洁 每月清洁一次 29玻璃3米以下清洁 巡回保洁 每周清洁一次 30天台地面墙面排水沟 巡回保洁 排气口排气管等设施清洁 每月清洁一次 31天台设备设施旗杆防避雷 巡回保洁 设施电梯房空调冷却 每月清洁一次 水塔等设备设施清洁 有必要时含除锈上漆 32物业区域内其它位置含 巡回保洁 设备设施的清洁 每月清洁一次 清洁标准保持地面墙面天花物件表面无积水无积油无污渍无积尘无烟头干净整洁玻璃明亮洁净无手印室内无杂物品摆放整齐有致室内无异味无恶臭味烟灰桶垃圾桶无明显杂物和污渍无垃圾各类标志标识清晰设置合理准确设备设施表面无积尘无明显锈渍排水口无堵塞卫生区域内无蜘蛛网四害绝迹保持干爽清洁的环境 三洗手间及茶水间区域 1擦净清洗所有洗手间 每日清洁一次 内镜面洗手盘 巡回保洁 及云石台面 2地台表面便盆用消 每日清洁一次 毒清洁剂清洁 巡回保洁 3清理废物箱筐 每日清理二次 巡回保洁 4擦冲及洗净所有洗手间 每周清洁二次 茶水间设备设备 巡回保洁 5洗手间地面拖擦 每日二次 6卫生物料纸巾洗手液檀香樟脑丸等 需要时补充 7门间隔窗台等擦拭 每日清扫一次 8彻底清洗地台便 每日清洁二次 盆兜座蹲厕 巡回保洁 9天花及照明设备表面除尘 每半月一次 10空气流通装置清洁 每周一次 11玻璃3米以上8米以下清洁 巡回保洁 每月清洁一次 12玻璃3米以下清洁 巡回保洁 每周清洁一次 13清洗窗帘 每半年一次 14重点部位及物件用消毒剂全面消毒 每周二次 15物业区域内其它位置含 巡回保洁 设备设施的清洁 每半月清洁一次 清洁清洁保持地面墙面物件表面整洁干净无烟头达到无污渍无积水保持台椅无污渍无积尘室内无异味无恶臭味烟灰桶垃圾桶无明显杂物污渍无垃圾四害绝迹玻璃明亮洁净玻璃无手印卫生区域内无蜘蛛网无尘渍其他设施基本无尘保持干爽清洁的环境 四垃圾的收集及清运 每日收集一次加强 巡查视具体情况增加 收集次数清运一次 五排水沟雨水井污水井隔油 每日巡查清理 池及其它储污设施的清理及时清 每月清洁一次 理垃圾疏通管道 清洁标准设施四壁及底面整洁无明显污垢无蚊虫蚁孳生无恶臭气味等现象设施上盖后四围地面整洁无污物污水四溅散布现象设施上盖后无蝇蚊虫蚁叮爬现象 六垃圾存放处清洁 每日清扫一次巡回保洁 清洁标准地面及四围整洁无垃圾无碎屑无积水无明显圬垢垃圾无堆积现象不外露无恶臭味垃圾不四溅外泄散布垃圾桶表面无污渍 七化粪池 每月检查疏通二次 每年对化粪池进行 彻底清理一次 清洁标准化粪池经清理后池底污物深度不超过8厘米设施上盖后恶臭气味无散发现象设施上盖后四围地面整洁无粪便污水四溅散布现象设施上盖后无蝇蚊虫蚁叮爬现象 每年对化粪池进行彻底清理费用由采购人支付 八供水池的清理 每周巡查一次以上每年 清洗消毒一次发现供水 污染时需增加清洗次数 清洁标准池净水清四壁及底面无污垢池水质量卫生达标每次清洗供水池后应提供水质化验报告 九外墙区域 1清洗外墙表面彻底 每年一次 清除外墙表面的污渍 23米以上8米以下墙面 日常巡回发现有影响外 观的污迹或其它附着 物时应立即清理清洗 33米以下墙面 日常巡回保洁 每周清洁一次 清洁标准以正确的操作方式使用适当清洁保证招牌外墙的铝板玻璃天然石材等建材不受腐蚀使整座大厦外观焕然一新巡回保洁的墙面应当保持无明显积尘无污渍无蜘蛛网无其它不雅张贴物或污迹 十物业区域内的卫生防疫消毒消杀消毒灭菌除四害灭蚁灭虫等工作实施范围包括采购人的所有物业区域根据四害滋生情况安排实施卫生防疫消毒灭蚁灭虫工作原则上春夏两季每周消杀一次秋冬每月消杀一次具体实施频率由中标供应商根据采购人需求并结合采购人的实际情况决定 1该项工作由中标供应商实施时物料费用由采购人支付 2工作标准地面整洁室内洁净措施得力效果明显无恶臭味无四害踪迹 十一垃圾统一清运物业外墙整体清洗化粪池清理卫生防疫消毒消杀消毒灭菌除四害虫蚁防治供水池清洗消毒等项目服务外包时中标供应商应根据采购人的要求履行管理检查义务及时督促相关的服务商严格履行其职责并完成现场清洁关窗锁门消除安全隐患 十二根据会议会务要求安排卫生清洁员完成会务保障工作 1接到会议保障通知应立即安排卫生清洁员彻底检查会场桌椅设备地板墙面窗户窗帘天花是否干净会场是否有堆砌物否则应立即采取打扫擦拭吸尘清理等方式进行清洁工作 2会前根据会议召开时间配合接待服务员将进行卫生清洁工作 3会后协助清理会场卫生 十三遇到重大活动临时接待时按采购人要求进行对相关场所进行清洁卫生 十四物业其他区域清洁卫生工作标准由采购人根据实际情况确定 十五根据采购人的要求及外包合同的约定监督管理卫生外包服务工作 第三小节 会务接待服务工作要求 一中标供应商负责物业大堂会议室召开的各类会议大型集体活动及机关重要接待活动礼仪服务保障工作 二会务接待服务工作人员应严格遵守保密规定做到不该听的坚决不听不该问的坚决不问不该说的坚决不说不该看的文件资料坚决不看 三各类会议会务接待服务要求 一接待服务员应仪容整洁仪态端庄文明有礼举止大方服务热情 二会务接待工作要做到准备充分周到细致有条不紊不得出现重大失误 1接收会议通知的要求 接收会议通知时应充分了解会议召开时间参会人规模数量会议接待要求是否使用音像设备是否配备其他设备等细节以便及时开展会场布置工作 2会前准备工作 接到会议保障通知应立即联合卫生清洁员设备管理员对会场进行彻底能检查确保会场无杂物堆砌卫生良好会场桌椅设备地板墙面窗户窗帘天花等洁净眼见无尘确保准备使用照明插座空调设备音像设备等设施设备完备且调试正常 3会前会场布置工作 按采购人要求坐席安排摆放标牌悬挂会标根据会议需求打开灯光打开空调打开并调试音像及其他设备检查会场卫生物件摆放确保窗帘捆绑展开幅度整齐划一会议桌面所有物件的摆放整齐划一会议椅子摆放整齐划一营造整洁舒适灯光亮度适中气氛庄重的会场环境 4会前会务用品准备工作 1茶杯茶杯须经过消毒消毒时间不少于20分钟杯体和杯盖光亮干净无黄斑指印或其他污迹无缺损根据参会人数准备足够使数量的杯子整齐摆放在茶水间操作台面 2热水瓶表面清洁光亮无水迹水温控制在95℃以上 3矿泉水水瓶洁净无灰尘密封完好瓶内无沉淀物并在保质期内 4盒装纸巾保持开启状态第一张纸巾折叠成梯形状以便抽拉 5根据参会人数准备足量的开水 6更换烟灰缸根据采购人要求在会议室外设置吸烟区放置烟灰缸随时观察烟灰缸烟头超过3个必须立即清理 5迎宾要求接待服务员应站在会场门口迎候参会人士问候时态度诚恳礼貌大方用语文明且声调柔和 6会议进行中的服务工作 1参会人进入会场后摆放茶杯时应轻拿轻放勿发出异响 2添加茶水会议开始后20分钟左右或按参会人要求加一次水严格控制茶水水温及时添加或更新茶叶添加茶水时倒至七分满注意参会人动态以免发生碰撞确保稳妥迅速地将茶水放到参会人面前一般是右前方桌面 3会议开始后接待服务员站在会议门外为参会人指明洗手间或相关办公室方位或提供其他会务服务 4接待服务员不得随意出入会场确有紧急事项可告知采购人处理 7会议结束后的服务工作 10会议结束时接待服务员应立即开启会议室大门侧身站在会场门口送参会人双眼平视前方面带微笑道别 2检查会场是否有参会人遗忘物品如发现应立即交还参会人或交会议承办科室或后勤服务中心并做好记录 3检查会场内是否有电器设备损坏发现损坏及时报修 4检查参会人借用物品是否归还 5清理打扫会场卫生清理会议桌上的资料茶杯矿泉水瓶等物品将茶杯茶壶送到茶水间清洗消毒拖地擦拭桌椅和设备表面等 6摆放桌椅设备将会场恢复原样 7关闭所有照明灯具设备切断电源 8关闭会议室 8会务服务应遵守以下规定 1接待服务员应保持良好仪态绝不得倚靠墙壁或柱子 2除了参会人要求外接待服务员不得干扰会议进行有紧急事项应联系采购人 3会场服务过程语言柔和动作稳重不得影响会议进行 4严格遵守保密守则禁止查阅会议文件探听会议内容对于会议信息应保密 四领导办公室的整理及接待服务工作要求 1根据领导要求参照会务接待服务要求提供上茶及清洁服务 2根据领导要求对办公室进行整理 五日常接待服务工作要求 1接待服务工作人员负责对外来人员提供咨询指引服务应熟悉物业范围内各部门布局设置熟识各部门工作范畴及工作人员熟记公共电话号码 2接待服务工作人员应严格按照采购人的要求接待来访人员 通知相应的受访人或受访部门负责人请受访人或受访部门负责人派人接待来访人若受访部门负责人未派人接待来访人则根据受访人或受访部门负责人的意见由接待服务工作人员引领来访人到受访部门或受访人办公室参加会议的参会人由接待服务工作人员引领至会场 六完成机关内部书报刊信件等非涉密文件类资料的传递工作 及时将机关内部书报刊信件等非涉密文件类资料分发到领导办公室若办公室未开门则等待领导回办公室时再将资料呈送给领导 七合同期内其它会务接待服务工作标准由采购人根据实际情况确定中标供应商应根据采购人要求完成相关工作 八中标供应商提供饮用桶瓶装水和饮水机管理服务工作 一中标供应商提供饮用桶瓶装水并指定专人依约完成桶瓶装水的接收验收存储登记配送发放等管理服务工作由于中标供应商原因导致桶瓶装水水质受污染水桶破漏时其应承担相关损失赔偿责任 二桶瓶装水质量要求 1为了确保桶瓶装水的品质从生产之日起至配送交接之日止的期限不得超过1个月 2确保桶瓶装水交接时的水质和出厂卫生标准符合生活饮用水卫生标准 HYPERlink httpbaikebaiducomview2520690htm t blank 饮用天然矿泉水及其他涉及纯净水蒸馏水矿泉水山泉水矿物质水风味水和其他天然水等饮用水法规规定的标准 3确保桶瓶装水为正牌商品 4交接时目测水质透明清晰无色及无肉眼可见的异物 5交接时桶瓶盖密封 6交接时确保包装合格桶瓶身包装和标签有防伪标志且完好有QS市场许可和条形码生产许可证号桶底清晰标明桶的生产产地及水源地有标明水的种类等 7桶装水的水桶为新桶或透明高的旧桶水桶出厂外包装胶袋干净完好水桶外部磨痕不明显内壁光滑 