| 项目名称： | 澄韵中心物业服务项目 |
| 招标编号： | JZZFCG2019154 | 采购方式： | [公开招标] |
| 资金来源： | 自筹 | 预算(元)： | ￥2,970,000.00 |
| 采购单位： | 青岛澄韵文化旅游发展有限公司 | 联系人(联系电话)： | 庄工(15666526537) |
| 招标代理机构： | 昊金海建设管理有限公司 | 联系人(联系电话)： | 惠铭艳 马培超(0532-82205307) |
| 公示时间： | 2019-06-14 - 2019-06-20 |
| 采购内容及分包情况 |
物品名称 规格型号 数量 预算 投标保证金 | 澄韵中心物业服务项目 | | 0 | ￥2,970,000.00 | | |
| 对投标单位的资格要求 |
| 1具有独立承担民事责任能力的法人单位。（经营范围须包含物业管理） 2招标公告发布之日前三年内无行贿犯罪等重大违法记录。 3通过“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）、中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）、信用山东(www.creditsd.gov.cn)及信用青岛（credit.qingdao.gov.cn）查询，未被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人、政府采购严重违法失信行为记录等名单的。 4本项目不接受联合体投标。 |
| 招标文件起止时间： | 2019-06-14 09:00 至 2019-06-20 17:00 | 招标文件 |
| 保证金缴纳截止时间： | 2019-07-08 14:00 | 保证金交纳帐户： | 1.开户行：青岛农商银行胶州阜安支行新城分理处
2.账户名称:胶州市公共资源交易管理联席会议办公室
3.银行账号：9020 7044 0201 0001 8366
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| 公告时间： | 2019-06-14 09:00 至2019-06-20 17:00 | 递交投标文件截止时间和开标时间： | 2019-07-08 14:00 |
| 递交投标文件和开标地点 | 胶州市行政服务中心西楼附楼二楼第二开标室 |
| 其他说明 | 一、本项目实行资格后审，并于网上自行采购文件。符合资格条件且有意参加本项目的投标人，请于开标前胶州市公共资源交易网（http://ggzy.jiaozhou.gov.cn）在“政府采购招标公告”页面自行标书，参与投标报价。招标文件及相关资料请点击下方“”按钮获得。二、其他要求：投标供应商需缴纳29700元的投标保证金，且必须在2019年7月8日14:00时前交纳到账。以交易中心查询到账时间为准。投标保证金以银行电汇或者网银的形式交纳，投标保证金应当从其基本账户转出，否则其投标无效。 账户信息如下： 账户：胶州市公共资源交易管理联席会议办公室 账号：9020 7044 0201 0001 8366 开户行：青岛农商银行胶州阜安支行新城分理处 三、获得招标文件的投标人凡对本招标文件提出询问的，请以信函或传真并附带电子邮件的形式向交易中心提出，并与交易中心联系。 四、关于本项目的疑问答复、修改、澄清、补充内容及对招标项目的暂停、延期通知等情况，均在中国招标投标公共服务平台及胶州市公共资源交易网进行网上公示。投标人有义务自行查阅或于开标前向代理机构及交易中心电话询问确认，未按要求查阅者自行承担相应后果，恕不予单独告知。 |
信息来源：http://jzggzy.jiaozhou.gov.cn/
青岛市政府采购 澄韵中心物业服务项目 服务类公开招标文件 2018示范文本 采 购 人青岛澄韵文化旅游发展有限公司盖单位章 代理机构昊金海建设管理有限公司盖单位章 项目编号JZZFCG2019154 日 期二〇一九年六月 目 录 TOC o 13 h z u HYPERlink l Toc10706980 第一章 招标公告 PAGEREF Toc10706980 h 4 HYPERlink l Toc10706981 第二章 投标人须知前附表 PAGEREF Toc10706981 h 6 HYPERlink l Toc10706982 第三章 投标人应当提交的资格资信等证明文件 PAGEREF Toc10706982 h 11 HYPERlink l Toc10706983 1资格资信等证明文件目录 PAGEREF Toc10706983 h 11 HYPERlink l Toc10706984 2其他规定 PAGEREF Toc10706984 h 11 HYPERlink l Toc10706985 第四章 采购需求 PAGEREF Toc10706985 h 12 HYPERlink l Toc10706986 1项目说明 PAGEREF Toc10706986 h 12 HYPERlink l Toc10706987 2服务要求包括附件图纸等 PAGEREF Toc10706987 h 12 HYPERlink l Toc10706988 3商务条件 PAGEREF Toc10706988 h 138 HYPERlink l Toc10706989 第五章 评标办法 PAGEREF Toc10706989 h 139 HYPERlink l Toc10706990 一综合评分法 PAGEREF Toc10706990 h 139 HYPERlink l Toc10706991 1相关要求 PAGEREF Toc10706991 h 139 HYPERlink l Toc10706992 2评分标准 PAGEREF Toc10706992 h 140 HYPERlink l Toc10706993 第六章 投标人须知 PAGEREF Toc10706993 h 144 HYPERlink l Toc10706994 1招标依据以及原则 PAGEREF Toc10706994 h 144 HYPERlink l Toc10706995 2合格的投标人 PAGEREF Toc10706995 h 144 HYPERlink l Toc10706996 3保密 PAGEREF Toc10706996 h 145 HYPERlink l Toc10706997 4语言文字计量单位时间单位投标有效期以及投标费用 PAGEREF Toc10706997 h 145 HYPERlink l Toc10706998 5踏勘现场 PAGEREF Toc10706998 h 145 HYPERlink l Toc10706999 6询问 PAGEREF Toc10706999 h 146 HYPERlink l Toc10707000 7偏离 PAGEREF Toc10707000 h 146 HYPERlink l Toc10707001 8履约担保 PAGEREF Toc10707001 h 146 HYPERlink l Toc10707002 9 采购代理服务费 PAGEREF Toc10707002 h 146 HYPERlink l Toc10707003 10招标文件 PAGEREF Toc10707003 h 147 HYPERlink l Toc10707004 11投标文件的组成 PAGEREF Toc10707004 h 148 HYPERlink l Toc10707005 12投标报价 PAGEREF Toc10707005 h 150 HYPERlink l Toc10707006 13投标文件格式以及编制要求 PAGEREF Toc10707006 h 151 HYPERlink l Toc10707007 14投标文件的密封和标记 PAGEREF Toc10707007 h 151 HYPERlink l Toc10707008 15投标文件的递交 PAGEREF Toc10707008 h 151 HYPERlink l Toc10707009 16投标文件的修改与撤回 PAGEREF Toc10707009 h 151 HYPERlink l Toc10707010 17投标保证金 PAGEREF Toc10707010 h 151 HYPERlink l Toc10707011 第七章 开标评标定标 PAGEREF Toc10707011 h 155 HYPERlink l Toc10707012 1开标程序 PAGEREF Toc10707012 h 155 HYPERlink l Toc10707013 2开标 PAGEREF Toc10707013 h 155 HYPERlink l Toc10707014 3评标委员会 PAGEREF Toc10707014 h 156 HYPERlink l Toc10707015 4评标程序 PAGEREF Toc10707015 h 157 HYPERlink l Toc10707016 5评标 PAGEREF Toc10707016 h 158 HYPERlink l Toc10707017 6澄清有关问题 PAGEREF Toc10707017 h 159 HYPERlink l Toc10707018 7定标 PAGEREF Toc10707018 h 160 HYPERlink l Toc10707019 8中标公告以及中标通知书 PAGEREF Toc10707019 h 161 HYPERlink l Toc10707020 9投标无效 PAGEREF Toc10707020 h 161 HYPERlink l Toc10707021 10废标 PAGEREF Toc10707021 h 162 HYPERlink l Toc10707022 11特殊情况处置程序 PAGEREF Toc10707022 h 162 HYPERlink l Toc10707023 12违法违规情形 PAGEREF Toc10707023 h 162 HYPERlink l Toc10707024 13违规处理 PAGEREF Toc10707024 h 163 HYPERlink l Toc10707025 第八章 纪律要求 PAGEREF Toc10707025 h 165 HYPERlink l Toc10707026 1对采购人的纪律要求 PAGEREF Toc10707026 h 165 HYPERlink l Toc10707027 2对投标人的纪律要求 PAGEREF Toc10707027 h 165 HYPERlink l Toc10707028 3对评标委员会成员的纪律要求 PAGEREF Toc10707028 h 165 HYPERlink l Toc10707029 4对与评标活动有关的工作人员的纪律要求 PAGEREF Toc10707029 h 165 HYPERlink l Toc10707030 第九章 签订合同合同主要条款 PAGEREF Toc10707030 h 166 HYPERlink l Toc10707031 1签订合同 PAGEREF Toc10707031 h 166 HYPERlink l Toc10707032 2追加合同金额 PAGEREF Toc10707032 h 166 HYPERlink l Toc10707033 3服务质量与验收 PAGEREF Toc10707033 h 166 HYPERlink l Toc10707034 4合同主要条款 PAGEREF Toc10707034 h 167 HYPERlink l Toc10707035 第十章 投标文件格式 PAGEREF Toc10707035 h 172 第一章 招标公告 昊金海建设管理有限公司受青岛澄韵文化旅游发展有限公司的委托对澄韵中心物业服务项目以公开招标方式组织政府采购欢迎符合条件的投标人参加投标 1项目编号JZZFCG2019154 2项目名称澄韵中心物业服务项目 3采购需求 澄韵中心物业服务项目详见招标文件第四章 4预算金额 本项目预算金额为297万元一年的预算 5投标人资格要求 51具有独立承担民事责任能力的法人单位经营范围须包含物业管理 52招标公告发布之日前三年内无行贿犯罪等重大违法记录 53通过信用中国网站wwwcreditchinagovcn中国政府采购网wwwccgpgovcn信用山东 HYPERlink httpwwwcreditsdgovcn wwwcreditsdgovcn及信用青岛creditqingdaogovcn查询未被列入失信被执行人重大税收违法案件当事人政府采购严重违法失信行为记录等名单的 54本项目不接受联合体投标 6公告媒介 本项目招标公告在中国招标投标公共服务平台httpcebpubservicecom及胶州市公共资源交易网 HYPERlink httpwwwjzggzyjyzxgovcn httpwwwjzggzyjyzxgovcn下同上发布 7招标文件的获取 71本项目实行资格后审并于网上自行招标文件有意参加本项目的投标人请于2019年6月14日09时00分至2019年7月8日14时00分前登录胶州市公共资源交易网查阅本项目公告在公告下方本项目电子版招标文件及相关材料等胶州市公共资源交易中心胶州市行政服务中心附楼二楼联系电话053282205638联系人李真 电子邮箱HYPERlink mailtolzzx1004163comlzzx1004163com 72未按规定获取的招标文件不受法律保护由此引起的一切后果投标人自负 8公告期限 自2019年6月14日起至2019年6月20日 9投标文件递交时间以及地点 91时间2019年7月8日13时30分起至14时00分止 92地点胶州市公共资源交易中心胶州市行政服务中心西楼附楼二楼第2开标室 10 投标截止时间开标时间及地点 101时间2019年7月8日14时00分 102地点胶州市公共资源交易中心胶州市行政服务中心西楼附楼二楼第2开标室 11联系方式 111采购 人青岛澄韵文化旅游发展有限公司 地 址胶州市 采购项目联系人庄工 电 话15666526537 112代理机构昊金海建设管理有限公司 地 址胶州市北京路548号 电子信箱haojinhai888126com 采购项目联系人惠铭艳 马培超 电 话053282205307 开户银行中国农业银行股份有限公司胶州云溪分理处 银行账户昊金海建设管理有限公司 银行账号38140601040001527 113胶州市公共资源交易中心 地址胶州市行政服务中心西楼附楼二楼 Email lzzx1004163com 电 话82205638 联 系 人李真 2019年6月14日 第二章 投标人须知前附表 序号条款名称编列内容1采购人青岛澄韵文化旅游发展有限公司2采购代理机构昊金海建设管理有限公司3项目名称澄韵中心物业服务项目4分包情况1个包5资金来源以及资金构成 eq oac□√自筹6是否接受联合体投标 eq oac□√ 不接受 □ 接受应满足下列要求 7投标有效期自投标截止之日起 90 个日历天8踏勘现场 eq oac□√ 不组织自行踏勘 □ 组织踏勘时间 踏勘地点 9履约保证金 eq oac□√ 不需要10采购代理服务费支付□ 由采购人支付 eq oac□√ 由中标人支付11构成招标文件的其他材料12采购文件的澄清和修改采购文件的澄清和修改内容详见中国招标投标公共服务平台httpcebpubservicecom及胶州市公共资源交易网供应商应密切关注上述公告页面的最新澄清信息澄清和修改一经发布视为供应商已收到13投标截止时间2019年7月8日14时 00分14是否允许递交备选投标方案 eq oac□√ 不允许 □ 允许要求只有中标人所递交的备选投标方案方可予以考虑评标委员会认为中标人的备选投标方案优于其按照招标文件要求的投标方案采购人可以接受该备选投标方案15投标报价的范围含税全包价包含提供相关服务的所有费用16投标报价的次数本次投标报价为一次不得更改报价投标人只有一次报价的机会投标报价即开标报价不得有选择性报价和附有条件的报价且不得高于预算金额备注设定最高限价的本项内容改为最高限价17投标保证金的交纳形式银行电汇网银 金额29700元 2019年7月8日14时00分前交纳到账交纳账户信息如下 收款单位 账户胶州市公共资源交易管理联席会议办公室 账号9020 7044 0201 0001 8366 开户行青岛农商银行胶州阜安支行新城分理处 2投标保证金的提交单位必须与投标人名称一致 3以银行电汇网银形式提交的投标保证金必须从其基本账户转出 4联合体投标的保证金由牵头人交纳18投标文件编制装订1投标文件的技术文件和商务文件分别装订成册共两册 2封面设置投标文件封面设置包括投标文件项目名称项目编号投标人全称和投标文件完成时间投标人全称填写×××公司 3投标文件内容投标人应按照招标文件的要求编写投标文件对招标文件要求填写的表格或者资料不得缺少或者留空投标文件不得加行涂改插字或者删除 4投标文件正文用白色A4复印纸打印并编制目录目录内容标注连续页码页码从目录编起标注于页面底部居中位置产品授权书产品说明书产品彩页图纸图片等非文本形式的内容可以不标注页码应将这些材料放置在技术文件中折叠成A4纸面大小左下侧对齐左侧胶装成册19投标文件签署和盖章1招标文件要求投标人法定代表人或者被授权代表签字处均须本人用黑色签字笔签署包括姓和名并加盖单位公章不得用签名章签字章等代替也不得由他人代签 2被授权代表人签字的投标文件应附法人授权委托书 3投标函法人授权委托书和政府采购诚信承诺书必须由法定代表人签署 4投标人在投标文件以及相关书面文件中的单位盖章包括印章公章等均指与投标人名称全称相一致的标准公章不得使用其他形式如带有专用章合同章财务章业务章等的印章20投标文件份数及要求投标文件应按包分别进行编制 1投标文件正本壹份副本 = 5 CHINESENUM2 伍份正本和副本的封面上应当清楚地标记正本或者副本字样正本和副本不一致时以正本为准 2资格资信等证明文件 3电子版投标文件壹套内容与纸质投标文件正本一致格式PDF格式介质U盘或者光盘21投标文件密封和标记1一个包或者未分包项目三个密封件分别是技术文件密封件商务文件密封件资格资信等证明文件密封件包括电子版投标文件 注一个密封件确实无法密封的可分开密封 对于投多个包的投标人资格资信等证明文件可密封为一个密封件 2密封件封套上标明招标项目编号项目名称以及包投标人名称等在所有封签处标注请勿在2019年7月8日14时00分之前启封字样并加盖投标人单位公章以及法定代表人或者被授权代表签字 3法定代表人身份证明原件和本人身份证原件或法定代表人授权委托书原件和本人身份证原件应当在递交投标文件时出示并提交不允许放在密封件中22递交投标文件时间地点及要求时间2019年7月8日13时 30分起至14时00分止 地点胶州市公共资源交易中心胶州市行政服务中心西楼附楼二楼第2开标室 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前将投标文件密封送达投标地点 法定代表人参加开标会议的应出示法定代表人身份证明原件和本人身份证原件被授权代表参加开标会议的应出示授权委托书原件和本人身份证原件23开标时间及地点时间2019年7月8日14时00分 地点胶州市公共资源交易中心胶州市行政服务中心西楼附楼二楼第2开标室24评标委员会评标委员会共5 人其中采购代表1人25评标办法 eq oac□√ 综合评分法 □ 最低评标价法26是否授权评标委员会确定中标人 eq oac□√ 是每包确定一个中标人中标结果在中国招标投标公共服务平台httpcebpubservicecom及胶州市公共资源交易网上公告公告期限为1个工作日 □ 否确定的中标候选人数 27是否退还投标文件除投标人需收回的资格资信等证明文件中的证明材料原件如营业执照合同相关资质证书等外其他文件概不退还28其他需补充的内容 281定义原件最初产生的区别于复制件的原始文件或文件的原本或公证处出具的文件复制件公证书书面形式包括文字的打印或复印件传真信函电传电报电子邮件中国招标投标公共服务平台httpcebpubservicecom发布的公告等可以有形地表现所载内容的形式282分包和非主体非关键性工作 eq oac□√ 不允许 □ 允许投标人根据招标文件的规定和采购项目的实际情况拟在中标后将中标项目的非主体非关键性工作分包的应当在投标文件中载明分包承担主体分包承担主体应当具备相应资质条件且不得再次分包283监督本次招标投标活动以及相关当事人应当接受胶州市市财政局依法实施的监督284政府采购合同及履约验收公示招标人负责或委托代理项目签订合同后和履约验收后分别2个工作日内在 胶州市公共资源交易网 wwwjzggzyjyzxgovcn进行公示政府采购信息内容涉及国家秘密商业秘密和个人隐私的应当严格按照相关法律法规和规定执行 第三章 投标人应当提交的资格资信等证明文件 1资格资信等证明文件目录 序号证明材料名称提供形式包1营业执照经营范围须包含物业管理 eq oac□√原件 □复印件2中国裁判文书网httpwenshucourtgovcn查询投标人无行贿犯罪记录查询网页截图并加盖公章 eq oac□√原件 □复印件3在经营活动中没有重大违法记录的书面声明格式详见招标文件下册第十章 投标文件格式附件2 eq oac□√原件 □复印件4政府采购诚信承诺书格式详见招标文件下册第十章 投标文件格式附件9 eq oac□√原件 □复印件5投标人认为需要提交的其它证明材料 eq oac□√原件 □复印件备注1开标时投标人必须提交上述证明材料14项未提交或提交不全的视为资格性符合性审查不合格 2要求提交的证明材料可以是复印件的需加盖投标人公章 3缴纳税收的证明材料是指投标人税务登记证或统一社会信用代码营业执照和参加政府采购活动前一段时间内缴纳税收的凭据缴纳社会保障资金的证明材料是指参加政府活动前一段时间内缴纳社会保险的凭据专用收据或社会保险缴纳清单其他组织和自然人也需要提供缴纳税收的凭据和缴纳社会保险的凭据依法免税或不需要缴纳社会保障资金的投标人应提供相应文件证明其依法免税或不需要缴纳社会保障资金 2其他规定 21投标人的资格证明材料应当真实有效完整字迹印章要清晰 22招标文件中所要求的相关证明资料原件应当在递交投标文件截止时间前与投标文件一并递交逾期拒绝接收 23投标人需收回的证明材料如合同书营业执照相关许可证等待评审完毕后退还不需收回的证明材料原件和投标文件一起不予退还需收回的证明材料原件的复印件页数过多时可以提供证明材料的主要条款页复印件其他证明材料的复印件应当装订于投标文件中 24营业执照等原件无法提供的可提供由发证机关出具的证明材料原件或公证处出具的公证书原件 第四章 采购需求 1项目说明 11本章内容是根据采购项目的实际需求制定的 12本项目共分为1个包进行招标投标人所报价格应为含税全包价包含招标代理服务费以及提供物业相关服务的办公用品物业工具设备员工统一服装等所有费用 13属于信息网络开发服务的投标人中标后应向采购人提供源代码以及文档等技术资料 14甲方参与物业人员招聘面试环节1物业公司初步筛选出拟聘用人员2物业公司组织面试由甲方最终确定是否聘用该名人员因犯罪受过刑事处罚的人员不得录用回避直系亲属关系禁止直系亲属同时在岗 15因物件损坏单件物品采购低于300元以下由物业公司自行出资承担单价符合现市场行情或物价局指导价 2服务要求包括附件图纸等 澄韵中心物业 配套办公用品及物业设备明细 由物业公司配套 前期物业服务开办物资清单类别名称单位数量说明开办物品根据项目实际需求确定综合办公用品电脑台6经理综合办公人员及各部门负责人打印机带扫描传真复印台3物业服务中心对讲机含耳麦部41客服前台管理员工程及秩序维护人员饮水机台4经理办公室1台客户接待区1台门岗2台急救药箱个5物业服务中心1个岗亭2个保险柜台1财务财务用专用打印机台1财务文件筐个10物业服务中心插排个40 每台电脑各1个打印机复印机投影仪对讲机充电扫把拖把垃圾桶垃圾铲套30办公区域队员值班室监控室等共6套货架个4办公仓库使用收发快递用背景墙各部门上墙资料及应急预案套1物业服务中心监控室水泵房各部门8S标牌套1物业服务中心碎纸机台1物业服务中心打孔器个1计算器个4办公室使用液压车辆0出入口配置购物车辆0业主搬运借用维修用品台虎钳工作台套0工程维修工程维升降梯台 1工程维修12人保洁高层角向磨光机套2工程维修切割机台2工程维修简易套丝机套0工程维修万能锯台3工程维修铝合金双梯把215M3M电锤套1工程维修电钻套3工程维修电焊机台1工程维修网络维修工具套2工程维修万用表只2工程维修钳形表块2工程维修兆欧表块2工程维修个人维修工具 套5工程维修排水泵台2工程维修网络电话测试仪台0管道疏通机台1工程维修应急潜水泵台2工程维修重复水泵水带米400305拖线盘米21002铝合金双梯加长把1工程维修冲击电钻把2弱电信号测试器只0告示牌个3工程维修双头玻璃吸盘把1工程维修打磨机台1工程维修吸尘器台1工程维修液压钳把2工程维修高低压维修表个2工程维修保洁用品水管盘5清洁绿化高压水枪台2清洁多功能洗地机台1清洁吸尘吸水机台1清洁电缆线220V米150远距离作业取电电缆线380V米100远距离作业取电个人清洁工具套15清洁绿化吸尘器台13清洁擦玻璃器具套11清洁除湿器台1清洁垃圾清运车辆1清洁秩序用品保洁工具车辆12清洁消防扳手把4秩序维护岗位配备消防服套12秩序维护岗位配备橡胶警棍根12秩序维护岗位配备防辐射服套2监控室反光衣件12秩序维护执勤桌椅套4秩序维护岗位配备货架个4秩序维护岗位配备强力探照灯只10秩序维护岗位配备灭火器只20监控室门岗和办公区域配备物业服务中心办公物资配置以实物提供序号名称单位数量备注1经理办公桌椅沙发茶几套1经理办公室接待客户用2办公桌椅套6综合办公室及各部门主管人员3客服沙发茶几套2客户服务接待区4柜式或吸顶式空调台5文件柜个8经理办公室2个客服前台3个会议室3个6储物柜组47会议室桌椅套0物业服务中心会议室8窗帘套根据服务中心实际情况配置 