中环办公楼物业服务项目成交结果公告

磋 商 文 件

采购编号：BGPC-C20041

项目名称：中环办公楼物业服务项目

北京市政府采购中心

二○二○年八月

目 录

TOC \o "1-1" \h \u 第一部分 磋商邀请 2

第二部分 报价人须知前附表 4

第三部分 报价人须知 11

第四部分 采购需求 23

第五部分 评分标准和评分方法 43

第六部分 政府采购合同 46

第七部分 响应文件格式 57

磋商邀请

北京市政府采购中心(以下简称采购中心)受北京市人民政府机关事务管理办公室的委托，对下述服务进行国内竞争性磋商。现邀请符合本磋商文件规定条件的合格报价人前来磋商。

1、? 项目基本信息

2、? 合格报价人的条件：详见磋商文件第三部分

3、? 磋商文件获取方式和期限

?? 采用推荐形式邀请供应商的：

获取方式：采购中心根据采购人和评审专家确定的邀请供应商名单提供磋商文件及邀请函。

4、? 响应文件送达、截止时间及地点

响应文件送达时间：2020年 9 月 2 日 上午9:00-9:30（北京时间）。

送达截止及磋商时间：2020年 9 月 2 日 上午9:30（北京时间）。

送达响应文件地点：北京市丰台区玉林里45号腾飞大厦北京市政府采购中心二层第一开标厅（201室）

①逾期送达或不符合规定的响应文件恕不接受。

②须报价人的法定代表人或其授权的报价人代表提交响应文件并参加磋商，请携带相关授权文件及有效身份证明。

因疫情防控需要，仅允许报价人的授权代表1人参加磋商，并提交疫情防控承诺书。

5、? 联系信息

集中采购机构联系信息

集中采购机构名称：北京市政府采购中心

地址：北京市丰台区玉林里45号腾飞大厦

邮政编码：100069

联系人：胡俊婷

电话：010-83916677

传真：010-83916674

网址：http://bgpc.beijing.gov.cn

采购人联系信息

采购人名称：北京市人民政府机关事务管理办公室

联系人：吴楠

电话：83978426

地址：北京市西城区槐柏树街2号

报价人须知前附表

磋商文件中所有带*条款均为实质性响应条款，响应文件须完全响应，未实质响应的，按照无效响应文件处理。

报价人须知

1总则

1.? 定义：

1.1? “采购人”名称详见磋商文件第一部分。

1.2? “潜在报价人”指符合《中华人民共和国政府采购法》及相关法律法规和本磋商文件的各项规定，且按照本项目磋商公告及磋商文件规定的方式获取磋商文件的供应商。

1.3? “报价人”指符合《中华人民共和国政府采购法》及相关法律法规和本磋商文件的各项规定，按照本项目磋商公告及磋商文件规定的方式获取磋商文件并参加磋商的供应商。

1.4? 磋商文件中所述的指定媒体指中国政府采购网（http://www.ccgp.gov.cn）及北京市政府采购网（http://www.ccgp-beijing.gov.cn）。

1.5? 本项目需要落实的政府采购政策详见磋商文件对应条款。

1.6? 采购中心对本磋商文件的各项条款具有解释权。

2.? 合格报价人的条件

2.1? 在中华人民共和国境内注册，具有本项目生产、制造、供应或实施能力，符合、承认并承诺履行本磋商文件各项规定的供应商。

2.2? 报价人应遵守中华人民共和国有关的国家法律、法规和条例。

2.3? 报价人应具备《中华人民共和国政府采购法》及相关政府采购法律法规和本磋商文件中规定的参加政府采购活动的供应商应当具备的条件：

（1）? 具有独立承担民事责任的能力；

（2）? 具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；

（3）? 具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；

（4）? 具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；

（5）? 参加此项采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；

（6）? 法律、行政法规规定的其他条件；

（7）? 具有报价人须知前附表第二条规定的其他相关资质条件。

2.4? 采用发布公告形式邀请供应商的，报价人须按照磋商公告及磋商文件要求，自磋商公告发布之日起，在规定的时间内持报价人自身的CA数字认证证书（或原北京一证通数字证书）登录北京市政府采购中心网站（bgpc.beijing.gov.cn）本项目磋商文件，否则其报价无效。

2.5? 采用推荐形式邀请供应商的，报价人须为被邀请的供应商，否则其报价无效。

2.6? 单位负责人为同一人或者报价存在直接控股、管理关系的不同供应商，不得同时参加本项目磋商。

2.7? 为本项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、检测等服务的供应商，不得参加本项目磋商。

2.8? 通过资格预审方式确定合格报价人的项目，资格预审合格的报价人在评审阶段资格发生变化的，应当以书面形式通知采购中心和采购人。

2.9? 报价人不得被列入相关部门规定的失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单。

2.10? 以联合体形式参加政府采购活动的，联合体各方不得再单独参加或者与其他供应商另外组成联合体参加同一合同项下的政府采购活动。

3.? 磋商费用

3.1? 报价人应承担所有与准备和参加磋商有关的费用，采购中心和采购人在任何情况下均无义务和责任承担相关费用。

3.2? 采购中心提供磋商文件免费或获取，且不收取成交服务费。

2磋商文件

4.? 磋商文件

4.1? 磋商文件由下列七部分内容组成：

第一部分 磋商邀请；

第二部分 报价人须知前附表；

第三部分 报价人须知；

第四部分 采购需求；

第五部分 评分标准和评分方法；

第六部分 政府采购合同；

第七部分 响应文件格式。

5.? 报价前磋商文件的澄清和修改

5.1? 任何已按规定程序或获取磋商文件的潜在报价人，均可向采购人要求对磋商文件进行澄清或修改。

5.2? 采购人或者采购中心可以对已发出的磋商文件进行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的内容为磋商文件的组成部分。

5.3? 澄清或者修改的内容可能影响响应文件编制的，应当在提交响应文件截止时间至少5日前，在指定媒体上以发布公告的形式通知或获取磋商文件的潜在报价人，不足5日的，应当顺延提交响应文件的截止时间。

3响应文件

6.? 报价范围、响应文件的语言和计量单位

6.1? 报价人可以对磋商文件的其中一包或几包或全部包进行报价，但投标报价须包含一包中采购需求所列的全部内容，不得将一包中的内容拆开报价，拆开报价的，作无效报价处理。

6.2? 报价人提交的响应文件（包括技术文件和资料、图纸中的说明）以及报价人与采购中心就有关磋商的所有来往函电均应使用中文简体字。

6.3? 原版为外文的证书类文件，以及由外国人作出的本人签名、外国公司的名称或外国印章等可以是外文，但应当提供中文翻译文件并加盖报价人公章。必要时磋商小组可以要求报价人提供附有公证书的中文翻译文件或者与原版文件盖章相一致的中文翻译文件。