三桶瓶装水管理要求 1根据采购人消耗饮用水情况通知供水商送水并负责做好送水数量及回收桶装水空桶数量的接收验收登记等交接工作 按储放1周的供应量确定采购数量 2接收桶瓶装水时按桶瓶装水质量要求标准验收核清数量并做好登记手续对不符合质量要求的桶瓶装水坚决拒收 桶瓶装水由中标供应商验收后非水质问题或供水商之责中标供应商不得退货换货若非采购人之责相关损失由中标供应商承担 3桶瓶装水的储放要求 1环境要求室温温度不超过26℃的阴凉位置周围环境干净没有异味 2不得在 HYPERlink httpwwwsocomsq=E5AEA4E58685E6A48DE789A9ie=utf8src=wendalink t httpwendasocomqblank 室内植物旁边不得靠近电源插座制之处储放 3储放时应分类整齐摆放便于搬移 4根据采购人各部门的需求派人送水并做好出库检验登记工作同时提醒用水部门及人员须进行登记并签名确认 更换水桶时应谨慎切勿损坏饮水机水桶或造成其他损害因中标供应商人员工故意或过失造成桶瓶装水水质受污染水桶破漏时损失由中标供应商承担赔偿责任 5按月对桶瓶装水库存进行清查确保进出帐目一致发现水桶或水有质量问题及时清理并通知供货商更换 6每季度或不定期提供一次水质检测报告确保包括微生物含水样菌落总数大肠菌群霉菌及酵母菌铜绿假单胞菌产气荚膜梭菌粪链球菌毒理感官性状和一般化学放射性锑锰镍溴酸盐阴离子合成洗涤剂矿物油等指标值均不超过规范要求 7不得擅自处理空桶确保空桶按质按量交还供水商 四督促检查相关服务人员完成饮水机的清洗消毒工作定期每3个月或不定期请专业人士对饮水机进行一次清洗消毒 1清洁消毒步骤用自来水调和清洁粉剂对饮水机内胆内部管道龙头等器件进行彻底清洗清除水垢和杂质使用专业设备进行臭氧消毒用干净的桶瓶装水进行冲洗 2使用专用的消毒粉剂确保不造成二次污染 五完成桶瓶装水的清点结算工作 六供应桶瓶装水费用含饮水机的清洗费用列入定额物业管理服务费由中标供应商支付给供水商中标供应商应根据采购人的需求选择是广州市饮用水销售市场占有率20以上的品牌的桶瓶装地表水或地下水供水商的生产储运环节须符合规范要求确保桶瓶装水的菌落总数不超标 第四小节 物业绿化服务工作要求 一物业区域内绿化植物租摆服务需求 一日常租摆植物类型摆放位置数量需求如下表 序号植物类型植物摆放位置房间门牌号或区域数量盆或株01大型盆景植物首层正门门楼前花坛台202特大型观叶植物首层正门门口2首层电梯厅厅2二楼电梯厅2三楼电梯厅2四楼电梯厅2四楼401饭堂东门2饭堂餐厅34公共就餐室走廊24911大型观叶植物2022032062082092102112122132162172182193193173153123312对面3103309308三楼走廊2三楼电梯厅2四楼电梯厅2四楼走廊公共就餐室走道公共就餐室1553909中型观叶植物20131830940140340540640734084094104114124134154164174192007中小型观花叶植物二楼走廊三楼电梯厅1603小型观花叶植物首层正门门口292012062二楼洗手间33092三楼洗手间3401402403405406410411416四楼洗手间3饭堂厕所洗手台2公共就餐室155饭堂餐厅东门1876数量合计202二租摆植物类型说明植物类型是指植物品种规格 1大型盆景植物是指规格为高18米左右的罗汉松榕树苏铁九里香金钱榕福建茶等植物 2特大型观叶植物是指规格为高18米左右或径幅10米以上的大叶棕竹金山棕南洋杉绿椤富禄桐龙血树散尾葵三角椰子三叶槟榔龙柏苏铁也门铁大叶槠橡皮树玉桂等植物 3大型观叶植物是指规格为高15米左右或径幅08米以上的一头多杆巴西铁巴西铁散尾葵南洋杉荷兰铁棕竹宝贵树心叶树藤发财树富禄桐龙血树夏威夷椰子猪龙富贵竹琴叶榕玉桂芯叶滕绿椤散尾葵橡皮树绿宝石富贵竹红公主等植物 4中型观花叶植物是指规格为高1015米左右或径幅06米以上的巴西铁也门铁荷兰铁发财树宝贵树富禄桐心叶树藤龙血树夏威夷椰子袖珍椰子猪龙富贵竹琴叶榕玉桂芯叶滕绿椤散尾葵绿宝石红公主斑马万年青银皇后等植物 5中小型观花叶植物是指规格为10米左右的巴西铁荷兰铁发财树富禄桐银皇后绿巨人龙血树夏威夷椰子袖珍椰子猪龙富贵竹琴叶榕玉桂芯叶滕绿椤散尾葵绿宝石红公主斑马万年青银皇后等植物 6小型观花叶植物是指规格为035米左右的金钱树袖珍椰子小白掌宝贵竹红掌竹芋长春藤吊萝小凤梨中国兰卡特兰黑美人文竹富贵竹绿蒂多头铁树袖珍椰子斑马万年青银皇后仙人掌仙人球鹿角蕨仙人球金琥富贵竹塔山蕨万年青大叶蕨等植物及各种小型盆景植物 三迎春花木供货品种规格数量需求 序号花木名称花木规格数量株1一品红圣诞花高50cm982红 菊高60cm983黄 菊高60cm884朱砂橘盆径12m15朱砂橘盆径05m4四迎春花木供货要求 1朱砂橘应确保枝叶繁茂果实较大且长势丰满数量较多果实之间空隙均匀整体高大挺拔长势正直确保农历旧年腊月23至新年正月十五期间长势良好不掉果 2一品红圣诞花红菊黄菊确保枝叶繁茂花蕾饱满含苞欲放数量较多无断枝缺叶现象长势正直确保农历旧年腊月23至新年正月十五期间长势良好不花落叶 二物业区域室外绿化植物的养护工作包括但不仅限于以下内容 1清点核实物业区域内所有绿化植物含物业区域内所有乔木亚乔木灌木亚灌木藤本植物草本植物蕨类及绿藻等生物的品种名称数量 2根据植物的品类分布对植物进行标签登记建立植物管理档案档案记栽内容包括但不仅限于植物的品种名称种植交接时间生长状况养护措施实施情况施肥次数浇水次数培植等死亡补种时间等 3了解物业区域室外绿化植物的生长状况根据采购人需求制定切实可行的养护计划 三绿化维护保养工作标准原则上以广州市城市道路绿化养护服务管理质量标准为准 1绿化管理服务工作人员应根据植物的生长情况对植物进行卫生清理洁浇水松土修剪除杂草残枝败叶杀灭虫蚁防病施肥等管理维护保养服务工作绿化管理服务工作人员在绿化管理维护保养服务的工作中应做到肥水适度保持花木正常生长保持绿化区域卫生干净整洁 1对物业区域内的所有花基花槽进行松土工作每月不少于两次 2对物业区域内的植物进行杀灭虫蚁防病工作每月不少于两次 3对物业区域内的所有绿化区域的植物进行卫生清理浇水工作每周不少于四次清理的垃圾应立即集中放至垃圾箱中 4植物花卉在摆放期间要保证其生长需要必须定期施用肥料施用的肥料应无异味无毒的有机肥或高效无机肥但要保证无刺激性气味保证摆放环境清新自然对虫害严重的应更换施肥工作与浇水工作应分开时段进行 5对植物要合理修剪保持株形美观自然 2通过专业保养保持绿化植物达到叶色光润无虫蚁无病无枯枝败叶无杂物无明显积尘保持开花植物生长旺盛花期正常花色怡人 3切实做好巡查工作保证完成每日对所有绿化区域进行1次以上的巡查工作确保及时发现虫蚁害及因种植植物产生的其它不良影响或事故隐患当发现虫蚁害及因种植植物产生的其它不良影响或事故隐患时应立即采取有效措施确保采购人物业安全在完成杀灭虫蚁工作时应尽量使用生化物防虫蚁或人工防虫蚁需要使用杀灭虫蚁剂时应选用低毒性不危害健康的无刺激异臭味符合国家环保卫生标准的农药在使用农药杀灭虫蚁剂时应选择在晴朗无风的天气下使用农药同时还要注意必须使用小型喷雾器或手动喷雾喷洒避免药液扩散喷农药的工作尽可能一次性完成 4绿化管理服务工作人员应加强工作责任心杜绝植物非正常死亡的事件 四采购人对中标供应商出租植物及其配套器具的要求 1所有供应植物植株丰满健壮株型自然匀称叶面干净光亮树形美观下缘线整齐修剪适度干直冠美无死树缺树无灰尘脏物无明显病斑无明显虫害无残留害虫在使用前先喷一次广谱性杀虫药以防带入病虫或蚁患 2中标供应商所提供出租的绿色植物均对人体无害对采购人的办公环境不产生破坏作用能改善办公环境对人体有益 3中标供应商所提供出租的绿色植物均无虫害无病害正常株无腐叶败枝叶面无明显积尘生长旺盛花色怡人色泽光润花盆内卫生状况较好无垃圾花盆外表光亮洁净无明显尘迹攀爬植物捆扎牢固没有松散现象盆裁植物不偏不斜立姿优美 4公共场所含各类会议或接待场所和领导办公场所是植物租摆工作的重点区域在此摆设的植物均应使用古朴美观完好无损牢固耐用的相互配套的木架和套盆装载 5出租植物应保持贵贱相宜的比例特殊情况下应尽量满足采购人的要求 五采购人对植物养护工作的具体要求 1中标供应商应向采购人提供室内租摆植物并根据植物生长情况不定期更换租摆的植物完成其出租植物养护工作并负责提供所有涉及该工作的工具农药化肥花泥花盆木架套盆及其它常用绿化植物养护用品 中标供应商应保持植物花盆器皿干净整洁无明显污迹花盆内无杂物垃圾对损坏残缺的花盆套缸及时更换做到进场无烂盆坏盆植物的底碟套缸花盆应合适配套不大不小美观大方底碟套缸花盆的颜色搭配适当 2中标供应商招录请专人养护植物正常情况下每2日全面养护一次含节假日 3中标供应商的日常养护工作 1及时淋水松土修剪除杂草杀虫防病适当施肥保证植物生长旺盛 2及时清理花盆内外擦拭叶面修剪残枝败叶等保证植物景观怡人 3采用对人体无任何副作用的农药及时喷杀消灭虫患 4加强检查及时扶正扎紧有倾倒散落之患的植物以保持植物立姿优美 5保持花盆底碟套缸内无泥垢脏水定期清洗干净整洁每次养护完毕清理现场保持现场清洁 6每季对所有出租植物进行更新的次数保持在一次以上发现出租植物有枯萎或死亡之时应在6个小时内予以更换 7每次更换出租植物前应征求采购人的意见 8中标供应商对出租植物的养护工作不能干扰采购人的正常工作秩序中标供应商应合理安排工作时间努力完成对出租植物的养护工作 4供货品种型号不符合约定的中标供应商包换并承担调货费用 5中标供应商在职员工工作质量未能达到要求时应按合同要求主动做好返工工作 六物业绿化服务费用的分担 1日常租摆植物费用由中标供应商包干列入定额物业管理服务费该费用包括但不仅限于以下完成日常租摆植物工作的所有费用 