序号名称单位数量说明开办物品根据项目实际需求确定1综管及客服人员服装人82PDA移动物业管理系统手机部03财务税控器用户卡套04脸谱考勤机台15工程服装人5工程维修人员6保洁服装人15保洁7迎宾台个秩序维护门岗8秩序维护服装人13秩序维护队员9钢盔顶秩序维护执勤10太阳伞把2秩序维护岗位配备 以上为概算数据根据项目开展情况如以上物资设备无法满足项目良好运转发标单位有权要求物业公司增加或更换配套设备对于损坏的物业用品及设备物业公司自行承担并及时更换以上配套办公用品及物业设备费用由中标单位自行承担 澄 韵 中 心 运 营 服 务 方 案 客群分析 目标客户1委托方 作为整项目的拥有者委托方更希望该项目能呈现出一种整洁舒适和谐的氛围一尘不染的地面绿意盎然的租摆亲切友好的服务这些都是委托方希望给入驻业主来访的宾客所带来的最直观的感受 目标客户2入驻企业 对于企业来说最关心的是物业服务企业能否利用物业的自身品牌优势提供多元化全方位的服务快速响应全面满足其日常办公期间的各项需求同时也希望物业企业能够协助其与政府社区或各类专业单位建立联系帮助其交流提供宣传平台 目标客户3入驻商家 希望能提供全方位系统专业的服务提升商业经营环境 目标客户4来访宾客 在日后势必会有众多的宾客领导来访这一部分的客群更注重在细节的体现如项目整体的环境整体的一个服务品质在进入项目的同时能得到最大程度的尊重与满足 我们将根据目前掌握项目的实际情况及数据信息分析该项目在未来管理服务的重点应该是如何为业主提供适合该项目的服务模式让业主充分享受多元化服务 整体思路 一安全管理措施 作为人员密集商住与办公场所每天人流量巨大有效甄别来访人员目的地对项目的安全管控尤为重要为加强现场安保管控力度确保安全针对各类人员进出项目人员采取的管控措施以下 1商业区域安全管控建议 流量处重点安防如大门入口玻璃护栏等设置定点安全维护员负责安全防护工作 秩序不间断维护商铺因营业的特殊性需合理设置岗位和配备人员进行不间断的秩序维护服务 高素质服务人员面对购物商铺的消费环境消费人群以及政府的办公场所匹配高素质服秩序务人员进行工作 2项目内区域安全管控建议项目一层二层为商业三层以上为办公人员进出密集区域有效甄别人员身份信息快速分流是确保项目秩序平稳的关键根据项目的实际现状我我司拟定以下管控措施 3园区内管控 园区占地约70亩包括大楼南侧水景区域东北侧停车场区域及大楼北侧商业区域需要安保人员维护秩序及交通引导 ●管控措施对项目采取外松内紧的管控模式 1针对写字楼部分内部工作人员可凭证件进入外来人员需要凭经前台客服中心登记授权的梯控卡才能进入到相应的楼层访客离开时前台收回访客的访问卡 2对项目各层消防通道区域增设安全门禁系统各楼层单独授权可有效对各楼层办公区域实行封闭管控 3大堂设置人行进出摆闸可进行脸谱和二微码及刷卡进出功能对内部工作人员可进行脸谱登记及发卡管理对外来人员可由来访单位发送二微码扫码进出以维护业户的私密性 3项目进出人员管控措施 1项目物业服务人员及甲方工作人员因工作原因每天需要到达不同的楼层处理相关事务因此内部工作人员可凭经授权后的管理卡片操作梯控到达相应楼层处理相关事务但需要对持卡人做详细登记严禁管理卡外借如发生管理卡丢失情况应及时后台处理对卡片授权功能作除权处置避免发生安全事件 2项目内各楼层入驻企业及其工作人员各楼层的企业需要到物业服务中心办理登记手续提交公司营业执照副本复印件证明单位工作证件留存样本并提报在项目内部驻场办公人员的身份信息经物业服务中心登记后发放所在楼层经授权的梯控卡片工作人员凭单位工作证以及梯控智能卡进出项目各单位所发放的梯控管理卡片需要妥善保管发生丢失情况应立即通报物业服务中心对卡片授权功能作除权处置避免发生安全事件 4大堂人员设置 项目大堂设置保安进行人员进出管理外还配置大堂接待人员一名对来访客户可引导至前台或卡机处登记或扫码进入 对大堂候客或洽谈区进行茶水服务利用标准的服务礼节进行接待 3外来办理业务的人员外来访客进入项目需要先前往前台客服务中心办理登记经联系确认后前台客服人员留存相应证件后发放经授权的所到访楼层智能梯控卡来访人员经过人行扳闸后刷卡进入电梯到达所访楼层其他楼层因加装梯控设备原因无法进入拜访完后可乘所在楼层电梯直接按1层按钮回到前台客服中心交回智能梯控卡片领取预留的证件离开项目 也可向来访人员发送二维码可提高通行效率来访人员可凭二维码扫码到客服前台办理登记手续领取智能梯控卡进入电梯到达所到楼层 二项目电梯梯控安装 该项目是人员密集的场所每天来访人员较多各类人员鱼龙混杂存在一定的安全隐患为避免项目各楼层业户受到不必要的骚扰对项目电梯增设梯控设备可以有效增强项目的安全管控措施有效控制人员活动区域避免人员各楼层乱窜加强项目的安保管控提高物业的智能化管理支持环保倡议节能省电电梯控制管理显得尤为重要 所谓的梯控其实就是一种电梯控制技术在原有的电梯上安装一个类似门禁的系统装置只有刷卡后电梯才会启动将业主送到其要达到的楼面 梯控控制方式一控制电梯外的电梯召唤按钮该控制模式是在电梯外即电梯厅电梯门外呼面板上安装读卡器连接电梯控制器当用户刷卡有效时才能启动电梯召唤按钮并启动电梯桥箱内的楼层按钮用户方可使用电梯刷卡器安装于首层电梯厅与地下车库电梯厅 梯控控制方式二控制电梯桥箱内的楼层按钮在电梯轿厢内安装感应式读卡器读卡模块和功能扩展模块即构成电梯控制单元持卡人在电梯内读卡后系统即根据事先的设置允许持卡人到达授权进入的楼层持卡人如操作未授权进入的楼层按钮电梯将不作任何反应非持卡者则无法操作电梯 建议电梯梯控设备感应式读卡器分别在一楼电梯厅和地下车库电梯厅外呼面板上安装可有效控制电梯的使用同时在电梯轿厢内部面板上安装感应式读卡器可以有效控制业主及访客人员所到的楼层对于项目物管人员可以凭管理卡经授权后到达所有的楼层 一运营方案 1服务中心简介 物业服务中心始终奉行高效高值诚心核心价值观为客户提供全程优质服务是具有一支开拓进取自我完善服务素养优秀思想素质高尚业务技能娴熟的专业化管理队伍服务中心管理人员具有大专以上文化程度维修技术人员均持证上岗 2组织架构及岗位职责 21 组织架构及人员要求 合计岗 位经 理经理助理客服主管客服综合管理工程主管工程员保安队长保安班长保安队员保 洁 工绿化工人 数1015114121012341 招标单位参与物业人员选聘面试由招标单位决定最终录用人选因因犯罪受过刑事处罚的人员不得录用回避直系亲属关系禁止直系亲属同时在岗 物业经理招聘要求 13540岁全日制大专及以上学历 25年以上物业管理经验具有建筑面积2万平方5A级写字楼2年以上管理经验 3负责物业项目年度经营目标的实施以及日常营运管理工作每周填写工作周报总结一周工作情况向开发公司汇报 4根据项目整体的工作计划经营预算等组织制定本项目工作计划经营预算并督导实施 5负责内外部公共关系的维护能够与开发商业主商辅社区等建立良好的合作关系 6负责建设高效的管理团队构建良好的沟通渠道提升团队凝聚力 物业经理助理招聘要求 135岁以下全日制大专及以上学历 2具有1年以上5A级写字楼工作经验 3负责协助物业经理对物业项目年度经营目标的实施以及日常营运管理工作 4协助物业经理根据项目整体的工作计划经营预算等组织制定本项目工作计划经营预算并督导实施 5协助物业经理负责内外部公共关系的维护能够与开发商业主商辅社区等建立良好的合作关系 客服部主管招聘要求 135岁以下大专及以上学历身高163cm以上形象气质佳普通话标准有较好的英语沟通能力优先 2具有2年以上写字楼客服部管理经验熟悉物业管理操作流程商务礼仪良好的沟通协调能力 3负责建设高效的服务团队构建良好的沟通渠道增强团队凝聚力 4每周填写工作周报总结一周工作情况向物业经理汇报 工程部主管要求 12540岁具有5年工程维护管理经验具有2年以上商场写字楼物业工程部管理维护等相关工作经验能够解决楼内水电暖等各类突发问题 2具有物业维修的辅助管理和应急维修操作能力较强的管理能力组织协调能力专业指导能力以及突发情况的预见能力 4组织落实大楼的各项安全检查工作对发现的安全隐患及时跟进整改 5每周填写工作周报总结一周工作情况向物业经理汇报 安保部主管 130岁以下大专及以上学历身高175cm以上退伍军人 2具有2年以上物业安保管理经验 3熟悉掌握大楼的整体情况包括重点区域机房位置要害部位和消防设施布局的整体情况全面了解大楼的治安消防车场的基本情况 4?按照职责分工全面负责职权范围内的各项管理基础工作 5?积极组织协调妥善处理各类突发事件 6?根据职责管理范围对大楼内各岗位执岗人员的执岗情况进行监督检查 7?组织落实大楼的各项安全检查工作对发现的安全隐患及时跟进整改 8?每周填写工作周报总结一周工作情况 保洁部主管 135岁以下形象气质佳具有2年以上商超写字楼物业保洁管理经验有人员管理经验 2负责区域项目卫生安全以及日常保洁工作标准的巡检检查保洁区域卫生情况安排员工日常工作 3熟悉保洁机械的操作方法及养护常识 客服部人员招聘 124岁以下大专及以上学历身高163cm以上形象气质佳普通话标准有较好的英语沟通能力优先具有1年以上礼仪及前台经验熟悉写字楼接待工作良好的沟通能力 安保部招聘 130岁以下身高175cm以上退伍军人 2具有1年以上物业安保经验 3服从管理吃苦耐劳热爱工作待人友善团结队伍 工程部招聘 12540岁具有3年以上工程类经验能够解决楼内水电暖等各类突发问题 2具有物业维修的辅助管理和应急维修操作能力 3组织落实大楼的各项安全检查工作对发现的安全隐患及时跟进整改 保洁部招聘 142岁以下形象气质佳服从管理 2熟悉保洁机械的操作方法及养护常识 22 人员岗位职责 项目经理 1认真贯彻并执行公司的方针决策和有关指令并传递相关信息之物业服务中心员工 2掌握所管物业房屋建筑物附属设施设备公共区域等情况详细了解业主使用人的基本情况 3制定物业服务中心经营管理目标审定物业服务中心年度计划月度总结并组织贯彻落实定期检查监督工作计划的完成情况达到规定的标准要求 4负责本部门财务预算的报告严格控制日常费用支出履行增效节约的原则实现最大收益 5积极开展多种经营增强物业服务中心的创收能力 6负责完成物业服务中心各类质量环境目标物业管理费收缴率业主综合满意率等 7配合召开业主大会 8及时预见物业服务中心存在的问题处理区域内的突发事件 9负责协调处理物业服务中心与公司各部门开发商相关政府部门的各种关系和事务 10负责协调处理物业服务中心与各业主业主委员会之间的各种关系和事务 11负责办理与维修基金相关的事务 12定期组织员工召开各类会议 13负责监督检查与考核各岗位的工作成绩与服务质量为物业服务中心员工提供公平公正的晋升激励制度等 14负责带教培训物业服务中心员工加强团队建设 15关心员工生活增强团队凝聚力 16负责本部门环境体系的实施 17做好本部门的环境因素识别登记并参与重要环境因素评价工作 18负责保存本部门的环境管理记录 客服主管 1在服务中心经理的直接领导下全面负责客服部的工作 2负责制定本部门工作计划并按计划组织实施及指导落实 3负责定期召开部门会议学习公司规章制度传达公司会议精神 4协助制定和完善客服部员工的岗位职责和内部管理制度 5监督检查指导本部门的员工工作定期进行考核 6负责制定部门培训计划定期对员工进行岗位技能等方面的培训 7负责定期对辖区内业主进行走访工作不断征求业主意见 8负责辖区内业主报修来访投诉的接待处理工作 9加强与各部门的联系和沟通并协调本部门与其他各部门的工作关系和人际关系 10及时向本部门员工和小区业主宣传公司内部各类活动国家和省市物业管理方面的有关政策 11负责园区社区文化活动的策划实施 12完成公司领导交办的其他工作 工程主管 1负责分管设施设备维修保养工作确保所管辖各种设备的正常运行 2及时登记和反馈各设施的运行情况及维修记录报物业服务中心使管辖的系统设备经常处于良好的工作状态 3定期编制与维保工作配套的备品备件计划报送物业服务中心经理审定后组织贯彻实施 4检查下属实施岗位职责设备维修保养计划的执行情况发现问题及时提出改进措施并督促改进工作 5及时掌握科技发展新动态及时提出推广新技术新工艺新材料的建议报物业服务中心经理审批后组织贯彻实施 6定期检查各专业系统各种设备的运行状态发生故障及时组织力量抢修发现隐患及时组织处理 7带领维修班完成上级领导交办的其他工作任务 保安队长 1负责制定保安队年度月度及每周工作计划组织监督队员的日常工作维持保安确保全体业主的财产和人身安全 2熟悉并掌握消防及安保设施设备的运作状况并监督队员做好日常运作记录及时检查设备完好程度发现问题及时通知有关单位进行维修 3负责组织保安队员的业务训练业务学习及业务考评并负责召开保安队日常工作会议 4不定期抽查本公共区域及公共设施如发现管辖区域内设施有任何损坏或潜在危险及时通知有关部门进行处理 5及时与队员谈心并做好相关记录 6每月夜间查岗不少于8次 7每天向物业服务中心经理书面或口头汇报工作情况 8服从物业服务中心经理的工作安排完成交办的其他事项 保洁主管 1认真负责管辖区域内保洁工作的现场管理经常了解员工的思想和生活动态及时解决所存在问题并定期向物业服务中心汇报 2学习业务技能和管理技巧熟悉掌握管辖区域内的保洁范围质量标准了解保洁的作业程序坚持每天巡视两遍以上有效制止各种违规现象督导现场保洁工作确保保洁质量的落实 3严格按照保洁管理作业程序和保洁标准及检查考核评分标准实行工作检查制度 4合理调配保洁人员并对管辖区域内的保洁器具及清扫工具进行合理配置确保管辖区域内不留卫生死角 5抓好班组服务意识建设使员工树立业主至上服务第一的宗旨不断提高服务质量每周总结保洁工作每月组织召开保洁情况分析会上报每月保洁计划 6负责对保洁员的岗位技能仪容仪表遵章守纪礼貌服务等方面进行培训 7带领保洁各班完成上级临时安排的保洁任务 综合管理 完成服务中心的各项资产账务票据费用报销等管理工作 负责发票和收据的领用开具及保管工作 负责日常费用的初审报销工作 负责备用金的领用及保管工作 负责物业服务费收入的台帐登记及收缴工作 负责其他有偿服务等款项的收取登记及缴纳银行工作 负责做好年度物业服务预算并每季就物业服务收支情况提出分析及建议 14甲方参与物业人员招聘面试环节1物业公司初步筛选出拟聘用人员2物业公司组织面试由甲方最终确定是否聘用该名人员因犯罪受过刑事处罚的人员不得录用回避直系亲属关系禁止直系亲属同时在岗 15因物件损坏单件物品采购低于300元以下由物业公司自行出资承担单价符合先市场行情或物价局指导价 3前期物业服务合同约定标准 31管理服务标准 内容服务要求物业服务中心设置设置物业服务中心办公设施设备较先进完备应用计算机等现代化管理手段进行科学管理办公场所整洁有序物业人员要求1物业服务中心经理有相应的上岗证 2物业服务人员服装统一挂牌上岗仪表整洁规范行为规范服务主动热情服务时间周一至周日在物业服务中心进行业务接待并提供服务每天接待时间不少于8小时 日常管理与服务1物业规范应符合郑州物业管理行业规范要求 2公开报修电话24小时受理业主或使用人报修急修半小时内到现场处理在服务时间内一般修理一天内完成预约除外 3对业主或使用人的投诉在24小时内答复 4告知业主或使用人装修须知制定房屋装修申请备案巡视验收等装修管理制度建立业主或使用人房屋装修档案监督装修过程对违规装修违章搭建及时劝阻制止或报告 5建立财务制度对物业服务费和公共部位公共设施设备经营收入的收支进行财务管理做到运作规范账目清晰 6按有关规定和合同约定规范使用物业维修资金 7建立档案管理制度建立齐全的物业管理档案包括物业竣工验收档案设备管理档案业主或使用人资料档案含业主或使用人装修档案物业租赁档案日常管理档案等 8制定物业服务工作计划并组织实施 9每年至少1次征询业主对物业服务的意见满意度85以上对合理的意见与建议进行及时整改 10制定物业服务中心内部管理制度和考核制度 11广泛运用计算机进行管理含业主档案设备档案收费管理日常管理等 12公开办事制度办事纪律收费项目和标准 13综合服务的其它服务项目达到约定的服务标准 14对违反管理规约临时管理规约或政府有关规定的行为进行劝阻制止或报有关部门处理 15物业内标志明显32公共区域清洁卫生服务标准 内容服务要求地面每日清扫每周拖洗一次一层共用大厅每日拖洗一次大堂门厅花岗石大理石每三个月保养一次注明大堂地面保养周期应结合项目定位而定扶手开关盒表箱盖单元门信报箱扶手信报箱2M以下单元门开关盒表箱盖每日擦抹一次2M以上单元门开关盒表箱盖每二周清洁一次栏杆非电梯公寓每天擦抹一次电梯公寓每周擦抹一次天花板公共灯具健身设施每周除尘一次楼道玻璃每周清洁一次地下车库每周清扫一次电梯轿厢每日擦拭清扫一次以上循环保洁垃圾收集每日清理二次垃圾桶收集点周围地面无散落垃圾无污迹无异味道路地面绿地明沟道路地面绿地每日清扫二次并巡回保洁做到无明显暴露垃圾无卫生死角明沟每周清扫一次垃圾箱房垃圾房每天冲洗一次垃圾桶内胆夏季每天冲洗一次冬季隔天冲洗一次果皮箱垃圾桶合理设置每日清理二次擦拭一次箱桶无满溢无异味无污迹消毒灭害每月对窨井明沟垃圾房喷洒药水一次6789月每月喷洒一次每年灭鼠三次33共区域保安维护服务标准 内容服务要求 人员要求1专职人员以中青年为主身体健康工作认真负责并定期接受培训 2能处理和应对物业内公共保安维护工作能正确使用各类消防物防技防器械和设备能够熟悉掌握各类刊事治安案件和各类灾害事故的应急预案 3上岗时佩带统一标志按要求穿戴统一制服装备佩戴规范仪容仪表规范整齐当值时坐姿挺直站岗时不倚不靠 4配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械门岗1主要出入口24小时值班看守24小时立岗并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录 2对进出园区的车辆进行管理和疏导保持出入口环境整洁有序道路畅通对大型物件搬出实行确认制度并进行记录 巡逻岗1保安维护人员按指定的时间和路线对重点区域重点部位白天每2小时巡查一次夜间每1小时巡逻一次 2接到火警警情后5分钟内到达现场并报告业主委员会或相关单位协助采取有关措施 3在遇到异常情况或住户紧急求助时5分钟内赶到现场采取相关措施 技防设施和救助监控岗1具备录像监控周界报警门锁智能卡等技防设施设备的要求有人驻守注视各设备所传达的信息 2接到报警信号后保安维护人员5分钟内赶到现场进行处理同时中心应接受用户救助的要求解答用户的询问 3应有火警水警警情应急预案并在报警中心控制室内悬挂每年应组织不少于1次的应急预案演习 车辆管理1地面墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标车辆行驶有规定路线车辆停放有序 2有专职人员12小时巡视和协助停车事宜 3车辆停放有序地面墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标照明消防器械配置齐全通风良好无易燃易爆及危险物品存在34公共区域绿化日常养护服务标准 内容要素养护要求植物 草坪修剪草坪保持平整草高不超过8cm清杂草每年清除杂草七遍以上杂草面积不大于5灌排水常年保证有效供水有低洼及时整平基本无积水施肥按肥力草种生长情况及时施肥每年二遍以上病虫害防治及时做好病虫害防治其它草地生长正常斑秃黄萎低于5 树木 修剪乔灌木修剪每年五次以上基本做到无枯枝萌蘖枝篱球造型植物及时修剪每年不少于五遍做到枝叶紧密圆整无脱节地被攀援植物修剪及时每年不少于三次基本无枯枝中耕除草松土适时中耕除草做到基本无杂草土壤疏松施肥按植物品种生长状况土壤条件适时施肥每年普施基肥不少于两遍花灌木增施追肥两遍病虫害防治防治结合及时灭治主要病虫害发生低于5扶正加固树木基本无倾斜其它乔灌木生长良好树冠完整花灌木按时开花结果球篱地被生长良好无缺枝空挡 花坛花境布置一年中有三次以上花卉布置三季有花灌排水保持有效供水无积水补种缺枝倒伏不超过五处修剪施肥及时清除枯萎的花蒂黄叶杂草垃圾每年施基肥两次每次布置前施复合肥两次病虫害防治适时做好病虫害防治35公共部位公共设备设施日常运行保养维修服务标准 内容运行保养维修服务要求门窗每天巡视楼内公共部位门窗保持玻璃门窗配件完好门窗开闭灵活并无异常声响 楼内墙面顶面地面墙面顶面粉刷层无剥落面砖地砖平整不起壳无缺损发现损坏属小修范围的及时组织修复属于大中修范围或者需要更新改造的及时编制计划报备甲方楼道灯完好率不低于95雨污水管道区内公共雨污水管道每年通两次雨污水井每月检查一次并视检查情况及时清掏 道路场地等每周二次巡查道路路面侧石井盖等发现损坏属小修范围的及时组织修复属于大中修范围或者需要更新改造的及时编制计划报备甲方安全标志等对危险隐患部位设置安全防范警示标志每半月检查一次保证标志清晰完整设施运行正常 供水系统1每周对供水设备检查三次以上每季对水泵润滑点加油每半年一次对泵房管道等进行除锈油漆每年保养一次水泵保证二次供水正常泵房整洁 2每年定期二次清洗水箱蓄水池二次供水水质符合国家生活用水标准 3高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录 4水箱蓄水池盖板应保持完好并加锁溢流管口必须安装金属防护网并完好每年秋冬季对暴露水管进行防冻保养 排水系统1每周二次检查污水泵提升泵排水泵每季一次润滑油 2每年二次对污水处理系统全面维护保养 3控制柜电气性能完好运作正常 4污水处理系统正常运行周边基本无异味和明显噪声过滤格栅无堵塞污水排放符合环保要求 升降系统1保证电梯24小时运行轿厢内按钮灯具等配件保持完好轿厢整洁 2委托专业维修保养单位进行定期保养每年进行安全检查并持有有效的安全使用许可证物业服务企业应有专人对电梯保养进行监督并对电梯运行进行管理 3电梯发生一般故障的专业维修人员一小时内到达现场修理专业技术人员须在半小时内到现场进行救助 弱电系统1楼宇对象系统可视每月一次进行检查和保养使其24小时运行正常对讲主机选呼功能正常且选呼后的对讲可视功能正常语音图像清晰对讲分级开锁功能门体的闭门器自动闭门功能正常 2周界报警24小时设防并正常运行不定期进行调试与保养保证该系统的警戒线封闭收到警情时能同时发出报警信号 3监视系统不定期进行调试与保养保证各项监控设备24小时正常运行录像功能正常 4电子巡更根据需要设定巡更路线时间不定期地进行调试与保养保证其正常运行 消防系统1消防泵每月启动一次并做记录每年保养一次保证其运行正常 2消防栓每月巡查一次消防栓箱内各种配件完好 3每天检查火警功能报警功能是否正常 4每件检查一次探测器并对全部控制装置进行一次检测火灾探测器发现损坏及时维修或更换 5每半年检查一次消防水带阀杆处加注润滑油并做一次放水检查 6每月检查一次灭火器及时更新或充压4外包服务合同约定标准 41电梯维保合同约定标准 411工作内容 1定期对电梯进行维护保养在接到紧急召修包括但不限于故障报修和应急救援等情况后电梯维护单位维修人员应60分钟抵达故障电梯所在场所发生安全事故和困人事件时应在接通知后30分钟内抵达并及时救援 2年检在电梯使用标志所标注的下次检验日期届满前１个月向特种设备检验机构提出定期检验申请负责完成年检中发生的整改工作 3应确保持续满足所维修保养电梯正常运行所必须的能力自行配备工作所需配备必要的人员装备工具设备检测仪器和备品备件并在保养时设置现场安全警示标志 4随时听取各方的反馈对不正常的运行状况做认真分析及纠正 5负责电梯机房的清洁工作但不包括墙面门窗及其他与电梯无关设备设施 6负责按国家和地方省市的要求处理电梯在维护保养过程中产生的固体液体废弃物包括危险固体废弃物 7负责服务期内保养不当所造成的损坏件的免费调换 8根据特种设备安全技术规范标准和电梯产品安装使用维护说明书编制服务项目电梯维修保养作业指导书按规定对电梯进行维修保养保证其维修电梯安全技术性能持续符合安全技术规范和标准的要求并组织本单位的电梯检验人员每年至少两次按照本企事业指导书对维护保养的电梯进行自行检验并作书面记录电梯维修保养作业指导书至少应包括以下内容 a 不同品种电梯的日常季度半年度和年度维护保养的项目内容方法和要求 b 自检项目内容方法和要求 c 电梯维修保养施工作业安全措施明确电梯门锁等安全保护装置安全开关安全触点测试修理更换施工时所必须采取的有效防护措施 9制订以岗位责任制为核心的安全管理制度和应急救援预案并进行应急救援演练 10正确张贴电梯电梯使用标志 11定期对相关工作人员进行电梯安全知识和操作技能的培训 12在电梯轿厢内或其它醒目位置张贴电梯维修保养单位告示牌内容包括但不限于电梯维修保养单位名称24小时值班电话电梯安全须知等 13提供电梯事故和电梯维修保养施工事故应急救援预案 14必须按照国家相关标准进行工作采取严格的安全防护措施确保作业环境中安全防护措施到位防止无关人员进入 15指定具有上岗资质的专业人员为本项目的电梯维保员 412机房部分 1机房及其设备卫生清洁机房温度符合要求 2维修保养配件更换记录齐全 3机房门窗通道爬梯防护栏符合要求 4机房有有效照明插座防火和紧急救援措施说明及工具 6机房主电源井道轿厢照明标识清晰 7 线缆整齐牢固线头无外露标识齐全防护规范 8主电源为三相五线制保护地线与零线分开 9限速器 卫生铅封合格证 符合要求 10夹绳器安装 动作试验功能可靠 11抱闸间隙≤07mm及电气开关有效调整合适 12齿轮箱油位油温渗漏油情况要求油位在正常范围无渗漏油 13曳引轮及导向轮的垂直度磨损润滑符合国标要求 14控制线路零线与保护地线要始终分开 15断错相保护功能可靠 16停电应急措施说明 17抱闸力矩符合要求 