原版为外文的证书类、证明类文件，与报价人名称或其它实际情况不符的，报价人应当提供相关证明文件。

6.4? 响应文件所使用的计量单位，应使用国家法定计量单位。

7.? 响应文件的组成及相关内容要求

7.1? 报价人应详细阅读磋商文件的全部内容。磋商文件中所有带*条款均为实质性响应条款，响应文件须完全响应，未实质响应的，作无效响应文件处理。

7.2? 响应文件分为商务部分和技术部分。

商务部分指报价人提交的证明其有资格参加磋商和成交后有能力履行合同的文件。技术部分指报价人提交的能够证明报价人提供的货物及服务符合磋商文件规定的文件。本次磋商，报价人应按报价人须知前附表第二至三条规定提交商务、技术部分文件和需要报价人自行编写的其他文件（具体填写要求详见磋商文件第七部分 响应文件格式）。 上述的相关文件，可以是文字资料、图纸和数据。

7.3? 响应文件的装订。

为便于评审及规范统一，建议响应文件规格为A4幅面。响应文件根据磋商文件第二部分 报价人须知前附表及第七部分 响应文件格式规定的顺序和格式，统一编目编码后装订，装订形式建议为胶装。响应文件按照环保节约原则，具备条件的文档建议可双面打印。

7.4? 响应文件的封面内容。

响应文件的封面上应写明：①响应文件正本（或副本）、②采购编号、③项目名称、④包号（如有分包的项目填写）、⑤报价人名称。

7.5? 凡本磋商文件中提及的原件均应装订在正本中，副本可为正本的复印件。若副本和正本不符，以正本为准。

7.6? 对于磋商文件中提及的复印件要求，照片件、扫描件、影印件、截图件等与其具有同等效力。

7.7? 响应文件中所提供的资料均应真实有效，无效的文件视为未提供。

8.? 报价

（1）? 所有报价无特殊要求的均以人民币元为计算单位。

（2）? 采购人不得向供应商索要或者接受其给予的赠品、回扣或者与采购无关的其他商品、服务。

（3）? 本项目所涉及的运输、施工、安装、集成、测评、测试、调试、验收、培训、备品和工具、保险、售后服务、税款、质检、行政许可及相关证书等费用均包含在报价中。

（4）? 本次磋商不接受可选择或可调整的方案和报价，任何有选择的或可调整的方案和报价将被视为非实质性响应报价而作无效响应文件处理。

（5）? 磋商小组认为报价人的报价明显低于其他通过符合性审查报价人的报价，有可能影响产品质量或者不能诚信履约的，应当要求其在磋商现场合理的时间内提供书面说明，必要时提交相关证明材料；报价人不能证明其报价合理性的，磋商小组应当将其作为无效响应文件处理。

（6）? 最低报价不能作为成交的保证。

9.? 响应文件的有效期

9.1? 本项目响应文件的有效期详见报价人须知前附表第十条。有效期短于该规定期限的报价无效。

9.2? 采购中心可根据实际情况，在响应文件有效期截止之前，征询报价人是否同意延长响应文件的有效期，报价人同意延长的须作出书面声明。在延长的响应文件有效期内，报价人将不会被要求和允许修正其报价。

10.? 响应文件的签署及其他规定

10.1? 组成响应文件的各项文件均应遵守本条。

10.2? 报价人须根据磋商文件要求签字或加盖报价人公章。

10.3? 本磋商文件中所要求加盖的报价人公章是指与报价人名称全称相一致的“行政公章”，不得加盖其它“合同专用章、投标专用章、财务专用章”等非行政公章；签字是指签字或名章。不符合本条规定的响应作无效响应文件处理。

4报价材料的提交

11.? 响应文件的密封及标记

11.1? 响应文件正本、副本等应分别装袋密封：

（1）? 正本密封袋：内装纸质响应文件正本。封口处加盖报价人公章。封皮上写明：①响应文件正本、②采购编号、③项目名称、④包号（如有分包的项目填写）、⑤报价人名称、⑥磋商时启封。

（2）? 副本密封袋：内装纸质响应文件副本。封口处加盖报价人公章。封皮上写明：①响应文件副本、②采购编号、③项目名称、④包号（如有分包的项目填写）、⑤报价人名称、⑥磋商时启封。

11.2? 如果报价人未对响应文件密封、盖章的，采购中心将予以拒绝。

12.? 响应文件提交截止时间

12.1? 响应文件须按照磋商文件规定的提交时间、地点送达。在提交截止时间以后送达的响应文件，采购中心将予以拒绝。

13.? 响应文件的补充、修改和撤回

13.1? 在响应文件提交截止时间前，报价人可对响应文件进行补充、修改，补充、修改的内容作为响应文件的组成部分。响应文件如有补充、修改，须由法定代表人或其授权的报价人代表在补充或修改处签字并加盖报价人公章，否则作无效响应文件处理。

13.2? 在响应文件提交截止时间前，报价人可对所提交的响应文件进行撤回。报价人撤回响应文件的要求应由法定代表人或其授权的报价人代表签字确认。

13.3? 在响应文件提交截止时间后，报价人不得对其响应文件做任何修改。

14.? 采购中心按照磋商文件的规定，在提交响应文件截止时间的同一时间和预先确定的地点组织磋商，参加磋商的报价人授权代表应签名报到以证明其出席。

5磋商和评审

15.? 抽取评审专家及组建磋商小组

15.1? 采购人根据有关法律法规、本磋商文件的规定及项目特点随机抽取评审专家。

15.2? 本项目根据有关法律法规、本磋商文件的规定及项目特点组建磋商小组。

16.? 评审

16.1? 资格性审查和符合性审查。  

（1）? 资格性审查。依据法律法规和磋商文件的规定，对响应文件中的商务文件等进行审查，以确定报价人是否具备磋商资格。 

（2）? 符合性审查。依据法律法规和磋商文件的规定，从响应文件的有效性、完整性和对磋商文件的响应程度进行审查，以确定是否对磋商文件的全部实质性要求作出响应。 

16.2? 磋商小组要审查每份响应文件是否实质上响应了磋商文件的要求。实质上没有响应磋商文件要求的作无效响应文件处理。报价人不得通过修正或撤销不符之处而使其响应文件成为实质上响应的文件。如发现下列情况之一的，其响应文件将被拒绝或认定为无效响应文件：