1租摆植物采购费用 2绿化服务工作所需的工具植物修剪剪刀喷壶小铁锹镊子等农药化肥花泥各类花盆套盆花架盆托及其它绿化植物养护用品费用 3植物的运输栽种等费用 2迎春花木供应费用物业区域室外绿化植物的养护费用由采购人承担列入非定额物业管理服务费 第五节 其他办公辅助性服务工作 一中标供应商应根据采购人的要求在合同约定的人数范围内统筹安排合理分配完成以下工作 1根据采购人需求完成相关应急工作相关应急工作包括但不仅限于以下几项 1对各类传染疾病及其他疫情严格依据采购人要求和有关规定做好报告紧急处置等应急工作 2对各类自然灾害严格依据采购人的需求及有关规定采取预防及处置等应急措施 3针对各类突发事件如突击检查重大活动等严格依据采购人要求及有关规定采取预防及处置等应急措施 2根据采购人需求参与相关工程管理工作协助采购人完成工程施工验收结算交接等工作 3物业工程设施设备验收及交接工作 4物业新装修后卫生清洁工作 5物资清点工作 6节能减排工作每天上下午各检查一次办公室和室内公共区域温度保证夏天空调设置的温度和室内实际温度均不低于26摄氏度根据我区公共机构节约资工作要点实现人均综合能耗和人均水耗同比下降的25单位建筑面积能耗同比下降2的节能目标协助采购人推进节约型公共机构示范单位建设和节水型单位建设 二因物业管理服务工作需要中标供应商提出增加以下物业管理服务费需与采购人另行协商 1新增大量卫生清洁工作经审核中标供应商现有人员及物资无法完成新增工作需要增加人工及物料费用 2因物业管理服务岗位增加需要增加物业管理服务工作人员的费用 3采购新增物业管理服务工作人员服装劳保用品劳动工具办公品等自用用品耗费用 4因新增物业管理服务需求所需的其它费用 四此类工作的具体要求由采购人与中标供应商另行协商 第五节 物业管理服务工作人员配备及管理要求 一物业管理服务工作人员配备基本要求 1中标供应商应结合物业管理服务工作要求指派或招录经过专业技术培训或熟悉工作业务人员承担采购人物业管理服务工作 2中标供应商向采购人派驻的人员应具备以下条件 1拥护中国共产党的领导拥护社会主义制度的中国公民 2品行良好遵守国家法律法规遵守社会公德遵守采购人的各项规章制度遵守国家计划生育政策无被刑事处罚强制性教育强制隔离戒毒或者被开除公职开除军籍等记录没有参与政府明令禁止的非法组织及活动 3身体健康责任心强服务意识强具有勤俭节约严谨细致勤恳扎实的工作作风 二物业管理服务各岗位服务工作人员任职条件 1物业管理服务项目部经理职条件 1年龄在30～50周岁 2本科以上学历持有物业管理服务资质专业证书 3行政管理能力强且具有3年以上物业管理服务管理岗位工作经验具有较强的工程管理经验 4熟练掌握各类设备养护安保卫生清洁会务接待室内植物养护等物业管理服务工作规范要求和工作技巧熟悉消防报警程序及消防器材使用方法 5组织协调能力强熟悉人事财务物业管理服务工程管理等相关法律法规具备一定的人事及财务管理经验 6工程的管理经验丰富熟悉工程施工验收结算交接等管理法规及操作细节 7文字表达能力强文件处理经验丰富 2物业管理服务项目部主管任职条件 1年龄在25～50周岁 2大专以上工程或物业管理服务专业学历持有物业管理服务资质专业证书 3具有2年以上物业管理服务管理岗位工作经验具有较强的工程管理经验 4熟悉设备养护安保卫生清洁会务接待室内植物养护等物业管理服务管理工作熟悉消防报警程序及消防器材使用方法 5工程的管理经验丰富熟悉工程施工验收结算交接等管理法规及操作细节 6文字表达能力强文件处理经验丰富 3物业管理服务项目部助理任职条件 1年龄在20～35周岁 2大专以上行政管理物业管理服务工程类或法律专业学历 3相貌端庄大方具有较好的个人形象身高不低于160米身材标准五官端正 4具有一定法律专业知识熟悉各类文件处理软件操作文字表达能力强文件处理经验丰富每分钟打字不少于120个字 4设备管理组长 1年龄在30～50周岁 2机电类本科以上学历 3具有助理工程师以上技术职称 4持有安全主任资格证高压电工操作证电梯维修保养证建构消防员上岗证 5具有4年以上物业工程设备管理工作经验具备本项目所有设施设备的维修保养知识和技能熟悉消防报警程序及消防器材使用方法 6文字表达能力强组织协调能力强 5设备管理员 1年龄在20～45周岁 2高中职中技校以上学历 3持有电工操作证 4持有自动消防系统操作员上岗证 5持有电梯维修上岗证1人以上 6具有2年以上物业工程设备管理工作经验具备本项目所有设施设备的维修保养知识和技能熟悉消防报警程序及消防器材使用方法 7具有一定文字表达能力 6接待服务组组长 1年龄在20～40周岁 2大专以上学历 3相貌端庄大方具有较好的个人形象身高不低于160米身材标准五官端正 4受过专业训练熟悉并掌握礼仪知识和技巧掌握专业茶艺服务技能熟悉消防报警程序及消防器材使用方法 5具有一定法律专业知识熟悉各类文件处理软件操作文字表达能力强文件处理经验丰富 7接待服务员 1年龄在20～35周岁 2高中以上学历 3相貌端庄大方具有较好的个人形象身高不低于160米身材标准五官端正 4熟悉并掌握礼仪知识和技巧掌握专业茶艺服务技能熟悉消防报警程序及消防器材使用方法 5具有一定法律专业知识熟悉各类文件处理软件操作文字表达能力强文件处理经验丰富 8卫生清洁组组长 1年龄在25～50周岁 2高中职中技校以上学历 3具有3年以上物业卫生清洁管理工作经验熟悉消防报警程序及消防器材使用方法 4具有一定文字表达组织协调能力 9卫生清洁员 1年龄在30～50周岁 2初中以上学历 3领导办公室的固定卫生清洁员女性应具有较好的个人形象身高不低于160米身材标准服务周到礼貌口头表达清楚五官端正 10绿化组组长 1年龄在30～50周岁 2高中职中技校以上学历 3具有3年以上绿化植物养植和管理工作经验熟悉消防报警程序及消防器材使用方法 4具有一定文字表达组织协调能力 11绿化工 1年龄在20～50周岁 2初中以上学历 3具有1年以上绿化植物养植和管理工作经验 三中标供应商按以下程序完成为采购人派驻工作人员的工作无论新老员工均应履行该程序 1办理面试审查手续 向采购人提交身份证复印件资质证书复印件专业证书复印件学历证书复印件广州市内三甲以上医院体验合格证明工作经历证明文件无被刑事处罚强制隔离戒毒或者被开除公职开除军籍的证明文件没有参与政府明令禁止的非法组织及活动的证明文件书面审查面试面试人员带齐各类证件原件向中标供应商开具同意用人文件 2将派驻工作人员的劳动合同交采购人处审批备案 3除采购人书面同意外派驻工作人员应在相应岗位上培训一个月经考核合格后方能上岗在新派驻人员未正式上岗前原岗位人员不能离原岗位 四物业管理服务工作人员的管理培训要求 1中标供应商应当重视管理和培训工作制定培训计划对各类物业管理服务工作人员进行定期培训提高其业务工作能力处置各类突发事件能力 2每周对物业管理服务工作进行全面的检讨发现不足及时整改切实落实奖惩制度对表现突出的工作人员应当予以表扬对于各种怠于履行职责的服务工作人员应当及时批评教育或辞退 3培训内容为 1卫生清洁人员及接待服务员的培训内容为消防安全知识礼仪常识安全管理知识含各类安保突发事件的处置知识安全咨询知识法律常识卫生清洁和消杀消毒灭菌除四害知识及操作办法 2设备管理人员的培训内容为消防安全知识礼仪常识安全管理知识含各类突发事件的处置知识安全咨询知识法律常识消防设备设施的操作安防设备设施及工具的操作电工知识及操作 3物业管理服务管理人员的培训内容为物业管理服务知识人事管理公文应用及管理礼仪常识等知识和技能培训 4每月进行一次培训培训项目可分开交叉进行每季度对物业管理服务在职员工进行一次考核 5根据考核结果和实际工作需要每季针对个别培训项目或人员进行针对性训练 五物业管理服务人员在岗期间应遵守以下规定 1严禁发生下列行为 1值班时擅离职守 2旷工或迟到 3监守自盗行为 4限制他人人身自由搜查他人身体或者侮辱殴打他人 5扣押没收他人证件财物 6阻碍依法执行公务 7参与追索债务采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷 8删改或者扩散物业管理服务工作中形成的监控影像资料报警记录和其它相关的资料及登记记录 9侵犯个人隐私或者泄露在物业管理服务工作中获知的国家秘密商业秘密以及采购人明确要求保密的信息 10擅自带无关人员进入物业区域擅自带人在值班室或采购人物业其它区域留宿 2必须遵守国家的法律法规采购人和中标供应商的各项规章制度 3工作中遇到紧急突发事件或发现其他发现有异常情况及时向主管部门报告发现违法行为或其他不安全隐患应采取必要的阻扰措施予以制止排除险情查明情况并及时报告确保物业的安全 4严格按采购人要求完成工作记录记录内容填写应应当真实清晰具体细致而全面严禁弄虚作假记录文字应使用规范字且字迹清晰不得随意涂改登记资料 应当按月对记录资料进行整理汇总编册后交报送后勤服务中心备查 5在职员工应加强组织纪律性搞好内部团结坚持从大局出发遇大事讲原则小事讲风格发挥集体主义精神团结协助共同把物业管理服务工作做好 6严格按要求配合技术员做好消防工作积极参加消防演习和培训熟练使用消防器材 7爱护公物妥善使用各类物料工具用品办公桌椅等物业用品对物业做到勤检查勤打扫在岗期间对各种乱贴乱画的不文明行为应当主动制止及时清除张贴涂画污物 爱惜采购人财产有损坏者应照价赔偿不得擅自使用采购人的各类设备设施不得擅自带采购人的物资材料外出 8严格执行请销假制度禁止旷工迟到或早退 9自觉接受采购人监督认真对待采购人意见或建议及时对工作中的不足进行整改 10注重仪容统一着装佩带统一的服务标志不得披衣敞怀不蓄发不染发不烫发不配戴饰物不化妆不戴墨镜 