润滑调整到位 18上限位开关动作后电梯只能下行不能上行 19层门钩子锁啮合深度≥ 7 mm 20各层门的自闭装置符合要求 21层门间隙符合要求客梯46mm货梯410mm 22电梯设备各紧固螺丝符合要求 413井道部分 1井道电缆电线随行电缆符合要求 2使用专用钥匙开启各层门时层门均能打开 3轿顶检修灯及其它各开关功能正常 4轿顶护栏及其警示标志反绳轮符合要求 5钢丝绳磨损度无断丝断股现象 6钢丝绳张力达标 7对重轿厢上下导靴与导轨之间隙和磨损量符合要求 8曳引绳头安装符合要求对重反绳轮安装符合要求 9启动制动无明显台阶感运行平稳 10门刀层门轮与轿坎或层坎间隙符合要求 11轿内照明风扇层楼显示及各开关功能符合要求 12平层精度符合国标要求 13轿门四周间隙符合要求客梯46mm货梯410mm 14关门防夹人功能符合要求光幕或安全触板 15下限位开关动作后电梯只能上行不能下行 16补偿链运行中无刮碰长度合适固定牢靠有二次保护绳 17限速器安全钳联动试验动作功能可靠 18对重越程要求蓄能200350mm 耗能150400mm 414坑底部分 1底坑对重处有文字图示标出越程标识 2基站消防功能及锁梯功能符合要求 3各层楼显示及呼梯功能符合要求 4基站处消防盒玻璃及外呼面板无缺损 5轿厢业主要求例外轿顶及底坑照明灯具齐全完好 6装饰吊顶安装到位且无积灰装修情况例外 7召修电话及安全乘梯须知张贴于轿内 8应急照明可靠 9对外通话功能或警铃装置有效 10油杯固定可靠且油位正常 11底坑无积灰和渗水渗水情况有与甲方联系说明 12轿顶无积灰 13厅门上坎厅门滑道及地坎无积灰 14电梯隐蔽部位和隐蔽部件无油污积尘 15电梯开关门过程中无刮擦或异响 16电梯运行过程中无碰撞或异响 17门连锁及安全回路开关无短接现象 18称重装置的准确和有效 19涨紧轮装置调整到位 20夏季机房温度高时机房控制柜打开散热需有文字记录及说明 21线槽盖机械部件盖板防护罩护栏应齐全且盖好安全牢固机房应有防鼠措施 22扒门间隙符合国标要求且不致门锁断开 42消防维保合同约定标准 421工作内容 1按照约定定期对委托保养的消防各系统进行定期周检月检季检年检并进行维护保养不含消防设施检测费用 2对委托保养的消防各系统检测发现的故障以及隐患进行处理排除对故障零部件进行维修更换 3对委托保养的消防各系统出现的险情按照要求及消防规范进行处理排除 422服务要求 每次例行检查或专项检查应派出责任感强技术精的专业人员按照消防规范和设备操作规范进行测试 423服务方式 消防工程师及中级消防员进行每月消防维保 424权利和义务 1乙方应具备消防维保资质合同签订前一周内乙方需将工作人员身份证复印件上岗证复印件及企业营业执照资质证书复印件交甲方备案及走审批流程使用 2乙方应向甲方提供服务人员名单对服务人员进行规范管理按本合同及甲方规章制度所规定的服务范围和标准做到文明操作保质保量未经甲方同意不得擅自进出与各自服务范围不相关的场所 3乙方作业人员进入小区统一佩带有效证件由乙方提供并应遵守甲方园区的各项规章制度乙方负责采取人员安全防护措施在操作现场由于乙方原因造成人身事故治安事故以及业主财产损失等均由乙方承担赔偿责任 4乙方配合甲方对整个消防设施系统进行全面的运行检测如有检测不合格项配合甲方制订整改方案并加以整改完善后进入正常维保阶段 5乙方负责整理完善规范甲方关于建筑消防设施管理的相关制度建立维修保养资料档案乙方制定消防设施设备年度保养计划定期进行月检季检年检和维护保养每次工作完成后应做出消防设施设备检查记录表分别由双方当事人签字存档注年检和季检的当月不再进行月检和季检 6乙方进场施工人员应遵守甲方的管理制度在不违背国家现行消防技术规范的基础上充分尊重甲方的意见与甲方密切协调配合确保维修保养质量和施工安全 7乙方在对隐蔽工程进行维修保养时应尽量保护原设施若不可避免要对原设施进行改动由甲方双方共同协商解决 8甲方消防值班人员如有变动应告知乙方派专业技术人员对新上岗人员进行岗前培训详细介绍系统的组成操作要领注意事项和检查维护保养方法使值班人员正确和熟练操作设备发生火灾时懂得处理方法 9乙方应严格执行正常维修保养制度定期对甲方的消防设施进行巡查和维修保养对故障及时排除每次维修保养后乙方应向甲方提供一份由乙方技术人员签名认可的维修保养记录并由甲方指定相应代表人认可签字维修保养记录存入档案 10消防设施在使用过程中因严重损坏至无法修复需要更换部件时乙方需向甲方主管部门提出经甲方同意后乙方再行更换需要更换设备零配件原则上甲方购买甲方亦可委托乙方购买其采购费用及施工工时费用由甲方另行支付 11甲方一旦发现故障不能排除应立即通知乙方郑州市内一般故障情况乙方接到报修后2小时内必须派员到现场进行处理紧急情况下1小时内到场进行不间断维修直至修复郑州市外一般故障情况乙方接到报修后5小时内必须派员到现场进行处理紧急情况下2小时内到场进行不间断维修直至修复如在规定时间内乙方未到达并在双方协调不通的情况下按违约处理甲方为了减少损失控制现场有权请其他有资质除乙方外的人员进行处理故障费用由乙方支付乙方根据实际情况填写维修记录甲乙双方现场人员签字后有效交双方分别存档如乙方不能按时达到现场1次为警告2次累计视为违约 12协议期间乙方配置的作业人员仍属乙方职工作业人员的社保及人身意外伤害保险由乙方自理甲方与乙方配置的作业人员不存在隶属关系乙方工作人员发生的工伤等事故一概由乙方自行处理甲方应积极协助乙方实施救助乙方承诺对乙方在岗人员的行为承担连带责任 13乙方在维修保养过程中应尽量保护原设施设备造成其它设施设备损坏的应立即恢复否则予以赔偿 14如乙方未按协议条款进行维修保养甲方有权终止协议并拒付维保费用同时由此给甲方造成的损失由乙方负责 15在协议期间乙方应负责维护保养范围内的设施设备通过消防等相关部门的各类检查检测如因甲方原因导致消防等相关部门检查不通过由乙方举证甲方认可后乙方可以免责否则视为违约由此造成的损失由乙方负责 16乙方应定期对甲方消防人员进行消防业务指导和培训乙方应指导甲方建立小区内消防应急预案并在协议期内协助甲方组织每年至少一次的消防演练并做好相关记录 17乙方维护保养人员必须保持24小时手机畅通并及时接听电话乙方应公布报修电话变更维保人员需及时通知甲方并将相关人员信息告知甲方甲方有权进行电话录音作为证据使用 18乙方达不到保养频次或保养要求事后不予弥补按违约处理 19未经乙方同意任何人不得擅自改动消防主机及附属系统信息编码管线 43保洁约定标准 431作业内容 大堂地面墙面柱踢脚线门框沙发茶几烟缸案桌装饰物花花缸盆壁灯壁画镜面消防栓信报箱信息栏等公共设施 电梯门厅地面墙面踢脚线开关线盒消防栓百叶风口烟筒等公共设施设备 电梯轿厢地面四壁顶部按键通风口 消防楼梯地面台阶墙面扶手门窗垃圾箱等公共设施 檐廊地面墙面踢脚线休闲桌椅花缸盆 楼道地面台阶墙面扶手门窗垃圾箱等公共设施 地下室地面车位消防设施等 外围保洁工作内容地面绿化带路灯高杆灯庭院灯地射灯围墙灯标识牌休闲桌椅垃圾筒景观围栏水景清理公共绿化带及设施设备等日常保洁 432管理方式 采用自查巡查抽查等多级管控措施确保保洁质量和服务品质 1员工自查每个员工根据操作规范对自己所负责的岗位或区域的作业点不断地进行自查及时地发现问题解决问题并做好记录 2主管巡查主管应把巡回检查作为自己的主要工作每天对自己辖区内所有部位作业点进行巡回检查不得少于1次并做好记录主管还应陪同物业服务中心管理人员定期联合检查并做好记录对存在的问题及时解决反馈 3区域负责人抽查每月对项目点进行定期抽查不得少于1次区域负责人还应陪同物业中心负责人一同检查并做好记录对存在的问题进行跟踪整改提升项目的保洁服务品质 433作业内容频率及质量标准 区域作业内容工作频率质量标准公共 道路 绿化 带及 配套 设施 道 路每日清扫二次循环保洁每月冲洗道路一次目视地面干净无垃圾杂物绿化带拾捡清理垃圾目视绿化带内无垃圾杂物果壳箱每日清理擦拭一次 夏季隔日清洗冬季每周清洗二次果壳箱表面无污渍内无异味标识牌每日擦拭一次目视无积灰无污渍垃圾箱房每天冲洗一次表面无污渍内无异味高杆灯每周除尘一次 每季拆洗一次需工程部配合目视灯具无积尘虫网桌子藤椅每天擦拭每月大清洗一次干净无明显积灰庭院灯地射灯每日擦拭一次目视无积灰明亮壁 灯每月擦拭一次目视无积尘虫网喷水池每日清理漂浮物每月清洗一次目视无漂浮物绿化围栏每天擦拭一次目视干净无污迹雨棚单元车库凉亭每月清洗一次干净无明显垃圾休闲桌椅每日擦拭一次巡回整理每月细做一次干净无积灰宣传栏儿童游乐场健身器材铜制品每日抹擦一次 铜制品每周保养一次保持干净目视无积灰虫网凉亭顶部每季清理一次干净无垃圾垃圾房每日冲洗一次每周消毒一次地面周围无散落垃圾无污渍门 厅地 面循环尘推保洁石材地面每月保养一次循环地面干净有光泽无垃圾墙面每月除尘一次目视无积灰虫网沙发茶几案桌随时巡回保洁整理保持干净无积灰玻璃框玻璃门每日巡回保洁 每半月清洗一次目视无积灰无污渍保持明亮电源开关每日擦拭一次无积灰灯 饰每月除尘一次目视无积灰污迹虫网信报箱每日擦拭一次无积灰无污渍烟 筒每日清理垃圾一次 循环保洁保持干净无污迹楼 层 电 梯 门 厅地 面每日保洁一次石材地面每半年保养一次保持地面干净无污迹墙 面每月除尘一次保持无积灰虫网消防栓标识牌表面隔日擦拭箱内每周擦拭一次表面干净无灰尘无污渍电梯门每周保养一次 循环保洁表面干净明亮扶手信报箱开关盒每周保养一次表面干净明亮天花板每半月除尘一次目视无积灰无虫网电 梯 轿 厢地 面每日清扫拖擦二次石材地面每月保养一次保持干净有光泽轿厢内壁 不锈钢制品每周保养一次 循环保洁干净无污迹灯筒风口天花板每月除尘一次目视无积灰消 防 通 道生活垃圾箱每日清理二次周边地面无散落垃圾无污迹地 面每日清扫每周拖擦一次无明显积尘扶手每日擦拭一次目视干净无积灰窗台门窗框每周擦拭一次无积灰污迹玻璃内侧每月擦拭一次目视无积尘开关每日擦拭一次表面无污渍无积灰楼道灯每半月除尘每半拆洗由工程部配合目视表面无积灰无虫网墙 面每月除尘一次无积灰虫网楼顶雨棚每月清洗一次无积灰采光井每季一次楼顶平台每半月清扫一次无垃圾杂物 地 下 车 库地 面每日清扫循环尘推目视无垃圾杂物无积水反光镜每日擦拭一次干净无积尘坡道地面每日清扫每月冲洗一次保持干净无明显积沙人防通道每日清扫循环保洁干净无垃圾杂物标识牌每周擦拭一次目视无积灰无虫网消防栓每半月擦拭一次目视表面无积灰墙 面每月除尘一次无积灰虫网明沟每月一次梅雨季节每周一次无垃圾百叶窗每月除尘一次目视无明显积灰车位档每半月擦拭一次目视无明显泥沙污渍灯 具每月除尘一次目视无明显积灰无虫网 5服务中心交接班制度 51值班 511服务中心值班安排的编制 客户服务中心负责人每月25日前编制完成下月客户服务中心值班安排表客户服务中心值班人员依据客户服务中心值班安排表进行值班 512值班时间安排 正常值班时间8301730节假日另行安排 513 值班期间处理工作的原则 1时效管理的原则 2控制事态发展的原则 3及时汇报的原则 514值班期间主要工作内容 1接待业主的有关咨询 2受理住户的求助 3协调调度各部门协同处理突发事件 515服务中心值班纪律 1值班视同正常上班值班员须坚守岗位不得擅离 2值班时发生问题要及时解决疑难问题应报客户服务中心负责人决定处理措施若客户服务中心负责人无法解决的应及时上报物业服务中心经理重大问题物业服务中心经理认为应报上级领导决定的应即时报告 3值班人员应在电话铃响三声内接听电话有事不能值班须向客户服务中心负责人请假经批准后由客户服务中心负责人安排其他人员顶班未批准前不允许私自调班 4值班人员应保证通讯设施的畅通值班电话原则上只允许接听不允许拨打 516值班的权限 根据事态的发展调动其他部门人员工作的权限采取临时有效的防护措施的权限 517为确保管理服务质量物业服务中心经理保安维护队队长工程主管在下班后或假期不允许关手机接到值班人员的工作汇报后应及时协助值班人员解决问题必要时要赶回现场处理问题 518值班人员应将值班期间工作处理过程详细的记录在前台值班交接班情况记录表上前台值班交接班情况记录表不得撕页记录不得涂改记录本用完后由物业服务中心统一保管保存期一年 52交接班 521交班 5211交班要求 交班人员应在交班前15分钟将公物摆放整齐有序桌面桌椅干净无灰尘无杂物 5212交班主要工作内容 1认真做好值班记录收集整理好相关的工作证据 2将未完成的工作如实向接班人员交待清楚 3交接班人员互相在值班记录上签名后交班人员方可离岗 4一般情况下交班人员应将本班的工作办理完毕后再行交班重要的工作未办理完毕不允许交班 522接班 5221接班要求 接班人员提前5分钟赶到客户服务中心进行岗位交接工作 5222接班主要工作 1接班人员应清点岗位上所有公物如对讲机电脑电话机传真机等如发现损坏或缺失立即要求交班人员说明物品去向并做好记录 2认真查阅上一班值班记录询问上一班工作完成情况如有需要继续跟进的工作应记录以便跟进 3检查区域内有无异常情况发现有异常则要求交班人员做出解释并做好记录工作 4交接双方在确认无误后在上一班值班记录本上签名并开始值班 6夜班值班制度 为保证夜间服务的连续性有效履行物业服务协议及时处理夜间发生的各类应急事件根据项目实际情况特制订本指引 61客服中心电话夜间转至监控室 监控室夜间值班员兼职夜间客服并将问题录入智慧管理系统夜间值班维修员10点前值班地点为监控室10点后值班地点为4号楼负一层值班室履行夜间值班巡视及处理维修职责填写相关巡视记录表夜间全体保安员听从夜间值班员的统一调遣 62夜间值班员职责 1按照应急预案规程负责第一时间突发事件的协调处置工作协调处理值班期间的突发事件和应急事项 2负责跟踪领导安排夜间事项的督办及时汇报落实情况 3负责当日值班记录的填写 4负责在值班时间内来人来电处理 5负责值班期间巡检及有关事项的协调和联络 63坚守值班岗位保持夜间连续在岗值守按照首接负责制做好办理事项的汇报联络协调跟踪和落实工作 64按节假日值班安排索要大厦各单位值班明细和紧急联系人以备不时之需 65值班员按照值班安排值班既白班下班夜班上班相关工作自动交接紧急事件除外 66值班人员应按要求在规定地点值班坚决杜绝因值班不到位而发生重要来文来电漏接迟接等情况的发生 67值班期间禁止饮酒脱岗等 68交接班制度 681交班维修值班员交班人为维修主管客服值班员交班人为客服主管 682交接班的主要内容来文来电情况突发事件处置情况重要信息获取情况领导批示意见领导交办事项办理情况物品交接情况以上内容均由交班值班员填入夜间值班记录中交班人员重点说明未办结事项的详细情况保证值班工作的连续性 683接班值班员上岗前应认真查看夜间值班记录内容了解上值各项工作情况做到情况明确内容清楚交接完毕后交接班双方值班员在夜间值班记录上签字确认如果由于交班值班员漏交或未交清楚而出现问题责任由交班值班员承担 684在交接班签字前接报突发事件或紧急情况需立即处置的应停止交接班由交班值班员负责处理接班值班员配合待处置完毕或短时不能完成但已告一段落完成交接班 69换班制度 值班人员因故不能到岗的按照自愿协商的原则进行换班换班值班员原则上不得连续两日值班 610应急制度 值班期间接到紧急重大事项信息报领导后需启动紧急应急响应的值班室要及时将应急职能移交服务中心经理并做好工作及相关信息传递的衔接 611奖惩规定 值班人员因值班工作不到位或方式方法不当造成不良后果的要追究其责任 7物品搬运管理制度 71目的 本规定旨在加强规定物品搬进出管理有效控制偷盗等治安案件维护大厦内业主住户商家利益 72制度 721申报制 大厦内业主住户及商家凡有物品搬出本大厦时必须由业主产权人或业主书面委托事先向服务中心申报服务中心应登记开具放行条给业主并应及时通知大厦保安员保证在搬进出物品时提供方便 722盘查制 大厦保安员均有责任对所有物品搬出根据放行条内容进行盘查发现情况及时处理本大厦出入口岗亭保安员须密切注意进口车辆及人员发现可疑情况及时进行检查处理盘查时注意礼节以礼貌的态度请求当事人的配合尽量快速地完成检查以减少当事人之不便不得无故刁难当事人 723应急处理 大厦发现有关可疑情况并且当事人逃脱时应立即以对讲机电话等方式迅速与出入口岗亭保安员巡逻保安员联系报告有关特征请求截停有关人员接到截停请求时须及时反应并予截停盘查 724案件处理 经盘查发现违法现象时须及时移交派出所处理 725登记制 发现可疑情况及时向保安队长汇报队长应准确及时记录在案做到凡事有案可查记录时间地点人物事件等要素齐全 73物品放行手续注意要点 731物品放行须由业主本人到客服中心办理并在记录上签名如业主无法到场办理可由其委托人带业主书面委托书附业主身份证复印件到客服中心办理客服中心接待员开具放行通知单后须将委托书与放行单一同装订保存 732物品放行须核实该户管理费的交费情况确定管理费缴清后方可放行对商铺搬出物品除核查管理费还需核查租金费用 733装修期内对装修工具及剩余材料可采用变通方式与业主电话联系但须在放行通行单存根业主签名处注明所拨打电话号码及时间 734放行通知单须定期回收整理后交客服中心保存 8空关房管理制度 1客服中心按房态表的要求认真做好空置房情况的统计登记工作每周对方表表进行一次更新每月底由客服主管进行空关房的核查统计工作 2空关房的管理由专人负责钥匙统一保管需借取钥匙时应认真做好登记并写明用途时间 3借用的钥匙须当天归还特殊情况无法及时归还的须征得服务中心经理同意 4管理员负责空关房的日常巡查工作工程部负责空关房的维修工作清洁班负责空关房的保结工作每月由服务中心进行空关房完好情况的大检查 5中介公司等人员进入 须经业户同意并委托离开所在房间后管理员保安队员应及时检查门窗是否关闭 6遇大风暴雨天气管理员应做好各种突发事件的预案并组织进行空关房巡查如发现意外情况应做好记录及时抢修事后做好损失程度的估算事态严重的应及时上报公司 7未经原设计部门同意无特殊情况不得擅自改动空关房屋结构及相关配套设施 9装修管理流程图 10消防水排装办理流程图 1施工保证金装修公司交 2排水费 合 格 服务中心处交复印件施工单位备检 办理出入证 3施工完后到服务中心申请验收 1工程主管将此次事宜通知监控中心及工程部 1与监控中心指定人跟进配合 2工程部2放水前将消防水泵置 手动位置结束后复位 置自动位置 3现场监督规范施工操作 合格 1与维修班指定人员保持联系 3保安队2放水前将报警点实施屏蔽 3放水结束后解除屏蔽 11增值服务亲情服务内容 1宾至如归迎送服务 2知寒问暖温馨服务 a各类办公及安全防范温馨提醒 b灾害性气候车辆出行安全提示 3喜气洋洋乔迁服务 a入住温馨提示 b乔迁贺喜 c电梯专梯服务 4心心相映暖心服务 a协助搬运物品 b失物招领 c雨具和防滑措施 d空调服务 e办公区空调温度提醒 f饮水机检查服务 5安枕无忧宁静服务 a装修噪音控制 b噪音设备使用控制 c垃圾清运零打扰 d安保巡逻零打扰 e电梯维保零打扰 6同舟共济援助服务 a停电援助 b停水援助 7相亲相爱暖心服务 a配备便民设施方便业主使用 b便民维修服务 12培训制度与计划 121二级培训制度 13智慧管理 利用移动互联网技术将物业提供的基础服务生活服务政府提供的公共资源等都装进客户的口袋更是与商家合作为业主提供更优惠便捷的服务让客户只要手机随身带服务随我行拥有便捷生活 智慧管理可根据服务人员岗位角色的不同展现统一化实时性数据提供差异性工具在移动中办公的物业服务人员如保安维护队员工程员管理员等使用智慧物管APP在固定办公场所办公的物业服务人员如前台综管等使用web端的综合管理系统为业主提供商品和服务的第三方服务方使用商户助手APP多屏多样的展示方式方便服务人员使用平台在第一时间开展工作便于提高工作效率提升服务质量 14车辆识别系统及园区停车收费工作指引 在停车场各设置一套管理设备使停车场形成一个相对封闭的场所通过车牌识别系统对进出车辆进行自动识别系统即能瞬时完成检验记录等工作挡车道闸自动启闭方便快捷地进行着停车场的管理也能提高停车场出入口的通行能力 车辆管理方案编制 红线范围内允许临时车辆进入且车辆管理职责及执行均由服务中心承担的原则上均应开展收费无论是否有临停车位 服务中心应取得并保存项目地面地下车库平面图物价局备案时需用熟悉掌握周边车辆流通情况车位数量合理布置临时停车位置优先保证有车位业主正常停放 服务中心需完成所属的车辆管理规定并抄送甲方征得其同意留档 道闸硬件配置 前期咨询阶段应与甲方协商配置智能道闸系统确保后续收费便捷度提高收费效率降低人工成本 收费岗亭需配置监控并留存30天用以检查收费动作便于后期收费管理 手续办理 遵照当地政府主管部门如物价局城管局交管局等管理要求按照停车收费备案申请要求准备备案登记材料及时办理停车收费登记备案审批如必要等手续 无需物价局备案的地域服务中心应按照当地政府规定停车收费价格标准进行收费不得超过政府收费价格上限 物料触点布置 服务中心应依据当地政府主管部门要求进行收费公示完成标识标牌布置并应置于入口及其他车辆通行鲜明位置需准备物料包含但不限于 收费公示牌 车辆管理规定 安全温馨提示妥善保管贵重物品等免责内容 临时停放区域指引标识等 具体样式内容可参见停车收费温馨提示标识标牌 员工培训 对负责停车收费管理的员工进行岗位培训落实岗位职责 停车收费日常管理 临停车辆驶入 临时车辆驶入时门岗需核实车辆信息提示收费标准临时停放位置未满的情况下放行 车辆停放管理 引导临时车辆至指定区域内停放 巡逻岗应加强巡视发现违停现象及时纠正保障临停车辆有序停放如车头统一朝外等 驶出及收费管理 临停车辆驶出时门岗按计费规则进行收费并主动提供发票 门岗处应设置废票箱业主未拿走发票时需将等额发票置入废票箱 收取停车费用时不得出现违法违规现象包含但不限于以下内容 未张贴停车收费标准免责条款 门岗未按照收费标准随意收费 道闸处于敞开状态或门岗未收费随意起闸 已收停车费却未主动提供发票 车主未取走发票时未将业主弃置的发票放入废票箱 其他法律法规及当地政策禁止的行为 财务管理 公司安排财务人员向税务局领取发票 每日所收停车费用应向服务中心二级财务上交按停车收费记录表记录异常开闸情况收费金额情况并签字确认每周对实际临停收入进行核销做到钱票合一 相关附件 停车收费温馨提示标识标牌 记录 停车收费记录表 停车收费温馨提示标识标牌 通用标志标识 锁好车窗停车后熄火请勿存放贵重物品 蓝牙二维码巡查 保障安全提升生活品质满足业主需求我们实行蓝牙二维码巡查服务在各楼层内设置巡查点进行全覆盖巡查利用智慧管理APP后台随时跟踪巡查动态 巡查共包含电子巡更巡查空关房巡查装修巡查4项其中电子巡更巡查采用蓝牙巡查空关房及装修巡查采用二维码巡查结合相关巡查管理规定进行巡查监督一旦出现异常情况及时处理 三物业服务方案 客服部服务方案 仪容仪表 整体 保持形象大方得体服装符合工作需要及安全规则并保持干净平整无污迹破损上班时间端正佩戴工号牌不佩戴夸张的首饰与饰品讲究个人卫生保持口腔清洁 行为举止规范 1站立时头部保持端正面带微笑双目平视前方肩平挺胸收腹身正腿直两臂自然下垂在身体两侧或在体前交叉双手不抱胸不插袋不叉腰 2行走时上体要正直身体重心略向前倾头部要端正双目平视前方肩部放松挺胸立腰两臂自然前后摆动 3面部表情自然热情面带微笑举止应大方得体动作有条不紊 接待礼仪 1来电接待 2接听电话遵守铃响不超过三声原则 3语速适中认真聆听仔细记录 4规范用语您好XX物业服务中心很高兴为您服务祝您生活愉快再见等 5请勿使用喂嗯我不知道等用语 6语气委婉不争辩推诿 来访接待 1面带微笑站立服务 2 客户诉求认真聆听仔细记录及时反馈 3如需现场等候提供茶水请客户在休息区等候 4客户面前禁止闲聊嬉戏打闹 5离开时等客户起身先走主动开门 服务流程 档案管理 1业主档案登记与更新 2 一户一档专岗管理建立档案目录 3业主基本信息资料完整并与OA系统电子档案对应 4每日将变动信息录入OA系统每月进行核查 档案保管 1按档案管理目录分类侧面有标签卷内有目录 2借出填写借用借阅登记表 3表单按月归档每年装订 钥匙管理 1钥匙管理区域上锁专岗保管业主申请托管需填写业主托管钥匙委托书勾选委托事项如无特殊预定精装修及已装修完毕户不予托管 2核对钥匙张贴识别标签后留存及时登记于业主保存钥匙登记表 3借领用时核对身份填写钥匙借用登记表日借日还 4制作钥匙管理清单每日核对每月盘存 装修办理流程 巡查 1使用物业管理系统每天至少进行一次巡查重点关于安全隐患 2发现问题认真记录交相关部门处理跟进闭环 人过地净 在巡查过程中做到人过地净随时捡起地面垃圾 装修巡查 1使用物业管理系统开展巡查重点关注养水测试改动工程防火器材放置建筑材料与垃圾的运送堆放等事项 2对于违章装修及时劝说制止并发放整改通知单并记录在装修情况登记表管理员工作日志上及时上报项目负责人后续跟进 空关巡查 每月不少于1次定期进行巡查使用物业管理系统记录巡查如有异常及时通知业主及相关部门跟进处理 物品寄存 物品寄存管理可在智慧管理APP端对寄存物品进行录入和领取对信息进行记录查询并可通过短信APP推送的方式提醒业主领取用以取代物品存取登记表对于物品寄存的管理请参照品质管理中心下发的ZHGL20智慧管理SPM运用手册V2中的相关要求 客户沟通 1每季度定期拜访业主一次收集整理业主意见 2每月对投诉业主进行回访保持良好沟通 3APP接单线上单据15分钟内接单当天不能完成的及时与客客户反馈持续跟进 4投诉处理流程 非服务范围 范围内 工程部服务方案 职责范围 1协助公司工程部服务中心制定该部门的各项维保计划 2负责电力系统安防系统电梯系统消防系统给排水系统的运行管理维护保养和故障检修 3负责公共设施设备的维修保养 4负责业主住户室内装修的审批监管 5负责对业主住户室内设施设备提供有偿维修服务 6负责外包维修的监管工作 7负责对本部门员工的培训和考核等日常管理工作 设施设备管理措施 水泵房管理措施 1水泵房由领班及操作员负责运行操作及维护保养 2在正常供水情况下操作员须每天24小时保证小区内用户用水需求 