（1）? 不具备磋商文件中规定的资格要求的；

（2）? 未对磋商文件中规定所有带*部分的条款作出实质性响应的，包括其中未按规定签字、盖章的；

（3）? 属于磋商文件中规定的作无效响应文件或无效报价处理情形的；

（4）? 响应文件未按磋商文件的规定密封导致其响应文件有可能被泄露或者提前开启的；

（5）? 最后报价超出采购预算的；

（6）? 报价未按照磋商文件规定的格式报价导致无法履行合同的；

（7）? 不符合磋商文件中有关分包、转包规定的；

（8）? 不符合法律、法规和磋商文件中规定的其他实质性要求的。

16.3? 响应文件报价出现前后不一致的，按照下列规定修正：

（一）大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；

（二）单价金额小数点或者百分比有明显错位的，以总价为准，并修改单价；

（三）总价金额与按单价汇总金额不一致的，以单价金额计算结果为准。

同时出现两种以上不一致的，按照前款规定的顺序修正。

修正后的报价按照本磋商文件17.2条的规定经报价人确认后产生约束力，报价人不确认的，其报价无效。

17.? 响应文件的澄清

17.1? 磋商小组有权要求报价人对响应文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误等内容作必要的澄清、说明或者补正。

17.2? 报价人的澄清应在磋商小组规定的时间内以书面方式进行，并作为响应文件内容的一部分，由其法定代表人或其授权代表签字。澄清、说明或者补正不得超出响应文件的范围或者改变响应文件的实质性内容。报价人拒不按照要求对响应文件进行澄清、说明或者补正的，磋商小组可拒绝该报价。

18.? 磋商

18.1? 磋商小组与通过资格性和符合性审查的报价人分别进行磋商。

18.2? 在磋商中，磋商的任何一方不得透露与磋商有关的其他供应商的技术资料、价格和其他信息。

18.3? 磋商小组根据项目情况可进行一轮或多轮磋商。

18.4? 在磋商过程中，磋商小组可以根据磋商文件和磋商情况实质性变动采购需求中的技术、服务要求以及合同草案条款，但不得变动磋商文件中的其他内容。实质性变动的内容，须经采购人代表确认。对磋商文件作出的实质性变动是磋商文件的有效组成部分，磋商小组将及时以书面形式同时通知所有参加磋商的报价人。

18.5? 报价人应当按照磋商文件的变动情况和磋商小组的要求重新提交响应文件，并由其法定代表人或授权代表签字或者加盖公章。由授权代表签字的，应当附法定代表人授权书。供应商为自然人的，应当由本人签字并附身份证明。

18.6? 磋商文件能够详细列明采购标的的技术、服务要求的，磋商结束后，磋商小组应当要求所有实质性响应的报价人在规定时间内提交最后报价，提交最后报价的报价人不得少于3家。

18.7? 磋商文件不能详细列明采购标的的技术、服务要求，需经磋商由报价人提供最终设计方案或解决方案的，磋商结束后，磋商小组应当按照少数服从多数的原则投票推荐3家以上报价人的设计方案或者解决方案，并要求其在规定时间内提交最后报价。

18.8? 如磋商中出现符合《财政部关于政府采购竞争性磋商采购方式管理暂行办法有关问题的补充通知》（财库〔2015〕124号）中的情形，则按财政部通知要求执行。

18.9? 最后报价是报价人响应文件的有效组成部分。

18.10? 已提交响应文件的供应商，在提交最后报价之前，可以根据磋商情况退出磋商。

19.? 综合评分

19.1? 经磋商确定最终采购需求和提交最后报价的报价人后，由磋商小组采用综合评分法对提交最后报价的报价人的响应文件和最后报价进行综合评分。具体评审原则、方法和成交条件详见磋商文件第五部分 评分标准和评分方法。

20.? 确定成交人

20.1? 磋商小组应当根据综合评分情况，按照评审得分由高到低顺序推荐3名以上成交候选人，并编写评审报告。评审得分相同的，按照最后报价由低到高的顺序推荐。评审得分且最后报价相同的，按照技术指标优劣顺序推荐。

20.2? 采购人从评审报告提出的成交候选人中，按照排序由高到低的原则确定成交人。

21.? 磋商过程要求

21.1? 在磋商期间，报价人企图影响采购中心或磋商小组公正性的任何活动，将导致报价无效，并由其承担相应的法律责任。

22.? 有下列情形之一的，视为报价人串通报价，其报价无效：

（1）? 不同报价人的响应文件由同一单位或者个人编制；

（2）? 不同报价人委托同一单位或者个人办理报价事宜；

（3）? 不同报价人的响应文件载明的项目管理成员或者联系人员为同一人；

（4）? 不同报价人的响应文件异常一致或者报价呈规律性差异；

（5）? 不同报价人的响应文件相互混装；

23.? 在磋商采购中，出现下列情形之一的，将终止竞争性磋商采购活动：

（1）? 因情况变化，不再符合规定的竞争性磋商采购方式适用情形的；

（2）? 出现影响采购公正的违法、违规行为的；

（3）? 除《政府采购竞争性磋商采购方式管理暂行办法》第二十一条第三款规定的情形外，在采购过程中符合要求的供应商或者报价未超过采购预算的供应商不足3家的。如磋商中出现符合《财政部关于政府采购竞争性磋商采购方式管理暂行办法有关问题的补充通知》（财库〔2015〕124号）中的情形，则按财政部通知要求执行。

6成交通知

24.? 成交通知

24.1? 成交人确定后,采购中心将在指定媒体上发布成交公告，同时以书面形式向成交人发出成交通知书。根据政府采购法实施条例的要求，成交公告中须公示主要成交标的的名称、规格型号、数量、单价、服务要求等（公示内容为成交人响应文件中分项报价表或磋商中形成的相关承诺等扫描件）。

24.2? 成交通知书是合同的组成部分。

7签订合同

25.? 签订合同

25.1? 成交人应在政府采购相关法律法规规定的时间内与采购人签订成交合同。所签订的合同不得对磋商文件确定的事项和成交人响应文件作实质性修改。采购人不得向成交人提出任何不合理的要求作为签订合同的条件。

25.2? 评审过程中的有关澄清、说明或者补正文件的内容均为签订政府采购合同的依据。

25.3? 因质疑投诉、不可抗力或成交人不能履约等情形，采购人保留按相关政府采购法律法规及磋商小组评审的推荐顺序与其他合格的候选供应商签订合同的权利。

25.4? 合同签订后交采购中心存档1份。

8质疑

26.? 质疑

26.1? 供应商认为采购文件、采购过程、中标或者成交结果使自己的权益受到损害的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起7个工作日内，以书面形式提出质疑。

26.2? 供应商对采购文件中涉及的采购需求、评审标准、合同等由采购人提出的内容及采购结束后采购结果提出质疑的、或供应商提出的质疑事项涉及采购人与采购中心就本项目签署的政府采购委托代理协议中涉及采购人义务事项的，由采购人受理并负责答复；供应商对政府采购法律法规中规定的政府采购组织程序提出质疑的、或供应商提出的质疑事项涉及采购人与采购中心就本项目签署的政府采购委托代理协议中涉及采购中心义务事项的，由采购中心受理并负责答复。