11举止文明使用规范语言不得污言秽语不得打人骂人不准哼歌曲吹哨不得从事喝酒赌博吸烟睡觉玩电脑玩游戏长时间打电话吃零食看书听广播闲聊等与工作无关的事情 12讲究卫生不随地吐痰乱丢杂物注重个人卫生养成良好的卫生习惯勤洗手勤洗澡 六物业管理服务工作人员岗位设置职责简述及人数要求一览表 序号物业管理服务 人员职位工作岗位及工作内容实际需 求人数1物业管理服务项目部经理负责采购人物业管理服务区域及范围具体详见物业概况内所有物业管理服务管理工作含制订全面的工作计划培训指导检查监督工作的落实等承担经办事务的行文办文工作文件起草迅速1000字以下的表格文章1小时以内交稿2000字以下的文章25小时以内交稿内容思路条理清晰行文用词造句规范准确承担日常物业管理服务工作的管理协调工作协调与其他物业管理服务企业工作关系承担物业管理服务联动小组管理职责岗位设在区政法机关业务综合用房三楼办公室需根据工作需要在节假日或非工作时间内安排值班完成涉及物业管理服务的其他工作12物业管理服务项目部主管协助项目部经理承担日常物业管理服务管理工作承担经办事务的行文办文工作文件起草迅速1000字以下的表格文章1小时以内交稿2000字以下的文章25小时以内交稿内容思路条理清晰行文用词造句规范准确协调与其他物业管理服务企业工作关系项目部经理不在岗时承担物业管理服务联动小组管理职责岗位设在区政法机关业务综合用房三楼办公室需根据工作需要在节假日或非工作时间内安排值班完成涉及物业管理服务的其他工作13物业管理服务项目部助理协助经理处理项目部内部事宜承担物业管理服务项目部各项工作和采购人交办的涉及物业管理服务工作的文件行文办文工作文件起草迅速1000字以下的表格文章1小时以内交稿2000字以下的文章25小时以内交稿内容思路条理清晰行文用词造句规范准确岗位设在区政法委业务综合用房三楼办公室需根据工作需要在节假日或非工作时间内安排值班完成涉及物业管理服务的其他工作14设备管理组长负责采购人物业管理服务区域及范围具体详见物业概况内所有设备设施管理工作人员的管理含培训指导检查监督等承担设备管理工作的排班任务负责电房消防控制室水泵房发电机房饭堂电梯间弱电房等重大设备间内设备的周检和日常抽检工作安排跟踪设备保养维修工作承担设备管理各项工作文件的行文办文工作完成涉及物业管理服务的其他工作15设备设施管理员消防总控制室值班单人岗全年每日的000至2400上班岗位设在区法院西门一楼的消防总控制室负责区政法委业务综合用区法院区检察院和区公安分局四楼办公楼的所有消防设备设施监控中心值班及非工作时间内各类设备设施安装区域的巡察工作承担在岗期间物业区域内的设备管理维修保养及应急工作完成涉及物业管理服务的其他工作46消防监控室值班单人岗全年每日的000至2400上班岗位设在后勤服务中心综合楼一楼南门右侧的消防监控室负责负责后勤服务中心综合楼一至五层所有消防电气及工程设备房设备设施监控值班及非工作时间内各类设备设施安装区域的巡察工作承担在岗期间物业区域内的设备管理维修保养及应急工作完成涉及物业管理服务的其他工作47设备管理值班三人岗其中1人的工作时间为每个工作日的700至1600上班1人的工作时间为每个工作日的800至1700上班1人的工作时间为每个工作日的900至1800上班中午有60分钟用餐休息时间岗位设在设备管理办公室承担在岗期间物业区域内的设备管理维修保养及应急工作完成涉及物业管理服务的其他工作 38接待服务组长负责会务人员会务礼仪服务保障工作的培训和日常工作安排承担会务接待等相关的服务工作完成涉及物业管理服务的其他工作19接待服务员承担会务接待等相关的服务工作完成涉及物业管理服务的其他工作110卫生清洁组组长负责物业区域内的清洁工管理和培训工作负责领导办公室的保洁工作完成涉及物业管理服务的其他工作111卫生清洁员负责区政法机关业务综合用房区域内物业保洁工作完成涉及物业管理服务的其他工作212负责后勤服务中心综合楼及公共区域内物业保洁工作完成涉及物业管理服务的其他工作713绿化组组长负责公共区域内绿化服务人在职员工管理和培训工作负责室内植物的养护工作完成涉及物业管理服务的其他工作114绿化工负责物业区域室外植物的养护工作完成涉及物业管理服务的其他工作6★物业管理服务人员数量合计数34 第六节 中标供应商和采购人的责任义务 一中标供应商在采购人处应设置物业管理服务处管理整个物业管理服务工作采购人所属的后勤服务中心为对口管理部门物业管理服务处应做好与其沟通工作确保服务质量 中标供应商应严格按照采购人需求建立专业稳定的组织架构和完善的管理机制提高管理效能 二根据采购人需求法律规定中标供应商应建立健全物业管理服务工作制度并交由采购人审定后成为双方工作准则 一物业管理服务工作制度包括但不仅限于物业管理服务工作人员岗位职责设备设施维修保养服务工作制度卫生清洁服务工作制度绿化养护服务工作制度会务接待服务工作制度在职员工奖惩制度责任追究制度突发事件处理工作制度突发事件包括用电用水用气消防防盗安保接待集体中毒发生疫情示威游行空袭自然灾害风灾水灾等涉及物业管理服务工作需要中标供应商处理的紧急事件考勤制度保密制度值班工作制度工作考评制度等制度 二按采购人需求建立应急工作处置制度对采购人提出的工作需求应有明确处理办法遇突发紧急事件举办大型活动或特殊情况时采购人可直接指挥物业管理服务人员完成服务工作中标供应商不得以任何理由阻扰 三严格按采购人需求选派物业管理服务工作人员建立管理队伍并依据采购人需求制定物业管理服务工作计划含人员排班人员不足时根据采购人要求和实际工作需要依法制定人员招录制度完善管理队伍 四严格按采购人需求的工作范畴制定各类在职员工的在岗培训和考评制度加强对在职员工的管理教育和培训提高在职员工的职业道德水平法律素质专业技能和责任意识严格按照各岗位人员业务专业管理法规要求管理和培训在职员工定期对在职员工进行考核发现在职员工严重违反制度或者其他不称职行为应作清退处理 五根据采购人要求和实际工作需要建立内部管理架构设置机构健全运作机制工作流程信息反馈渠道控制方式等设立24小时服务电话建立完善的接诉处理回访机制每周回访一次听取意见便于改进服务工作 六建立物业管理服务档案根据采购人需求完成物业管理服务的收集编目归档和管理工作档案资料包括物业管理服务人员资料工程资料设备档案设备运行维护保养资料客户资料自用物资管理资料采购人物资采购管理资料结算资料及其他相关文件资料收集各项物业管理服务工作资料并分类整理归档管理管理对日常服务工作实行规范化管理实现服务管理程序化全程记载所有服务工作过程和结果提高自身管理效率更便于采购人随时监控检查服务质量核实工作内容 1按照国家档案管理的标准建立总体规划建设资料图纸设备设施台帐及管理工作记录建立从主体到配套从建筑到环境从硬件到软件等档案资料按国家档案管理规定要求进行档案管理按IS09001文件资料控制程序进行文档控制采用先进计算机管理通过档案的集中化有序化信息化科学管理程序同时广开渠道存储时做到内容全面丰富收集时做到完整详尽和检索方便建立一整套完善清晰取档方便快捷保存安全的档案资料档案管理成为公司管理众多操作环节中严密周详的重要一环 资料的收集坚持内容丰富实用性强的原则根据实体资料和信息资料的内容在实际工作中从需要出发扩大采购人管理资料的来源渠道从空间上讲为物业管理服务工作构成的方方面面都有详细资料收集 2档案资料的分类规划建设资料图纸复印件验收资料单项验收资料综合验收资料整体移交验收资料各类物业管理服务合同爱卫创卫资料采购人管理制度资料管理人员考核制度资料物业及机电设备运行检查保养维修记录资料绿化管理资料楼体维修工程资料社会文化活动资料接待礼仪服务资料经营管理统计及公布资料各物业管理服务指标管理资料 3资料归档管理按照资料本身的内在规律联系进行科学地分类与保存 根据实际需要严格执行IS09001质量保证体系的管理条款采用原始档案和电脑档案双轨制建立和管理物业管理服务档案为便于原始资料的保存应采用多种形式的文档储存方式如录像带胶卷照片图景等按不同业务性质为档案编号造册编辑并分柜保存以便于查找和调用 4档案的管理环境必须做到三防即防火防潮防变质 七物业管理服务档案管理使用管理要求 1中标供应商应安排专人负责物业管理服务档案的建立整理管理工作 2物业管理服务档案所有权属于采购人中标供应商应严格按档案管理法和采购人的要求妥善保管档案应另行文将档案内容的概况交采购人备案 3物业管理服务档案只有中标供应商派驻的项目主管一人因本项目物业管理服务工作之需可以查阅非经采购人许可任何人不可擅自借阅使用物业管理服务档案 八根据采购人的要求结合物业管理服务实际情况建立物业管理服务联动机制建立物业管理服务联动小组联动小组由物业管理服务和物业安保服务的中标供应商相关负责人组成 1组织构成物业管理服务项目部经理任组长成员物业安保服务项目主管队长物业管理服务设备管理组长物业管理服务卫生清洁组长 2物业管理服务联动小组工作职责 1结合物业管理服务工作情况和采购人需求制定并监督落实培训计划 2结合物业管理服务工作情况和采购人需求制定并监督落实季度工作计划 3根据采购人要求定期按月或不定期全面检查物业管理服务物业安保服务的工作落实情况 4领导指挥物业管理服务消防应急队的日常训练消防应急处置工作 5领导指挥物业管理服务突发或紧急事件的处置工作 6领导指挥诸如搬运办公设备清理大量文件书籍开展设备及卫生大检查等工作 7领导指挥物业管理服务大型活动的处置工作 三应急事件的处置要求 根据采购人的要求中标供应商应履行处置突发事件的物业管理服务现场管理职责 1突发事件发生时起5分钟之内物业管理服务管理人员必须赶到现场及时收集现场各类信息并将现场情况报告采购人 2根据现场实际情况和采购人需求通知指挥物业管理服务消防应急队成员或物业管理服务人员和物业安保服务人员赶赴现场及时处置应急事项 