3操作员必须每天1次巡逻检查泵房内所有机电设备设施运行情况并作日检记录及保养记录 4操作员必须保持泵房内及机电设备清洁卫生并保持室内干燥无杂物 5操作员应及时加润滑油处理盘根漏水紧固松动的螺栓更换磨损的弹性胶圈等工作 6对发现设备存在不正常现象如轴承温度超过70℃泵体振动强烈或产生不正常噪声电机温升超过65℃运行电流超过额定电流水泵供水间隔时间超过正常供水间隔时间应及时检查维修并报告主管 7对不经常使用的水泵如消防栓泵等机电设备每半月进行一次自动手动操作检查观察运转是否正常可靠并作记录 8生活水泵每星期轮换使用一次主接触器开关每月检查一次 给排水系统维修保养措施 1给排水系统的日常维修保养由管道技术工负责 2主管每年12月份负责制定和监督实施下年度的系统保养计划 3维修及保养过程如要限停水需提前知会受影响用户 4根据设备特点重点做好润滑除尘工作 5生活供水泵发生故障时应马上停止故障泵开启备用泵以保证大厦供水 6污水泵发生故障时应马上采取措施降低集水井水位 7所有系统的维修保养工作结束后应填写水泵房设备检查表污水泵设备检查表消防泵设备检查表 8经排水设备的故障应于5小时内修复无法解决的应马上通知受影响用户并报告上级领导限期修复 电梯机房安全管理措施 1机房内除电梯管理员管理其他人员未经许可严禁入内 2机房内应保持干燥有良好的通排风防尘防有害气体防潮防鼠措施并有充分的照明亮度 3机房内不得用作与电梯无关的储存室保持整洁除维修保养所必须的工具物品灭火器材和电梯备品备件外不应存放其他物品 4定期清扫保持清洁整齐所有通道不得有障碍物不准堆放易燃易爆物品要有消防措施 5机房所有门要加锁门上应有机房重地闲人免进的标志 6机房顶要有金属吊钩注明最大允许负荷标志 供配电设备设施运行管理措施 1巡视监控 变配电室高配值班员每班巡视两次高压开关柜变压器每两小时巡视一次中班巡视三次配电柜电容柜每周巡视一次落地箱电表箱 变配电室值班电工应按规定的频次进行检查巡视监控并把每次所到巡视点的时间记录在供配电设备设施运行日记上 2巡视内容 有无异常响声或气味各种仪表指示是否正常指示灯是否正常单相三相电压是否在额定值±10范围以内是否超载运行各种接头是否有过热或烧伤痕迹防小动物设施是否完好接地线有无锈蚀或松动各种临时用电接驳情况各种表示牌标示物是否完好安全用具是否齐全是否存放与规定位置 对于巡视中发现的问题当值变配电室值班电工应及时采取整改措施加以解决处理不了的问题应及时如实地汇报给组长或主管在组长或主管的协同下加以解决整改时应严格遵守供配电设备设施安全操作标准作业程序和供配电设备设施保养标准作业程序的相关规定并将问题录入智慧管理 23年度维保计划 设施设备维护保养计划序号系统设施设备名称维保计划实施月份维修保养主要内容和要求责任人费用预算元备注最低保养频次要求1234567891011121运输电梯系统运输电梯系统维护保养OOOOOOOOOOOO监督检查维保单位的维保工作情况外包维保每十五日一次运输电梯系统年检123O567891011O检测合格并领取合格证外包维保每年一次运输电梯系统维修零配件123456789101112专业检测以旧换新外包维保固定式提升设备维护保养123456789101112监督检查维保单位的维保工作情况外包维保参照电梯标准执行移动式提升设备维护保养123456789101112油路维保安全保护设施检查每季一次说明电梯维保单位日立中国电梯维保费用合计117700 2给排水系统生活水泵控制柜管道系统12O45O78O1011O绝缘检测紧固润滑调整卫生等自行维保每季一次消防水泵控制柜管道系统OOOOOOOOOOOO检修紧固润滑环境卫生等自行维保每月一次点动每季一次保养生活水箱清洗123O56789O1112清洗并领取水质合格证自行维保半年一次室外水管压力表保温措施12345678910O12裸露设施设备加保温棉自行维保每年冬季降温前一次集水井排污泵及控制箱1234O6789O1112清污检测紧固除锈等自行维保每半年一次雨水废水污水管道含天沟地漏12O45O78O1011O清理疏通自行维保每季一次架空层污水总管横管123456789101112用水高峰时段检查清理对应窨井不涉及每季一次内外围管网12O45O78O1011O检查清理疏通等外包维保每季一次中水调节池中水提升泵中水过滤器123456789101112检查清理疏通不涉及半年一次中水水箱中水消毒系统123456789101112检查清理不涉及半年一次中水循环泵123456789101112检修紧固润滑调整等不涉及半年一次泳池周边道路活动场地及泳池内壁和底面123456789101112检查无尖锐锋利处或危险杂物不涉及室外每年使用前维护室内每季一次泳池循环系统过滤系统123456789101112清理紧固上油测试不涉及室外每年使用前维护室内每季一次泳池照明设施123456789101112检查测试不涉及室外每年使用前维护室内每季一次泳池周边围栏123456789101112油漆及整修不涉及室外每年使用前维护室内每季一次说明给排水维保费用合计23500 3太阳能供热 系统太阳能集热板123456789101112清洗整理不涉及每年一次循环系统及附件123456789101112清洗检修油漆紧固等不涉及半年一次储热水罐箱及附件123456789101112清洗查漏保暖检查不涉及半年一次辅助加热设施及附件123456789101112测试检修不涉及半年一次说明太阳能维保费用合计0 4消防 系统消防电系统含主机报警联动等OOOOOOOOOOOO测试打印除尘等外包维保主机每月测试报警点位每年一循环消防水系统OOOOOOOOOOOO点动测试联动测试查漏等外包维保每月一次消防风系统含风管123O567O91011O测试紧固检修外包维保每季一次消防年检1234O6789101112外包维保每年一次说明消防维保费用合计154000 5人防 系统人防脚踏机房虑风机房防化室123456789101112检修紧固上油除锈不涉及半年一次各类人防门防爆门等12O45O78O1011O检查上油修理自行维保半年一次其他人防配套设施设备12O45O78O1011O检修紧固上油除锈自行维保半年一次说明人防维保费用合计1000 6供配电系统专变室计量间变压器电容柜等OOOOOOOOOOOO检查除尘紧固监测功率补偿设备等自行维保每年一次高配房绝缘工具及其他需年检用具12345O789101112送检复检取证自行维保按当地电力部门要求最低不少于1次年低压配电柜配电控制箱桥架123O5678910O12螺丝紧固卫生清理自行维保每半年用电高峰前一次避雷接地保护接地测试123456O89101112除锈紧固测试等自行维保每年一次联络柜倒闸测试1234567891011O测试自行维保每年一次发电机系统123456789101112运行测试除尘紧固无负载每季一次带负载半年一次说明供配电维保费用合计7弱电 系统智能化中控系统OOOOOOOOOOOO测试除尘维护自行维保每季一次道闸系统停车场管理收费系统OOOOOOOOOOOO测试除尘清理等自行维保每季一次可视对讲及门禁系统OOOOOOOOOOOO测试除尘清理等自行维保每季一次监控红外及远程控制安保系统OOOOOOOOOOOO测试除尘调试维护自行维保每季一次UPSEPS维修保养1234O6789O1112放电检查电瓶自行维保每半年一次管理中心局域网程控交换机等系统12O45O78O1011O除尘标识核对自行维保每季一次电子巡更系统OOOOOOOOOOOO检查调试自行维保每季一次其他弱电设备LED屏电子信报箱等1234567891011O检修测试维护调整自行维保每季一次说明弱电维保费用合计8暖通 系统中央空调主机控制系统及附件1234O6789O1112检修除尘测试外包维保每年使用前一次冷却系统1234O6789O1112检修测试清理外包维保每年使用前一次循环系统1234O6789O1112检修除尘上油油漆等外包维保每年使用前一次末端新风变风量机组盘管风口1234O6789O1112除尘调整测试等外包维保半年一次过滤网1234O6789O1112除尘清洗外包维保每半年使用前一次VRVVRF小型中央空调室外主机123O5678O101112除尘清洗油漆紧固外包维保每半年使用前一次室内机123O5678O101112检测除尘外包维保每半年使用前一次过滤网123O5678O101112除尘清洗外包维保每半年使用前一次普通分体式空调室外机123456789101112除尘清洗翅片油漆紧固外包维保每半年使用前一次室内机及过滤网123456789101112检测除尘清洗质保期每半年使用前一次定时装置123456789101112测试电池更换整理质保期每半年使用前一次电梯空调1234O6789101112主机散热翅片清洁过滤网清洁自行维保使用季每月一次新风系统新风主机1234O6789101112除尘清洗油漆紧固外包维保半年一次诱导风机1234O6789101112检修除尘测试外包维保每年一次风管123456789101112检查清洗油漆外包维保每年一次锅炉主机炉体燃烧器123456789101112测试化验清理不涉及每年使用前一次安全阀限水位报警水位计123456789101112清洗测试不涉及每年使用前一次排污阀快排及慢排烟囱风门123456789101112测试紧固除尘不涉及每年使用前一次离子交换器软水箱123456789101112化验调整不涉及每年使用前一次分气缸压力表阀门123456789101112测试清理紧固上油不涉及每年使用前一次油泵油箱油气路过滤器等123456789101112清理紧固上油测试不涉及每年使用前一次说明暖通维保费用合计9公共场所和设施设备休闲设施健身器材球场设施123456789101112紧固除锈维护保养不涉及半年一次公共场所照明含地下室景观灯OOOOOOOOOOOO除锈绝缘检查漏保测试自行维保每年一次木质景观防腐木123456789101112刷耐候木桐油不涉及每年气温3035℃一次影响监控周界的植物及辖区路面维护123456789101112修补整理不涉及每月一次大门围栏草坪护栏维修123456789101112油漆破损更换不涉及每月一次室外公共部位玻璃如通风井12O45678O101112检查紧固打胶外包维保每季一次公共部位门窗含自动门闭门器地弹簧等OOOOOOOOOOOO检查调整自行维保每月一次公共场所装饰OOOOOOOOOOOO检查维修更换外包维保每月一次水景循环系统12O45O78O1011O绝缘检测漏保测试紧固润滑等自行维保每季一次说明公共维保费用合计10其他 可添加员工食堂宿舍更衣室等后勤配套123456789101112检查测试维修不涉及每季一次各类日常维修工具OOOOOOOOOOOO检查测试维修自行维保每月一次各类保洁电动工具OOOOOOOOOOOO检查测试维修自行维保每月一次餐饮厨房设备含油烟净化设备及烟道1234O678O101112检查清洗维修等自行维保每季一次添加1幕墙清洗1234O6789101112添加2123456789101112添加3123456789101112说明其他维保费用合计分子公司负责人意见同意实施有其他意见可以修改公司负责人日期2019年设施设备年度维护保养计划说明1 本项目电梯保养费用每年元2 本项目电梯年检费用每年元3 其他事项自行添加XXXXXX没有可以删除4服务中心可根据项目实际情况确定符合自身要求的保养频次但不得低于最低保养频次 3保安部服务方案 31管理目标 1全年重大交通消防安全零事故 2确保消防设施设备月检覆盖率和完好率达98以上 3业主对保安员工作满意度96以上 4培养一支有文化讲礼貌高标准严要求的保安队伍文明执勤率达98以上 5巡逻覆盖房屋外观设施设备周边环境治安消防车辆停放率98有效率≥96隐患信息传递准确率及时率98 32人员编制 1保安队人员编制共计13名 2时间安排实行24小时二班制 每班12小时制 3早班8002000 夜班2000800 4保安队岗位设置 队长负责部门日常事务管理突发事情处理 班长楼内巡视岗位巡查当班事情处理 大门岗进出人员管控 停车岗车库车辆管控 外围巡逻岗商铺外围巡视及路面停车管控 监控岗监控及门禁电梯管控及突发事情处理 33巡逻方案 331 巡逻岗工作重点 做到四个字看闻听记看是否存在安全隐患闻是否存在烧焦味听是否存在漏水有无异响等记需整改的问题用笔记本记好然后填写反馈单到服务中心 1对公共区域进行巡查发现异常情况及时记录汇报 2对火警匪警的确认与及时汇报配合抢救与保护现场 3对区域内闲杂人员的控制与驱赶 4负责装修现场公共区域内设施设备的巡查 5检查车辆有无异常情况发现异常及时记录提醒车主 333巡逻要点 334巡逻频次人员安排 1早班巡逻岗每2小时巡逻按A线B线巡逻一次巡逻时对地下车库和周界各个巡逻签到表每2小时签到1次班长每班随巡逻队员各巡逻一次实现双岗巡逻 2晚班巡逻岗每1小时各巡逻一次巡逻时对楼宇和园区周界各个巡逻签到表每2小时签到1次班长每班线巡逻队员巡逻4次实现双岗巡逻 3夏季1900后冬季1700以后安排巡逻岗到监控室拿手电筒重点巡视周界区域及低层商户的门窗关闭情况查看是否有可疑人员等班长做好外围及商铺的巡逻晚班2400以前巡逻岗重点巡视内低层商户的门窗关闭情况及地下车库周界围墙等晚班1200后巡逻岗抽调人员撤到外围加强外围巡逻门岗把各楼层大门上锁每半小时查看一次门岗周边50米范围内商铺安防状况白班每2小时各门岗及巡逻岗向各自班长汇报一下岗位执勤状况夜班每半小时报岗一次 4加大门岗及监控室实施鹰眼计划队长每天到项目后对前一天的门岗及监控室反监控录像进行检查凡是出现睡岗脱岗现象给予严肃处理 5在重大节日期间班长以上管理人员必须在岗值守严防各类治安突发事件发生 34巡逻中发现可疑人员处理措施 1先观察12分钟然后上前主动礼貌的询问对方了解情况 2若对方是物业的业主或业主的客人不熟悉情况应热情帮助客人主动为其排忧解难 3对方是小商贩推销人员就应劝告他们尽快离开不要影响业主的工作和休息 4若对方神色慌张语无伦次支支吾吾应将其带到保安办公室接受进一步的调查 5巡查发现或接到有斗殴等暴力事件值班人员应马上用对讲机或其它最快的方式报告保安队长和服务中心简要说明现场的情况地点人数斗殴程度有无使用武器如能处理的及时处理不能处理则监视现场等待保安队长和服务中心的指令 6保安队或服务中心接报后视情况调整其它岗位值班保安员立即到场制止将肇事者带往服务中心接受调解如场面无法控制应尽快报公安机关 7斗殴事件中如业主的财产或人员受到损害应保护现场并留下目击者扣下肇事者作详细调查以明确责任和落实赔偿 8如涉及刑事责任应交公安机关处理事件中如有人员受伤应及时组织抢救并尽快送往医院 35巡逻中发现盗窃匪警应急处理措施 1巡逻时若发现对方与公安部门通缉人员的相貌特征相似且行为诡秘狡诈可疑人员应尽快通知就近保安队员及班长队长迅速启动防盗应急预案 2若犯罪份子逃跑要记下人数衣着相貌身体特征所用交通工具及特征等并及时报告公司重大案件要立即拨110电话报警 3案发现场包括偷盗抢劫现场要保护现场任何人不得擅自移动任何物品包括罪犯留下的一切指纹脚印烟头等不得让外人进入现场在公安机关人员未勘察现场或现场勘察完毕前不能离开 4协助公安机关记录业主所提供的情况记录被抢盗物品及价值询问用户是否有线索怀疑对象等情况 5 若是流动作案没有固定现场的对犯罪份子遗留下的各种物品作案工具等应用镊子或其它工具提取然后放进塑料袋内妥善保管交公安机关处理切不可将保安员或其他人员的指纹等痕迹留在物品上 6业主或现场如有人员受伤要立即设法尽快送医院医治抢救通知家属并报告公安机关 7做好现场记录并写出书面报告 36加强突发事件的预防与处理 应急突发事件可分为突发事件自然灾害消防事故等对于这此事件关键要做好预防工作对于自然灾害作为安全管理人员首先要熟悉本地区自然环境熟悉当地气候地质等状况比如暴雨季节性台风等对易造成损害的地方及时采取预防及应对措施对于突发事件要本着及时高效大事化小小事化无业主至上的原则进行处理对于消防管理需建立一支快速灵活的战备队伍平时加强训练及消防培训季度性地进行消防演习消防防暴防汛防盗电梯困人灾害天气停水停电水浸等各类突发事件应急预案和演习方案并有计划的组织人员学习培训和演练 4环境部服务方案 41工作时间流程 411单元大堂楼层工作流程 时间保洁范围内容及频率730930单元大堂电梯桥厢保洁9301030楼层垃圾收集 倒垃圾10301100电梯厅地面尘推11001300午休13001600门框消防箱百叶踢脚线擦拭消防通道地面拖洗16001730单元大堂保洁计划卫生 1窗框槽每周擦拭一次玻璃内侧每月刮洗一次星期一二日常巡回保洁 2风口顶灯每季保洁一次日常巡回保洁 3大堂电梯轿厢巡回保洁412外围工作流程 时间保洁范围内容及频率730830道路停车场地面保洁垃圾桶的垃圾及时清倒8301040桌椅木质地板大理石拖擦10401100地面巡扫保洁 倒垃圾等11001315午休13151430外围地面保洁垃圾清理14301600擦拭标识牌等公共设施16001630外围地面巡回保等计划卫生 1栏杆玻璃每周刮洗一次 2路面每月冲洗一次也可根据实际情况进行调整413地下车库作业流程 时间保洁范围内容及频率730900汽车库出入口车库地面清扫9001100地面全面推尘巡回保洁 倒垃圾11001315午休13151430巡回保洁14301600管道除尘等设施擦拭16001630地面推尘巡回保洁计划卫生 1楼顶每月清理一次42保洁操作规程 421大堂清洁操作规程 4211清洁作业程序 1每天一上班用地拖将大堂前后大门口拖擦干净 2每天730和1300分两次重点对大堂内进行清洁 3用尘推将地面推尘每天次数视客流量而定 4用干净毛巾擦拭玻璃门并每周清洗一次 5擦拭茶几台面摆设沙发灯座及指示牌等公共设施 6清理垃圾筒更换垃圾袋 7雨天门口摆放告示牌增加拖擦频率 8下班前将垃圾清理干净 9出入口的平台每周冲刷一次 10每月对大理石地面打蜡保养一次特殊天气增加频率 4212清洁标准 1保持大理石地面墙身有光泽无污渍每平方米地面脚印不超过2个 2大门玻璃无手印灰尘保持光亮干净 3大堂台面沙发不锈钢等保持光亮整洁无灰尘 4烟灰缸内烟头存放量不超过3个 5果壳箱内垃圾不超过12 6保持空气清新无异味 4213安全及注意事项 1擦拭电器开关灯具要用干毛巾以防触电 2大理石打蜡抛光由专业人员操作 3拖地时不要弄湿电梯厅门以免腐蚀 422玻璃镜面清洁操作规程 1发现玻璃沾有污迹印迹时用玻璃刀片铲除污物 2把清洁毛头套套在伸缩杆上 3按比例兑好玻璃水130 4将毛头浸入玻璃水中 5将浸有玻璃水的毛头安在玻璃上来回推擦 6用伸缩杆套好玻璃刮从上至下刮去玻璃上的水迹 7最后用干毛巾抹去玻璃脚上和玻璃上的水迹 423灯具清洁操作规程 4231操作程序 1准备梯子螺丝刀抹布胶桶等工具 2关闭电源架好梯子人站在梯子上一手托起灯罩一手拿螺丝刀拧松灯罩的固定螺丝取下灯罩 3先用湿抹布擦抹灯罩内外污迹和虫子再用干抹布抹干水分 4将抹干净的灯罩装沙锅内并用螺丝刀拧紧固定螺丝 5清洁灯具时应先将电源关闭取下盖板取下灯头然后用抹布分别擦抹灯和灯具及盖板重新装好 4232清洁标准 清洁后的灯具无灰尘内无蚊虫灯盖灯罩明亮清洁 4233安全注意事项 1在梯子上作业时应注意安全防止摔伤 2清洁前应首先关闭灯具电源以防触电 3一人在梯子上作业时应注意防止灯具和工具掉下碰伤行人 4用螺丝刀拧紧螺钉固定灯罩时应将螺钉固定到位但不要用力过大防止损坏灯罩 424喷水池清洁操作规程 4241清洁范围 园区内的喷水池 4242操作程序 1平时保养日常外围保洁员每天定时用捞筛对喷水池水面漂浮物进行打捞保洁 2定期清洁每月定期清洗一次 3在清洁区域放置好告示牌 4打开喷水池排水阀门放水工程部配合 5待池水放去三分之一 6保洁员入池清洁 7用长柄手刷加适量的清洁剂由上而下刷洗水池瓷砖 8用毛巾抹洗池内的灯饰水泵水管喷头及电线表层的青苔污垢 9排尽池内污水并对池底进行拖抹 10注入新水投入适量的硫酸铜以净化水质并清洗水池周围地面污迹 4243清洁标准 眼看水池清澈见底水面无杂物池底洗净后无沉淀物池边无污迹 4244安全注意事项 1清洗时应断开电源 2擦洗电线灯饰不可用力过大以免损坏 3 清洁时不要摆动喷头以免影响喷水观赏效果 4注意防滑跌倒 425楼梯地面的清洁操作规程 1清扫地面与阶梯上的积灰杂物 2将各楼层生活垃圾收集到垃圾房 3准备好干净的水毛巾抹擦公共设施楼梯扶手 4用干净拖布拖地面阶梯至干净无渣 5各梯间通道地面墙面每月除层一次 426电梯轿厢清洁操作规程 4261操作程序 42611电梯轿厢清洁流程图 42612操作规范 1先准备好所需要的不锈钢油家具上光蜡碧丽珠玻璃清洁剂刀片抹水器空气清新剂和干湿抹布若干块 2用潮湿的抹布擦拭天花板除去灰尘用干燥的干净抹布擦去灯具上的浮尘 3用抹布和家具上光蜡清洁厢内木质墙面 4用另一些抹布和不锈钢油擦拭电梯的不锈钢门及门槛门缝除去各种污渍并使其光亮 5清洁轿厢内的玻璃面 6用抹布擦拭电梯按钮和电话机外壳喷上空气清新剂 7每天晚班对轿厢内的大理石地面进行抛光补蜡 8清洁结束后将所有的工具清点并收齐送回工作间 427石材地面保养操作规程 4271操作程序 42711准备工作 好抛光机百洁垫清洁蜡喷壶小心路滑牌和用于大厅推尘排拖 42712抛光补蜡 1先用排拖将地面灰尘推干净使地面清洁并在工作现场边缘树立小心路滑牌提醒业主注意安全 2将清洁蜡盛在喷壶口调节好喷嘴注意喷蜡不能喷到墙面和家具上喷到距离墙家具约70cm左右即可打蜡时落蜡均匀上下距离30cm横距100cm 3在蜡封干之前用配有百洁垫的抛光机在喷过蜡的地面上反复磨擦使蜡面的局部污迹和有磨损或脚印的地方修复直到地面上留有一薄薄的新蜡且光亮光洁每天保养大理石达到光洁无痕无迹无死角 4在抛光时服务员应将电线挂在肩上不要让松弛的电线团落在地上或落在抛光机的盘子下面 42713结束工作 1用推尘将磨散的蜡屑和灰尘推走 2将工具带回工作间对抛光机和垫子进行彻底冲洗将垫子晾干备用用干净的干抹布将抛光机表面及底座擦干 428生活垃圾运输操作规程 1产生的生活垃圾由保洁人员每天两次收集到指定的的垃圾桶 2每天下午将垃圾桶集中到指定收集点 3每天用专用压缩垃圾车将垃圾运输到生活垃圾处理场禁止随意倾倒4垃圾日产日清 43年度保洁计划 保洁工作计划序号清洁内容一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月备注1水景清洁2高杆灯除蜘蛛网网罩清洁14月1112月除蜘蛛网510月网罩清洁3减速带清洁4反光镜5标示标牌6消防楼梯窗户7地下车库地坪清洗8电梯上钢油9大堂地面结晶10地下室消防管线掸尘11楼道墙面除灰12楼面玻璃窗 清刮13楼道顶棚除尘14指示灯 应急灯15露台天沟保洁16玻璃顶棚保洁17窨井清洁18外围地面冲洗44年度消杀计划 为维护环境确实保证消杀工作及时有效的完成根据日常工作计划特制定一下消杀计划 441消杀对象 灭蚊蝇蟑螂 442消杀区域 1梯口梯间及楼宇周围 2配套的娱乐场所 3垃圾箱垃圾周转箱等室外公共区域 443消杀方式选择与药物计划 消杀药物一般用氯氰菊酯卫士威胺氯菊灭害灵类药喷洒剂等消杀方式以喷药触杀为主 每年的59月份中每周应进行一次灭虫消杀工作其他月份每季对窨井明沟垃圾房喷洒药水一次 444喷杀操作要点 1穿戴好防护衣帽 2将喷杀药品按要求进行稀释注入喷雾器里 3 对上述区域进行喷杀 445喷杀时应注意 1梯间喷杀时不要将药液喷在扶手或住户的门面上 2不要在客户出入高峰期喷药 3办公室设施应在下班后进行并注意关闭门窗 4将药液喷在墙角桌下或壁面上禁止喷在桌面食品和器具上 446临时消杀工作根据政府主管部门或集团要求和灾害情况确定实施 447每次在消杀作业前环境维护部应通知客服部在宣传栏处张贴消杀通知以告知业主注意事项在消杀工作进行时应在醒目位置放入安全警示标识方可进行作业 448消杀前应关注天气预报大风天气降雨天气不实施消杀工作以免造成环境污染 449消杀工作标准 1 检查地下停车场目视无明显蚊虫在飞 2 检查楼宇周边办公室内目视无苍蝇滋生地 3 消杀工作的管理与检查 4消杀工作前保洁主管必须详尽地告诉作业人员应注意的安全事项 5保洁主管应每次检查消杀工作的进行情况并将工作情况记录于每天工作日记中 6保洁班长现场跟踪检查确保操作正确 7 保洁主管应每月与有关人员对消杀工作按检验方法和标准进行检查 四各类应急预案 一防台防汛防雷应急预案 1 目的 为了避免台风雷电特大暴雨袭击时可能出现的事故尽量减少不必要的损失特制定本预案各物业服务中心都可结合本物业的实际情况组织实施 2 适用范围 适用于管理和服务范围内的防台防汛防雷的应急管理 3 职责 31 服务中心负责防台防汛防雷工作组织实施 32 物业服务中心的统一部署共同做好防台工作 33 物业服务中心如有无法解决事项或发生事故造成损失时应及时报告综合管理部和分管领导协调处理 4 工作程序 41 台风暴雨来前的准备工作 411 温馨提示 根据当地气象部门发出的台风暴雨雷电警报物业服务中心应通过在宣传栏内张贴告示等形式提前向业主发出温馨提示通知业主配合关闭自家室内门窗检查其自有的悬挂物搁置物封闭物的牢固程度并将花盆等易坠物品告示移放进室内以免发生伤及路人具体应包括台风报告求助电话告知安全用电门窗关闭外出注意事项等内容 412 安排值班 根据台风暴雨雷电信息启动本预案时安排防台防汛防雷应急人员进行值班物业服务中心应根据实际情况安排人员24小时值班并向业主和物业使用人公布值班电话 物业服务中心应组织应急抢修队伍24小时值班并准备排水泵等设备工具以便在发生紧急情况后及时反应处理 413 加强巡视 在台风汛情雷电到来前物业服务中心应在日常检查的基础上组织人员加强巡视以减少灾害天气条件下的不安全因素杜绝事故隐患重点须巡视下列部位 1广告牌检查支架是否牢固能否挡住强风的侵袭是否需要加固 2宣传栏是否需要临时加装支撑物增强稳定性 