26.3? 供应商应在法定质疑期内一次性提出针对同一采购程序环节的质疑。

26.4? 提出质疑的供应商应当是参与本项目采购活动的供应商。

26.5? 以联合体形式参加政府采购活动的，其质疑应当由组成联合体的所有供应商共同提出。

26.6? 供应商提出质疑应当提交质疑函和必要的证明材料。质疑函应当包括下列内容：

（一）供应商的姓名或者名称、地址、邮编、联系人及联系电话；

（二）质疑项目的名称、编号；

（三）具体、明确的质疑事项和与质疑事项相关的请求；

（四）事实依据；

（五）必要的法律依据；

（六）提出质疑的日期。

供应商为自然人的，应当由本人签字；供应商为法人或者其他组织的，应当由法定代表人、主要负责人及其授权代表签字或者签章，并加盖供应商公章。

26.7? 供应商可以委托代理人进行质疑。其授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、具体权限、期限和相关事项。供应商为自然人的，应当由本人签字；供应商为法人或者其他组织的，应当由法定代表人、主要负责人签字或者签章，并加盖供应商公章。

代理人提出质疑，应当提交供应商签署的授权委托书原件。

26.8? 供应商提出质疑的须按磋商文件规定格式由法定代表人或其授权代表当面提交质疑函原件和法定代表人授权委托书原件（如非法定代表人提交质疑函时提供），并出示法定代表人或其授权代表的身份证原件。

26.9? 供应商不得进行虚假、恶意的质疑，不得扰乱政府采购正常的工作秩序。

26.10? 不符合上述26.2-26.9条规定的质疑函不予受理。

26.11? 供应商如果捏造事实、提供虚假材料或者以非法手段取得证明材料进行质疑的，或在质疑过程中采取不正当手段诋毁、排挤其他供应商的，将报请有关部门查处。如情况属实，将列入不良行为记录名单，在一至三年内禁止参加政府采购活动等处罚，情节严重的，吊销营业执照，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

质疑函格式：

政府采购项目质疑函

一、质疑供应商基本信息

质疑供应商名称：

地址：

邮编：

法定代表人：

联系电话：

授权代表：

手机：

传真：

二、质疑项目基本情况

质疑项目的名称：

质疑项目的采购编号：

包号：

采购文件获取日期：

质疑事项分类：

□采购文件

□采购过程

□中标、成交结果

□采购执行程序

□上述四项之外的其他事项

三、质疑事项具体内容

质疑事项1：

事实依据：

法律依据：

质疑事项2

……

四、与质疑事项相关的质疑请求

请求：

法定代表人签字（签章）：

授权代表签字：

公章：

提交日期：

采购需求

一、物业项目概况

项目名称: 中环办公楼物业服务

地点: 西城区枣林前街70号

中环办公楼是北京市政府部分委办局综合办公所在地。于2004年10月竣工交付使用。该项目占地 1.5万平方米，其中：庭院面积0.4万平方米；绿化面积0.2万平方米。

办公楼建筑面积总计 9.5万平方米。由A、B两栋办公楼及裙房组成（办公楼地上17层、地下3层），其中：地上5.5万平方米，地下4万平方米；使用面积7.3万平方米。

公共区域面积 3.3万平方米，含大厅、楼梯间、走廊等处面积；会议室20间、接待室4间；卫生间94间、开水间41间。

地下和地面停车泊位693个，总面积3.2万平方米。地下一至三层停车库停车泊位536个， 3万平方米，限高1.8米，其中：地下一层停车泊位71个，地下二层停车泊位312 个，地下三层停车泊位147个；地面停车泊位车位128个，0.16万平方米。

二、办公楼设备设施状况：

（一）电气系统

含强电间、各类低压配电箱柜及动力、照明系统，以及室外泛光照明系统、庭院照明系统。

（2）? 给排水系统

1.市政管网两路供水，最大供水量250吨/小时。分别引入地下三层500立方米的生活和消防蓄水池，四层以下由地下三层一套变频水泵（一用三备）供水；五层以上由地下三层的一套变频水泵（一用一备）打入A、B座18层生活水箱，再由稳压泵向各楼层供水。

2.消防水从地下三层消防蓄水池引出，一路供四层以下消火栓系统、自动喷淋系统、水喷雾系统使用；另一路供四层以上消火栓系统、自动喷淋系统。18层设备间有2座消防水箱。

3.直饮水：直饮水机组设置在地下一层，向各楼层电热水器供水。电热水器共41台。

4.排水：污水池12个，污水泵24台，一层以上楼层污水分别排向东、西化粪池，再引入市政管网；一层以下污水先汇入地下三层12个污水池，由污水提升泵（一备一用）排入东、西化粪池，再引入市政管网。

5.雨水：雨水采用内排水方式通过8个过井直接排向市政管网，雨、污水分流。

6.中水：由南区机组分别引入A、B座18层水箱间中水箱，通过稳压泵供给各楼层卫生间冲洗用水；绿地灌溉用水由机组直接供给。

（三）中央空调系统

制冷机组设在办公楼地下三层（由南区负责运行），楼内制冷方式为新风加风机盘管系统，局部为全新风系统。楼内共有空调机房49间，包含新风机组46台、空调机组19台、风机盘管930台。

（4）? 避雷系统

使用浪涌保护器478个。

（五）楼宇自控系统

由通讯控制器，现场控制器，传感器和执行机构等软硬件组成。监控新风机系统、空调系统、送排风系统，监测室外温湿度、给排水系统、变配电系统、电梯系统及冷热源系统。

（六）电梯系统

目前投入使用的共计13部电梯（12部蒂森电梯，1部东芝电梯），其中包含客梯9部（含3部低梯）、消防梯2部、货梯2部。

（七）消防系统

包括消防监测报警装置、消防水系统、机械防排烟设备、消防应急广播设备。

消防监测报警装置。智能型火灾自动报警柜2台、自动报警联动柜2台、可燃气体探测器30个、烟感探测器1980个、温感探测器774个、手动报警按钮296个、警铃70个、消防专用插孔电话296个。

消防水系统。消防栓水泵6台（主楼消防水泵2台，裙房及地下各层消防水泵2台，室外消火栓水泵2台）、喷淋水泵4台、稳压泵4台、水喷雾泵2台、水泵接合器 8套、室内消火栓箱232套、室外地下式消火栓3个、水流指示器80个、末端试水装置63 个、湿式报警阀组18台、信号蝶阀80个、喷头12000个、消防水箱2个（A、B座顶层各1个12立方米）、消防水池1个（地下三层500立方米）。