3应急事件的处置完毕应将相关情况行为报告采购人并根据采购人要求进行整改 四根据采购需求建立物业管理服务信息化管理系统平台 1在职员工的录用工资核发岗位职责考核情况工作计划落实情况离职等员工管理内容实行信息化管理管理 2设备管理绿化服务会务接待卫生清洁紧急事务处置大型活动处置物料管理外包服务管理等物业管理服务单项工作的计划报批情况实施检查结果等实行信息化管理管理 3物业管理服务行文实行信息化管理管理 4其他物业管理服务工作实行信息化管理管理 五中标供应商严格遵守中华人民共和国劳动法中华人民共和国劳动合同法中华人民共和国社会保险法以及住房公积金管理条例的规定依法与在职员工签订劳动合同保障在职员工在社会保险劳动用工劳动保护工资福利教育培训等方面的合法权益 1中标供应商应在劳动社保部门住房公积金管理中心和保险机构办理为在职员工按工资比例交纳五险一金并购买人身意外伤害保险 2保障在职员工的工资和福利含体检各类补助待遇承担因签订合同用人而产生的各种税费用 3全部在职员工必须符合广州市政府用工标准要求在职员工工资不得低于广州市南沙区企业职工最低工资标准按月发放在职员工工资不得以任何理由克扣在职员工工资 此款所述的 HYPERlink httpwwwlawtimecninfolaodonggongzi t httpwwwlawtimecninfolaodonggongziqitablank 工资是指中标供应商依据国家有关规定和 HYPERlink httpwwwlawtimecninfolaodonglaodongguanxi t httpwwwlawtimecninfolaodonggongziqitablank 劳动关系双方的约定以货币形式支付给员工的 HYPERlink httpwwwlawtimecninfolaodongldanlildbc t httpwwwlawtimecninfolaodonggongziqitablank 劳动报酬由中标供应商承担或者支付给员工的社会保险费用劳动保护费用福利费用与员工 HYPERlink httpwwwlawtimecninfolaodongjiechu t httpwwwlawtimecninfolaodonggongziqitablank 解除劳动关系时支付的一次性补偿费用 HYPERlink httpwwwlawtimecninfohunyinjhsy t httpwwwlawtimecninfolaodonggongziqitablank 计划生育费用等不属于工资 4中标供应商是独立法人单位应该独立承担计划生育社会综合治理签订或解除劳动合同工伤社保劳保福利等相关的法律责任包括刑事和民事 六中标供应商应当根据工作需要为在职员工购买人身保险应在非外资保险公司为采购人购买保险保额80000万元其中财产险不低于50000万元公众责任险又称物业管理服务责任险不低于30000万元 合同期内因中标供应商或其在职员工造成采购人所属人员或第三人人身伤亡或财产损失的由中标供应商承担全部法律责任 合同期间中标供应商应承担管理在职员工的全部法律责任其在职员工在物业范围内发生违法违规行为或从事高危工种违规操作所造成一切后果由中标供应商承担全部法律责任 七中标供应商承担其在职员工因工伤亡的全部法律责任在职员工因工伤亡的依照国家有关工伤保险的规定享受工伤保险待遇员工牺牲被批准为烈士的依照国家有关烈士褒扬的规定享受抚恤优待相关手续由中标供应商办理 八对在保护采购人财产和人员生命财产安全预防和制止违法犯罪活动中有突出贡献的工作人员中标供应商给予表彰奖励 九中标供应商应保证其派驻人员均为正式招录在职员工不得以任何理由向采购人派驻临时性工作人员包括实习人员试用工其派驻在职员工不得兼职于其他单位工作 十中标供应商招录物业管理服务人员不得低于34人 遇突发紧急事件举办大型活动或特殊情况时中标供应商根据采购人的需求具备1小时内抽调召集各类物业管理服务人员30人次以上卫生清洁人员10人次设备管理人员8人次且不含当日在岗人员人数其他人员12人的应急响应能力发生火灾等突发事件10分钟内能调集各类物业管理服务人员15人次以上 十一采购人有权拒用不符合要求及不称职物业管理服务人员 十二中标供应商应按采购人需求对在职员工定岗定责并将每个在职员工岗位及其工作职责情况报送采购人审核备案采购人对中标供应商的物业管理服务工作人员所订立的岗位职责有以下要求 1中标供应商应结合临时事项处理制度对各岗位工作人员提出处理临时性工作事项的要求 2有严明的纪律条款明确考勤任务职责确保在职员工出勤率100要求在职员工在岗时不得擅自离岗 十三中标供应商应严格执行物业管理服务工作制度加强对在职员工的管理 1中标供应商应按照经采购人审定的物业管理服务工作制度进行规范化管理做好大楼的防盗消防安全工作确保无治安消防隐患严格执行物业管理服务工作制度努力做好监督和管理工作确保各设备设施供应商维修商严格按照维修保养合同履行维修保养义务杜绝因中标供应商管理不当造成设备设施瘫痪毁损事件 2中标供应商的在职员工工作时应穿着统一的制服和配带职员证 3中标供应商保证其在职员工已知悉采购人与中标供应商双方有关的制度规定和行为守则中标供应商应严格履行管理义务确保其在职员工工作期间能遵守采购人规章制度和有关服务承诺 4中标供应商在职员工工作期间违反采购人有关规定及合同约定时采购人有权责令中标供应商对其进行批评教育经批评教育后仍屡教不改者或给采购人造成负面影响的中标供应商应于接到采购人更换人员的要求后1日内退换相关人员 5中标供应商不得擅自使用占用采购人所有的物件设备不得擅自改变其用途和功能未经采购人同意中标供应商的工作人员不得使用采购人的电脑电话及其它审判办公生活等设备和用品不得查阅挪用采购人的电脑数据和文书资料 6中标供应商的在岗人员含正常上班人员夜晚值班人员和因公加班的工作人员不得在采购人物业区域内或岗位上留宿就餐洗澡娱乐及从事其他与物业管理服务工作无关的事项需要在岗时间就餐时应安排人员顶岗统一在采购人指定的地点就餐 7未经许可非工作原因中标供应商人员不得在物业区域内逗留上班人员下班后必须离开物业物业区域 十四非因工作需要或采购人的许可中标供应商在职员工不得进入与其工作无关的区域 十五中标供商应按采购人需求合同要求法律法规要求为在职员工配备劳保用品工作自用装备和工具 十六中标供应商应每年举行不少于6次的应急处突和消防演练活动提高各岗位物业管理服务人员的应急处理能力 十七中标供应商应根据采购人需求组织员工完成会场布置清理杂物物品搬卸等物资搬运工作协助采购人对物业范围内废旧物品处置 十八中标供应商应与在职员工签订保密协议工作期间应教育员工遵守各项保密制度在工作中获知秘密信息应予保密 十九中标供应商在服务工作中如遇到不能自行解决的问题时应及时向采购人报告在合同期间应向采购人提供合理化建议以提高管理效率和管理质量 二十中标供应商在职员工工作质量未能达到合同要求应主动返工 二十一中标供应商应完成清洗外墙打磨地板清理高位区域卫生等物业管理服务工作时自备地板打磨机高空绳索等专业设备用具 二十二采购人向中标供应商无偿提供办公用房2间消防值班室1间物料仓库1间由此所产生的水电等费用由采购人承担与物业相关的工程图纸竣工验收资料设备说明书使用手册等由采购人管理中标供应商可借阅 二十三采购人无偿提供给中标供应商使用的物业管理服务工作用房中标供应商仅能用作针对采购人的物业管理服务工作之需不得用作其他用途 二十四中标供应商应及时回应采购人的投诉或建议积极解决问题按实际情况处理采购人与中标供应商双方的争议不得无中生有恶意中伤更不得恶意违约损害采购人的利益 二十五采购人对物业管理服务岗位设置人员选用与日常管理具有监督和管理权中标供应商必须满足采购人需求时刻保证物业管理服务人员不少于34人且在职员工条件不低于采购需求如有在职员工调离辞职应书面通知采购人2日内新在职员工必须到岗 因在职员工不履行合同义务或行为有重大瑕疵造成不良后果的中标供应商必须在接到采购人书面通知后1天内更换人员其在职员工行为违反合同约定损害采购人利益的中标供应商应立刻调离违规在职员工替换新在职员工在2日内到岗 二十六采购人对物业管理服务工作有管理权中标供应商应当据实向采购人提交在职员工情况文件当月的财务报表工作总结和下个月工作计划作为采购人管理物业管理服务工作和结算物业管理服务费的依据 1中标供应商根据采购人需求设置物业管理服务岗位聘录用在职员工并明确其分工日常服务工作的开展中标供应商根据采购人审批意见聘录用在职员工在职人员岗位变动必须书面报告征得采购人同意后才能实施 2中标供应商每月10日前如实向采购人提交上当月的财务报表财务报表详细列明当月在职员工工资福利费用支出按工资比例交纳五险一金费用支出为在职员工购买人身意外保险费用支出购买物料费用支出情况并应附物业管理服务工作人员五险一金费用支付凭证和工资签收单据 3中标供应商每月10日前如实向采购人提交上当月的工作总结和下月工作计划工作总结应详尽说明物料使用采购保管发放在职员工排班及其工作量各项物业管理服务工作完成等情况全面反映当月各项物业管理服务工作开展情况工作计划是针对下个月物业管理服务工作重点的开展计划 二十七采购人通过物业管理服务考评制度对服务工作进行管理除按回访制度监督服务工作外采购人依据采购人需求对中标供应商服务工作进行即时考评月考评季度考评以及年度综合考评连续两个季度考评不达标年度综合考评不达标的采购人有权单方面终止合同 一即时考评对中标供应商的物业管理服务情况随时随地进行检查对于检查中发现的问题采购人提出口头警告中标供应商应立即整改 二月考评对即时考评情况进行月度累加并视中标供应商整改情况评定月度物业管理服务服务是否达标以下三种情况单独或同时出现月末采购人发出书面限期整改通知整改限期为3日中标供应商未按时整改或整改未达到预定效果的视为当月物业管理服务考评不达标 