3外立面查看面砖及其他装饰物有否松动或有被强风刮落的可能 4窗台阳台公共露台检查公共部位是否搁有花盆遮阳伞等易坠落受损的器物 5空调室内外机锈蚀是否严重是否需要更新或加固 6屋顶下水管及主要的雨污水管道查看畅通情况有无杂物堵塞 7遮阳棚是否及时收拢支架是否牢固 8易折断的高大乔木是否需要有必要的加固支撑或必要的修枝 9车辆停放状况机动车辆和非机动车辆是否按规定停放 10雨污水排水泵水泵工作是否正常是否设定在自动运行状态 11检查楼顶的旗杆卫星接收器加固所有易松脱的部件 12检查公共部位所有门窗是否牢固及关闭 13检查所有水箱盖检查是否牢固及上锁杂物必须清理 14加固树木以防刮台风后倒下伤及行人和建筑物 15灯箱检查支架是否牢固如发现路灯倒地工程维修人员须切断电源后进行抢修 16配电系统检查配电系统确保紧急情况下用电 17避雷针避雷带检查屋顶金属物的连接情况引下线是否有断裂或锈蚀 414 物资准备 物业服务中心应从台风汛情可能造成的危害等方面考虑准备必要的物资具体应包括 1应急照明工具 2防止树木倾倒的加固材料 3必要的雨具 4应急准备用排水泵 5消防器材 6防汛沙袋 42 暴风雨来时应急处置 421 加强巡查 1物业服务中心应安排主要管理人员24小时轮流值班做好相关的值班记录负责紧急抢救灾害工作 2工程人员应对暴露在外的设施及排水设备运行情况进行检查内容包括排水渠道尤其是地下车库的排水渠道是否畅通建筑物外立面是否有需要加固的棚架等 3保安维护队应组织应急队伍加大对周界报警区域的巡逻频次一旦发现紧急情况迅速处理同时加强车辆疏导工作发现异常情况立即进行处理 4保洁员应及时清扫路面落叶杂物等避免这些东西被冲进排水渠道造成堵塞 5绿化员应分区域检查草坪是否被水淹树木是否被吹倒或被积压伤等一旦发现异常情况立即采取抢救措施 422 及时加固排堵 当发现有建筑设施有倒塌危险时物业服务中心应在第一时间采取措施予以加固如发现排水沟渠排水不畅或排水设备运行不正常物业服务中心应及时组织排堵对有故障的设备立即组织抢修尽快恢复正常运行必要时应启用备用设备加速排水防止水淹事故如事件紧急应立即要求物业管理部应急抢修队伍予以支援 423 停电处置 如遇供电部门突然停电物业服务中心应及时与供电部门联系了解停电原因及后续供电的大致时间并采用通告广播等有效方法通知业主如遇天暗时段应立即将情况向保安维护总部值班人员汇报同时还应启用备用照明尤其在公共通道主要出入口等关键部位以保安全在有可能的条件下还应为业主提供蜡烛等应急照明 报警消控中心须及时切换供电电路或启用备用电源保证监控设备的正常有效运行 424 及时处理积水 如发现有大面积积水影响人员或车辆的正常通行或有造成水淹事故的隐患物业服务中心应组织力量对相关的排水设施设备进行检查查明原因后采取相应的措施清理积水 425 隔离事故易发场地做出明显标志 加强对事故易发地段的检查保持标识清晰有效如有标识被台风刮掉应随时补上防止人员车辆靠近而受到损害 426 出现事故的处置 台风暴雨造成建筑物倒塌树木吹倒水淹等事故物业服务中心应立即向分管领导及相关职能部门汇报对事发场地做出明显标识做好相应的隔离防护尽量减小损失 发生雷击伤害事故立即拨打120急救电话并及时通知受伤人员的亲属并报告领导受雷击后烧伤或严重休克的人应立即让其躺下扑灭身上的火并对其进行抢救 43 台风暴雨过后的处置 431物业服务中心组织各工作人员检查管辖物业内是否有损伤部位或业主遗失的物品并协助各部门做好相关的书面统计记录 432 设施设备维保人员检查管辖物业内的设施设备是否运作正常无异常情况排水系统是否畅通无堵塞等 433 保安维护队组织各保安维护员检查物业内的治安情况及消防设施完好情况查看地面泊位上的车辆停放情况为业主提供其他特殊情况的帮助等 434 保洁员检查管辖物业内的卫生情况及时处理灾后的残枝落叶杂物及其他垃圾等 435 总综合管理部在5个工作日内统计有关受损资料 二消防应急预案火灾应急预案 1 目的 通过本预案的实施可以使项目一旦出现消防火灾事故时可采取相应的应急及急救措施将可能对员工生命业主财产安全造成的损失以及可能造成的对环境的影响降低至最低限度 2 适用范围 本规范适用于物业服务有限公司消防应急管理 3 职责 31 保安队负责消防培训统筹实施消防演习 32 在事故或紧急情况发生后服务中心保安队负责组织义务消防员灭火紧急疏散并协助消防部门查明原因提出整改措施和妥善处理善后事件并向上级相关部门报告 33 相关部门应予以配合 4 工作程序 41 执勤保安维护队班长和保安维护员在巡逻中发现火警时要立即把火警地点报告保安维护队队长保安维护队队长应立即采取以下措施具体措施包含 a 立即向物业服务中心经理进行报告 b 组织义务消防队员扑救初起火灾和救人 c 根据火情的大小确定拨打火警电话119报警时要讲清火警发生的地址燃烧物质的性质报警人姓名并派人到路口接应引导消防车进入火场 在服务中心经理没赶到现场前义务消防队员必须自觉服从现场最高负责人的指挥具体工作包含 a疏散抢救 需在醒目处张贴消防疏散图 引导业主向安全区疏散护送行动不便者撤离险境并做好安置和安抚工作 检查是否有业主仍留在着火区域而没有疏散出来 引导自救引导业主沿消防通道进行疏散如不行则带领业主往屋顶平台避难层等处疏散在上风处等待救援必要时组织水枪进行喷水掩护疏散时禁止使用电梯 b 灭火 启动消防水泵铺设水带进行灭火 关闭设有防火分区的防火门 携带灭火器材到着火现场及周围查明是否有火势蔓延的可能并及时扑灭蔓延过来的火焰 针对不同性质的燃烧采用不同的灭火方法 配合消防官兵的灭火行动 c 安全警戒 外围的警戒任务是清除路障指挥车辆驶离现场劝导过路业主及无关人员撤离现场维护好辖区外围的保安 着火现场周围的警戒任务是阻止无关人员进入火场指导业主有序疏散保护好从火场抢救出来的物品 着火现场的警戒任务是阻止业主重入火场拿取贵重物品防止有人趁火打劫保护好消防器材指导业主有序疏散 42 员工的紧急疏散程序 421 任何一名员工在发生严重危害生命或财产安全的事故时要尽力保持冷静采取适当的应急措施 422 员工听到警报声应在指定人员或相关人员的指挥下有保安的疏散 423 在疏散过程中各位员工一定要注意以下事项 4231 迅速并有保安地离开工作岗位 4232 在疏散过程中把电源关掉 4233 切勿使用电梯 4234 疏散中急步离开切勿拥挤奔跑 4235 不要因收拾个人物品而延迟逃生机会 4236 离开现场后在未经许可的情况下切勿重返现场 4237 疏散后马上到指定的地点集合并等候有关人员作进一步的指示 43 现场保护和处理 431 灾后应保护好现场协助集团相关部门进行事故现场分析查明原因并编制整顿报告上报 432 必要时保安维护队要积极配合公安消防机关进行事故的调查工作并对事故进行详细的记录 44 应急演练 441 物业服务中心每年至少组织二次应急演练 三电梯故障应急预案 1 目的 为了规范项目对出现电梯伤人和困人事故应急处置工作有效预防及时控制和消除电梯伤人和困人事故的危害为了保障电梯乘客在乘梯出现紧急情况时能够得到及时解救最大限度的保障乘客的人身安全以及设备安全特制定本预案 2 适用范围 本预案适用于项目域内使用的电梯突然发生的造成或可能造成人身安全和财物损失的事件或事故 3 职责 31服务中心负责管辖区域内发生电梯应急事故的处理 4 工作程序 41 电梯困人应急预案 411 接到业主报警或发现有乘客被困在电梯内应立即通知保安维护队长和服务中心负责人同时记录接报和发现时间 412 保安维护队长接报后应一方面通过监控系统或对讲机了解电梯困人发生地点被困人数人员情况以及电梯所在楼层另一方面通过对讲机向服务中心负责人汇报联系维修单位前往解救抢修 413服务中心负责人接报后立即亲自到场或派员到场与被困乘客取得联系告知被困人员不可将身体任何部位伸出厢外可做抱头屈膝以减轻电梯急停时对任意造成的伤害安慰乘客要求乘客保持冷静静心等待救援人员的援救尤其当被困乘客惊恐不安或非常急躁试图采用撬门等非常措施逃生时要耐心告诫乘客不要惊慌和急躁不要盲目采取无谓的行动以免使故障扩大发生危险 414 乘客在电梯轿厢被困时的解救程序 a到达现场的救援专业人员应当先判别电梯轿厢所处的位置再实施救援 b电梯轿厢高于或低于楼面超过05米时应当先执行盘车解救程序再按照下列程序实施救援 1确定电梯轿厢所在位置 2关闭电梯总电源 3用紧急开锁钥匙打开电梯厅门轿厢门 4疏导乘客离开轿厢防止乘客跌伤 5重新将电梯厅门轿厢门关好 6在电梯出入口处设置禁用电梯的指示牌 415 在解救过程中若发现被困乘客中有人晕厥神志昏迷尤其是老人或小孩应立即通知医护人员到场以便被困人员救出后即可进行抢救 416被困者救出后服务中心负责人应当立即向他们表示慰问并了解他们的身体状况和需要同时请他们提供姓名地址联系电话如被困者不合作自行离去应记录下来存档备案 417被困者救出后应立即请电梯维修公司查明故障原因修复后经安全检测合格方可恢复正常运行 419当班人员应详细记录事件经过情况包括接报时间保安维护人员和维修人员到达现场时间电梯维修公司通知和到达时间被困人员的解救时间被困人员的基本情况电梯恢复正常运行时间若有公安消防医护人员到场还应分别记录到场和离开时间车辆号码被困人员有伤者的应记录伤者情况和被送往的医院填写事故事件情况登记表 4110维修单位或值班人员应详细记录故障发生时间原因解救办法和修复时间 42 突发停电时电梯应急预案 42 断电情况下的应急处理 421 电梯断电后发现人员应立即通知消监控中心由消监控中心值班人员通知服务中心维修组保安队消监控中心值班人员应拨打各电梯内的应急电话或通过监控探头检查电梯内是否有人被困如有人被困消监控中心值班人员应通过电话进行安抚维修人员应首先进行救援操作具体程序详见41条规定 422 维修人员应在解救被困人员后迅速判明停电原因进行抢修如有困难应及时与工程部主管联系请求支援 43 发生火灾时电梯应急处理 431 楼层发生火灾情况下的应急处理 4311 楼层发生火灾时消监控中心值班人员应立即通过消防联动装置控制电梯进入消防运行状态并通过应急电话安抚乘客使其保持镇静电梯运行到基站后立即疏导乘客迅速离开轿厢 4312 如消防联动装置失灵消监控中心值班人员应通过应急电话请乘客立即击碎玻璃按动消防开关使电梯进入消防运行状态 4313 如消防联动装置应急电话均失灵则由消监控中心值班人员通知电梯工由电梯工进行紧急迫降操作 432 井道内或轿厢发生火灾时的应急处理 4321 发现人员应疏导乘客迅速离开轿厢切断电源报告消监控中心同时用干粉和1211灭火器控制火势蔓延 4322 消监控中心通过消防联动装置对电梯进行迫降 433 灭火作业按消防应急预案进行操作 44 发生地震时电梯应急处理 441根据地方人民政府向预报区居民发布的紧急处理措施决定电梯是否停止何时停止 442 对于震级和强度较大震前又没有发出临震预报而突然发生的地震一旦有震感应就近停梯乘客离开轿厢就近躲避如乘客被困轿厢内则不可自行逃出保持镇静等待救援 443 地震过后应对电梯进行检查和试运行正常后方可恢复使用当震级为四级以下强度为6度以下时应对电梯检查供电系统有无异常井道导轨轿厢有无异常以检修速度做上下全程运行发现异常即刻停梯并使电梯反向运行至最高层站停梯由专业人员检查修理待上下合程运行无异常并多次往返试运行后方可投入使用 45 发生进水时电梯应急处理 451 在遇到台风雷暴洪水等恶劣天气时应实施预防性措施加强电梯巡视检查关好机房窗户和门 452 电梯发生进水事故时发现人员应立即通知消监控中心由消监控中心值班人员通知服务中心维修组保安队消监控中心应拨打进水电梯内的应急电话通知乘梯人员迅速离开轿箱以免发生意外 453 进水应急处理方法 4531 维修人员到达现场后应首先确认电梯内已无乘客然后对电梯做如下处理 a 当底坑内出现少量进水或浸水时应立即将电梯停在二层以上并断开电梯总电源 b 当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时应将轿厢停于进水层站的上一层断开电梯总电源 c 如因进水而导致电梯故障应采用受动盘车将电梯轿厢停于进水层站的上一层如因进水导致电梯故障而困人按41进行救援 d 当机房发生进水时应立即停梯并断开电梯电源总开关 454 维修人员关闭电梯电源总开关后应迅速判明进水原因阻断漏水源 455 对进水电梯应进行除湿处理如采取擦拭热风吹干自然通风更换管线等方法确认湿水消除绝缘电阻符合要求并经试梯无异常后方可投入运行对微机控制电梯更需仔细检查以免烧毁电路板 456 电梯恢复运行后详细填写事故报告对进水原因处理方法防范措施记录清楚并存档 四突发事件处理应急预案 1 目的 确保突发事件发生时能迅速果断进行处理保障安全 2 适用范围 适用所辖区域发生盗窃打架斗殴抢劫酗酒闹事等突发事件的处理 3 职责 31物业服务中心负责人负责组织员工进行突发事件及异常情况的处理 32值班人员应严守岗位 33保安维护员救生员负责安全防范 34其他员工应听从上级领导的调遣积极参与救护或抢险 4 工作程序 41盗窃 411 当保安维护员发现有盗窃现象或接到盗窃报案时立即用通讯设备对讲机或电话向保安维护队队长门岗班长报告现场的具体位置然后留在被盗窃现场或迅速赶赴被盗窃现场维护现场保安保护现场禁止一切人员进出现场 a保安维护员到达现场后立即了解被盗窃的具体地点时间及情况 b保安维护员到达现场前案犯已逃离现场时可用电话或对讲机报告但在使用对讲机公用频道时不应随意泄露案件的性质正确的呼叫对讲术语队长班长请速到××单位位置 c保安维护员到达现场时如案犯仍未逃跑或已被抓捕可使用对讲机向队长班长报告 d若犯罪分子逃跑一时又追捕不上时要看清人数衣着相貌身体特征所用交通工具及特征等并及时报告队长班长重大案件要立即拨110电话报警 412 队长接报告后立即用通讯设备指挥调遣保安维护员对现场进行保护并迅速赶赴现场指挥 4121 与门岗班长联系要求对案发现场进行保护 4122 队长到达现场立即了解案情及相关资料询问笔录根据案情需要作出布置 a向被盗窃的当事人或知情人了解清楚犯罪嫌疑人的特征及其逃离方向后视情况立即组织保安维护员去抓获犯罪嫌疑人记录业主住户所提供的所有情况记录被抢盗物品及价值询问业主住户是否有任何线索怀疑对象等情况 b队长将了解的案情及收集资料进行甄别 c队长将了解的案情及收集资料进行分析总结后向保安维护总部经理汇报请示作出进一步工作指示 d有案发现场的包括偷盗抢劫现场要保护现场任何人不得擅自移动任何东西包括罪犯留下的一切手痕脚印烟头等不得让外人进入现场在公安机关人员未勘查现场或现场勘查完毕前不能离开 e若是流窜作案没固定现场的对犯罪分子遗留下的各种物品作案工具等应用钳子或其他工具提取然后放进塑料袋内妥善保存交公安机关处理切不可将集团员工或其他人员的指纹等痕迹留在物品上 f事主或现场如有人员受伤要立即设法尽快送医院医治抢救并报告公安机关 当值班长应在值班记录上进行记录并报保安维护进行 413 保安维护总部经理收集有关资料及信息后根据案件损失及影响的大小向公安机关总经理报告案情 42 打架斗殴 421当保安维护员在巡逻中发现有打架斗殴的行为或接到打架斗殴的报案时 a应立即上前制止或迅速赶赴现场进行制止防止该行为的扩大而造成不必要的损伤同时保安维护员应立即用通讯设备向队长报告具体位置已伤的人数参与打架斗殴的人数以及请求支援的范围无法保证自身安全或事态继续扩大无法控制时及时报警处理 b将现场围观的人员隔离或劝离现场维护现场的道路交通保安保护好现场 c将因打架斗殴造成伤亡的人员视其伤势的轻重送医院抢救 422保安维护队队长接报告后立即用通讯设备指挥调遣现场附近的保安维护员对现场进行保护通知监控中心做好现场监控和取证工作同时监控好各出入口动态防止有人趁机破坏并迅速赶赴现场指挥 4221与门岗保安维护队班长联系要求对现场进行保护 4222保安维护队队长到达现场立即了解案情及相关资料根据现场的事态作出布置 a调遣保安维护员对打群架的事件进行增援 b调派车辆对重伤有生命危险的人员送医院抢救 c对事态轻微的事件进行调解 d对事态严重或造成不良影响的打架斗殴事件的当事人带回保安维护总部进行询问笔录并交由公安机关处理 4223保安维护队队长将收集的资料及作出的工作布置向保安维护总部经理汇报请示作出进一步的工作指示 423 保安维护总部经理收集有关资料及信息后应做好工作安排处理善后的工作对于事态严重造成人员伤亡时应立即与公安机关协调有关的处理工作并报告总经理 43 抢劫 431执勤保安维护队班长及保安维护员在巡逻中发现有抢劫行为或接到有抢劫报案时应做到 a 应立即上前制止该违法犯罪行为或迅速赶赴现场制止并对现场进行保护同时用通讯器材向保安维护队队长报告 b 如犯罪嫌疑人仍在现场时应立即抓捕带回保安维护队并请事主一起到保安维护队后交由公安机关处理 c 向事主了解在被抢劫过程中人身是否受到损伤及财物的损失情况如事主受伤则应视其伤势的情况送医院救治 d 在追捕犯罪嫌疑人遇敌众我寡敌强我弱时应采取敌逃我追敌强我缠一边追一边联络的方法等支援的保安维护员或公安人员赶到后一起擒获犯罪嫌疑人以免造成不必要的损伤 432 保安维护队队长接报告后立即用通讯器材指挥调遣案发现场附近的保安维护员和其他执勤保安维护员对现场进行封锁和保护并迅速赶赴现场指挥 具体内容包含 4321 与执勤的保安维护队班长联系要求保安维护队班长及案发区域保安维护员参加现场保护工作 4322 保安维护队队长到达现场后立即了解案情及相关资料根据案情需要及时作出布置 a 调派保安维护员增援抢救围捕保护现场 b 向事主或知情人询问犯罪嫌疑人的特征及被抢劫的经过并进行记录对被抓捕的犯罪嫌疑人进行甄别询问并进行记录 c 将有关的资料线索及抓获的犯罪嫌疑人移交公安机关处理 4323 保安维护队队长将收集的资料信息及作出的工作布置向保安维护总部经理汇报请示进一步的工作指示 433 保安维护总部经理接报告后视情况而定赶赴现场处理善后各项工作上报公安机关及集团总经理积极配合公安机关工作 44 凶杀 441 执勤保安维护队班长及保安维护员在巡逻中发现有凶杀行为或接到凶杀报案时应做到 a 立即上报公安机关并赶赴现场制止违法犯罪行为对现场进行保护同时用通讯器材向保安维护队队长安保部经理及保安维护总部经理报告 b 封锁案发现场在公安人员到达前坚决禁止无关人员出入现场 c 犯罪嫌疑人尚未逃离现场时应将其抓获并扭送公安机关处理 d 对伤者应立即送往医院抢救 e 在搬抬过程中所走过的路线及碰过接触或搬抬过的物件均应进行认真细致的登记 f 在公安人员到达时立即将登记的事项向公安人员报告 442 保安维护队队长接报后立即上报保安维护总部经理并迅速赶赴现场指挥具体工作包含 a 调遣指挥现场附近的保安维护员对现场进行警戒封锁严格检查出入人员 b 维护和疏导现场及交通保安抢救伤者做好各项记录 c 协助公安机关工作提供资料及线索 443 保安维护总部经理接警后迅速赶赴现场指挥并将案情向公安机关通报协助和指挥保安维护员配合公安人员工作并将案情报告总经理 45 交通意外事故 451 保安维护员在巡逻中发现交通意外事故或接到交通意外事故报告求助时 a 应立即用通讯设备报告保安维护队队长发生交通意外事故现场的具体位置 b 留在现场或迅速赶赴现场维护交通保安和保护现场抢救伤者 c 对重大的交通意外事故须请示保安维护队队长进行支援 462 保安维护队队长接到报告后立即报告保安维护总部经理并迅速赶赴现场参加抢救 a 调遣指挥门岗保安维护员维护现场保安交通保安 b 送重伤者到医院抢救急救120 c 报交警大队事故组电话122告知事故发生的时间及地点事故造成的伤亡及损失情况已送抢救情况 453 保安维护总部经理接报后立即赶赴现场根据事故的需要调派车辆进行抢救并报交警事故组和集团总经理 46 醉酒闹事和精神病人事件 461 醉酒者或精神病人失去正常的理智处于不能自控的状态下易对自身或其他人员照成伤害保安维护人员应及时对其采取控制和监督措施 462 及时通知醉酒者或精神病人的家属让他们派人领回 463 若醉酒者或精神病人有危害社会公共保安的行为可上报主管将其强制送到派出所处理 47 可疑爆炸物品事件 471 发现或接到各类可疑物品时立即想主管领导及时报告并留守现场阻止任何人再接触可疑物 472 主管领导立即组织人员改到现场向有关人员了解情况如初步确认可疑物品为危险物品时立即对附近区域的人员进行疏散并设置临时禁戒线任何人员不得擅自入内 473 立即向公安机关报案并向集团领导通报 474 对附近区域进行全面搜索以消除隐患 475 待公安机关到达现场后协助公安人员消除保障危险隐患并进行调查 48突发事件监控录象调取控制 对突发事件如需要调取各监控录象进行查看取证须报各物业服务中心负责人批准后方可查询并进行记录 五排水管堵塞溢水应急预案 1 目的 对项目潜在事故或紧急事故情况做出应急准备和处置从而避免或减少事故的发生减少发生事故所造成的损失 2 适用范围 适用于项目管理范围内发生排水管堵塞溢水紧急情况的准备和处置 3 职责 31 服务中心负责组织保安队工程部编制应急预案并组织贯彻落实 32 物业服务中心负责紧急情况下的抢修工作 33其他部门配合做好善后处理工作 4 工作程序 41 巡视人员发现或接到报告排水管堵塞溢水后应立即通知物业服务中心并做好维护现场保安工作 42 物业服务中心经理接到报告后应立即安排工程维修人员赶赴现场进行抢修保洁人员做好现场积水清理工作 43 工程维修人员到达现场后应对排水管堵塞部位和堵塞迅速作出判断并确定抢修方案 44 工程维修人员在抢修中应划出作业范围对堵塞的部位和部件根据不同的管径和材质分别采用手控式电动疏通器竹制或钢制疏通疏通气动枪疏通药剂等器具和措施迅速有效地将堵塞的排水管道彻底予以疏通对化粪池可请求市政环卫部门用专业疏通绞车或其它手段进行疏通 45 工程维修人员在抢修过程中发现因管道锈蚀或塌陷而引起堵塞溢水的需要更换管道或加固管道支撑基础物业服务中心应根据抢修范围规模和手段等综合因素作出限期抢修的时间安排影响到业主居家生活时应做好应急处理措施 46 对经勘察排水管堵塞系因市政管网引起且属于有关市政部门管辖范围的物业服务中心在采取必要的应急手段后应及时与有关单位取得联系敦促其限时从速抢修 47 物业服务中心在疏通抢修清理现场积水的作业完成后须对事故原因作出分析对抢修过程进行总结同时对业主作必要的沟通 六水管爆裂水箱满溢和水浸应急预案 1 目的 对项目潜在事故或紧急事故情况做出应急准备和处置从而避免或减少事故的发生减少发生事故所造成的损失 2 适用范围 适用于项目管理范围内发生水管爆裂水箱满溢和水浸紧急情况的准备和处置 3 职责 31 服务中心负责组织保安队工程部编制应急预案 32 物业服务中心负责实本预案以及紧急情况下的抢修工作 33 其他部门配合做好抢险及善后处理工作 4 工作程序 41 水管爆裂水箱满溢应急处理 411巡视人员一旦发现包括接到报告水管爆裂或水箱满溢后应立即设法制止溢水切断供水或封堵爆裂管口并通知小区物业服务中心做好现场保安维护工作 412 物业服务中心经理应立即组织工程维修人员保洁人员等赶赴现场并做好 a进行现场拍照或现场记录以便日后保险理赔等备用 b工程维修人员应及时关闭漏水部位的进水阀门迅速切断水浸区的电源防止触电事故如属市政供水单位给排水故障的应马上通知所在地的供水单位 c迅速采取有效措施利用沙包吸水器拖把潜水泵等清除积水以防水势蔓延威胁设施安全如果电梯进水将电梯人工方式升高至安全地点将电源关闭做好现场安全围闭和温馨提示工作待电梯修复检测合格后方可开放营运 413 在维修抢险清理现场积水的过程中工程维修人员应对配电等设备机房采取相应的检查和防护措施 414 抢修完毕后工程维修人员应对遭水侵的机电设备及其控制柜进行绝缘测试和相关的修复工作 415 对受事故影响的业主物业服务中心经理应及时上门做好安抚工作 416 事故处理完毕后应拟写事故报告并存档以便日后分析用 417 下水管道产生冒水事故应组织人员疏通排水管并按上述方法清理现场 42 水浸应急措施 421 物业服务中心接到报警或发现小区范围内出现水浸事故应立即将进水地点楼层水源情况报告物业服务中心经理工程部值班人员和保安维护队当班班长并在支援人员到达之前尽量控制现场水势防止水浸范围扩大 422 立即查明水浸原因采取措施包括关闭水泵关闭水阀封堵水管堵塞漏洞疏通排水管道打开末端放水等切断水源并关闭受浸区域电闸防止人员触电水源来自供水总管或工程部无力解决时应立即通知自来水公司前来抢修 423 在水蔓延的通道上摆设拦水沙包或采取其它一切有效措施防止水蔓延到电梯井道设备房配电室业主室内或其它楼层 424 组织力量采用各种手段包括采用扫帚扫水吸水机吸水水泵抽水等排净积水清理现场尽快恢复整洁 425 水源中断后工程部应立即派人尽快修复受损设施保安维护队物业服务中心应设法维持小区内保安并耐心做好业主的安慰解释工作尽力解决水浸给业主带来的实际困难并注意维护公司的形象 426 在水浸事故后有任何公共设施的正常使用受到影响或由此引发停电停水应告知相关业主或在小区各主要出入口设置告示通知全体业主并安排相关人员在各关键位置如有任何区域存在危险性应在该范围内设置警告标志 427 事后物业服务中心应认真分析事故发生原因总结经验教训并采取措施防止出现类似事故 428 详细记录水浸事故发生经过和采取的措施以及受损情况 429 一些常见水浸事故的预防措施 a 巡逻和设备巡检时重点检查设备是否完好有无存在跑冒滴漏腐蚀现象应留意排水渠道是否有淤泥杂物或塑胶袋有否堵塞并随时加以清理疏通清洁工定时清扫天台排水沟防止雨后垃圾冲入排水口造成堵塞 b 灾害性天气台风暴雨大雪来临前工程部应对内门窗天台排水沟渠集水井排水泵等进行一次全面检查发现问题及时修复 c 管道工在操作安装维修时应严格按照操作规程操作防止因操作不当引发水浸事故 d 加强业主户内装修管理防止由于业主在进行管道安装施工时不当引起水浸事故 e 平时应备足沙包作为应急用 