机械防排烟设备。排烟风机39台、正压风机22台、送风机18台、排烟口97个、正压送风口113个、控制柜41个、防火阀423个。

消防应急广播设备。广播柜1台、通道选择器6台（4通道选择器2台、8通道选择器4台）、监听器1台、功率放大器5台、操作盘1个。

二、物业管理服务范围及内容

（一）房屋建筑及附属设施日常维护；

（二）设备设施运行及日常维护（除电梯及消防系统）；

1. 给排水系统日常运行管理及维护

2. 电气系统日常运行管理及维护（含避雷设备管理、公共照明系统运行）

3. 供暖系统日常运行管理及维护（不含热力机组）

4. 中央空调系统日常运行管理及维护（不含制冷机组）

5. 电视天线系统日常运行管理及维护

6. 电热水器的日常运行管理及维护

7. 液晶显示屏日常运行管理

8. 楼宇自控系统的日常运行管理

9. 浴室设备的日常运行管理及维护

10. 协助甲方监管电梯系统的日常管理

11. 协助甲方监管消防系统的日常管理

12. 餐厅水、电、热日常运行管理及维护（不含厨房设备）

13. 公共器具及办公家具的简单维修

（三）保洁服务

1.负责公共区域的保洁，包含楼内走廊、卫生间、开水间、电梯间、步行梯、窗口大厅、信访大厅等区域的保洁，地面停车场及地下车库的保洁，以及大楼周边的卫生保洁；

2.负责85套指定房间的入室保洁；

3.负责每年一次外墙清洗；

4.化粪池清掏

（四）会议服务

负责楼内24间会议室、接待室的清洁卫生及各级各类会议的接待服务工作。

（五）秩序维护服务

1.负责公共区域的日常安全巡视；

2.负责信访大厅的秩序维护；

3.负责停车场及道路的秩序管理。

(六)绿化服务

负责办公楼2099平方米绿地的维护保养、绿地的卫生保洁以及绿植摆放日常养护工作。

（七）传达室的接待服务

负责传达室的登记、核实、问讯、接待等日常管理服务工作。

（八）浴室的管理及服务

对男女浴室进行日常管理服务工作，包括刷卡、浴室的环境清洁、家具及拖鞋等的清洗消毒。

（九）活动室管理及服务

负责办公楼A座17层活动室进行日常管理及服务工作，包括活动室的环境清洁、器具保管、定时开放等。

（十）洗车房的管理及服务

负责地下三层洗车房的日常管理及服务。

(十一)文印交换管理服务

协助甲方做好办公楼文印室及机要文件交换的管理服务工作。

(十二)理发室管理服务

协助甲方做好办公楼理发室的管理及服务工作。

（十三）物业管理服务过程中对突发事件的安全管理；

（十四）工具设备使用与管理。

三、物业管理服务要求及质量标准

（一）房屋建筑及附属设施管理服务质量标准

1. 确保办公楼（区）房屋的完好等级和正常使用；

2. 维修中心24小时值班，每班2人；

3. 及时完成各项零星维修任务，一般维修任务不得超过24小时；

4. 每季度对房屋进行一次维护检查；

5. 每年进行一次房屋安全普查和房屋完损等级评定，保证房屋完好率达到100%；

6. 各种标识完好、有效；

7. 专人负责二次装修管理并有记录。

（二）设备设施运行及日常维护服务质量标准

1. 给排水系统日常运行管理及维护

1-1 上、下水等管道、设施及相关阀件

1-1-1 管道畅通、无渗漏水现象；

1-1-2 每日巡视卫生间、开水房及洗漱间，及时维修并做好记录；

1-1-3 各种设施、相关阀件无跑、冒、滴、漏现象，开关灵活。

1-1-4 注重季节性预防养护，特别是冬季室外各类水管的防冻保温工作。

1-2 落水管、沟渠、池、井

1-2-1 落水管、沟渠、池、井等使用功能正常，畅通、无堵塞；

1-2-2 室外管井每月巡查一次，发现问题及时维修，并做好记录；

1-2-3 井盖及雨水篦子的管理，确保完好无损；

1-2-4 楼内污水池每日巡视并对污水泵作手动启动检查；

1-2-5 每年清掏一次化粪池、四次污水池，保证无淤堵；

1-2-6 污水排放达标。

1-3 二次供水及直饮水设备

1-3-1 每日定时巡查、及时维护，并做好记录；

1-3-2 保持水箱间的清洁卫生，确保无二次污染发生；

1-3-3 每日按要求做好直饮水设备机房的保洁和设备巡视工作；

1-3-4 有供水应急预案并进行演练；

1-3-5 饮水设备机房钥匙指定专人保管。

1-4 其他

1-4-1 标识完好，制度上墙；

1-4-2 加强日常巡视检查，保证给排水系统的正常运行；

1-4-3 设备出现故障时，维修人员在10分钟内到达现场，零修合格率100%，一般故障排除不过夜；

1-4-4 节约用水符合市政府规定的办公楼节水要求。

2. 电气系统的日常运行及维护（含避雷设备管理、公共照明系统运行）

2-1 运行管理

2-1-1 统筹规划，做到合理、节约用电；

2-1-2 维修人员实行持证上岗；

2-1-3 设备出现故障时，维修人员应在15分钟内到达现场，设备零修合格率达到100%；一般性维修不过夜；

2-1-4 严格执行用电安全规范，确保用电安全；

2-1-5 保证避雷设施完好、有效、安全；

2-1-6 各种标识完整有效；

2-1-7 制度完善，执行有力；

2-1-8 有事故应急预案并定期演练；

2-1-9 强电井、低压配电箱柜每月清洁一次；

2-1-10 按要求对施工单位用电进行监督、检查和管理。

2-2其 他

2-2-1负责所辖区域的照明、动力系统及电源的安全运行工作；

2-2-2加强日常维护检修，确保办公楼宇的照明灯具、开关、闸盒及电气设备的正常使用；

2-2-3保证夜景照明、法定节假日照明的按时开启及系统的正常运行；

2-2-4每日按时开关庭院灯及特殊区域的照明灯具；

2-2-5每日根据巡视情况及时维护楼内各种照明灯具；

2-2-6节约用电，符合市政府规定的办公楼节电要求。

3. 供暖系统日常运行管理及维护

3-1 洗手间、食堂、浴室等热水供应不间断；

3-2 按规定的时间供暖，冬季室温符合国家要求；

3-3 制定事故应急措施和救援预案并演练。

4.中央空调系统日常运行管理及维护

4-1 中央空调系统的运行管理

4-1-1 按机关规定时间运行，室温符合要求；

4-1-2 制冷期间每日按房间总数的5%抽检温度并作记录；

4-1-3 在运行过程中设备噪音达标，无跑、冒、滴、漏现象；

4-1-4 根据天气及时调整制冷温度；

4-1-5 设备和机房整洁；

4-1-6 标识完整有效，记录清晰、准确。

4-2 中央空调系统的日常维修养护

4-2-1 设备出现故障时，维修人员应在15分钟内到达现场，零维修合格达到100%，一般性维修不过夜；

4-2-2 每日对空调机房进行巡视检查；

4-2-3 每月清洗一次过滤网；

4-2-4 空调新风机组过滤棉每年更换一次；

4-2-5 每季度清洗、消毒送风机、风口；

4-2-6 系统换季开、停机时按要求进行保养。

5. 电视天线系统日常运行管理及维护

5-1保证有线电视光缆系统的正常运行；

5-2保证办公楼各终端点的正常使用；

5-3系统故障及时联系相关单位解决。

6. 电热水器的日常运行管理及维护

6-1电热水器保持洁净、光亮、无污迹；

6-2保证每日规定时间内的开水供应，定时巡视；

6-3维修及时，无延误；

6-4严格执行操作规程，按规定时间启动、关闭，不发生安全问题。

7. 液晶显示屏日常运行管理

7-1每月进行一次彻底清洁，保证正常使用；

7-2系统故障及时联系相关单位解决。

8. 楼宇自控系统的日常运行管理及维护

8-1每日检查两次楼宇自控设备运行状态；

8-2对楼宇自控设备发出的故障报警处理及时；

8-3故障资料及时存盘；

8-4每月对模块箱进行巡视清洁；

8-5每季度对系统进行一次检测。

9. 浴室设备的日常运行管理及维护

9-1保证浴室设备运行正常、安全；

9-2浴室设备出现故障时，维修人员应在15分钟内到达现场。

10. 电梯系统日常运行管理

10-1确保电梯按规定时间运行；

10-2安全设施齐全有效，电梯内求救警铃保持正常工作状态，发现问题及时报告；

10-3对通风、照明及其它附属设施进行巡查，发现问题及时报告；

10-4保证重大活动时提供专职电梯司机开梯服务；

10-5制定事故应急措施和援救预案并演练。

11. 消防系统日常运行管理

11-1 按时对办公楼进行消防安全巡查，重点部位加强巡视；

11-2 公共区域设备设施安全、整洁、标识清晰有效；

11-3 如发生火灾报警，应立即赶到现场确认，若有火情应及时并通知相关部门及领导，同时协助甲方组织、疏散救火；

11-4 制定火灾发生应急预案并每年演练两次。

12. 餐厅水、电、热日常运行管理及维护 （参见本标准同项目）

13. 公共器具及办公家具的简单维修

13-1确保办公楼（区）的公共器具及办公家具完好等级和正常使用；

13-2接到报修，维修人员应在15分钟内到达现场。

14.其他

14-1楼宇自控室值班人员24小时双人值守，值班人员熟悉工作内容，严格执行《工程服务作业手册》的相关规章制度和岗位职责，接听电话态度热情，解答问题耐心细致，发现问题及时处理并汇报，值班记录完整详实。