1同一服务工作问题一个月累计出现三次 2一个月内发生三次造成恶劣影响的违约行为 3因服务工作问题被采购人口头警告累计达到三次以上 三季度考评对月度考评情况进行季度累加每季末组织机关干部职工对中标供应商物业管理服务管理情况进行满意度测评测评标准由采购人会同中标供应商商定后实施并视中标供应商整改情况评定季度物业管理服务服务是否达标以下三种情况单独或同时出现季末采购人发出书面限期整改通知整改限期为5日中标供应商未按时整改或整改未达到预定效果的视为当季物业管理服务服务考评不达标 1中标供应商在一个季度内连续两个月物业管理服务服务考评不达标的 2因服务工作问题收到采购人3次以上书面整改通知的 3中标供应商在季度满意度测评中物业管理服务工作满意率低于75 四年度综合考评对季度考评情况进行年度累加并视中标供应商整改情况评定年度物业管理服务服务是否达标以下两种情况单独或同时出现视为当年物业管理服务服务考评不达标 1年度内两个季度物业管理服务服务考评不达标 2年度内采购人就物业管理服务工作影响较大的同一个问题向中标供应商发出书面限期整改通知3次以上每次整改限期为7日中标供应商均未按时整改或整改未达到预定效果的 二十八中标供应商根据采购人需求针对物业管理服务工作内容做出以下承诺 序号指标项目名称承诺指标承诺内容1物业区域室内外所有附属设施设备完好率100按季度核算指标严格履行合同义务设备清洁卫生维保措施落实到位到人实行24小时值班开展自查自纠主动接受采购人检查每次检查均记录在案以便于核查指标达标率2设施设备小型维修及时率100按季度核算指标接到维修通知5分钟到达现场小故障维修及时完成夜间维修处理不影响采购人正常工作每次小型维修均记录在案以便于核查指标达标率3设施设备小型维修返修率2以下按季度核算指标每次小型维修均记录在案以便核查指标达标率4设备设施维保及管理工作优良率100按季度核算指标严格履行合同义务按采购人需求制定工作计划责任落实到人地下室车库设备间等物业区域无积水浸泡触电事故发生不发生消防事件开展自查自纠主动接受采购人检查每次检查均记录在案以便于核查指标达标率5卫生清洁满意率100按季度核算指标严格履行合同义务按采购人需求制定工作计划卫生清洁责任到人及时开展自查自纠主动接受采购人检查每次检查均记录在案以便于核查指标达标率6绿化养护服务工作满意率98按季度核算指标严格履行合同义务按采购人需求完成绿化养护服务工作但因植物品种及长势有人为不可控因素工作效果不能达到1007会务服务工作满意度率98按季度核算指标严格履行合同义务按采购人需求完成会务接待工作但因服务对象的需求具有不确定性工作效果不能达到1008管理工作满意度率100按季度核算指标派驻采购人处的管理人员切实履行管理职责主动管理勇于承担积极带领物业管理服务人员完成工作管理人员个人综合素质高按要求完成物业管理服务所有文件的文件起草办文工作文件起草迅速1000字以下的表格文章1小时以内交稿2000字以下的文章25小时以内交稿内容思路条理清晰行文用词造句规范准确管理工作运行机制健全且行之有效所有物业管理服务工作均应列入计划重在落实检查以完全符合采购人需求为考核工作的标准物业管理服务工作必须量化并实行信息化管理考核记录在案制订详尽的物业管理服务管理工作满意度调查表按月发被服务人填写并将资料归档管理以此为内容并结合考察期限内整体工作落实情况核定指标达标率9有效投诉率3以下按季度核算指标采购人向中标供应商口头或书面反映的非褒扬意见视为投诉中标供应商有充分合理理由予以对抗的视为无效投诉反之为有效投诉所有投诉均记录在案以便于核查指标达标率10有效投诉处理率100按季度核算指标投诉有效应立即处理不得拖沓推卸应付做到投诉及时反馈有效投诉均记录在案以便于核查指标达标率11物业管理服务调查满意率97按季度核算指标严格按合同制定落实调查访问计划可用书面问卷或反问形式进行调查每次调查均记录在案以便于核查指标达标率12发生责任事故比率0按季度核算此指标因中标供应商管理不善或监管不到位导致责任事故次数与工作量之比率采购人以此承诺指标和合同要求为依据扣减物业管理服务费办理物业管理服务费支付手续办理终止解除合同手续 二十九根据物业管理服务工作的需要用非定额物业管理服务费开支的物资的采购及管理办法参照采购人的要求执行 三十合同期满未能续约中标供应商必须按时视签订合同的时间而定做好物业管理服务服务事项交接和相关资料移交工作按时撤离物业如新的物业管理服务公司因故不能按时接盘应采购人的要求中标供应商必须以原合同规定协助采购人做好物业管理服务工作直至新的物业管理服务公司接盘为止 三十一中标供应商应妥善保管合理使用采购人移交的一切物品含办公值班台椅物业图纸复印件钥匙门禁卡以及其它采购人购买交付给中标供应商管理或使用的各类用具用品在合同终止或解除后中标供应商必须将上述物品存储物料物业管理服务用房和物业管理服务档案资料一并移交给采购人 三十二中标供应商必须于合同签订后2个月内为在职员工在劳动社保部门住房公积金管理中心和保险机构按其工资比例交纳五险一金并将相关材料报采购人备案如有违反采购人有权据此单方面终止合同 三十三因管理不力严重违约或工作失误使采购人利益受损的导致采购人投诉多每月有效投诉大于3件时中标供应商应立即整改并承担民事赔偿责任整改工作效果不佳采购人有权单方终止合同 因中标供应商员工故意或过失造成的损失由中标供应商承担赔偿责任 三十四中标供应商不得指使纵容在职员工阻碍依法执行公务参与追索债务采用暴力或者以暴力相威胁手段处置纠纷合同期间因中标供应商或其在职员工故意或过失甚至违法犯罪造成采购人或第三人的人员人身伤亡和财产损失的中标供应商应承担法律责任采购人有权单方终止合同 三十五合同期限内约定的服务范围不变时采购人对服务费用不作调整中标供应商不得以任何理由降低服务质量裁减服务人员数量否则视为违约采购人有权单方面终止合同 三十六除经采购人审查批准同意外包的物业管理服务项目外中标供应商不得将物业管理服务事项委托第三人不得将管理或服务责任转让给第三方中标供应商不得以任何形式的内部承包将物业管理服务转让给内部在职员工否则视为违约采购人有权单方面终止合同 三十七合同期限内采购人因工作需要物业区域增加物业设备设施或增加物业区域导致物业管理服务工作量增加只要现有人数能够保障的采购人不另增加费用中标供应商不得以任何理由拒绝完成物业管理服务工作任务否则视为违约采购人有权单方面终止合同 三十八中标供应商必须保证合同期间各类管理及服务人员素质和数量完全符合采购人需求因特殊原因需要调整须事先向采购人书面说明理由且经采购人同意否则采购人有权单方终止合同 三十九采购人有权随时检查中标供应商在职员工到岗情况中标供应商在职员工如因故当值不在岗或由其他工作人员顶岗须事先报请采购人管理部门同意如在合同期内连续三次发生缺员减编漏报等情况采购人有权单方终止合同 四十采购人需求中明确要求中标供应商在职员工必须持证上岗如发现中标供应商不严格执行此规定采购人有权要求中标供应商限期整改否则采购人有权单方终止合同 四十一中标供应商的履约保证义务中标供应商应在合同签订后5个工作日内向采购人交付合同服务费用总金额3的银行保函若中标供应商未发生违约行为该银行保函在合同期满后自动失效 四十二合同期间中标供应商违约严重影响采购人正常工作的造成人身伤害或财产受损采购人有权单方终止合同同时向中标供应商索偿中标供应商怠于履行赔偿义务采购人可在保函金额范围内向保证人索偿 四十三中标供应商做出书面承诺保证在中标通知书发出之日起十五日内签订合同合同签订后一周内即有能力根据采购人需求派驻在职员工提前接受物业管理服务工作否则视为中标供应商放弃中标资格采购人据此重新选择其他投标人为中标供应商 四十四中标供应商作为投标人其投标文件内容应实质响应采购人全部需求其投标文件与采购人需求有矛盾或差距时以采购人需求为合同要件与采购人需求有矛盾或差距的投标文件内容不作为合同内容对采购人无约束力 四十五合同期满但新一轮物业管理服务政府采购工作未能按期完成的情况下中标供应商应根据采购人的要求延续提供13个月合同期限限期间费用及服务标准按原合同规定执行 四十六违反或怠于履行合同和采购人需求规定之责任和义务视为违约因中标供应商违约导致单方解除合同造成采购人损失的由中标供应商承担民事赔偿责任 四十七合同期满双方未续约或因中标供应商违约采购人单方面解除合同或中标供应商单方面解除合同中标供应商应履行以下义务 一在采购人指定的时间内全面撤离物业区域 二在采购人指定的时间内无条件移交以下物件 1采购人移交给中标供应商使用和管理的物业图纸资料 2物业管理服务服务人员情况及工作记录等物业管理服务档案资料 3采购人移交给中标供应商使用的房间 4采购人移交给中标供应商使用和管理的办公台椅钥匙门禁卡及其他物件 5用采购人支付的非定额物业管理服务费购买的所有设备物资 6中标供应商需要移交的其他物品或文件资料 三所有中标供应商的自用物资中标价格定额物业管理服务费涵盖的费用采购物品所有权属于中标供应商中标供应商应将此类物品列明清单报交采购人审核后一并带离物业区域 四十八本章所称的合同是指中标供应商与采购人签订的物业管理服务合同本章所称的五险一金是指基本养老保险基本医疗保险工伤保险失业保险生育保险和住房公积金 四十九本文件中未明确的列入需求但符合以下条件的工作中标供应商应当视为采购人需求并严格按采购人的要求完成 1工作范畴属于一般意义上的物业管理服务内容并与物业管理服务需求密切相关 2物业管理服务人员的能力水平可以胜任工作要求 第七节 第三方监督事宜 一为提高管理效率减少争议保证物业管理服务工作的顺利开展应采购人或中标供应商的要求可就物业管理服务的内容聘请专业机构作出评估文件指导物业管理服务工作的开展 二专业机构作出的评估文件未经双方同意不得作为合同条款 