七雪灾应急预案 1 目的 对项目潜在事故或紧急事故情况做出应急准备和处置从而避免或减少事故的发生减少发生事故所造成的损失 2 适用范围 适用于项目管理范围内发生雪灾紧急情况的准备和处置 3 管理职责 31 服务中心负责组织保安队工程部编制应急预案 32 物业服务中心负责紧急情况下按组织应急实施工作 35 其他部门配合做好善后处理工作 4 工作程序 41 物业服务中心接到大雪气象预报或有关信息后应立即在大厦公共信息栏明显位置张贴告示通知业主配合检查其室外自有的悬挂物搁置物封闭物的牢固程度并将花盆等易坠物品告示移放进室内以免发生伤及路人楼下的邻居等事故 42 物业服务中心组织保安维护员和工程维修人员对管理区域进行一次检查 421检查楼顶的避雷针旗杆广告牌卫星接收器等露天设施的抗风承重能力加固所有易松脱的部件 422 检查屋顶天沟是否有杂草垃圾排水管道是否畅通以免下雪时垃圾堵塞水管造成落水不畅 423 检查所有水箱盖是否牢固及上锁杂物必须清理 424 检查小区公共部位的所有门窗是否牢固及关闭 425 检查和疏通物业区域内下水道阴沟等设施清除杂物泥沙确保排水畅通 426加固大厦内的树木路灯以防大风大雪后倒下伤及行人和建筑物如发现路灯倒地工程维修人员须切断电源后进行抢修 427 检查大厦配电系统确保紧急情况下用电 428检查室外设施的防冻措施是否完备特别是裸露的水箱水管水龙头等 43 物业服务中心应密切注意收听气象台发布的风雪消息配备落实清理积雪的工具用品等检查竹竿等长棍工具是否充足以备大雪或暴雪时及时清理树枝上的积雪防止积雪压弯树枝甚至树杆检查铁锹扫帚木板雨衣雨裤手套等扫雪工具用品是否充足检查地面防滑设施如草垫地毯等是否准备公共部位面积较大的别墅区有条件的情况下可就近联系施工单位铲车等以备急用在单元出入口等位置做好防滑提示 八可燃气体泄漏应急预案 1 目的 对项目潜在事故或紧急事故情况做出应急准备和处置从而避免或减少事故的发生减少发生事故所造成的损失 2 适用范围 适用于项目管理范围内发生可燃气体泄漏紧急情况的准备和处置 3 职责 31服务中心负责组织保安队工程部编制应急预案并组织贯彻落实 32 物业服务中心负责本大厦范围内的灭火器的日常检查和维护负责在紧急情况下组织业户疏散对外联系消防救护单位等工作 33 服务中心负责对紧急情况下消防安全事故处理的指挥工作 34 工程部负责紧急情况下的抢修工作 35 其他部门配合做好善后处理工作 4 工作程序 41 接到业主报警或发现可燃气体泄漏后应立即通知物业服务中心物业服务中心应及时派人赶到现场查看情况必要时疏散人员并禁用电气设备包括手机电话和对讲机 42 物业服务中心经理保安维护队队长接报后一方面立即派员前往现场支援并通知工程部另一方面视情况通知液化气煤气公司和消防部门 43 工程部接到通知后急速赶赴现场协助施救 44 若天然气泄漏发生在室外应马上疏散周围人员建立警戒线防止围观并严禁烟火和使用电气设备如需乘电梯应将电梯停在距现场两层楼的位置然后步行前往现场 45 若天然气泄漏发生在室内要保持冷静谨慎行事切记现场不可按门铃启闭照明灯开换气扇打报警电话使用对讲机以及关闭电闸也不要脱换衣服以防静电火花引爆泄漏的气体 46 施救人员进入室内前应采取一定的防范措施戴上防毒面具没有防毒面具则用湿毛巾捂住口鼻尽可能屏住呼吸进入室内后应立即切断天然气总阀打开门窗加快气体扩散并疏散现场范围内的非相关人员协助救援抢修的消防人员和维修人员维持现场保安 47 发现有中毒受伤者应立即小心妥善地将受伤人员抬离现场送往安全地区必要时施行人工呼吸并通知医疗部门前来救护或将受伤人员送往医院抢救 48 物业服务中心应详细记录液化气泄漏的时间地点故障情况和修复过程若有人员伤亡应详细记录伤亡人员的姓名性别年龄时间和抢救医院 九突发停电应急预案 1 目的 对项目潜在事故或紧急事故情况做出应急准备和处置从而避免或减少事故的发生减少发生事故所造成的损失 2 适用范围 适用于项目管理范围内发生突发停电紧急情况的准备和处置 3 管理职责 31 服务中心负责组织保安队工程部编制应急预案并组织贯彻落实 32物业服务中心负责对紧急情况下安全事故处理工作 33 工程部负责紧急情况下的抢修工作 4 工作程序 41 在接到停电通知时物业服务中心应事先将停电线路区域时间电梯和门禁使用以及安全防范要求等情况通知业主并在主要信息栏发布停电通告 42 在没有接到任何通知突然发生停电的情况下物业服务中心应立即确认是内部故障停电还是外部停电若系内部故障停电应立即派人查找原因采取措施防止故障扩大若系外部停电一方面要防止突然来电引发事故一方面致电电力局查询停电情况了解何时恢复供电 43 物业服务中心同时应将停电情况尽快通知大厦业主并在主要出入口发布停电通告具体见停电温馨提示要求业主保持冷静做好防范查看电梯内部是否关人如出现电梯困人同时启动电梯故障应急预案并检查门禁如发生因停电而不能关闭保安维护员应加强巡查 44 派人值守办公室或值班室耐心接待业主做好解释和疏导工作防止与业主发生冲突 45 如为天黑后停电物业服务中心应将备用的蜡烛等分发给有需要的业主夏季停电物业服务中心应准备扇子供来访业主使用必要时联系未停电的社区或其他较近小区方便有需要的老人孩子前去避暑 46 详细记录停电事故始末时间发生原因应对措施以及造成的损失 47 突发停电的预防措施 471物业服务中心应经常检查应急照明确保正常 472保安维护队配置巡逻检修用的电筒并做好充电保养保持完好 十触电事故应急预案 1 目的 对潜在职业健康安全事故或紧急事故情况做出应急准备和处置从而避免或减少事故的发生减少发生事故所造成的损失 2 适用范围 适用于项目管理范围内发生的触电紧急情况的准备和处置 3 职责 31 服务中心负责组织保安队工程部编制应急预案并组织贯彻落实 32 物业服务中心负责对紧急情况下安全事故处理工作 4 工作程序 41 应定期对各类电器设备进行安全检查针对可能存在的安全隐患制定整改措施和方案督促整改 42 定期组织员工开展用电安全知识技能教育培训组织应急疏散预案的实施和演练 43 一旦发现有人触电首先要尽快使用正确方法断开电源使触电者脱离电源并速报报警中心 44 现场的最高负责人作为现场的救护指挥员指挥现场救护工作将伤员放置平坦的地方现场有救护经验的人员立即对伤员按照应急措施实施紧急救护具体救护方法见公司设备事故处理规程 45 在现场的伤员得到急救的同时立即使用手机或其他通讯设施拔打当地120电话或与就近医院取得联系要求紧急救护之后应打电话向物业服务中心经理或其他负责人报告保护事故现场 46 负责人接到报告后立即组织落实后勤保障工作确保伤员能立即得到救护不因后勤不到位而影响急救 47 事故调查处置事故后应分析原因编写调查报告采取纠正和预防措施对预案进行评价并改善预案事故发生应急准备与响应情况要及时上报上级单位及公司质量管理部 十一高温中暑应急预案 1 目的 对公司潜在职业健康安全事故或紧急事故情况做出应急准备和处置从而避免或减少事故的发生减少发生事故所造成的损失 2 适用范围 适用于项目管理范围内发生的高温中暑紧急情况的准备和处置 3 管理职责 31 服务中心负责组织保安队工程部保洁编制应急预案并组织贯彻落实 32 物业服务中心负责对紧急情况下安全事故处理工作 4 工作程序 41 暑期工作必须合理安排作息时间应尽量避开中午炎热高温时段让人员尽量不要在高温环境下长时间不间断作业根据条件增设遮荫设施 42 设饮水点保证茶水供应安排人员将符合卫生标准的防暑降温饮品送到工作现场必要时及时发放防暑降温药品 43 当有人员发生中暑时 a立即报告现场领导需要时拨打电话请求救助急救中心电话120 b立即将患者移到通风阴凉干燥的地方如走廊树荫下休息 c让病人仰卧解开衣扣脱去或松开患者的衣服如果衣服己经被汗水湿透应更换干净衣服同时打开电扇或空调以尽快散热并补充含盐的清凉饮料尽快用物理方法降温使体温下降到38度以下 d如果患者意识清醒或者经过降温外理后意识清醒可以给患者服用绿豆汤淡盐水等解暑食物或饮料还可以服用霍香正气水等解暑药物昏迷者可针刺人中十宣穴等人体穴位严重患者须迅速送往医院进行处理临床上中医刮痧拔罐和抓筋往往起到立竿见影的效果 十二突发停水应急预案 1 目的 对项目潜在事故或紧急事故情况做出应急准备和处置从而避免或减少事故的发生减少发生事故所造成的损失 2 适用范围 适用于项目管理范围内发生突发停水紧急情况的准备和处置 3 管理职责 31 服务中心负责组织保安队工程部编制应急预案并组织贯彻落实 32 各物业服务中心负责对紧急情况下安全事故处理工作 33 其他部门配合做好善后处理工作 4 工作程序 41 定义突发停水事件是指在没有任何通知的情况下突然没有自然水供给致使楼层无水 42 应急流程 421当发生突发停水事件时物业服务中心接到停水信息后立即通知当班工程人员到现场查看同时迅速与自来水公司供水抢修队及相关部门联系了解是否因水厂或市政给水管网故障造成的停水 422 如水厂供水正常各物业服务中心工程技术部门立即组织维修人员对大厦供水管网进行检查查明漏水点确定停水原因及范围迅速制定抢修方案争取在最短时间内恢复供水 423 根据停水情况打印出停水通知和估计恢复供水的时间张贴到宣传栏处或楼道口告知业主同时通知停水范围内相关单位并利用广播电子显示屏等做好宣传解释及稳定工作 424 抢修恢复后物业服务中心工程技术部门对突发停水的原因进行分析制定纠正预防措施并将事件处置情况备案 3商务条件 31服务期限服务期三年本合同期限为一年根据对中标单位进行年度考核考核合格后进行第二年续签 32服务地点招标人指定地点 33付款方式按季度付款经考核合格予以付款考核不合格次月考核直到考核合格后付款 34服务成果验收 招标文件中的服务按照国标部标行业标准或者双方技术协议或者招标文件投标文件书面承诺提供服务如对服务以及质量有争议招标人组织相关部门对服务和质量进行检验或者验收未达到服务要求的由成中标人承担全部责任 注上述要求以及标注中 带★条款为实质性条款投标人必须按照招标文件的要求做出实质性响应 带●标注的产品为核心产品系指在非单一产品采购项目中采购人根据采购项目技术构成产品价格比重等合理确定的产品 第五章 评标办法 一综合评分法 1相关要求 11当投标人未提供符合招标文件规定的技术支持资料时其技术部分得0分 12技术汇总得分的计算方法评标委员会成员技术评分的算术平均值 13当投标人所提供的服务与招标文件要求相同但其表述不同时不扣分 14同类项目是指投标人已经完成的与本次采购要求相同或者类同的服务并且签订合同一方必须是投标人以相同或者类同部分的合同金额为准 15执行国家统一定价标准和采用固定价格采购的项目其价格不列为评审因素 16依据关于促进残疾人就业政府采购政策的通知财库2017141 号文 件规定残疾人福利性单位投标的须提供本单位的服务及残疾人福利性单位声明 函并对声明函的真实性负责残疾人福利性单位投标的视同小型微型企业按照 本招标文件小型微型企业的相关价格扣除标准执行残疾人福利性单位属于小型 微型企业的不重复享受政策 161 享受政府采购支持政策的残疾人福利性单位应当同时满足以下条件 1安置的残疾人占本单位在职职工人数的比例不低于 25含 25并且安置 的残疾人人数不少于 10 人含 10 人 2依法与安置的每位残疾人签订了一年以上含一年的劳动合同或服务协 议 3为安置的每位残疾人按月足额缴纳了基本养老保险基本医疗保险失业保 险工伤保险和生育保险等社会保险费 4通过银行等金融机构向安置的每位残疾人按月支付了不低于单位所在区县 适用的经省级人民政府批准的月最低工资标准的工资 5提供本单位制造的货物承担的工程或者服务以下简称产品或者提供 其他残疾人福利性单位制造的货物不包括使用非残疾人福利性单位注册商标的货 物 162 前款所称残疾人是指法定劳动年龄内持有中华人民共和国残疾人证或 者中华人民共和国残疾军人证1 至 8 级的自然人包括具有劳动条件和劳动意 愿的精神残疾人在职职工人数是指与残疾人福利性单位建立劳动关系并依法签订劳 动合同或者服务协议的雇员人数 163 符合条件的残疾人福利性单位在参加政府采购活动时应当提供残疾人福 利性单位声明函见附件并对声明的真实性负责 164 中标成交供应商为残疾人福利性单位的采购代理机构应当随中标成交 结果同时公告其残疾人福利性单位声明函接受社会监督 165 投标人提供的残疾人福利性单位声明函与事实不符的依照政府采购 法第七十七条第一款的规定追究法律责任 17中型小型微型企业应当同时符合以下条件 171依据财政部工业和信息化部政府采购促进中小企业发展暂行办法财库2011181号规定中型小型和微型企业投标的须提供中小企业声明函原件并对声明函的真实性负责 172按照关于印发中小企业划型标准规定的通知工信部联企业2011300号规定投标人应符合中小企业划分标准所称中小企业划分标准是指国务院有关部门根据企业从业人员营业收入资产总额等指标制定的中小企业划型标准 173提供本企业服务本项所称服务不包括使用大型企业的服务 18小型微型企业提供中型企业服务的视同为中型企业 19评分得分非整数的保留小数点后两位小数点后第三位数四舍五入 110监狱企业参与政府采购活动均视同小型微型企业享受国家优惠政策 2评分标准 21评分因素以及分值 评分因素以及分值 评分因素商务部分技术部分总分分值比重45分55分100分商务部分 评分因素分数评分标准投标报价10分满足招标文件要求且投标价格或者最终价格最低的投标报价为评标基准价其价格分为满分 其它报价得分=评标基准价÷投标报价或者最终价格×10企业业绩20分近五年已完成或在管的同类项目指物业服务项目单项合同每份得15分最高累计得 20 分 须同时提供同一项目的中标通知书原件财政部门或公共资源交易管理部门或招投标主管部门备案须盖章的合同原件及已完成项目验收单在管项目无须提供验收单以上原件缺一项不得分企业信用10分投标人通过ISO14001环境管理体系认证得2分通过ISO9001质量管理体系认证得2分通过OHSAS18001职业健康安全管理体系认证得2分取得企业信用等级AAA证书的得4分投标人须提供认证证书原件否则不予计分财务状况5提供会计师事务所出具的证明其上一年度财务状况的审计报告资产负债率小于等于05的得5分资产负债率大于05且小于等于06的得3分资产负债率大于06且小于等于07的得1分提供审计报告原件否则不得分技术部分 评审项目分数评分标准响应情况10分基础分为6分 优于招标文件实质性要求的每有1条加1分最高加2分对非实质性要求每出现1条正偏离加05分最高加2分 每出现1条负偏离扣除基础分2分出现3条及以上负偏离的响应情况项不得分服务方案25分1方案完整无漏缺项考虑周到总体模式及配套措施完整细致得31分 2机构设立运作流程各项规章制度及档案资料建立管理情况完善得31分 3根据投标人针对本次投标的优势分析以及日常经营管理经验配备人员能力组织计划等进行评分得31分 4有详细的应急事件处理预案得31分 5在满足招标文件要求的基础上能根据业主需求提出合理化建议或能合理展现投标人的专业管理特色和经验的得21分 6项目负责人具有大专及以上学历同时具有环卫管理师证的得5分须同时提供学历证明原件人员证书和参保证明社保网站打印的原件缺一项不得分 7具有消防设施操作员证的每个的2分最多的6分须同时提供人员证书和参保证明社保网站打印的原件缺一项不得分服务定位6分从服务好业主角度出发对项目的整体统筹规划认识深刻定位合理的优得64分良得32分一般得1分服务保证 措施14分投标人组织机构及服务质量保证措施保密措施等能做到机构健全投标人注册地在胶州或在胶州有分支机构的得3分 投标人须具有从事城市生活垃圾经营性运输许可证二级及以上资质证书得10分 服务响应时间优于采购文件规定的得1分说明 1投标人所提供的材料或者填写的内容必须真实可靠如有虚假或隐瞒一经查实将导致投标被拒绝并按照中华人民共和国政府采购法第七十七条第一款提供虚假材料谋取中标成交的进行处罚给采购人造成损失的应承担赔偿责任 2以上评标标准中要求投标人提交相关证明材料原件或复印件的未装订在投标文件中的不得分 3投标单位以联合体的身份参与政府采购项目的以商务部分加分最多的一家投标单位的加分为商务部分的加分 4资产负债率=年末负债合计÷年末资产总计 3政策加分以及计算方法 31给予残疾人福利性单位价格扣除 311 给予残疾人福利性单位包括相互之间组成的联合体产品的价格 10的扣 除计算方法是 最终价格＝投标报价×90按照最终价格计算其价格分得分 开标时投标人须提供残疾人福利性单位声明函原件否则不给予价格扣除 312 大中型企业和其他自然人法人或者其他组织与残疾人福利性单位组成联合 体投标联合协议中约定残疾人福利性单位的协议合同金额占到联合体协议合同金 额 30以上的可给予联合体 3的价格扣除计算方法是 最终价格＝投标报价×97按照最终价格计算其价格分得分 开标时投标人须同时提供残疾人福利性单位声明函和联合体协议原件否 则不给予价格扣除 313 残疾人福利性单位属于小型微型企业的不重复享受政策 32给予小型和微型企业价格扣除 331 给予小型和微型企业包括相互之间组成的联合体产品的价格 10的扣除计算方法是 最终价格＝投标报价×90按照最终价格计算其价格分得分 开标时投标人须提供中小企业声明函原件否则不给予价格扣除 332 大中型企业和其他自然人法人或者其他组织与小型微型企业组成联合体 投标联合协议中约定小型微型企业的协议合同金额占到联合体协议合同金额 30 以上的可给予联合体 3的价格扣除计算方法是 最终价格＝投标报价×97按照最终价格计算其价格分得分 开标时投标人须同时提供小型微型企业中小企业声明函和联合体协议原件 否则不给予价格扣除 第六章 投标人须知 1招标依据以及原则 11中华人民共和国政府采购法 12中华人民共和国合同法 13中华人民共和国政府采购法实施条例 14政府采购货物和服务招标投标管理办法 15政府采购供应商投诉处理办法 16山东省政府采购管理办法 17其他有关法律行政法规以及省市规范性文件规定 2合格的投标人 21符合中华人民共和国政府采购法第二十二条规定的条件 22符合本招标文件规定的资格要求且按照要求提供相关证明材料 23单位负责人为同一个人的两个以及两个以上法人母公司全资子公司以及其控股公司或者存在管理关系的不同单位都不得在同一包或者未划分包的同一招标项目同时投标 24投标人须知前附表规定接受联合体投标的应符合以下规定 241联合体各方应按照招标文件提供的格式签订联合体协议书明确联合体牵头人和各方权利义务 242联合体各方均应当符合政府采购法第二十二条第一款规定的条件 243联合体中有同类资质的投标人按照联合体分工承担相同工作的应当按照资质等级较低的投标人确定资质等级 244以联合体形式参加政府采购活动的联合体各方不得再单独参加或者与其他投标人另外组成联合体参加同一合同项下的政府采购活动 245联合体各方应当共同与采购人签订采购合同就合同约定的事项对采购人承担连带责任 246鼓励大中型企业和其他自然人法人或者其他组织与小型微型企业组成联合体投标但联合体各方均应符合上述规定 26为本项目提供整体设计规范编制或者项目管理监理检测等服务的投标人不得再参加本项目的招标活动 27采购代理机构及其分支机构不得在所代理的采购项目中投标或者代理投标不得为所代理的采购项目的投标人参加本项目提供投标咨询 28投标人提供的证明材料内容必须真实可靠 符合上述条件的投标人即为合格投标人具有参与公开招标的资格 因物件损坏单件物品采购低于300元以下由物业公司承担单价符合先市场行情或物价局指导价 甲方参与物业人员招聘面试环节1物业公司初步筛选出拟聘用人员2物业公司组织面试由甲方最终确定是否聘用该名人员因犯罪受过刑事处罚的人员不得录用回避直系亲属关系禁止直系亲属同时在岗 3保密 参与招标投标活动的当事人应对招标文件和投标文件中的商业和技术等秘密保密违者应对由此造成的后果承担法律责任 4语言文字计量单位时间单位投标有效期以及投标费用 41语言文字 除专用术语外与招标投标活动有关的语言均使用简体中文必要时专用术语应附有中文注释如投标人提交的支持文件和印刷的文献使用另一种语言应附有相应内容的中文翻译本在解释投标文件时以中文翻译本为准 42计量单位 除招标文件另有规定外计量均应采用中华人民共和国法定计量单位所有报价一律使用人民币货币单位为元 43时间单位 除招标文件中另有规定外招标文件所使用的时间单位天日均指日历天时分均为北京时间 44投标有效期 441在投标人须知前附表规定的投标有效期内投标文件以及其补充承诺等部分均保持有效 442在招标文件规定的投标文件有效期满之前如果出现特殊情况采购人或者采购代理机构可在投标有效期内要求投标人延长有效期要求与答复均以书面通知为准并作为招标文件和投标文件的组成部分投标人可以拒绝上述要求而其投标保证金不被没收拒绝延长投标文件有效期的其投标失效同意上述要求的既不能要求也不允许其修改投标文件有关退还和没收投标保证金的规定在投标有效期的延长期内继续有效 443投标有效期内投标人撤销投标文件的采购人或者采购代理机构可以不退还投标保证金 45投标费用 投标人应自行承担其准备和参加投标活动发生的所有费用 5踏勘现场 51投标人须知前附表规定组织踏勘现场的采购人必须按照规定时间地点组织投标人踏勘项目现场以便投标人获取有关编制投标文件和签署合同所涉及现场的资料投标人承担踏勘现场所发生的自身费用 52采购人向投标人提供的有关现场的资料和数据是采购人现有的能使投标人利用的资料采购人对投标人由此而做出的推论理解和结论不负责任 53投标人经过采购人允许可以进入项目现场踏勘但不得因此使采购人承担有关责任和蒙受损失除采购人原因外投标人应对踏勘现场而造成的死亡人身伤害财产损失损害以及其它任何损失损害和引起的费用和开支承担责任 6询问 61投标人对招标投标活动事项有疑问的可以向采购代理机构提出询问采购代理机构应当及时作出答复但答复的内容不得涉及商业秘密 62询问及答复既可以采取书面形式也可以采取电话面谈等口头方式 7偏离 采购人允许投标文件偏离招标文件某些非实质性要求的偏离应当符合招标文件规定的偏离范围和幅度 8履约担保 81在签订合同前中标人应按照有关规定或者事先经过采购人书面认可的履约担保要求向采购人提交履约担保除另有规定外履约担保金额不超过中标合同金额的10 82中标人未按照要求提交履约担保的视为放弃中标其投标保证金不予退还给采购人造成的损失超过投标保证金的中标人应当对超过部分予以赔偿 采购代理服务费 91采购代理服务费收取按照原国家计委招标代理服务收费管理暂行办法计价格20021980号国家发展改革委办公厅关于招标代理服务收费有关问题的通知发改办价格2003857号和国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知发改价格2011534号规定以中标金额为基准计算并收取中标金额在5亿元以上的代理服务费实行收费上限服务类代理服务费上限为300万元另现场向中标人收取公证费800元由中标单位承担评审费专家交通费由中标人承担如果是多个包或是多个中标人向中标人收取的公证费800元由中标单位共同承担 92采购代理服务费在审批的项目预算中已经列支的由采购人支付并按照财政部门规定列支在审批的项目预算中未列支的采购代理服务费用由成交供应商支付见供应商须知前附表 93采购代理服务费采用差额定率累进计费方式标准如下 服务类型 费率 中标金额万元服务100以下151005000850010000451000500002550001000001100001000000051000000以上00110招标文件 101招标文件的组成 1011招标文件是用以阐明所需服务招标程序和合同格式的规范性文件招标文件主要由以下部分组成 1招标公告 2投标人须知前附表 3投标人应当提交的资格资信等证明文件 4采购需求 5评标办法 6投标人须知 7开标评标定标 8纪律和监督 9签订合同合同主要条款 10投标文件格式 11投标人须知前附表规定的其他材料 1012根据本章第102款对招标文件所作的澄清和修改构成招标文件的组成部分 1013除非有特殊要求招标文件不单独提供项目所在地的自然环境气候条件公用设施等情况投标人被视为熟悉上述与履行合同有关的一切情况 102招标文件的澄清和修改 1021采购人对已发出的招标文件进行必要澄清或者修改的应当在规定的投标截止时间15日前在中国招标投标公共服务平台httpcebpubservicecom及胶州市公共资源交易网上发布更正公告以书面形式通知所有招标文件收受人但不指明澄清问题的来源如果澄清或者修改招标文件的时间距投标截止时间不足15日采购人应延长投标截止时间具体时间将在更正公告中予以明确 1022投标人应仔细检查招标文件是否齐全如有残缺遗漏或者不清楚的应在投标人须知前附表规定的时间前以加盖投标人单位公章的书面文件提出采用信函传真或者直接送达的形式通知胶州市公共资源交易中心同时将电子版文件以电子邮件的形式发送至市公共资源交易中心lzzx1004163com电子信箱否则由此引起的损失由投标人自负同时投标人有义务对招标文件的准确性进行复核如发现有任何错误打印的错误逻辑的错误或者前后矛盾的应在规定提交答疑的时间内提交给胶州市公共资源交易中心否则投标人应无条件接受招标文件所有条款 1023招标文件的澄清或者修改文件在在中国招标投标公共服务平台httpcebpubservicecom及胶州市公共资源交易网上发布更正公告方可作为招标文件组成部分并具有法律效力任何口头答复通知无效招标文件的澄清或者修改在同一内容的表述上不一致时以最后发出的公告为准 1024投标人认为招标文件存在歧视性条款或者不合理要求等需要澄清的应在规定时间内一次性全部提出在规定时间未一次性提出或者对已澄清的条款再提异议者即视为同意和接受相关条款 