14-2各级管理人员巡检有记录，以备核查。

14-3每月报告一次中环办公楼设备使用情况，发现问题及时汇报，提出合理化建议。

（三）保洁服务要求与质量标准

1.大堂门厅保洁

1-1 硬质地面无杂物、污迹、水迹，每月对南北门两侧门厅地面石材做结晶保养，每日每隔一小时对地面做推尘清洁，使地面光亮、无脚印；

1-2 玻璃（含玻璃门）无污迹、无水痕、光亮无尘，每周对大玻璃窗清洁一次，对玻璃门每日随时清洁维护；

1-3 沙发随时清洁。沙发无尘、无污渍；

1-4 每日及时清洗垃圾桶，桶内垃圾不超过桶身1/3量，及时清倒，做好第一次分拣工作。对垃圾桶内外壁进行及时清洁，使其干净无污迹；

1-5 消火栓及移动灭火器每周清洁两次，无尘，摆放位置正确整齐，箱内无杂物；

1-6 擦鞋机无尘，运转正常及时补充鞋油；

1-7 墙面清洁；

1-7-1 涂料墙面随时清洁，无污迹、无尘

1-7-2 大理石墙面每两月清洁一次，光亮无污渍

1-8 其它设施设备（取款机等）每日清洁维护一次，干净、无尘；

1-9 每日对清洁工作进行检查，并做初检、复检记录。

2.通道与步行梯保洁

2-1 通道每日用墩布及尘推工具进行清洁，地面无水迹、无污迹、无杂物、光亮；

2-2 墙壁设施、地脚线每日清洁擦拭，干净无尘；

2-3 消防器材每周清洁两次，摆放位置正确、整齐、无尘；

2-4 每日对步行楼梯进行清洁，先扫后擦再墩地面、台阶（平面、竖面）光亮、无杂物，楼梯扶手无尘；

2-5 通道及步行梯高处风口每月清洁1次，低处风口（小）每日清洁，干净无尘；

2-6通道及步行梯门每日清洁，干净无尘；

2-7每日对清洁工作进行检查，并做初检、复检记录。

3.电梯厅保洁

3-1 电梯外门表面光亮无尘，呼梯板指示灯干净无尘、无印迹，每周一次，定期保养；

3-2 电梯厅墙面下部每日擦拭，每两月做一次整体清洗（用刮子）；

3-3 电梯厅地面用尘推随时清洁，光亮、无杂物；

3-4 每日及时清洗垃圾桶桶内垃圾不超过桶身1/3，及时清倒同时做好第一次分拣工作。对垃圾桶外壁进行及时清洁，使其干净无污迹；

3-5 每日对清洁工作进行检查，并做初检、复检记录。

4.电梯轿厢内保洁

4-1 电梯轿厢内壁光亮、无尘、无印迹；

4-2电梯门底槽干净无杂物；

4-3每日对清洁工作进行检查，并做初检、复检记录

5.扶梯保洁

5-1 扶手表面及两旁安全板无尘、无污迹、安全板光亮；

5-2 脚踏板、梯阶表面无油污、无水迹、无杂物；

5-3 扶梯两侧玻璃每周重点清洁一次，每日维护；

5-4 梯阶每月维护，每月对梯阶槽做重点清洁一次；

5-5 每周对清洁工作进行检查，并做初检、复检记录。

6.水房保洁

6-1 热水器外侧保持光亮、无尘、无水印、无尘；

6-2 机器出现问题及时报修；

6-3 不锈钢水池及台面保持干净、无水垢、无杂物、水龙头光亮、无水迹；

6-4 陶瓷水池内外侧光亮、无污迹、无杂物；

6-5 瓷砖墙面光亮、无污迹；

6-6 墙面设施设备及风口干净无尘；

6-7 水房卫生每日保洁维护，每周重点清洁一次；

6-8 玻璃隔断每日清洁光亮、无水印、无尘；

6-9 茶筐、茶桶无茶渍、无杂物，随时清倒；

6-10 垃圾桶每日清理三次，垃圾袋完整无破损，垃圾桶内外壁无污迹，同时按照垃圾分类要求做好第一次分拣工作；

6-11 每日对清洁工作进行检查，并做初检、复检记录。

7.庭院保洁

7-1 庭院地面无杂物、停车车位无烟头、无杂物；

7-2 垃圾桶内垃圾每日清洁干净，定期消毒，同时做好第一次分拣工作，桶内外壁无污迹、光亮无尘；

7-3 每月擦拭院内球形灯及杆两次；

7-4 每日对外围区域照明灯及支架进行擦拭保持其光亮度；

7-5 应季及时清扫庭院门前三包区的沙土及落叶，做好扫雪铲冰工作；

7-6 每周定期擦拭东西出口处伸缩门；

7-7检查并发现不安全隐患，及时上报；

7-8 保证绿化带周围无杂物；

7-9 每日对清洁工作进行检查，并做初检、复检记录。

8.楼层平台保洁

8-1 平台地面干净无杂物；

8-2 玻璃光亮、无雨水痕迹及水垢；

8-3 每周对清洁工作进行检查，并做初检、复检记录。

9.外墙清洗及外墙保洁

9-1 外墙清洗、保养后，光亮、防风化，清洗时无遗漏；

9-2 墙体表面无污渍、无积尘，装饰贴面无破损、无残缺，雨水管外部无积尘；