三聘请第三方监督的经费用由提出聘请要求方承担 四聘请第三方人力资源监督机构对安全服务工作进行监督由采购人中标供应商与第三方人力资源监督机构三方共同签订合同所需费用由中标供应商承担并列入中标供应商的投标报价中签订合同后采购人不承担和支付该项费用如合同期间一方提出中止和解除该项合同所需费用或因此造成其它两方的损失由提出要求方承担 第八节 物业管理服务费内容及其分担 一中标供应商在合同期间根据采购人需求招录工作人员费用和相关保险费采购员工工作服装采购自用物资费用和中标供应商包干费用之和是定额物业管理服务费即由采购人按月定额支付给中标供应商的物业管理服务费定额物业管理服务费是中标供应商投标报价总额亦是中标价格包含采购人委托中标供应商支付的第三方人力资源监察费用和广州公共资源交易中心采购代理服务费定额物业管理服务费包括具体内容如下 一招录工作人员费用和相关保险费用于支付包括但不仅限于以下内容的在职员工工资福利费用和相关保险费在职员工资含计时工资计件工资奖金津贴补贴加班工资加点工资依法缴交的社会保险费基本养老保险基本医疗保险工伤保险失业保险生育保险商业保险费依据工作需要为在职员工购买人身险和按采购需求为采购人物业购买的财产险公众责任险住房公积金宿舍租金宿舍水电费用高温季节补贴通讯补助费误餐补贴上下班交通补贴等 二采购员工工作服装2套夏装人年2套冬装人年 三采购自用物资费用此费用是指中标供应商包干的自用物资采购费用自用物资是指因物业管理服务工作需要由中标供应商使用和管理的劳保用品办公用品卫生清洁工作常用工具及物料自用物资包括但不仅限于以下物资 1劳保用品费用安全帽配备4顶电工绝缘手套配备4双绝缘鞋配备4双电工雨鞋配备4双雨衣配备4件等 2办公用品费用物业管理服务工作所需用于购买包括但不仅限于以下自用办公用品计算器档案盒文件夹A4打印纸打印墨盒物业巡检表物资申请表考勤记工表排班表会议记录表来访登记本交接班登记本保安巡逻记录本上下班签到本在职员工培训记录表在职员工入职申请表软皮抄告示贴标签纸涂改液透明胶中性笔签字笔圆珠笔铅笔裁纸刀刀片等自用物资 3卫生清洁工作常用工具及物料费用物业管理服务清洁工作所需用于购买包括但不仅限于以下自用物资胶手套推拖伸缩杆抽泵抽取桶装液体用地拖桶水桶垃圾铲垃圾篓玻璃刮羊毛套鸡毛掸子各种抹布含毛巾镜布各种拖把含地拖推拖各种扫把含胶扫把马路扫把各类清洁刷子含地板刷马桶刷1个厕所钢丝球刷石灰刀石灰铲布手套檀香樟脑丸洗手液消毒水小垃圾袋大垃圾袋玻璃水洁厕精洁而亮全能水玻璃清洁剂皮革质办公家具皮面清洁打蜡剂洗衣粉洗洁精洁厕精老鼠贴老鼠药灭蚁药灭蚊杀虫剂酒精洗物液清新剂清洗液除臭剂等用品费用 上述物品中涉及除臭消杀的物品仅用于小范围的消杀除臭工作 四中标供应商包干费用此费用是指因采购物资数量相对稳定品种参数较清晰或服务内容明确采购人要求中标供应商包干的物资采购费用和服务费用 1包干日常租摆植物费用该费用包括日常租摆植物采购运输装卸利润税费用养护包括植物修剪剪刀喷壶小铁锹镊子农药化肥花泥各类花盆套盆花架盆托及其它绿化植物养护用品等费用包干日常租摆植物类型摆放位置数量养护要求等详见物业绿化服务工作要求 2包干盒装面巾纸费用 1包干盒装面巾纸数量要求45盒月 2品质应达到国家技术安全环保卫生的标准规格质量参数不得低于以下参数要求盒体尺寸长225mm×宽115mm×高75mm单张纸巾尺寸长190mm×宽195mm100抽盒3层抽100原生木浆纸巾净重≧180g自然无香不添加任何化工香料不添加可迁移性荧光粉供货时应提供当批次货物的检验合格证明文件供货日期与生产成品日期间距不得超过3个月产品全国联保享受三包服务保质期3年 3费用包括物本身价格利润包装费用运输装卸费用试验检验费用保险费用资料费用各种税金规费用以及其他供货至采购人指定地点并按要求验收合格完毕之前应收取的所有人工物料费用 4参考品牌相当于或类似于维达清风洁柔心相印 3包干洗手间用擦手纸费用 1包干擦手纸数量要求70包月 2品质应达到国家技术安全环保卫生的标准规格质量参数不得低于以下参数要求单张纸巾尺寸长208mm×宽226mm180张包1层3折抽100原生木浆纸巾净重≧200g自然无香不添加任何化工香料不添加可迁移性荧光粉供货时应提供当批次货物的检验合格证明文件供货日期与生产成品日期间距不得超过3个月产品全国联保享受三包服务保质期3年 3费用包括物本身价格利润包装费用运输装卸费用试验检验费用保险费用资料费用各种税金规费用以及其他供货至采购人指定地点并按要求验收合格完毕之前应收取的所有人工物料费用 4参考品牌 相当于或类似于维达清风洁柔心相印 4包干厕所商用大盘纸巾费用 1包干厕所商用大盘纸巾数量要求30个月 2品质应达到国家技术安全环保卫生的标准规格质量参数不得低于以下参数要求尺寸内径约85mm直径约230mm高约95mm240米卷2层压花100纯木浆纸巾净重≧600g个无油墨纸筒芯自然无香不添加任何化工香料不添加可迁移性荧光粉供货时应提供当批次货物的检验合格证明文件供货日期与生产成品日期间距不得超过3个月产品全国联保享受三包服务保质期3年 3费用包括物本身价格利润包装费用运输装卸费用试验检验费用保险费用资料费用各种税金规费用以及其他供货至采购人指定地点并按要求验收合格完毕之前应收取的所有人工物料费用 4参考品牌 相当于或类似于维达心相印洁柔清风 5包干一次性纸杯费用 1包干纸杯数量要求35袋月 2品质应达到国家技术安全环保卫生的标准规格质量参数不得低于以下参数要求尺寸杯底内径约52mm杯口内径约75mm高约88mm容量245ml9盎司50只袋原料食品用原纸+PE膜食品专用耐热耐冷温度10℃100℃工艺采用18g防水PE膜+240g加厚纸板A+级优质原生纸浆制作的白卡纸双层结构耐热且72小时防渗漏无荧光无漂白无异味环保墨不含苯杯身坚挺多次冲泡不变形无须杯托可使用自然无香不添加任何化工香料不添加可迁移性荧光粉供货时应提供当批次货物的检验合格证明文件供货日期与生产成品日期间距不得超过3个月产品全国联保享受三包服务保质期3年 3费用包括物本身价格利润包装费用运输装卸费用试验检验费用保险费用资料费用各种税金规费用以及其他供货至采购人指定地点并按要求验收合格完毕之前应收取的所有人工物料费用 4参考品牌 相当于或类似于宜洁洁成妙洁多康康洁鑫雅 6包干洗手液费用 1包干洗手液规格及数量要求净含量300g以上瓶20瓶月 2品质应达到国家技术安全环保卫生的标准规格质量参数不得低于以下参数要求净含量300g以上水杨酸含量024036有效抑制大肠杆菌葡萄球菌等细菌弱酸性PH值46低泡易清洗供货时应提供当批次货物的检验合格证明文件供货日期与生产成品日期间距不得超过3个月产品全国联保享受三包服务保质期3年 3费用包括物本身价格利润包装费用运输装卸费用试验检验费用保险费用资料费用各种税金规费用以及其他供货至采购人指定地点并按要求验收合格完毕之前应收取的所有人工物料费用 4参考品牌 相当于或类似于滴露威露士蓝月亮 7包干供应桶瓶装水费用 1包干桶瓶装水规格及数量要求桶装水189L60桶月113L28桶月瓶装水350ml瓶260瓶月 2桶瓶装水质量要求管理要求等详见会务接待服务工作要求中的中标供应商提供饮用桶瓶装水和饮水机管理服务工作 3费用包括物本身价格利润包装费用运输装卸费用试验检验费用保险费用资料费用各种税金规费用以及其他供货至采购人指定地点并按要求验收合格完毕之前应收取的所有人工物料费用 4参考品牌 相当于或类似于农夫山泉鼎湖山泉怡宝 8包干垃圾清运费用 1包干数量要求5个桶 2垃圾清运情况南沙区南沙街环卫站提供生活垃圾桶并统一清运现行清运价格为300元桶 五中标供应商根据采购人需求市场行情及自身情况确定的利润值或管理酬金 六中标供应商依法缴税税款金额 七定额物业管理服务费说明投标人必须以本项目采购人需求确定的岗位人数为依据核算招录服务工作人员费用相关保险费和员工工作服装费用以本项目采购人需求所涉及的所有工作核算自用物资费用 二中标供应商根据工作需要产生的非定额物业管理服务费不列入中标供应商投标报价金额不在本次采购预算内该费用经采购人批准并验收具体管理办法另章列明由采购人按实际支出金额按月支付给中标供应商由该费用购买物资的所有权归采购人中标供应商须按采购人的要求使用未经采购人同意不得私自占有或挪作他用 非定额物业管理服务费具体内容如下 一会务接待物资茶水柜热水器保温壶茶壶茶水杯茶水托盘毛巾茶叶等设备及物品 二消防灭火器材采购费用 三卫生防疫消毒消杀消毒灭菌除四害灭蚁灭虫物料费用 四供水池清洗消毒料件费用含检验水费用或外包费用 五电梯保养年检费用 六厨房设备含所有设备设施保养维护费用 七物业外墙整体清洗物料费用或外包费用 八供水供电设备设施系统常规保养及年检含电房工具检测和更换费用或外包费用 九发电机检测维修保养费用 十防雷设施检测及维护外包费用 十一空调含新风设备维修保养料件费用或外包费用 十二消防设备系统常规保养物料费用及年检费用或外包费用 十三会务接待会场布置物料费用或外包费用 除以上部分之外的非定额物业采购材料具体详见附件2由前期物业管理服务中标商移交提供使用如有不足由投标商列入三投标人报价即定额物业管理服务费包含以下费用之9包干所有维修保养项目费用并列入投标报价总额中不再单独列为非定额物业材料采购和服务费 三非定额物业管理服务费由采购人向中标供应商支付由中标供应商开具服务发票投标人在投标文件中应列明相关税率数额 采购人因中标供应商服务外包事宜承担的相关税费用与中标供应商实际向税务机关缴纳的税费用一致中标供应商不得以外包工作为由将可以冲抵的税费用不予冲抵增加采购人的资金负担 四合同期内定额物业管理服务费金额不变不因市场价格波动而进行调整非定额物业管理服务费金额根据物业管理服务工作需要而变化 