1025从更正公告发布时间开始投标人应在投标人须知前附表规定的时间内从在中国招标投标公共服务平台httpcebpubservicecom及胶州市公共资源交易网上或者从网上直接打印公告加盖投标人单位公章以及确认日期采用信函传真或者直接送达的形式通知采购代理机构否则即视为同意和接受该公告内容 103延长投标截止时间和开标时间 采购人可以视采购具体情况延长投标截止时间和开标时间但至少应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间3日前在中国招标投标公共服务平台httpcebpubservicecom及胶州市公共资源交易网上发布更正公告以书面形式通知所有招标文件收受人 11投标文件的组成 111投标人应按照招标文件的要求以及格式编制投标文件并保证其真实性准确性以及完整性并按照招标文件要求提交全部资料并做出实质性响应 112投标文件由商务文件技术文件资格资信等证明文件以及电子版投标文件组成 113商务文件 1131 投标企业简介 1132投标函 1133在经营活动中没有重大违法记录的书面声明 1134法定代表人身份证明 1135法定代表人授权委托书 1136投标报价 1报价一览表是分项报价明细表的汇总表投标报价即投标报价总计金额为各个分项报价金额之和报价项不得空缺删除或修改也不可用免费无及已包含在总价中等表示 2分项报价明细表各分项报价小计名称应当与报价一览表中费用名称金额对应投标人应当对分项报价明细表中各分项逐一报价无此项报价的不得删除修改报价项可用阿拉伯数字000表示投标人认为分项报价明细表有漏项的可以增加分项报价 3报价需要说明的其他文件材料投标人认为需要对报价一览表分项报价明细表中有关报价进一步说明或者证明其报价的文件和材料等 1137投标人项目实施情况一览表 1138资信以及商务响应表 1139政府采购诚信承诺书 11310企业荣誉证明 11311物业管理服务质量环境职业健康安全管理体系认证证明 11312项目经理物业管理师资格证身份证工作简介人社局出具的近三个月社保证明 11313相关管理工程技术人员资格证书人社局出具的近三个月社保证明 11314联合投标协议书若有 11315联合投标授权委托书若有 11316中小企业声明函 11317原创声明 11318招标文件商务评标办法中要求提交的相关证明材料复印件 11319投标人认为应介绍或者提交的资料和文件 114技术文件 1141对本项目服务总体要求的理解 1142服务方案 1143应急服务措施 1144服务响应表 1145项目实施人员主要从业人员及其技术资格一览表 1146招标文件要求或者投标人认为其它应介绍或者提交的资料和文件 1147证明服务的合格性和符合招标文件规定的技术资料 1148证明服务与招标文件要求相一致的文件可以是文字资料图纸和数据主要包括内容 1服务主要内容指标要求 2保证在服务期内正常连续使用所必须的备品备件和专用工具清单 3对照招标文件服务要求逐条说明所提供服务是否做出了实质性响应并按照招标文件中服务响应表和资信以及商务响应表如实填写具体响应的参数以及要求采购人只接受相同或者优于技术商务条款中所规定的要求以及标准投标人若采用欺骗手段提报虚假资料和承诺的一经发现其投标无效并按照相关法律法规进行处罚 4投标人在详细阐述服务主要内容指标要求时应注意招标文件第四章采购需求中的规定以及要求 5投标人必须对所提供的服务等知识产权方面的一切产权关系负全部责任由此而引起的法律纠纷以及费用投标人须全部承担 115资格资信等证明文件及电子版投标文件 1151资格资信等证明文件详见招标文件第三章投标人需提交的资格资信等证明文件的要求 1152电子版投标文件内容为技术文件商务文件要求的内容 1153电子版投标文件作为投标文件的一部分均不退回 12投标报价 121投标报价的范围见投标人须知前附表 122投标人应对所投包中的服务进行报价对每一包服务的报价必须全部报齐 123投标报价的次数见投标人须知前附表 124投标人不得以任何方式或者方法提供投标以外的任何附赠条款 125投标人应按照招标文件中要求的内容填写报价并由法定代表人或者被授权代表签署 126投标人须按照附件格式表中的各单项明细逐项填写以方便评标委员会对各投标文件进行比较 127投标文件报价出现前后不一致的除招标文件另有规定外按照下列规定修正 一投标文件中开标一览表报价表内容与投标文件中相应内容不一致的以开标一览表报价表为准 二大写金额和小写金额不一致的以大写金额为准 三单价金额小数点或者百分比有明显错位的以开标一览表的总价为准并修改单价 四总价金额与按单价汇总金额不一致的以单价金额计算结果为准 同时出现两种以上不一致的按照前款规定的顺序修正修正后的报价经投标人确认后产生约束力投标人不确认的其投标无效 128唱标时采购代理机构只对按照招标文件要求编制的投标报价进行唱标 129投标人的中标价格在合同执行中是固定不变的不得以任何理由予以变更不得出现任何包含价格调整的要求 13投标文件格式以及编制要求 131投标文件应按所投包分别进行编制 132投标文件编制装订见投标人须知前附表 133投标文件签署和盖章见投标人须知前附表 134投标人可对服务现场以及其范围环境进行考察以获取有关编制投标文件和签署实施合同所需的各项资料投标人应承担现场考察的费用责任和风险 135投标人编制投标文件时应当如实在服务响应表和资信以及商务响应表中填写响应情况 136投标文件份数及要求见投标人须知前附表 14投标文件的密封和标记 见投标人须知前附表 15投标文件的递交 151投标人应在投标截止时间前递交投标文件 152投标人递交投标文件的时间地点和要求见投标人须知前附表 153投标人有下列情况之一采购人或者采购代理机构应当拒绝接收投标人的投标文件 1531逾期送达的或者未送达指定地点的 1532投标文件未按招标文件要求密封的 154除投标人须知前附表另有规定外不论招标过程和结果如何投标人的投标文件均不退还 16投标文件的修改与撤回 161投标人在招标文件要求提交投标文件截止时间前可以补充修改或者撤回已提交的投标文件并书面形式通知采购人或者采购代理机构补充修改的内容为投标文件的组成部分 162投标人对投标文件的补充修改应按照本招标文件有关规定进行编制密封标记盖章和递交并在投标文件密封袋上清楚标明修改投标文件或者撤回投标字样 163在提交投标文件截止时间后到招标文件规定的投标有效期终止之前投标人不得补充修改或者撤回其投标文件投标人撤回全部或者部分投标文件的其投标保证金将被没收 17投标保证金 171投标保证金的交纳 1711投标保证金的交纳金额和形式见投标人须知前附表 1712投标保证金以到账时间为准 1713投标人为联合体的联合体牵头人交纳的保证金对联合体各方均具有约束力 172投标保证金的退还 1721投标人在招标文件要求提交投标文件截止时间前撤回已提交的投标文件的采购人或者采购代理机构自收到投标人书面撤回通知之日起5个工作日内退还已收取的投标保证金但因投标人自身原因导致无法及时退还的除外 1722未中标人的投标保证金于开标当天中标结果宣布后即可办理退款手续中标人的投标保证金在签订合同经交易中心督查科备案并网上公示后即可办理退还手续退还时提供合同原件2份可委托代理机构办理办理退还保证金时原账号退回无需提供申请资料 173投标保证金的不予退还 1731投标人有下列情形之一的投标保证金将不予退还 1提供的有关资料不真实或者提供虚假材料的 2投标有效期内投标人撤销投标文件的 3损害采购人或者采购代理机构合法权益的 4投标人向采购代理机构采购人专家提供不正当利益的 5经评标委员会认定有故意哄抬报价串标或者其它违法行为的 6中标人未按照招标文件规定签订合同或者未按照招标文件规定提供履约保证金的 7法律行政法规以及有关规定的其它情形 1732不予退还的投标保证金应在规定时间内上缴国库 1733招标项目出现异议或投诉时在调查处理期间相关单位的投标保证金暂不退还待处理结果明确后再按相关规定处理 18质疑 投标人对招标文件踏勘现场有疑问需招标人答疑时采用信函或者直接送达的形式通知胶州市公共资源交易中心并告知市公共资源交易中心工作人员电话82205638联系人李真同时将电子版文件以电子邮件的形式发送至lzzx1004163com招标人将对投标人提出的所有疑问进行综合答复答疑内容应在招标文件规定范围内不得对招标文件实质性条款进行改动并形成书面文件报交易中心审查备案后统一在胶州市公共资源交易网上公告 181 参加本次政府采购活动的供应商认为采购文件采购过程和中标结果使自己的 权益受到损害的可以在知道或者应知道其权益受到损害之日起 7 个工作日内向采购 人或者采购代理机构提出质疑 潜在供应商已依法获取其可质疑的采购文件的可以依法对该文件提出质疑 182 供应商应知其权益受到损害之日是指 一对可以质疑的采购文件提出质疑的为收到采购文件之日或者采购文件公告 期限届满之日 二对采购过程提出质疑的为各采购程序环节结束之日 三对中标结果提出质疑的为中标结果公告期限届满之日 183 供应商应当在法定质疑期内一次性提出针对本项目同一采购程序环节的质疑 184 质疑函内容应包括以下主要内容 一供应商的姓名或者名称地址邮编联系人及联系电话 二质疑项目的名称编号 三具体明确的质疑事项和与质疑事项相关的请求 四事实依据 五必要的法律依据 六提出质疑的日期 供应商为自然人的应当由本人签字供应商为法人或者其他组织的应当由法定 代表人主要负责人或者其授权代表签字或者盖章并加盖公章否则采购人或者采 购代理机构不予受理 185 代理人提出质疑的应当提交供应商签署的授权委托书其授权委托书应当载 明代理人的姓名或者名称代理事项具体权限期限和相关事项供应商为自然人的 应当由本人签字供应商为法人或者其他组织的应当由法定代表人主要负责人签字或者盖章并加盖公章 186 采购人或者采购代理机构在收到质疑函后 7 个工作日内做出答复并通过本项 目招标公告页面以电子文档形式通知质疑供应商和其他有关供应商但答复不得涉及商业秘密 19投诉 191 按照中华人民共和国政府采购法财政部政府采购质疑和投诉办法第 94 号令以及相关的法律法规及规定质疑人对采购人采购代理机构的答复不满意 或者采购人采购代理机构未在规定的时间内做出答复的可以在答复期满后 15 个工 作日内向同级监管部门提起投诉投标人投诉按照采购人所属预算级次由本级财政部门处理 192 投诉人提起投诉应符合下列条件 一提起投诉前已依法进行质疑 二投诉书内容符合财政部政府采购质疑和投诉办法第 94 号令的规定 三在投诉有效期限内提起投诉 四同一投诉事项未经财政部门投诉处理 五财政部规定的其他条件 投标人投诉的事项不得超出已质疑事项的范围但基于质疑答复内容提出的投诉事 项除外以联合体形式参加政府采购活动的其投诉应当由组成联合体的所有投标人共 同提出 193 投诉人投诉时应当提交投诉书和必要的证明材料并按照被投诉采购人采 购代理机构和与投诉事项有关的投标人数量提供投诉书的副本 194 投诉书应当包括以下主要内容 一投诉人和被投诉人的姓名或者名称通讯地址邮编联系人及联系电话 二质疑和质疑答复情况说明及相关证明材料 三具体明确的投诉事项和与投诉事项相关的投诉请求 四事实依据 五法律依据 六提起投诉的日期 投诉人为自然人的应当由本人签字投诉人为法人或者其他组织的应当由法定代表人主要负责人或者其授权代表签字或者盖章并加盖公章 195 代理人提出投诉的应当提交供应商签署的授权委托书其授权委托书应当载 明代理人的姓名或者名称代理事项具体权限期限和相关事项供应商为自然人的 应当由本人签字供应商为法人或者其他组织的应当由法定代表人主要负责人签字 或者盖章并加盖公章 196 投诉人在全国范围 12 个月内三次以上投诉查无实据的由财政部门列入不良行为记录名单 投诉人有下列行为之一的属于虚假恶意投诉由财政部门列入不良行为记录名 单禁止其 1 至 3 年内参加政府采购活动 一捏造事实 二提供虚假材料 三以非法手段取得证明材料证据来源的合法性存在明显疑问投诉人无法证 明其取得方式合法的视为以非法手段取得证明材料 20其他需补充的内容 其他需补充的内容见投标人须知前附表 第七章 开标评标定标 1开标程序 11宣布开标纪律 12宣布主持人唱标人记录人等有关人员姓名 13公布在投标截止时间前递交投标文件的投标人名称及签到顺序 14投标人相互检查投标文件密封情况并签字确认 15由评标委员会和招标人或采购代理机构审查投标人递交的资格资质原件 16宣布审核合格的投标人开启投标文件按照签到顺序公布投标人名称投标报价等内容并记录在案 17投标人法定代表人或者被授权代表采购人代表记录人等有关人员在开标记录上签字确认 18开标结束 2开标 21开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行开标地点应当为招标文件中预先确定的地点邀请投标人法定代表人或者被授权代表参加参加开标会议的代表应签名报到 法定代表人参加开标会议的应出示法定代表人身份证明原件和本人身份证原件被授权代表参加开标会议的应出示授权委托书原件和本人身份证原件 采购人或者采购代理机构收到投标文件后应当如实记载投标文件的送达时间和密封情况签收保存并向投标人出具签收回执逾期送达或者未按照招标文件要求密封的投标文件采购人采购代理机构应当拒收 22检查投标文件密封情况由投标人法定代表人或者被授权代表互相检查各投标人投标文件的密封情况并请各投标人法定代表人或者被授权代表签字确认投标人法定代表人或者被授权代表认为某个或者某些投标人的投标文件密封不符合规定的应当面提出采购代理机构现场记录相关各方投标人法定代表人或者被授权代表签字确认无异议后由采购代理机构工作人员当众拆封开启符合密封规定的投标文件 若相关各方投标人法定代表人或者被授权代表签字确认有异议的报现场监督人员和评标委员会处理在处理决定未作出之前有异议各方的投标文件均不得开启处理决定认为投标文件符合或者不符合规定的各方均应签字确认拒绝签字的不影响处理决定的执行处理决定认为投标文件不符合规定的按照投标无效处理处理决定公布后由采购代理机构工作人员当众拆封开启符合密封规定的投标文件 按照上述规定开启投标文件后投标人再对投标文件的密封情况提出异议的采购人或者采购代理机构不予受理 23由采购代理机构工作人员唱标 唱标人当众宣读投标人名称投标报价招标文件规定的需要宣布的其他内容并不得拒绝任何符合要求的投标报价投标人若有报价和优惠未被唱出应在开标时及时声明或者提出否则采购代理机构对此不承担任何责任 24开标和唱标由采购代理机构指定专人负责开标记录由投标人法定代表人或者被授权代表采购人代表记录人等有关人员签字确认采购代理机构负责存档备查 25投标人代表对开标过程和开标记录有疑义以及认为采购人采购代理机构相关工作人员有需要回避的情形的应当场提出询问或者回避申请采购人采购代理机构对投标人代表提出的询问或者回避申请应当及时处理投标人未参加开标的视同认可开标结果 26投标人不足3家的不得开标 3评标委员会 31评标委员会的组成 采购人按照中华人民共和国政府采购法以及有关规定组建评标委员会评标由依法组建的评标委员会负责评标委员会由评标专家组成成员人数为5人以上单数技术经济等方面的评审专家不得少于成员总数的三分之二评审专家对本单位的采购项目只能作为采购人代表参与评标采购人可以自行选定相应专业领域评审专家的规定情形除外采购代理机构工作人员不得参加由本机构代理的政府采购项目的评标 32评审专家的抽取 321采用随机抽取方式从省级以上财政部门设立的政府采购评审专家库中确定评标委员会成员任何单位和个人都不得指定评审专家或干预评审专家的抽取工作 322参加评审专家抽取的有关人员对被抽取的专家的姓名单位和联系方式等内容负有保密的义务评标委员会成员的名单在中标结果确定前必须严格保密 33评标委员会成员不得参加与自己有利害关系的评审活动与自己有利害关系的应当回避已经进入的必须更换 34评标委员会负责对各投标文件进行评审比较评定并按本招标文件的规定确定中标人候选人名单以及根据采购人委托直接确定中标人 35评标委员会具有依据招标文件进行独立评标的权力且不受外界任何因素的干扰评标委员会成员必须独立负责地提出评审意见并对自己的评审意见承担责任对评标结果有不同意见的评标委员会成员应当以书面形式说明其不同意见和理由评标报告应当注明不同意见评审委员会成员拒绝评审或者拒绝在评标报告上签字并且又不书面说明其不同意见和理由的视为同意评标结果 36评标委员会的职责 361审查评价投标文件是否符合招标文件的商务技术等实质性要求 362要求投标人对投标文件有关事项作出澄清或者说明 363对投标文件进行比较和评价 364确定中标候选人名单以及根据采购人委托直接确定中标人 365向采购人采购代理机构或者有关部门报告评标中发现的违法行为 37评标委员会的义务 371遵纪守法客观公正廉洁地履行职责 372提出真实可靠的评审意见 373严格遵守评标纪律不得向外界泄露评标情况 374发现投标人在招投标活动中有不正当竞争或者恶意串通等违规行为应及时向监督部门报告并加以制止 375按照招标文件规定的评标方法和评标标准进行评标对评标意见承担个人责任 376编写评标报告 377配合采购人或者采购代理机构答复投标人提出的质疑 378对评标过程和结果以及采购人投标人的商业秘密保密 379配合监管部门处理投诉 38评标委员会成员有下列情形之一的应当回避 381投标人或者投标人主要负责人的近亲属 382项目主管部门或者行政监督部门的人员 383与投标人有经济利益关系 384曾因在招标评标以及其他与招标投标有关系活动中从事违法行为而受到行政处罚或者刑事处罚的 385与投标人有其他利害关系 39评标中因评标委员会成员缺席回避或者健康等特殊原因导致评标委员会组成不符合本办法规定的采购人或者采购代理机构应当依法补足后继续评标被更换的评标委员会成员所作出的评标意见无效 无法及时补足评标委员会成员的采购人或者采购代理机构应当停止评标活动封存所有投标文件和开标评标资料依法重新组建评标委员会进行评标原评标委员会所作出的评标意见无效 采购人或者采购代理机构应当将变更重新组建评标委员会的情况予以记录并随采购文件一并存档 4评标程序 41宣布评标纪律以及回避提示 42组织推荐评标委员会组长 43资格性审查 44符合性审查 45技术和商务评审 46澄清有关问题 47比较与评价 48确定中标人或者推荐中标候选人名单 49编写评标报告 410宣布评标结果 5评标 51评标委员会或者采购代理机构负责组织评标工作并履行下列职责 511核对评审专家身份和采购人代表授权函对评审专家在政府采购活动中的职责履行情况予以记录并及时将有关违法违规行为向财政部门报告 512宣布评标纪律 513公布投标人名单告知评审专家应当回避的情形 514组织评标委员会推选评标组长采购人代表不得担任组长 515在评标期间采取必要的通讯管理措施保证评标活动不受外界干扰 516根据评标委员会的要求介绍政府采购相关政策法规招标文件 517维护评标秩序监督评标委员会依照招标文件规定的评标程序方法和标准进行独立评审及时制止和纠正采购人代表评审专家的倾向性言论或者违法违规行为 518核对评标结果有以下情形的要求评标委员会复核或者书面说明理由评标委员会拒绝的应予记录并向本级财政部门报告 5181分值汇总计算错误的 5182分项评分超出评分标准范围的 5183评标委员会成员对客观评审因素评分不一致的 5184经评标委员会认定评分畸高畸低的 519评审工作完成后按照规定向评审专家支付劳务报酬和异地评审差旅费不得向评审专家以外的其他人员支付评审劳务报酬 5110处理与评标有关的其他事项 采购人可以在评标前说明项目背景和采购需求说明内容不得含有歧视性倾向性意见不得超出招标文件所述范围说明应当提交书面材料并随采购文件一并存档 52资格性审查 521评标委员会和招标人或采购代理机构依据法律法规和招标文件的规定对投标文件中的资格证明投标保证金等进行审查以确定投标人是否具备投标资格 522采购人采购代理机构通过信用中国网站wwwcreditchinagovcn中国政府采购网wwwccgpgovcn信用山东 HYPERlink httpwwwcreditsdgovcn wwwcreditsdgovcn及信用青岛creditqingdaogovcn查询投标人信用记录查询时要将查询网页内容进行截图或拍照以作证据留存截图或拍照内容要完整清晰应包括网站网址查询内容电脑截屏时间采购人或者采购代理机构应当对投标人信用记录进行甄别对列入失信被执行人重大税收违法案件当事人名单政府采购严重违法失信行为记录名单及其他不符合中华人民共和国政府采购法第二十二条规定条件的投标人应当拒绝其参加政府采购活动其投标无效两个以上的自然人法人或者其他组织组成一个联合体以一个投标人的身份共同参加政府采购活动的应当对所有联合体成员进行信用记录查询联合体成员存在不良信用记录的视同联合体存在不良信用记录其投标无效 信用信息查询记录及相关证据应当与其他采购文件一并保存 523在资格性审查时对属于不合格投标人评标委员会必须提出不合格的事实依据并出具不合格说明由投标人签字确认投标人拒绝签字确认的不影响采购人或采购代理机构做出的不合格判定合格投标人不足3家的不得评标 53符合性审查 评标委员会依据招标文件的规定从投标文件的有效性完整性和对招标文件的响应程度进行审查以确定是否对招标文件的实质性要求作出响应 在符合性审查时对属于不合格投标人或者投标无效的投标人评标委员会必须提出不合格或者投标无效的事实依据并出具不合格或者投标无效说明投标人签字确认投标人签字确认后评标委员会全体成员签字投标人拒绝签字确认的不影响评标委员会做出的不合格或无效投标裁定 54技术和商务评审 541按照招标文件要求评标委员会审查投标人所投服务的技术要求和参数并记录实质性响应技术偏离等事项进行技术部分的评审 542按照招标文件要求评标委员会审查投标人业绩政策性加分价格扣除等事项进行商务部分评审并记录相关事项 543采用综合评分法的技术部分由评标委员会成员各自独立打分按照招标文件规定的评标办法进行逐项打分对客观评分项的评分应当一致对需要借助专业知识评判的主观评分项应当严格按照评分标准公正评分 544采用综合评分法的商务部分由评标委员会审核认定评分结果交各投标人授权代表签字确认 545评标委员会发现招标文件存在歧义重大缺陷导致评标工作无法进行或者招标文件内容违反国家有关强制性规定的应当停止评标工作与采购人或者采购代理机构沟通并作书面记录采购人或者采购代理机构确认后应当修改招标文件重新组织采购活动 6澄清有关问题 61对投标文件中含义不明确同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容评标委员会应以书面形式要求投标人做出必要的澄清说明或者补正投标人的澄清说明或者补正应采取书面形式由法定代表人或者被授权代表签字投标人的澄清说明或者补正不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容 62评标委员会判断投标文件的响应性仅基于投标文件本身而不靠外部因素未响应实质性条款的评标委员会有权确定其投标无效投标人不能通过修正撤销或者澄清不符之处而使其投标成为实质性响应的投标 63评标委员会认为投标人的报价明显低于其他通过投标人的报价有可能影响产品质量或者不能诚信履约的应当要求其在评标现场合理的时间内提供书面说明必要时提交相关证明材料投标人不能证明其报价合理性的评标委员会应当将其作为无效投标处理 7定标 71评标委员会根据投标人须知前附表的规定直接确定中标人 评标委员会确定中标候选人的中标候选人数见投标人须知前附表采购人应当自收到评标报告之日起５个工作日内在评标报告确定的中标候选人名单中按顺序确定中标人中标候选人并列的由采购人或者采购人委托评标委员会按照招标文件规定的方式确定中标人招标文件未规定的采取随机抽取的方式确定 72本次招标评标办法见投标人须知前附表 73采用综合评分法的评标结果按评审后得分由高到低顺序排列得分相同的按投标报价由低到高顺序排列得分且投标报价相同的并列投标文件满足招标文件全部实质性要求且按照评审因素的量化指标评审得分最高的投标人为排名第一的中标候选人 74采用最低评标价法的评标结果按投标报价由低到高顺序排列投标报价相同的并列投标文件满足招标文件全部实质性要求且投标报价最低的投标人为排名第一的中标候选人 75对于可以投多个包但只能中标1个包且采用综合评分法的项目若2个及2个以上包的综合得分排名均第一的由投标人自行选择其中1个包中标该投标人不再参与其他包的综合得分排名剩余包其他投标人的综合得分排名依次递进按新的排名和前述规定确定中标人以此类推 根据前项规定导致各包参与综合得分排名的投标人不足3家时评委会认为不足以构成竞争的有权对该包予以废标 76按照有关规定中标人因不可抗力或者自身原因不能履行政府采购合同须顺延排序第二的投标人中标的其原投标报价不得超过原中标人投标报价与投标保证金之和报经监督部门核准后可以确定排序第二的投标人中标否则应予废标由采购人依法重新组织招标 77以入围方式确定多个中标人的入围中标人数量应当根据招标需要并在招标活动开始前确定由评标委员会按照招标文件规定的评标办法确定各投标人排列顺序依照顺序确定入围中标人 78评标委员会成员对需要共同认定的事项存在争议的应当按照少数服从多数的原则作出结论持不同意见的评标委员会成员应当在评标报告上签署不同意见及理由否则视为同意评标报告 79评标结果汇总完成后除下列情形外任何人不得修改评标结果 一分值汇总计算错误的 二分项评分超出评分标准范围的 三评标委员会成员对客观评审因素评分不一致的 四经评标委员会认定评分畸高畸低的 评标报告签署前经复核发现存在以上情形之一的评标委员会应当当场修改评标结果并在评标报告中记载评标报告签署后采购人或者采购代理机构发现存在以上情形之一的应当组织原评标委员会进行重新评审重新评审改变评标结果的书面报告本级财政部门 710评标委员会根据全体评标成员签字的原始评标记录和评标结果编写评标报告 