9-3 外窗清洁后，光亮清洁透明，玻璃框无积尘，窗台无污渍及积尘；

9-4 玻璃幕墙清洁后光亮透明，每块玻璃连接处无积尘；

9-5 风口干净无尘，坡道防雨棚无积尘；

9-6 指定专人负责检查外墙清洗质量及安全工作并做好检查记录。

10.地下车库保洁

10-1 车库地面干净无杂物，地下二层、地下三层车库地面定期两月冲清洗一次，地下一层车库地面每周清洗一次并设专人维护，随时清洁；

10-2 车库设施设备随时清洁，确保各类标志、路灯表面目视干净、光亮，顶部管道每半年清洁一次；

10-3 消防器材定期清洁干净无尘，及时检查鼠盒内的鼠药量及摆放位置并且要符合鼠药投放七要素的要求；

10-4 每日对清洁工作进行检查，并做初检、复检记录。

11.垃圾房管理

11-1 设专人负责清洁垃圾房区域卫生；

11-2 垃圾日产日清，按照垃圾分类要求对垃圾进行二次分拣；

11-3 每日待垃圾外运后对垃圾桶做刷洗清洁消毒工作，并保持垃圾桶标识的完整性；

11-4 垃圾房桶外无散落垃圾，地面干净无油污，墙面光亮无污迹，垃圾房内无蚊蝇；

11-5 做好垃圾桶清洁消毒记录级各类垃圾清运记录；

11-6 每日对清洁工作进行检查，并做初检、复检记录。

12公共区域卫生间保洁

12-1 卫生间门隔板无尘、无污迹；

12-2 镜面光亮、无水迹，水龙头光亮无水垢；

12-3 面盆、台面干净、光亮、无水迹、无毛发；

12-4 墙面及墙壁安装的设施设备干净无尘、无水迹；

12-5 便池恭桶及时冲刷，无异味、无尿碱、无污物，随时清洁；

12-6 小便池内芳香球不得小于球体的1/3，及时更换；

12-7 纸篓和垃圾桶及时清倒，纸篓内厕纸与桶内垃圾不得超过1/2处，垃圾袋完好无破损；

12-8 不锈钢及电镀饰品光亮、无尘、无印迹；

12-9 卫生间内设施无灰尘，上、下水畅通不堵塞；

12-10 顶部及风口无尘，每周清洁一次；

12-11 地面无水迹、无杂物、无毛发；

12-12 及时补充客用品，卫生纸外露下垂10公分，洗手液每次补充量不超过皂液盒深度的1/3；

12-13 烘手器及水源感应器使用正常；

12-14 储物间工具摆放整齐，无杂物，清洁剂合理使用无囤积；

12-15 卫生间无异味，每周定期消毒一次；

12-16 设备、设施出现工程维修问题及时报修并随时检查，以保证设备正常使用；

卫生间保持空气清新、无异味；

12-18 每日对清洁工作进行检查，并做初检、复检记录。

13.室内保洁

13-1硬地面：无灰尘、污渍及水渍；清洁频率1次/每日；

13-2墙壁及天花、灯具：无灰尘、蛛网；清洁频率1次/周；

13-3办公桌椅、茶几：桌面整齐，无垃圾，无灰尘及水渍；清洁频率1次/日；

13-4 地毯：无污渍、灰尘；清洁频率：吸尘1次/周，清洗1次/季度；

13-5 垃圾篓：垃圾袋套装牢固，垃圾盛装量不超过2/3；清洁频率1次/日；

13-6门、窗台及玻璃：无水渍及灰尘、手印；清洁频率：1次/日；

13-7卫生间

13-7-1 地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮。清洁频率：1次/日；

13-7-2 天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网，目视墙壁干净。清洁频率：1次/周；

13-7-3 便器洁净无黄渍。清洁频率：1次/日；

13-7-4 室内无异味、臭味。

13-8卫生洁具：光亮，无手印；清洁频率：1次/日；

13-9电器：外观无灰尘；清洁频率：1次/日；

13-10文件柜及家具：无灰尘、污渍及手印；清洁频率：1次/日；

13-11风口：无灰尘，无蛛网，清洁频率：1次/半年；

13-12打开水：每天早8：30之前打好开水；

13-13服务人员要求：双人入室服务，具有保密意识，上班前半小时完成上述工作。

（四）会议服务质量标准

1.会议预定

以电话或会议预订单的形式接受会议预定,根据主办方的需求，快速、准确对会议室进行合理调配，并及时进行记录。

2.会前准备

2-1 提前布置好会场（重要会议提前40分钟，其它会议提前30分钟，特殊会议根据主办方要求时间准备），会场布置要符合主办方的要求,会场整洁、大方、布置有序、会标大小、颜色协调，摆台合理。