五物业管理服务工作过程中使用采购人设施设备所产生电费用水费用煤气费用电话费用等费用由采购人直接向供电供水及电信单位支付 六根据现行法规对中标供应商或其雇员征收的与合同有关的一切涉税费用均应由中标供应商负担根据现行法规对采购人征收的与合同有关的一切涉税费用均应由采购人负担 七投标人拥有品类齐全的物业管理服务类大型专用设备或工具是参与竞争投标的条件之一本项目使用此类设备或工具的频率不高因物业管理服务工作之需中标供应商应免费用提供相关设备和工具以确保相关工作的顺利完成 第九节 物业管理服务所需物资的使用及管理 一根据采购人需求中标供应商应按采购人需求提供购买或承租的自用物资和中标供货商包干项目的物资管理要求 1此类物资所有权属于中标供应商采购日常管理使用均由中标供应商严格采购人需求自行处断 2此类物资的品质应达到国家技术安全环保卫生的标准 3在合同期限内中标供应商应将此类物资列明清单交采购人备案 4中标供应商应保证此类物资的库存量不得以该类物资的缺失为理由影响物业管理服务工作的效率和效果 二中标供应商根据采购人需求和工作需要开支非定额物业管理服务费该类经费用按以下要求完成采购手续 一物资采购要求 1因工作需要紧急采购的小件物料采购办法 由中标供应商提出采购申请由机关服务中心审核并按询价形式完成采购计划主管领导审批中标供应商按审批意见采购由机关服务中心验收中标供应商出具发票按月办理报账手续 该类小件物料的定义由采购人根据具体情况定夺 2日常使用物资按照定期限定点定价格的方式供货确定定点供货商的采购办法 由中标供应商提出采购申请确定批量采购物资的品种数量及相关详细参数由机关服务中心拟定定点供货商邀请招标或公开招标采购方案主管领导审批由机关服务中心及中标供应商根据采购方案确定供货商供货品种价格数量及供货期限拟定供货合同稿件主管领导审批中标供应商按审批意见签署三方合同并办理采购手续供货商供货由机关服务中心验收中标供应商出具发票按月办理报账手续 二外包服务采购要求 由中标供应商提出采购申请确定采购需求服务内容由机关服务中心拟定邀请招标或公开招标采购方案主管领导审批由机关服务中心根据采购方案确定服务商主管领导审批中标供应商按审批意见办理签署服务外包合同手续由机关服务中心服务效果验收中标供应商出具发票按月办理报账手续 三使用非定额物业管理服务费采购物资的供应要求 1此类物资的品质应高于国家技术安全环保卫生的标准价格不得高于市场价格 2每次采购前中标供应商应根据工作需要确定采购数量并将物料用途品牌名称规格价格等内容以书面形式报交采购人审批同意后才能办理采购手续 四使用非定额物业管理服务费采购物资的管理要求 1此类物资由中标供应商管理中标供应商应指派专人负责物资管理工作在条件许可情况下建立网络信息自动化管理实现物资的储发统计等工作的自动化 2仓库内物资应摆放整齐分类管理卫生整洁 3中标供应商应建立完善的仓库进出账本制度严格把关杜绝浪费用指派专人负责物资的验收进货储存发放事务每周盘点一次切实做到账物一致存销进数量一致物资发放手续齐备物品使用理由充分合理 4物资管理帐目采购审批文件发放审批文件资料应按月报送采购人审核作为结算物业管理服务费依据 5此类物资的所有权归采购人中标供应商须按采购人的要求使用未经采购人同意不得私自占有或挪作他用 6完成物业管理服务工作后将领用物资资料及使用情况报交采购人备案以便核查 四外包服务采购条件为减低工作成本提高工作质量及效率中标供应商不具备相关资质且不具有相关能力和条件完成需要外包的服务事项应当办理服务外包采购手续 1外包服务申请由中标供应商提出由采购人审批并组织采购及验收 2物业管理服务外包合同由中标供应商服务项目承接商采购人三方协商签订 3中标供应商应当严格履行合同义务不得以不具备相关资质或不具有相关能力为由拒绝完成相关物业管理服务工作含所有设备设施的清洁检测管理等工作 五外包服务范畴包括但不仅限于以下服务工作物业道路交通设施物件及维修桶装饮用水供应垃圾清运卫生防疫消毒供水池清洗消毒化粪池清理电梯保养年检物业外墙整体清洗供电设备设施系统常规保养及年检发电机检测维修保养防雷设施检测保养消防系统维修保养空调含新风设备维修保养消防设备系统常规保养防雷设施检验及维护会务接待会场布置等 六视为工程项目的物业设施维修工作由采购人按有关规定委托建设施工单位完成 七物业管理服务项目外包和工程委托施工中标供应商应根据采购人要求严格履行管理检查义务及时督促相关的服务施工商严格履行其义务并要求卫生清洁人员工程设备管理人员应各司其责完成现场清洁设施设备管理等工作确保设备设施功能正常确保环境整洁消除各类安全隐患 第十节 物业管理服务费结算和扣减办法 一物业管理服务费按季三个月结算结算程序如下 1中标供应商向采购人提交结算当季每个月的财务报表物业管理服务工作人员五险一金费用支付凭证在职员工工资签收单据物业管理服务工作总结物业服耗费用清单等5份文件采购人审查根据审查结果开具物业管理服务费发票采购人办理审批结算手续 2年底根据南沙区财政机关的要求调整结算进度及期限 二物业管理服务费包括以下两项费用 1中标供应商投标文件列明的中标价格即定额物业管理服务费 2当月发生的非定额物业管理服务费 三中标供应商违约采购人有权在当月应付物业管理服务费金额中扣罚一定金额的费用为扣减金额直至中标供应商严格按合同要求整改完毕扣减金额标准如下 1针对物业管理服务工作人员采购人同意不具备资质要求的员工在合同生效之日起3个月内取得相关资质期满后仍未达到资质要求中标供应商应当按采购人需求调整其工作岗位否则采购人按未持证在职员工人数和资质证书数量每人每证扣罚200000元 2中标供应商未为在职员工缴纳五险一金采购人应要求中标供应商补办相关缴费用手续并按未缴费用或未足额交费用在职员工人数每人扣罚100000元若中标供应商仍未履行缴费用义务采购人可在当月应付物业管理服务费金额中扣减与中标供应商未缴或未足额缴付五险一金费用金额相同数额的费用 3合同期内发生缺员减编漏报等情况应扣发相应岗位缺配人员当月工资保险福利等费用外每人次扣罚50000元 4采购人对中标供应商履约行为进行考评并依据考评结果对中标供应商予以扣罚 1月度考评不达标按中标定额物业管理服务费的1扣减当月物业管理服务费金额 2季度考评不达标按中标定额物业管理服务费的2扣减当季末月物业管理服务费金额 3当年考评不达标按中标定额物业管理服务费的5扣减当年末月物业管理服务费金额 5未经采购人同意擅自将物业管理服务服务项目转包的每项扣罚2000000元 6发现人员兼职的按兼职人数每人每月扣罚50000元 7更换服务人员未向采购人报审报备或拒不更换采购人认为不合格在职员工的每人次扣罚50000元 8中标供应商支付给服务人员的工资低于物业合同规定工资标准的除责令其向服务人员补足差额部分同时按所有利益受损在职员工人数实际发放工资与规定工资标准的总差额的3倍予以扣罚 9中标供应商未按时足额支付工在职员工资的除责令其向在职员工按时足额发放工资外每人次扣罚50000元情节严重并造成在职员工集体上访的每人次扣罚500000元 10未按合同履行消防供电供水等重要设备设施检查责任的义务每项扣罚200000元 11因在职员工工作失误造成管制刀具枪支含自制火药枪弹药毒品瓶装有毒有害物品等危险物品被带入审判办公区域每次扣罚200000元 12未落实检查巡查并做好记录每次扣罚10000元 13在非工作时间未按要求关闭用电器关闭门窗且未造成损失的每次扣罚10000元该电源开关控制区域内房间有人加班除外 14在职员工工作或值班期间被发现擅离岗位的每人次扣罚40000元如发现旷工的每人次扣罚80000元 15在职员工作期间被发现有喝酒赌博吸烟睡觉玩电脑玩游戏长时间打电话吃零食看书听广播闲聊等与工作无关的行为每次扣罚10000元 16物业管理服务人员处置不当与外来办事人员发生纠纷或治安事件或损坏公物等每次扣罚50000元 17未按约定搞好卫生清洁的每次扣罚10000元 18物业管理服务人员发生涉密问题的除按有关规定处理外每人次扣罚100000元 19因中标供应商责任造成人员人身伤害和财产受损除承担民事赔偿责任外每次扣罚2000000元 20物业管理服务人员拒绝或怠于履行物业合同义务每人次扣罚50000元 21物业管理服务人员擅自将采购人所有物品外借其他单位及个人若完好归还物品则按被借出物采购价的10扣罚否则按被借出物采购价的200扣罚 22因中标供应商违约且造成恶劣影响采购人可单方面终止合同并扣减1个月中标定额物业管理服务费 23合同期间如发现中标供应商其他违约情形采购人将依照上述做法酌情予以扣罚 四物业管理服务费审查结算办法 1中标供应商无违约行为报审文件真实准确采购人按公式一算并结付物业管理服务费金额 公式一物业管理服务费金额=定额物业管理服务费＋非定额物业管理服务费 2中标供应商有违约行为报审文件准确应当扣减物业管理服务费采购人按按公式二计算并结付物业管理服务费金额 公式二物业管理服务费金额=定额物业管理服务费＋非定额物业管理服务费扣减金额 3因客观原因双方同意按服务自然日结算物业管理服务费采购人按公式三计算并结付物业管理服务费金额 公式三物业管理服务费金额=定额物业管理服务费÷当月天数×实际工作天数＋非定额物业管理服务费 五采购人在下一个季度首月10日前向中标供应商支付当季物业管理服务费金额结算办法如下 1中标供应商按双方审核确认的物业管理服务费金额开具服务发票采购人收到发票后15天内将物业管理服务费支付给中标供应商 2中标供应商违反或怠于履行合同义务采购人有权要求中标供应商限期整改后再行支付物业管理服务费金额 PAGE 34 第 PAGE 26页 共 NUMPAGES 120页 
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