8中标公告以及中标通知书 81采购人或者采购代理机构应当自中标人确定之日起2个工作日内发出中标通知书并在中国招标投标公共服务平台httpcebpubservicecom及胶州市公共资源交易网中标结果公告期限为1个工作日招标文件随中标结果同时公告采用综合评分法评审的还应当告知未中标人本人的评审得分与排序 82采购人或采购代理机构不按照规定发布中标公告或者发布中标公告后不签发中标通知书的应当承担法律责任给中标人造成经济损失的应承担赔偿责任 83中标通知书对采购人和中标人都具有法律效力中标通知书发出后采购人改变中标结果的或者中标人放弃中标应当依法承担法律责任 9投标无效 出现下列情形之一的投标无效 91报价超过招标文件中规定的预算金额或者最高限价的 92对★条款未做出实质性响应或者发生负偏离的 93对于不允许偏离的实质性要求和条件发生偏离的 94不按照招标文件规定报价没有分项报价拒绝报价有多个报价招标文件另有规定的除外有选择性报价附有条件的报价或者拒绝修正报价的 95投标文件正副本未区分或者内容严重不一致的 96未按照招标文件的规定提交投标保证金的 97投标有效期不满足招标文件要求的 98投标超出营业执照经营范围的 99评标委员会23及以上成员认定投标方案技术含量低不符合招标文件要求的 910评标委员会判定投标人涂改证明材料或者提供虚假材料和承诺的 911投标文件未按招标文件要求编制签署盖章装订的 912招标文件第三章第1条规定投标人必须提交的资格资信等证明文件未提交提交不齐全或者复印件未装订于投标文件中的 913资格资信等证明文件可以为复印件的复印件未加盖单位公章的 914投标文件含有采购人不能接受的附加条件的 915法律法规和招标文件规定的其他无效情形 对投标无效的认定必须经评标委员会集体做出决定并出具投标无效的事实依据由投标人法定代表人或者被授权代表签字确认拒绝签字的不影响评标委员会做出的决定 10废标 101出现下列情形之一的应予废标 1011在投标截止时间后参加投标的投标人不足3家或者通过资格审查或符合性审查的投标人不足3家的 1012出现影响采购公正的违法违规行为的 1013投标人的报价均超过预算金额或者最高限价的 1014因重大变故采购任务取消的 1015法律法规以及招标文件规定的其他废标情形 102废标后采购人或者采购代理机构应当将废标理由通知所有投标人 11特殊情况处置程序 111评标委员会成员的更换 1111评标委员会应当执行连续评标的原则按照招标文件规定的程序内容方法标准完成全部评标工作出现评审专家临时缺席回避等情形导致评审现场专家数量不符合法定标准的采购人或者采购代理机构要按照有关程序及时补抽专家继续组织评审如无法及时补齐专家则要立即停止评审工作封存招标文件和所有投标文件择期重新组建评标委员会进行评审 1112退出评标委员会的成员其已完成的评审行为无效由采购人向监督人员提出更换评标委员会成员意见并获准后根据本招标文件规定的评标委员会成员产生方式另行确定替代者进行评标 112记名投票 在评标过程中评标委员会发生分歧或者评审结论有异议需表决的按照少数服从多数的原则由评标委员会全体成员以记名投票方式表决 113延期开标 因特殊情况需要推迟开标时间的采购人或者采购代理机构必须提前报监督部门审批经批准后按规定提前告知所有参加投标的投标人否则必须按时开标 12违法违规情形 121有下列情形之一的属于投标人相互串通投标 1211投标人之间协商投标报价等投标文件的实质性内容 1212投标人之间约定中标人 1213投标人之间约定部分投标人放弃投标或者中标 1214属于同一集团协会商会等组织成员的投标人按照该组织要求协同投标 1215投标人之间为谋取中标或者排斥特定投标人而采取的其他联合行动 122有下列情形之一的视为投标人相互串通投标评标委员会应当出具违法违规认定意见并作投标无效处理 1221不同投标人的投标文件由同一单位或者个人编制 1222不同投标人委托同一单位或者个人办理投标事宜 1223不同投标人的投标文件载明的项目管理成员或者联系人员为同一人 1224不同投标人的投标文件异常一致或者投标报价呈规律性差异 1225不同投标人的投标文件相互混装 1226不同投标人的投标保证金从同一单位或者个人的账户转出 123有下列情形之一的属于采购人与投标人串通投标 1231采购人在开标前开启投标文件并将有关信息泄露给其他投标人 1232采购人直接或者间接向投标人泄露标底评标委员会成员等信息 1233采购人明示或者暗示投标人压低或者抬高投标报价 1234采购人授意投标人撤换修改投标文件 1235采购人明示或者暗示投标人为特定投标人中标提供方便 1236采购人与投标人为谋求特定投标人中标而采取的其他串通行为 在评标过程中发现投标人有上述情形的评标委员会应当认定其投标无效并书面报告本级财政部门 13违规处理 投标人有下列情形之一的列入不良行为记录名单在一至三年内禁止参加青岛市政府采购活动 131提供虚假投标材料谋取中标成交的 132采取不正当手段诋毁排挤其他投标人的 133与采购人其他投标人或者采购代理机构恶意串通的 134向采购人采购代理机构行贿或者提供其他不正当利益的 135在招标采购过程中与采购人进行协商谈判的 136拒绝有关部门监督检查或者提供虚假情况的 137一年内累计三次以上投诉均查无实据并带有明显故意行为的 138捏造事实或者提供虚假投诉材料的 139不按照规定程序以及正常途径质疑投诉采用匿名信匿名电话发短信息等手段威胁恫吓辱骂恶意中伤其他相关当事人的 1310法律法规和招标文件中规定的其他情形 第八章 纪律要求 1对采购人的纪律要求 采购人应当按照行政事业单位内部控制规范要求建立健全本单位政府采购内部控制制度在编制政府采购预算和实施计划确定采购需求组织采购活动履约验收答复询问质疑配合投诉处理及监督检查等重点环节加强内部控制管理 采购人不得向供应商索要或者接受其给予的赠品回扣或者与采购无关的其他商品服务 2对投标人的纪律要求 投标人应当遵循公平竞争的原则不得恶意串通不得妨碍其他投标人的竞争行为不得损害采购人或者其他投标人的合法权益 3对评标委员会成员的纪律要求 评标委员会及其成员不得有下列行为 一确定参与评标至评标结束前私自接触投标人 二接受投标人提出的与投标文件不一致的澄清或者说明法律规定允许澄清或说明的情形除外 三违反评标纪律发表倾向性意见或者征询采购人的倾向性意见 四对需要专业判断的主观评审因素协商评分 五在评标过程中擅离职守影响评标程序正常进行的 六记录复制或者带走任何评标资料 七其他不遵守评标纪律的行为 评标委员会成员有前款第一至五项行为之一的其评审意见无效并不得获取评审劳务报酬和报销异地评审差旅费 4对与评标活动有关的工作人员的纪律要求 与评标活动有关的工作人员不得收受他人的财物或者其他好处不得向他人透露对投标文件的评审和比较中标候选人的推荐情况以及评标有关的其他情况在评标活动中与评标活动有关的工作人员不得擅离职守影响评标程序正常进行 第九章 签订合同合同主要条款 1签订合同 11采购人应当自中标通知书发出之日起三十日内按照招标文件和中标人投标文件的约定与中标人签订书面合同所签订合同不得对招标文件和中标人投标文件作实质性修改 12签订的合同原则以本章第4条的规定为基础并根据评标答疑情况进行修改补充但该款并不限制采购人以其他方式签订合同的权利采购人不得向中标人提出任何不合理的要求作为签订合同的条件不得与中标人私下订立背离合同实质性内容的协议 13招标文件投标文件书面承诺和中标通知书均作为经济合同的一部分且具有法律效力中标人应严格履行经济合同所规定的各项义务和责任否则将依法处理 14有关法规或者招标文件明确不允许分包方式履行合同的中标人不得分包履行合同否则将依法承担法律责任招标文件明确允许分包方式履行合同的按照招标文件相关规定执行 当中标人放弃中标结果或者因被质疑投诉经查属实或者因不可抗力而不能履行合同的采购人可从推荐中标候选人名单中按顺序重新确定中标人但应符合相关规定否则采购人应重新组织招标 15采购人应当自采购合同签订之日起7个工作日内将采购合同副本报市公共资源交易中心督查科备案 16法律行政法规规定应当办理批准登记等手续后生效的合同依照其规定 2追加合同金额 政府采购合同履行中采购人需要追加与合同标的相同服务的在不改变合同其他条款的前提下并且在签订合同后1年内经采购人报同级财政部门批准后可以与中标人协商签订补充合同但所有补充合同的采购金额不得超过原合同采购金额的10否则采购人应重新组织招标 采购合同双方当事人不得擅自变更中止或者终止合同采购合同继续履行将损害国家利益和社会公共利益的双方当事人应当变更中止或者终止合同有过错的一方应当承担赔偿责任双方都有过错的各自承担责任 3服务质量与验收 招标文件中的服务按照国标部标行业标准或者双方技术协议或者招标文件投标文件书面承诺提供服务如对服务以及质量有争议采购人组织相关部门对服务和质量进行检验或者验收未达到服务要求的由成中标人承担全部责任甲方参与物业人员招聘面试环节1物业公司初步筛选出拟聘用人员2物业公司组织面试由甲方最终确定是否聘用该名人员因犯罪受过刑事处罚的人员不得录用回避直系亲属关系禁止直系亲属同时在岗 4合同主要条款 合同编号 甲方采购人 住所地 乙方中标人 住所地 乙方于 年 月 日参加了 采购人或者代理机构 组织的 项目名称及项目编号 政府采购活动经评标委员会评审确定乙方为 包及包名称 中标人按照中华人民共和国合同法中华人民共和国政府采购法和相关的法律法规规定以及招标文件要求经甲乙双方协商一致签订本政府采购合同 第一条 合同标的 服务名称 服务内容 技术标准 第二条 合同总金额 合同总金额为人民币大写 ￥ 此价格为合同执行不变价不因国家政策变化而变化该价款包括了服务价格及与之配套的设计制造正版软件检验包装运输保险税费以及安装组织验收培训技术服务包括技术资料图纸提供等质保期服务等全部价款除此之外甲方不再向乙方支付其他任何费用 第三条 服务交付 1交付日期 2交付地点 第四条 交付验收 1乙方应对提交的服务成果作出全面检查和整理并列出清单作为甲方验收和使用技术条件依据清单应随提交的服务成果交给甲方 2乙方在指定地点提交服务成果后甲乙双方应依据招标文件投标文件等文件材料的要求共同验收并且出具书面验收报告 3对复杂的服务甲方可邀请国家认可的专业机构参与验收并出具验收报告相关费用负担由甲乙双方约定 第五条 所有权归属 乙方将服务成果交付甲方并且经甲乙双方共同验收合格后所有权转移给甲方在所有权转移之前标的物损毁灭失的风险归乙方乙方保证所交付的服务成果的所有权完全属于乙方且无任何抵押查封等产权瑕疵 如乙方交付的服务成果有产权瑕疵的视为乙方违约乙方须向甲方支付20的违约金如果合同总金额价款已经支付完毕或者开始支付合同价款时才发现产权有瑕疵的乙方仍须支付上述违约金并且赔偿甲方由此所遭受的一切损失 第六条 包装装运及运输 1乙方负责包装装运和运输由于不适当的包装装运和运输造成任何损坏均由乙方负责 2包装费运费及相关费用已包含在合同总金额内 第七条 款项支付 1服务成果交付甲方经甲乙双方共同验收合格后由甲方负责办理支付手续 2属国库集中支付资金甲方应按照双方约定的付款期限及时向财政部门报送资金支付申请财政部门对支付申请审核无误后将款项直接支付至乙方账户 3付款方式 可采用分期付款方式也可以采用一次性付款方式具体由甲乙双方协商约定采用分期付款方式的应约定首付各分期支付的时间条件及支付资金的比率采用一次性付款方式的应约定支付的时间甲方根据采购服务的具体情况确定是否预留质保金首付款比例不低于合同总金额的30验收合格后支付至95质保金的比例原则上不得超过合同总金额的5 第八条 履约保证金 1乙方须向甲方交纳人民币大写 ￥ 元作为本合同的履约保证金 2履约保证金用于补偿甲方因乙方不能履行或不能完全履行合同义务而蒙受的损失 3履约保证金在服务交付验收合格 月无质量问题后填写青岛市政府采购项目履约保证金退付表青岛市政府采购项目验收单和资金往来收款收据交监督部门后20个工作日内退还 第九条 售后服务及承诺 1服务质量保证期限自提交服务验收合格之日起 年在质量保证期内乙方应对服务出现的问题负责处理并承担一切费用并且赔偿甲方的损失 2乙方有完善的服务体系有能力提供持续的本地化售后服务 3乙方负责系统安装和调试以及操作人员培训并制定详细的培训计划使操作人员能独立进行管理操作维护和故障处理等工作做好相关记录及技术文档收集整理待验收后移交 4服务范围负责招标文件所涉及到的所有服务 第十条 知识产权 1乙方保证甲方在享受服务或者服务的任何一部分时免受第三方提出的侵犯其专利权商标权或其他知识产权的起诉如发生此类纠纷由乙方承担一切责任如因此给甲方造成损失的乙方负责全额赔偿 2乙方为执行本合同而提供的技术资料或者其他相关资料软件等由甲方永久免费使用 第十一条 甲方责任 1及时办理付款手续 2负责提供工作场地协助乙方办理有关事宜 3对合同条款及所知悉的乙方商业秘密负有保密义务 第十二条 乙方责任 1保证所提供服务为投标文件承诺服务符合相关法律法规规定并且满足甲方的需求保证其配套项目部件为全新的未使用的且符合相关的质量要求 2保证所提供服务的售后服务严格依据投标文件及相关承诺对服务以及与之配套的项目进行保修维护等服务 3保证其所供服务不存在侵犯第三方知识产权的行为否则由此产生的损失由乙方承担 4甲方参与物业人员招聘面试环节1物业公司初步筛选出拟聘用人员2物业公司组织面试由甲方最终确定是否聘用该名人员因犯罪受过刑事处罚的人员不得录用回避直系亲属关系禁止直系亲属同时在岗 第十三条 违约责任 1乙方所供服务成果及与之配套项目等不符合合同约定标准甲方有权拒收同时乙方向甲方支付合同总金额20的违约金 2乙方不能交付服务成果时乙方向甲方支付合同总金额20的违约金 3乙方逾期交付服务成果时每逾1日乙方向甲方支付合同总金额3的滞纳金逾期交付超过30日甲方有权决定是否继续履行合同如甲方决定终止履行合同的乙方向甲方支付合同总金额20的违约金并且赔偿甲方因此所遭受的损失 4因甲方过错而给乙方造成的损失由甲方负担 第十四条 不可抗力 甲乙双方的任何一方由于不可抗力不能履行合同时应当及时通知对方不能履行或不能完全履行的情况和理由在取得有关主管机关证明以后允许延期履行部分履行或者终止履行合同的根据情况可部分或全部免予承担违约责任 第十五条 保密 乙方在合同履行期间知悉甲方的工作秘密包括相关业务信息不得透露或以其他方式提供给合同双方以外的其他方包括乙方内部与本合同无关的任何人员乙方的保密责任不因本合同的终止而终止 乙方违反本合同所规定的保密义务应按照本合同总金额的10支付违约金 第十六条 争议解决 甲乙双方在合同履行中发生争议应通过协商解决如协商不成可以向合同签订地法院提起诉讼 第十七条 合同生效及其他 1除招标文件规定且甲方事先书面同意外乙方不得部分或者全部转让分包履行其应履行的合同项下的义务 2合同由甲乙双方法定代表人或者被授权代表签字并加盖单位公章 3本合同一式六份甲方一份乙方一份采购代理机构二份同级财政部门一份市公共资源交易管理办公室一份 第十八条 服务期限 本合同服务期限为 年服务期限自 年 月 日起至 年 月 日止本合同期限届满如需续签根据政府采购目录有关规定经财政部门批准双方可以根据法律及各项规定另行签订书面合同 第十九条 下列文件为本合同不可分割部分 1政府采购招标文件包括澄清修改 2乙方投标文件 3中标成交通知书 4中标人在评标过程中做出的有关澄清说明承诺或者补正文件 5政府采购委托协议书 甲 方 乙 方 单位名称公章 单位名称公章 法定代表人被授权代表签字 法定代表人被授权代表签字 电 话 电 话 年 月 日 年 月 日 第十章 投标文件格式 正副本 投标文件 包第 包 商务部分 项目名称 项目编号 投标单位全称盖公章 二〇 年 月 日 商务文件目录 1投标函见附件1 2在经营活动中没有重大违法记录的书面声明见附件2 3法定代表人身份证明见附件3 4法定代表人授权委托书见附件4 5报价一览表见附件5 6分项报价明细表见附件6 7营业执照资格资质证明材料复印件 8投标人情况介绍主要产品技术力量生产规模经营业绩等 9投标人项目实施情况一览表见附件7 10类似成功案例业绩证明投标人已承接同类项目合同复印件 11资信以及商务响应表见附件8 12相关管理工程技术人员资格证书人社局出具的近三年社保证明 13政府采购诚信承诺书见附件9 14联合投标协议书若有见附件10 15联合投标授权委托书若有见附件11 16中小企业声明函见附件12 17残疾人福利性单位声明函 见附件13 18原创声明见附件14 19招标文件商务评标办法中要求提交的相关证明材料复印件 20招标文件其它规定或者投标人认为应介绍或者提交的资料文件和说明 附件1 投标函 采购代理机构 投标人名称系中华人民共和国合法企业经营地址 我姓名系投标人名称的法定代表人我方愿意参加贵方组织的招标项目名称编号为 的投标为此我方就本次投标有关事项郑重声明如下 1我方已详细审查全部招标文件同意招标文件的各项要求 2我方向贵方提交的所有投标文件资料都是准确的和真实的 3若中标我方将按照招标文件规定履行合同责任和义务 4我方不是采购人的附属机构在获知本项目采购信息后与采购人聘请的为此项目提供咨询服务的公司以及其附属机构没有任何联系 5投标文件自开标日起有效期为90日历日 6以上事项如有虚假或者隐瞒我方愿意承担一切后果 投标人全称公章 法定代表人签字 日 期 附件2 在经营活动中没有重大违法记录的书面声明 我方在参加 项目名称政府采购活动前3年内我方被公开披露或查处的违法违规行为有 但在经营活动中没有重大违法记录重大违法记录指投标人因违法经营受到刑事处罚或者责令停产停业吊销许可证或者执照较大数额罚款等行政处罚 投 标 人 盖单位公章 法定代表人 签字或盖章 日 期 年 月 日 备注投标人没有被公开披露或查处违法违规行为的注明无即可 附件3 法定代表人身份证明 投标人名称 单位性质 地址 成立时间 年 月 日 经营期限 姓名 性别 年龄 职务 系 投标人名称的法定代表人 特此证明 附法定代表人身份证复印件 投标人 公章 年 月 日 附件4 法定代表人授权委托书 采购代理机构 我 姓名 系 投标人名称法定代表人现授权委托我公司的 姓名职务或者职称为我公司本次 项目的授权代表代表我方办理本次投标签约等相关事宜签署全部有关的文件协议合同并具有法律效力 在我方未发出撤销授权委托书的书面通知以前本授权委托书一直有效被授权人签署的所有文件在授权书有效期内签署的不因授权撤销而失效 被授权代表无权转让委托权特此授权 本授权委托书于 年 月 日签字生效特此声明 附法人代表身份证以及被授权代表身份证复印件 被授权代表姓名 性 别 年 龄 单 位 部 门 职 务 投标人公章 法定代表人签字 日 期 年 月 日 附件5 报价一览表 投标包第 包 包名称 序号项目名称含税总报价 元备注 取费依据收费标准等1总计大写小写 注采购代理服务费由采购人支付的投标人报价中无需考虑此费用 投标人名称盖公章 投标人法定代表人或者被授权代表签字 时间 年 月 日 附件6 分项报价明细表 投标包第 包 名称 序号项目名称服务说明报价 元备注123服务项目费用合计大写小写 投标人名称盖公章 投标人法定代表人或者被授权代表签字 时间 年 月 日 附件7 投标人同类项目实施情况一览表 投标包第 包 包名称 采购单位名称项目名称单价合同 金额 万元附件页码采购单位联系人及电话合同 投标人名称盖公章 投标人法定代表人或者被授权代表签字 时间 年 月 日 附件8 资信以及商务响应表 投标人名称公章 投标包第 包 项目招标文件要求是否 响应投标人的承诺或说明服务保障要求服务期限或者提供服务起止时间质量管理企业信用要求能力或业绩要求 法定代表人或者被授权代表 签字 日期20 年 月 日 附件9 政府采购诚信承诺书 胶州市公共资源交易管理办公室 采购人 采购代理机构 我公司 投标人名称已详细阅读了 项目项目编号 招标文件自愿参加本次投标现就有关事项做出郑重承诺如下 一诚信投标材料真实我公司保证所提供的全部材料投标内容均真实合法有效保证不出借或者借用其他企业资质不以他人名义投标不弄虚作假 二遵纪守法公平竞争不与其他投标人相互串通哄抬价格不排挤其他投标人不损害采购人的合法权益不向评标委员会采购人提供利益以牟取中标 三若中标后将按照规定及时与采购人签订政府采购合同不与采购人订立有悖于采购结果的合同或协议严格履行政府采购合同不降低合同约定的产品质量和服务不擅自变更中止终止合同或者拒绝履行合同义务 若有违反以上承诺内容的行为我公司自愿接受取消投标资格记入信用档案没收投标保证金媒体通报13年内禁止参与政府采购等处罚如已中标的自动放弃中标资格并承担全部法律责任给采购人造成损失的依法承担赔偿责任 投标人名称盖公章 法定代表人签字 年 月 日 附件10 联合投标协议书 甲方 乙方 如果有的话可按照甲乙丙丁序列增加 联合体各方经协商就响应 组织实施的编号为 号的招标活动联合进行投标之事宜达成如下协议 一联合体各方一致决定以 为主办人进行投标并按照招标文件的规定分别提交资格文件 二在本次投标过程中主办人的法定代表人或者授权代理人根据招标文件规定以及投标内容对采购人所作的任何合法承诺包括书面澄清以及响应等对联合体各方均有约束力如果中标并签订合同则联合体各方将共同履行对采购人或者采购代理机构所负有的全部义务并就采购合同约定的事项对采购人承担连带责任 三联合体各方保证对主办人为响应本次招标而提供的产品和服务提供全部质量保证以及售后服务支持 四本次联合投标中联合体各方承担的工作和义务 甲方承担的工作和义务为 乙方承担的工作和义务为 五有关本次联合投标的其他事宜 六本协议提交采购人或者采购代理机构后联合体各方不得以任何形式对上述实质内容进行修改或者撤销 七本协议共 份联合体各方各持一份并作为投标文件的一部分 甲方单位 公章 乙方单位 公章 法定代表人 签章 法定代表人 签章 日期 年 月 日 日期 年 月 日 附件11 联合投标授权委托书 本授权委托书声明根据 与 签订的联合投标协议书的内容主办人 的法定代表人 现授权 为联合投标代理人代理人在投标开标评标合同谈判过程中所签署的一切文件和处理与这有关的一切事务 联合投标各方均予以认可并遵守 特此委托 授权人签字 代理人签字 日期 年 月 日 日期 年 月 日 联合体甲方单位 公章 联合体乙方单位 公章 法定代表人 签章 法定代表人 签章 日期 年 月 日 日期 年 月 日 附件12 中小企业声明函 本公司郑重声明根据政府采购促进中小型企业发展暂行办法财库2011181号的规定本公司为 请填写中型小型微型企业即本公司同时满足以下条件 1根据工业和信息化部国家统计局国家发展和改革委员会财政部关于印发中小企业划型标准规定的通知工信部联企业2011300号规定的划分标准本公司为 请填写中型小型微型企业 2本公司参加 单位的 项目采购活动提供本企业服务由本企业承担服务本条所称服务不包括使用大型企业的服务 本公司对上述声明的真实性负责如有虚假将依法承担相应责任 企业名称公章 日 期 附件13 残疾人福利性单位声明函 本单位郑重声明根据财政部 民政部 中国残疾人联合会关于促进残疾人就业政 府采购政策的通知财库2017 141 号的规定本单位为符合条件的残疾人福利 性单位且本单位参加单位的项目采购活动提供本单位制造的货物由本 单位承担工程提供服务或者提供其他残疾人福利性单位制造的货物不包括使用 非残疾人福利性单位注册商标的货物 本单位对上述声明的真实性负责如有虚假将依法承担相应责任 单位名称盖章 日 期 附件14 原创声明 我 单位名称 郑重声明本次投标的 项目的设计服务成果是我单位独立设计服务所取得原创成果 由此产生的一切法律责任由我公司承担特此声明 原创作方案主要负责人签名 设计单位盖公章 日期 年 月 日 正副本 投标文件 包第 包 技术部分 项目名称 项目编号 投标单位全称盖公章 二〇 年 月 日 技术文件目录 1对本项目服务总体要求的理解 2服务方案 3应急服务措施 4服务响应表见附件15 5项目实施人员主要从业人员及其技术资格一览表见附件16 6招标文件要求或者投标人认为其它应介绍或者提交的资料和文件 7证明服务的合格性和符合招标文件规定的技术资料 8投标人需要说明的其他文件和说明格式自拟 附件15 服务响应表 投标人名称公章 第 包 序号招标文件要求投标文件响应偏离情况注 1投标人应根据招标文件的服务要求如实逐条一一对应填写响应情况如有未响应服务要求评标委员会有权视其为负偏离 2请投标人在偏离情况一栏详细描述存在正偏离或负偏离服务要求并标明偏离情况 3招标文件服务内容未做要求的不视为正偏离 法定代表人或者被授权代表 签字 日期 附件16 项目实施人员主要从业人员及其技术资格一览表 投标人名称公章 第 包 姓名职务专业技 术资格证书 编号参加本单位工作时间劳动合 同编号注在填写时如本表格不适合投标单位的实际情况可根据本表格式自行划表填写后附相关人员证书复印件及社保证明材料复印件 法定代表人或者被授权代表 签字 日期 附件17 投标文件包装袋密封件正面和封口格式 投标文件包装袋密封件正面格式 收件人 项目名称 项目编号 包第 包 投标文件 部分 投标人名称 投标人地址 邮政编码 20 年 月 日 加盖投标人公章投标人法定代表人或者被授权代表签字 投标文件封口格式 请勿在20 年 月 日 时之前启封 加盖投标人公章投标人法定代表人或者被授权代表签字 附件18 政府采购项目验收单 用 户合 同 号合 同 金 额元招标项目验收项目合 计财政拨款单位自筹验收意见 负责人 组织验收单位盖章 年 月 日 验收意见 负责人 用户盖章 年 月 日验收意见 负责人 投标人盖章 年 月 日验收小组成员签名 PAGE MERGEFORMAT4
招标文件
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