2-2 茶叶、器皿、开水要有专人看管，确保安全使用。

2-3 提前调节好会场内的灯光、音视频设备，保证会议室的设施设备处于良好状态。

2-4 开启空调，并按规定调节好室内温度。

2-5 根据主办方需求，设置岗位、安排服务员上岗服务。

3.会中服务

3-1 随时为来客提供引领服务。要求服务人员站姿统一规范，微笑服务并使用服务敬语。

3-2 接待人员着装统一整齐，仪表端庄；具有保密意识。

3-3 按服务顺序适时为客人提供茶水服务，两人以上上水时，步调一致，整齐划一。

3-4 及时周到提供茶水服务，20分钟续水一次。

3-5 主席台发言人更换时，立即换水。

3-6 保密性会议会前5分钟将水上好，中间不打扰。

3-7 室内温度适宜。

3-8 随时做好处理突发事件的准备。

4.会后整理

4-1 仔细检查会场，看是否有客人遗忘的物品和文件等，如发现应立即与会议主办单位沟通，并进行登记。

4-2 检查设备设施有无损坏，做好记录。如有损坏，立即与会议主办单位沟通并报告甲方。

4-3 整理会场，收回会议用具，并进行清洗消毒。

4-4 收集本次会议的各种服务信息归类、分析、整理并存档，发现问题找出规律性的东西，

作为提高会议服务质量的依据。

5.会议用具清洗及消毒

5-1 器具消毒：每次使用后消毒，采用双消毒，要求表面干净光亮，无污渍、水渍。

6.会议室卫生清洁

6-1 地毯：无污迹、无杂物、无水渍、无异味、不潮湿；吸尘1次/周，清洗1次/季度。

6-2 墙壁、地角线、顶棚：无污迹、无灰尘、无蛛网；地脚线每周清洁两次，墙面、顶棚每月除尘一次。

6-3 门、窗：无污迹、无灰尘、门窗玻璃明亮，无水迹，窗帘无褶皱，无污渍；门窗表面每日清洁一次，玻璃内表面每月清洁一次，窗纱每半年清洗一次，窗帘每年清洗一次。

6-4 桌椅：无污迹、无灰尘、无水渍，码放整齐，布艺沙发表面清洗一次/季。

6-5 会议用品：无尘、保温瓶清洁光亮，杯具无水迹，手印，每次使用后立即清洗消毒。

6-6 设施设备：表面无污迹、无灰尘、无油迹、电话消毒1次/周。

6-7 室内装饰品：无污迹、无灰尘、无杂物、无异味，摆放位置符合审美要求。

7.对会议设备技术人员工作要求

7-1 按照会议议程及时做好音视频等服务的相关准备工作，严格按照操作规程操作。

7-2 会议设备技术人员会前提前30分钟到岗，会议期间不得擅自离开音控室或会议区域。

7-3 每次使用音视频设备后，及时关闭所有用电设备电源，确保设备安全有效使用。

7-4 定期检查音视频设备，出现问题属会议设备技术人员职责范围内的应及时排除，需专业维修时应立即报修，不能私自拆卸，确保设备始终处于良好状态。

7-5 每周清扫会议设备一次，无污迹、无灰尘、无蛛网。

（五）秩序维护服务质量标准

1.车场管理

1-1西门车场

1-1-1只准有车证的车辆停放，其他车辆经管理处批准可临时停车；

1-1-2车辆出入登记；

1-1-3车辆摆放整齐；

1-1-4夜间车辆开出时，接到电话及时到岗放行。

1-2北门车场

1-2-1只准有车证的车辆停放，其他车辆经管理处批准可临时停车；

1-2-2指挥准确，出入顺畅；

1-2-3车辆摆放整齐。

1-3南门车场

1-3-1只准有车证的车辆停放，其他车辆经管理处批准可临时停车；

1-3-2指挥准确，出入顺畅；

1-3-3车辆摆放整齐。

1-4地下车场

1-4-1指挥准确，出入顺畅；

1-4-2车辆摆放整齐；

1-4-3巡视认真。

2.信访大厅

2-1文明引导；

2-2维持大厅日常工作秩序；

2-3发现问题及时向有关部门汇报，并协助各方做好工作。

3.公共区域的日常安全检查巡视及日常管理

3-1按照巡视路线做好每日巡视工作；

3-2发现安全隐患，有责任及时制止，并第一时间向项目部值班室汇报，做好相关记录；

4.内务整洁，按计划训练；

5.文明执勤，保持良好形象；

6.制定治安预案、交通预案、消防预案、群体上访预案等并做演练。

(六)绿化服务要求及标准

1-1办公楼公共区域花盆内干净整洁，无杂物。

1-2花木定期修剪，修剪要整齐，叶面干净无尘，无枯枝黄叶。

1-3浇水、杀虫、施肥要及时有效。

1-4绿地养护方法恰当，植被充分，无裸露土地；花草树木生长正常，无枯枝死杈及病虫害现象，绿地管理养护措施到位，无破坏、践踏及占用现象。

1-5绿化垃圾按规定及时清运。

（七）传达室管理服务要求及标准

1-1按规定着装，仪表端庄，佩戴胸卡，精神状态良好；

1-2服务态度热情周到，微笑服务，“请”字当头；

1-3对来访人员接待周到、答询准确、全面，快速办理各种登记，且登记有效、准确无误；

发现问题及时与有关部门联系。

(八)浴室管理服务要求及标准

1-1保证浴室按时开放；

1-2做到准确刷卡计价；

1-3浴室内设施设备出现工程维修问题及时报修并随时检查水龙头防止跑、冒、滴、漏，确保浴室的正常使用；

1-4按照要求做好室内卫生清洁及物品的消毒工作；

1-5加强节约能源服务意识。

(九)活动室管理服务要求及标准

1-1保证活动室按时开放；

1-2 提醒进入活动人员爱护室内设施；

1-3 管理好室内体育器材。

1-4 做好室内的卫生保洁工作。

(十)洗车房管理服务要求及标准

1-1 保证洗车房按时开放；

1-2 对清洗车辆做好登记；

1-3 定期对设备进行清洁，发生故障及时与厂家沟通解决。

（十一）文印交换管理服务及标准

1-1协助甲方做好文印室及机要文件交换人员的日常管理工作；

（十二）理发室管理服务及标准

1-1协助甲方做好理发室人员的日常管理工作；

（十三）物业管理服务过程中对突发事件的安全管理的要求

制定突发事件安全管理应急预案措施，目标明确、程序规范、内容全面、措施可操作性强，并进行有针对性的演练。

（十四）工具设备使用与管理

甲方提供给物业单位使用的机械设备及工具，物业单位要定期维护、保养，如出现人为或操作不当损坏，由物业单位负责赔偿。

四、对物业单位人员的要求

1.? 项目负责人应为大学本科以上学历，有五年相关业绩经验。

2.? 中标后本项目负责人未经甲方同意不得更换。

3.? 工程维修人员及会议设备技术人员须持有相应岗位证书。

4.? 做好工作人员上岗前的安全和保密管理教育、礼貌用语、消防安全知识的培训工作。统一着装，佩带工号，干净整洁，仪表仪容符合服务行业的要求。

5.? 定期对工作人员进行培训考核，对考核不合格者需进行再培训，并根据甲方意见进行人员调整。有规范的培训考核制度。

6.? 物业单位人员政治可靠、业务熟练、工作责任心强，能忠于职守，有吃苦耐劳的精神。

7.? 物业单位人员身体健康（相应岗位人员提供健康证），相貌端正，举止优雅，能够适应本工作岗位的相应要求。

五、对物业管理的招标要求及特别说明

1.? 本项目人员需求：总计不少于126人，其中：项目负责人1人，综合文员2人，工程维修不少于20人（含主管2人），卫生保洁不少于57人（含主管1人），会议服务不少于24人（含主管1人、会议设备技术人员1人），安保服务不少于14人，文印交换人员不少于6人，理发师不少于2人。

2.? 本项目服务要求及费用中不含：

---能源费